中 关 村：房屋建(构)筑物及土地使用权资产评估报告

(共1册，第1册) 2 4 6 6 7 7 7 8 2(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。木资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理(四)评估对象涉及的资产清单由委托人申(五)本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。3(七)本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论4一、评估目的：为北京华素制药股份有限公司沧州分公司拟银行抵押所涉及的房屋建(构)筑物及土地使用权在2026年05月31日的公允价值进行了评估，为实施该经济行为提供价值参考。二、评估对象与范围：(一)评估对象：北京华素制药股份有限公司沧州分公司所涉(二)评估范围：北京华素制药股份有限公司沧州分委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一四、评估基准日：2026年05月31日。5本评估报告对房屋建(构)筑物采用重置成本法及对土地使用权采用至评估基准日2026年05月31日，北京华素制药股份有限公司沧州分公司纳入评估范围内的房屋建(构)筑物及土地使用权账面价值为12,576.11万元，评估价值10,856.58万元，评估增减值额-1,719.53万元，增减值率13.67%。即自2026年05月31日至2027年05月30日。八、评估报告日：2026年06月05日。经不动产系统查询，到查询日2026年06月03日为止，北京华素制药股份有限公司沧州分公司纳入评估范围的房屋建筑物及土地使用权均6(一)委托人及产权持有人概况成立日期：2017年11月23日营业期限：2017年11月23日至无固定期限7溶液剂、麻醉药品的技术开发；销售化妆品、口腔清洁用品(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。(二)委托人与产权持有人之间的关系委托人及产权持有人的同一单位。(三)委托人以外的其他报告使用人其他报告使用者包括涉及本次经济行为的相关当事人，以及国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门。行抵押所涉及的房屋建(构)筑物及土地使用权在2026年05月31日的公(一)评估对象：北京华素制药股份有限公司沧州分公司所涉及的房屋建(构)筑物及土地使用权市场价值。(二)评估范围：北京华素制药股份有限公司沧州分公司所涉及的房屋建(构)筑物及土地使用权。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一指自愿承租方和自愿出租方在各自理性行事且未受任何强迫压制的(二)本次评估的价值类型8本次评估的价值类型为市场价值。(三)选择价值类型的理由05月31日。1、评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日，中华人民共和国主席令第15号，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四93.《资产评估行业财政监督管理办法》(2017年4月21日，中华人民共和国财政部令第86号，财政部部务会议审议通过);次会议表决通过，自2021年1月1日起施行);次会议修订);6.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日，中华人民共和国主席令第28号，第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修7.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国国务院令第483号，国务院第163次常务会议通过修订);民共和国营业税暂行条例实施细则》的决定(2011年10月28日，中华人民共和国财政部令第65号，财政部、国家税务总局审议通过);10.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号);的41项具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定);13.其他与资产评估相关的法律、法规等。2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);3.《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协[2018]36号);5.《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号);7.《资产评估职业准则-资产评估方法》(中评协[2019]35号);8.《资产评估执业准则-不动产》(中评协[2017]38号);9.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。3.其他等会计资料。1.《河北省建筑工程概算定额》;2.《河北省安装工程概算定额》;7.《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》;8.《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗量定额》;9.《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》;12.财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知(财建[2016]504号);14.国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规20.《沧州渤海新区管理委员会关于沧州黄骅港综合港区和散货港区土地(海域)定级及基准地价成果公示的公告；23.中国土地交易市场网；1.产权持有人申报的评估明细表；2.《资产评估委托合同》;3.产权持有人对重要事项的说明；4.其他与评估有关的资料。(一)评估方法的选择市场法，是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值本次委估的房屋建(构)筑物均为北京华素制药股份有限公司沧州分公司自己使用的工业类办公、厂房建筑物及构筑物。因类似房屋建(构)筑物整体出租案例较少，故不宜采用收益法进行评估；因类似房屋建(构)筑物整体出售案例较少，故不宜采用市场法进行评估；因类似房屋建(构)筑物工程单方造价可以查询到，故可采用重置成本法进行评估。根据本次评估目的和评估对象的特点，结合资料的收集情况，以市场价格为依据，对房屋建(构)筑物采用重置成本法及对土地使用权采用市场1、房屋建(构)筑物重置成本法是拟取被评估资产在评估基准日的全新重置价格或重建价格，扣除自然和使用中各种损耗，以此估算被评估资产的客观合理价格或价值的方法。