消费行业市场前景及投资研究报告：地产周期与消费品增速关系

010220304305-S064/CONTENTS0102030405017012005-2015+

10%10%>>vs%%20151054030201000-5-10-20-30-10-158012016-2021>

2016-201910%7%-8%vs%%20151054030201000-5-10-20-30-10-159012022

202130%-40%2.8%40%-60%

2%-4%

2025

12+0.9%

2026

1-2+

vs%%20151054030201000-5-10-20-30-10-151001vs——2011-20212021-20232025图：房价同比增速vs餐饮收入同比增速房价同比增速（%）社零：餐饮收入同比增速（%，右轴）15129100806064032000-3-6-9-20-40-601101vs——图：房价同比增速二阶导vs餐饮收入同比增速房价同比增速二阶导（%）社零：餐饮收入同比增速（%，右轴）40003200240016008001008060402000-800-1600-2400-20-40-601201vs————图：房价同比增速vs烟酒类同比增速房价同比增速（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）20151058060402000-5-20-4013-1001vs——图：房价同比增速二阶导vs烟酒类同比增速房价同比增速二阶导（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）60004500300015000806040200-1500-3000-20-401401vs——2011-20212025图：房价同比增速vs家电类同比增速房价同比增速（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）20151058060402000-5-20-40-101501vs——图：房价同比增速二阶导vs家电类同比增速房价同比增速二阶导（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）800060004000200006050403020100-2000-4000-6000-8000-10-20-30-401601vs——2025图：房价同比增速vs汽车类同比增速房价同比增速（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）20151058060402000-5-20-40-101701vs——图：房价同比增速二阶导vs汽车类同比增速房价同比增速二阶导（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）60004500300015000806040200-1500-3000-4500-6000-20-40-60-801801vs——2025图：房价同比增速vs家具类同比增速房价同比增速（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）20151058060402000-5-20-40-101901vs——图：房价同比增速二阶导vs家具类同比增速房价同比增速二阶导（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）60004000200006040200-2000-4000-20-40200222022005-2015+12%

10%图：商品房销售面积同比增速vs社零同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零同比增速（%，右轴）16012080403020100400-40-80-120-10-20-3023022016-2021

2016-20192020202110%7%-8%图：商品房销售面积同比增速vs社零同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零同比增速（%，右轴）16012080403020100400-40-80-120-10-20-3024022022

20212%-4%

2025

122022-24.3%

2023202412.9%

2025-8.7%

0.9%

2026

1-22.8%

图：商品房销售面积同比增速vs社零同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零同比增速（%，右轴）16012080403020100400-40-80-120-10-20-302502vs——图：商品房销售面积同比增速vs餐饮收入同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零：餐饮收入同比增速（%，右轴）16012080806040200400-40-80-120-20-40-602602vs——图：商品房销售面积同比增速二阶导vs餐饮收入同比增速商品房销售面积同比增速二阶导（%）社零：餐饮收入同比增速（%，右轴）1500010000500060402000-5000-10000-15000-20-40-602702vs——图：商品房销售面积同比增速vs烟酒类同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）16012080604530150400-40-80-120-15-30-452802vs——图：商品房销售面积同比增速二阶导vs烟酒类同比增速商品房销售面积同比增速二阶导（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）18000150001200090006000300006050403020100-3000-6000-9000-10-20-302902vs——3–63-66-9图：商品房销售面积同比增速vs家电类同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）160120806050403020100400-10-20-30-40-40-80-1203002vs——图：商品房销售面积同比增速二阶导vs家电类同比增速商品房销售面积同比增速二阶导（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）60005000400030002000100006050403020100-1000-2000-3000-4000-10-20-30-403102vs——“+”1-2“+”图：商品房销售面积同比增速vs汽车类同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）16012080100806040200400-40-80-120-20-40-603202vs——图：商品房销售面积同比增速二阶导vs汽车类同比增速商品房销售面积同比增速二阶导（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）30002000100006040200-1000-2000-3000-20-40-603302vs——6–96-9→→→图：商品房销售面积同比增速vs家具类同比增速商品房销售面积同比增速（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）16012080806040200400-40-80-120-20-403402vs——图：商品房销售面积同比增速二阶导vs家具类同比增速商品房销售面积同比增速二阶导（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）60005000400030002000100006050403020100-1000-2000-3000-4000-10-20-30-403503开发投资回暖通常被视为地产行业企稳、宏观经济韧性增强的信号，有助于修复居民对未来收入稳定性的信心，降低预防性储蓄意愿，提升大件消费、可选消费、服务消费的支出意愿；若开发投资持续低迷，市场易形成行业下行、经济承压的一致预期，居民会倾向于收紧开支、增加储蓄。开发投资稳步恢复有助于房企现金流改善、降低金融体系不良风险压力，银行信贷投放意愿随之增强，居民消费贷、经营贷、信用卡额度更趋宽松，进一步激活消费需求；同时，投资回暖带动土地出让与地方财政收入改善，有利于提升政府促消费政策的实施力度与补贴空间；若开发投资持续萎缩则会加剧金融风险担忧，信贷环境偏谨慎、财政支持力度受限。37032005-2015+房地产开发投资完成额保持较快增长，社零增速同步维持高位

