2026年注会税法土地增值税专项模拟题库含答案及解析

2026年注会税法土地增值税专项模拟题库含答案及解析一、单项选择题（本题型共10题，每题1分，共10分。每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案）1.2026年3月，下列主体发生的房地产权属转移行为中，应缴纳土地增值税的是（）A.李某将名下一套居住满5年的普通住房赠与子女B.甲有限责任公司整体改建为股份有限公司，改建前的企业将名下房地产转移至改建后的企业，且改建前后企业投资主体未发生变化C.乙房地产开发企业将自行开发的商品房作价入股投资到丙商贸企业D.王某与赵某互换自有居住用住宅，经当地税务机关核实答案：C解析：选项A：房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税；选项B：按照《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（2023年第51号）规定，非房地产开发企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，改建前的企业将房地产转移、变更到改建后的企业，投资主体不变的，暂不征收土地增值税，该政策不适用于房地产开发企业；选项C：房地产开发企业将自行开发的商品房对外投资，发生权属转移，应视同销售房地产缴纳土地增值税；选项D：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。2.2026年5月，某非房地产开发企业转让存量办公楼，能够提供房地产评估机构出具的评估报告，下列各项中，不属于存量房转让土地增值税扣除项目的是（）A.购置办公楼时缴纳的契税（能够提供完税凭证）B.转让办公楼时缴纳的印花税C.办公楼的重置成本价D.转让办公楼时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加答案：C解析：转让存量房能够提供评估报告的，扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额（未支付地价款或不能提供支付凭据的不得扣除）；（2）房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本价；（3）转让环节缴纳的税金，包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，能提供契税完税凭证的，购置时缴纳的契税可计入转让环节税金扣除。3.某房地产开发企业开发普通标准住宅，2026年全部销售取得不含增值税收入20000万元，扣除项目金额合计16800万元，该企业应缴纳的土地增值税为（）万元。A.0B.960C.1080D.1260答案：A解析：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。本题中增值额=20000-16800=3200万元，增值率=3200÷16800×100%≈19.05%，未超过20%，免征土地增值税。4.2026年4月，甲企业转让一宗未进行任何开发的土地使用权，取得不含增值税收入3500万元，购入时支付土地出让金2100万元，缴纳契税63万元，转让环节缴纳的税金（不含增值税）合计17.2万元。甲企业应缴纳的土地增值税为（）万元。A.327.84B.395.94C.421.62D.486.38答案：B解析：取得土地使用权后未进行开发即转让的，不得适用20%加计扣除政策，也不得扣除开发费用。扣除项目金额合计=2100+63+17.2=2180.2万元，增值额=3500-2180.2=1319.8万元，增值率=1319.8÷2180.2×100%≈60.54%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应纳税额=1319.8×40%-2180.2×5%=527.92-109.01=395.94万元。5.房地产开发企业转让自行开发的房地产项目，计算土地增值税时，下列各项中关于利息支出扣除的表述，正确的是（）A.能够提供金融机构证明的，允许据实扣除全部利息支出B.超过贷款期限的利息和加罚的利息，允许扣除C.不能提供金融机构证明的，利息支出不得扣除，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与开发成本之和的10%以内扣除D.能够提供金融机构证明的，利息支出最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额答案：D解析：选项A、B：能够提供金融机构证明的，利息支出允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过上浮幅度的部分、超过贷款期限的利息、加罚的利息不得扣除；选项C：不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与开发成本之和的10%以内扣除，该比例已包含利息支出。6.下列各项中，属于土地增值税纳税人应当主动进行清算的情形是（）A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%B.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕C.整体转让未竣工决算房地产开发项目D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续答案：C解析：选项A、B、D属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形；选项C属于纳税人应当主动进行清算的情形，除此之外还包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售；直接转让土地使用权。7.2026年某市区房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，计算土地增值税时，下列税金不得单独扣除的是（）A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.印花税答案：A解析：土地增值税的计税收入为不含增值税收入，增值税属于价外税，不得作为转让环节税金扣除。房地产开发企业缴纳的印花税已计入税金及附加，可在转让环节税金中扣除。8.土地增值税的纳税地点是（）A.纳税人机构所在地B.房地产所在地C.合同签订地D.