重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本-①建筑安装工程造价的确定②前期及其他费用的确定根据财建[2016]504号文件《基本建设项目建设成本管理规定》标准及工程建设规模确定。资金成本=(含税建筑安装工程造价+含税前期及其它费用+管理费用)×合理工期×贷款基准利率×50%⑤可抵扣增值税的确定税)和现行税法规定的税率标准计算。(2)成新率的确定①理论成新率的确定理论成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%②现场勘查成新率的确定首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构(基础、墙体、承重、③综合成新率的确定理论成新率取权重0.4,现场勘查成新率取权重0.6市场比较法是以替代原则为依据，将委估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出委估宗地在评估时日地价的方法。其计算公式为：委估宗地价格=比较实例价格×(委估宗地情况指数)×(委估宗地估价基准日地价指数数)×(委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数)×根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下：(1)比较实例选择(2)比较因素选择根据委估的土地用途及所处区域的地价影响因素，影响估价对象价格的主要①交易时间：确定地价指数；②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；③区域因素：主要有交通条件、产业集聚度、规划限制、环境状况，④个别因素：主要指宗地形状、宗地建筑面积等。(3)交易期日：把可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格，称为市场状况调整(交易日期调整)。其调整方法一般可用价格指数法、价格变动率法，其计算公式如下：可比实例在其成交日期的价格×(1+价格变动率)^期数=可比实例在估价时点的价格(4)使用年限修正系数r一土地还原率工业用地为6.5%;n一宗地土地使用年限(5)其它区域因素、个别因素条件的修正：其它因素以委估宗地条件为100,将三个比较案例的各比较因子与估价对象逐一进行比较，对比较案例条件比估价对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比估价对象条件差的，给予负修正。得出各因素对应的修正值。八、评估程序实施过程和情况本公司自明确评估业务基本事项起至工作底稿归档的工作过程中，分九个过程进行资产评估，这九个过程依次是明确评估业务基本事项、签订资产评估委托合同、编制评估计划、现场调查收集评估资料、评定估算、评估结果汇总和评估结论分析、撰写报告和内部审核、工作底稿归档。(…)明确评估业务基本事项(二)接受委托本公司接受北京华素制药股份有限公司沧州分公司的评估委托。(三)编制资产评估计划(四)现场调查评估人员于2026年05月31日对评估对象涉及的资产进行了必要的1、指导产权持有单位清查资产、准备评估资料等。方法。同时查验相关资产的产权证明资料，了解资产的数量和实际使用情(五)收集资产评估资料。(六)评定估算(七)评估结果汇总、评估结论分析对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定最终(八)撰写报告、内部审核(1)资产持续使用假设资产持续使用假设假定被评估的资产按目前的用途和使用的方式、规(2)交易假设(3)公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资(1)法律法规政策稳定假设：国家对委托人所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；(2)经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；(3)经济政策无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；(4)无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响；(5)无瑕疵假设：是假定委托人无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕(6)除非另有说明，公司完全遵守所有有关的法律法规，不会出现本评估报告对房屋建(构)筑物采用重置成本法及对土地使用权采用市场比较法的评估结果作为最终评估结论，具体评估结论如下：至评估基准日2026年05月31日，北京华素制药股份有限公司沧州分公司纳入评估范围内的房屋建(构)筑物及土地使用权账面价值为12,576.11万元，评估价值10,856.58万元，评估增减值额-1,719.53万元，增减值率13.67%。(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素(三)抵押、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系经不动产系统查询，到查询日2026年06月03日为止，北京华素制(四)评估程序受到限制的情形(五)重大期后事项(七)其他需要说明的事项资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。(一)使用范围1、本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途。若用于其他目的和用途，评估结果将失效，评估机构和资产评估师不承担任何相关义务和责任。2、本报告的分析与结论是根据报告中所述评估原则、评估依据、评设和限制条件下成立。3、在评估报告出具日期后，如发生影响评估对象价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结果。8、本评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。9、评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及法定管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自2026年05月31日至评估报告日为：2026年6月5日。六、评估机构资产评估资格备案证明；八、资产评估明细表。固定资产评估汇总表评估基准日：2026年05月31日被评估单位：北京华素制药股份有限公司沧州分公司金额单位：人民币元编号固定资产-房屋建筑物固定资产-构筑物及其他辅助设施固定资产一管道及沟槽---------固定资产一机器设备-----