10%图：房地产开发投资完成额同比增速vs社零同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零同比增速（%，右轴10-20-30-40-50-10-20-3038032016-2021

受棚改、去库存等政策影响，房地产开发投资维持一定强度，投资增速中枢下移但韧性仍在10%7%-8%房地产开发投资对消费的带动作用有所弱化，从此前的“同步高增”转为“弱相关+阶段性共振”图：房地产开发投资完成额同比增速vs社零同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零同比增速（%，右轴10-20-30-40-50-10-20-3039032022

+房地产开发投资持续萎缩，信贷环境偏谨慎，社零增长偏弱受房企信用风险暴露、融资收紧及销售下滑影响，开发投资额快速下探

2024

房地产调整压制居民消费意愿，相关性下降但底部共振仍在

消费处于震荡磨底状态。图：房地产开发投资完成额同比增速vs社零同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零同比增速（%，右轴10-20-30-40-50-10-20-304003vs——图：房地产开发投资完成额同比增速vs餐饮收入同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）餐饮收入同比增速（%，右轴）50406045301503020100-10-20-30-40-50-15-30-45-604103vs——图：房地产开发投资完成额同比增速二阶导vs餐饮收入同比增速房地产开发投资完成额同比增速二阶导（%）餐饮收入同比增速（%，右轴）3000200010000604530150-15-30-45-60-1000-2000-30004203vs——地产投资高增带动上下游企业商务活动提升，财富高效应显著释放，高端烟酒消费需求同步走高，推动行业增速与投资增速同步上行端烟酒的非刚需消费需求明显收缩，行业增速与投资增速同步下行地产投资对烟酒消费的压制效应边际弱化。图：房地产开发投资完成额同比增速vs烟酒类同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）16012080806040200400-40-80-120-20-40-604303vs——图：房地产开发投资完成额同比增速二阶导vs烟酒类同比增速房地产开发投资完成额同比增速二阶导（%）社零：烟酒类同比增速（%，右轴）2000150010005008060402000-500-1000-20-404403vs——家电属于地产后周期最直接、最刚性的配套消费品，开发投资的强弱直接决定房屋施工、竣工与装修进度，进而同步带动厨电、白电、小家电等新增需求的释放与收缩，行业整体增速与地产投资增速长期呈现明显的同向共振特征；尽管部分更新需求与海外市场能提供一定韧性，但在地产周期下行阶段，家电消费仍会受到显著拖累，二者整体呈现强关联关系。图：房地产开发投资完成额同比增速vs家电类同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）60506050403020100403020100-10-20-30-40-10-20-30-404503vs——图：房地产开发投资完成额同比增速二阶导vs家电类同比增速房地产开发投资完成额同比增速二阶导（%）社零：家用电器和音像器材类同比增速（%，右轴）1200100080060040020006050403020100-200-400-600-800-10-20-30-404603vs——高端乘用车消费受居民就业状况、可支配收入及财富效应影响显著，因此对房地产投资的周期波动反应更为敏感，当地产投资上行、居民财富预期改善时，高端车及置换需求往往同步升温；而经济型乘用车则以大众消费为核心支撑，需求刚性更强，主要满足居民日常通勤等基础出行需求，受地产周期波动的传导影响较弱。图：房地产开发投资完成额同比增速vs汽车类同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）16012080806040200400-40-80-120-20-40-604703vs——图：房地产开发投资完成额同比增速二阶导vs汽车类同比增速房地产开发投资完成额同比增速二阶导（%）社零：汽车类同比增速（%，右轴）160012008008060402004000-400-800-1200-20-40-604803vs——图：房地产开发投资完成额同比增速vs家具类同比增速房地产开发投资完成额同比增速（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）16012080806040200400-40-80-120-20-40-604903vs——图：房地产开发投资完成额同比增速二阶导vs家具类同比增速房地产开发投资完成额同比增速二阶导（%）社零：家具类同比增速（%，右轴）160012008008060402004000-400-800-1200-20-40-60500415-642013CPI→→2026520420262025

-8.7%6%20258.397.553042026

1-2+4.8%+2.5%2026

1-22026

1-22026

1-22026

1-2+19.1%2025+3.3%2025412.2415.29.5%

8.8%+8.8%20255405-S5605总市值EPS（元）CAGR24-26PEPS公司代码600519.SH603198.SH603369.SH603195.SH002508.SZ603515.SH603816.SH603833.SH605108.SH1364.HK公司名称贵州茅台迎驾贡酒今世缘PEG11.635.1-33.63.7评级增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持（亿元）2024A

2025A

2026E2024A

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2025A

2026E166922823467741691452612773768.64

65.66

66.79-1%-12%-13%-15%-9%3%19.410.910.112.910.715.918.31