纳税人注册地答案：B解析：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳税款。9.2026年甲企业与乙企业合作建房，甲企业提供土地使用权，乙企业提供资金，房屋建成后双方按比例分房自用，下列关于土地增值税处理的表述，正确的是（）A.甲企业转让土地使用权的行为应缴纳土地增值税B.乙企业分得房屋的行为应缴纳土地增值税C.双方暂免征收土地增值税D.双方均应视同销售缴纳土地增值税答案：C解析：对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。10.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应按照（）计算征收土地增值税。A.市场成交价格B.评估的市场交易价格C.重置成本价D.房产原值答案：B解析：纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应按照评估的市场交易价格确定转让收入。二、多项选择题（本题型共8题，每题2分，共16分。每题均有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案，每题所有答案选择正确的得分，不答、错答、漏答均不得分）1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）A.房地产的出租B.房地产的抵押（抵押期间）C.房地产的代建行为D.房地产的评估增值答案：ABCD解析：选项A：房地产出租未发生权属转移，不征收土地增值税；选项B：房地产抵押期间权属未转移，不征收土地增值税，抵押期满以房地产抵债的，应征收土地增值税；选项C：代建行为未发生房地产权属转移，不征收土地增值税；选项D：评估增值未发生权属转移，不征收土地增值税。2.房地产开发企业计算土地增值税时，下列项目可计入房地产开发成本扣除的有（）A.拆迁补偿费B.前期工程费C.公共配套设施费D.取得土地使用权时缴纳的契税答案：ABC解析：房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；选项D：取得土地使用权时缴纳的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。3.下列关于改制重组土地增值税政策的表述，正确的有（）A.两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，原企业将房地产转移到合并后的企业，暂不征收土地增值税B.企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，原企业将房地产转移到分立后的企业，暂不征收土地增值税C.改制重组有关土地增值税政策适用于所有企业D.改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，改制前取得土地使用权所支付的地价款可作为扣除项目金额扣除答案：ABD解析：选项C：改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。4.下列关于土地增值税优惠政策的表述，正确的有（）A.个人销售住房暂免征收土地增值税B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，就其超过部分征收土地增值税D.企事业单位转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税答案：ABD解析：选项C：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。5.房地产开发企业办理土地增值税清算时，下列关于收入确认的表述，正确的有（）A.销售商品房取得的收入为不含增值税收入B.将开发产品用于职工福利、奖励的，应视同销售确认收入C.转让未计入销售面积的公共配套设施取得的收入，不计入清算收入D.取得的违约金、滞纳金等经济利益，应计入转让收入答案：ABD解析：选项C：转让未计入销售面积的公共配套设施取得的收入，应计入土地增值税清算收入。6.转让存量房不能取得评估价格，但能提供购房发票的，下列关于扣除项目的表述，正确的有（）A.可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除B.购房时缴纳的契税，如能提供完税凭证，可作为转让环节税金扣除，不得作为加计5%的基数C.满12个月为一年，超过12个月未满12个月但超过6个月的，可视为一年D.加计扣除的年度为购房发票所载日期至转让发票开具日期的年度答案：ABCD解析：上述表述均符合存量房转让扣除项目的相关规定。7.下列关于土地增值税征收管理的表述，正确的有（）A.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内办理纳税申报B.房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴土地增值税C.土地增值税清算后补缴的税款，不加收滞纳金D.纳税人未按规定缴纳土地增值税的，不动产登记部门不得办理权属变更手续答案：ABD解析：选项C：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金；逾期缴纳的，应按规定加收滞纳金。8.下列关于土地增值税税率的表述，正确的有（）A.实行四级超率累进税率B.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%答案：ABCD解析：上述表述均符合土地增值税税率的相关规定。三、计算问答题（本题型共2题，每题10分，共20分。要求列出计算步骤，每步骤计算结果保留两位小数）1.2026年某市区甲房地产开发公司（增值税一般纳税人）开发普通标准住宅项目，发生如下业务：（1）2023年3月取得该项目土地使用权，支付土地出让金9000万元，缴纳契税270万元。（2）开发成本共计4200万元，包括：拆迁补偿费1500万元、前期工程费600万元、建筑安装工程费1200万元、基础设施费500万元、公共配套设施费200万元、开发间接费用200万元。（3）开发费用共计1200万元，其中利息支出600万元，能够提供金融机构证明，含超过贷款期限的利息70万元、罚息30万元。（4）2026年6月该项目全部竣工销售，取得含税销售收入28340万元，适用增值税一般计税方法，该项目增值税进项税额共计820万元。已知：当地政府规定，能够提供金融机构证明的，房地产开发费用扣除比例为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%。要求：根据上述资料，回答下列问题，如有计算需计算出合计数。（1）计算该项目应确认的土地增值税应税收入。（2）计算该项目允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。（3）计算该项目允许扣除的房地产开发成本。（4）计算该项目允许扣除的房地产开发费用。（5）计算该项目允许扣除的税金及附加。（6）计算该项目允许扣除的项目金额合计。（7）计算该项目应缴纳的土地增值税。答案及解析：（1）增值税销项税额=（28340-9000）÷（1+9%）×9%=19340÷1.09×9%≈1596.15万元土地增值税应税收入=28340-1596.15=26743.85万元解析：房地产开发企业一般计税方法下，销售额可扣除当期允许扣除的土地价款，土地增值税应税收入为不含增值税销项税额的收入。（2）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=9000+270=9270万元（3）允许扣除的房地产开发成本=4200万元（4）允许扣除的利息支出=600-70-30=500万元允许扣除的房地产开发费用=500+（9270+4200）×5%=500+673.5=1173.5万元解析：超过贷款期限的利息和罚息不得扣除，能够提供金融机构证明的，开发费用=允许扣除的利息+（地价款+开发成本）×5%。（5）实际缴纳增值税=1596.15-820=776.15万元允许扣除的税金及附加=776.15×（7%+3%+2%）=93.14万元（6）加计扣除金额=（9270+4200）×20%=2694万元扣除项目金额合计=9270+4200+1173.5+93.14+2694=17430.64万元（7）增值额=26743.85-17430.64=9313.21万元增值率=9313.21÷17430.64×100%≈53.43%，适用税率40%，速算扣除系数5%应纳税额=9313.21×40%-17430.64×5%=3725.28-871.53=2853.75万元2.2026年乙公司（非房地产开发企业，增值税一般纳税人）转让2016年购入的一栋办公楼，选择简易计税方法计征增值税，相关业务如下：（1）转让取得含税收入11550万元，签订产权转移书据，所载金额为11550万元。（2）购入时取得增值税普通发票注明价款4500万元，缴纳契税135万元，能够提供完税凭证。（3）转让时经专业评估机构评估，该办公楼重置成本价为13000万元，成新度折扣率为65%，支付评估费25万元，取得合法有效凭证。已知：城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，产权转移书据印花税税率0.05%。要求：根据上述资料，回答下列问题，如有计算需计算出合计数。（1）计算该办公楼转让应缴纳的增值税。（2）计算该办公楼转让允许扣除的税金及附加。（3）计算该办公楼转让允许扣除的项目金额合计。（4）计算该办公楼转让应缴纳的土地增值税。答案及解析：（1）非房地产开发企业转让2016年4月30日前取得的非自建不动产，选择简易计税方法的，增值税按差额计征：应缴纳增值税=（11550-4500）÷（1+5%）×5%=7050÷1.05×5%=335.71万元（2）印花税=11550×0.05%=5.78万元税金及附加=335.71×（7%+3%+2%）+5.78+135=40.29+5.78+135=181.07万元解析：转让存量房时，购置环节缴纳的契税能提供完税凭证的，可计入转让环节税金扣除。（3）评估价格=13000×65%=8450万元允许扣除的项目金额合计=8450+25+181.07=8656.07万元（4）应税收入=11550-335.71=11214.29万元增值额=11214.29-8656.07=2558.22万元增值率=2558.22÷8656.07×100%≈29.55%，适用税率30%应纳税额=2558.22×30%=767.47万元四、综合题（本题共24分。要求列出计算步骤，每步骤计算结果保留两位小数）2026年某市区甲房地产开发公司（增值税一般纳税人）开发两个项目，A项目为普通标准住宅，B项目为高档别墅，均适用增值税一般计税方法，相关业务如下：（1）A项目：2023年5月取得土地使用权，支付土地出让金7000万元，缴纳契税210万元；开发成本共计4500万元；开发费用共计1100万元，无法提供金融机构证明；2026年7月全部销售，取得含税销售收入24525万元，该项目可抵扣进项税额共计680万元。（2）B项目：2024年2月取得土地使用权，支付土地出让金13000万元，缴纳契税390万元；开发成本共计8000万元；开发费用共计1600万元，其中利息支出900万元，能够提供金融机构证明，含超过商业银行同类同期贷款利率上浮幅度的利息120万元，无逾期利息和罚息；2026年8月销售90%的建筑面积，取得含税销售收入46805万元，剩余10%转为固定资产对外出租，当年取得不含税租金收入240万元；该项目可抵扣进项税额共计1520万元。已知：当地政府规定，无法提供金融机构证明的，房地产开发费用扣除比例为10%；能够提供金融机构证明的，扣除比例为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，两个项目均符合土地增值税清算条件。要求：根据上述资料，回答下列问题，如有计算需计算出合计数。（1）计算A项目应确认的土地增值税应税收入。（2）计算A项目允许扣除的项目金额合计。（3）计算A项目应缴纳的土地增值税。（4）计算B项目清算应确认的土地增值税应税收入。（5）计算B项目清算允许扣除的项目金额合计。（6）计算B项目清算应缴纳的土地增值税。（7）说明B项目剩余10%房产后续处置的土地增值税处理规则。答案及解析：（1）A项目增值税销项税额=（24525-7000）÷（1+9%）×9%=17525÷1.09×9%≈1447.25万元A项目应税收入=24525-1447.25=23077.75万元（2）A项目取得土地使用权支付的金额=7000+210=7210万元A项目开发成本=4500万元A项目开发费用=（7210+4500）×10%=1171万元A项目实际缴纳增值税=1447.25-680=767.25万元A项目税金及附加=767.25×（7%+3%+2%）=92.07万元A项目加计扣除=（7210+4500）×20%=2342万元A项目扣除项目金额合计=7210+4500+1171+92.07+2342=15315.07万元（3）A项目增值额=23077.75-15315.07=7762.