模块6-3子模块3 土地增值税税费计算

子模块一资源税税费计算子模块二土地使用税税费计算子模块三

土地增值税税费计算学习内容任务一土地增值税基本税收政策认知任务二土地增值税应纳税额计算知识目标：能区分土地增值税的征税范围、说明土地增值税各档税率对应的增值率区间能阐述土地增值税应纳税额的计算逻辑能力目标：能快速判断业务是否属于土地增值税征收范围能结合案例数据独立完成土地增值税应纳税额的全流程计算价值目标：理解土地增值税“抑制土地投机、调节土地增值收益”的政策导向，增强对国家土地资源保护的认知任务一土地增值税基本税收政策认知征税范围纳税人税率土地增值税：

是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。一、征税范围（一）一般规定转让国有土地使用权。地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。判断标准：（1）转让必须是“国有土地使用权”（2）“产权”必须发生转让（3）必须取得“转让收入”《中华人民共和国土地增值税法征求意见稿》有所调整事项不征、免征或征收（二）特殊规定不征个人间互换自有居住用房企业互换将部分开发房产转为自用或者出租房地产的出租房地产的抵押抵押期间内抵押期满后且产权转移不征征房地产的交换免征征房地产开发企业不征出售或视同出售征事项不征、免征或免征（二）特殊规定暂免征建成后自用建成后转让赠与其他人赠与直系亲属或承担直接赡养人、公益性捐赠合作建房征免征不征房地产代建继承赠与免征征【例】判断下列哪些行为应征收土地增值税：1.以出售方式转让国有土地使用权并取得收入2.继承、赠予直系亲属方式转让房地产3.出租房地产并取得收入4.企业交换房地产5.企业将抵押的房地产转给银行抵债6.房地产开发公司代客户建房取得收入√×√√××二、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。转让方转让（建筑物等所有权）转让（土地使用权）增、城、教、印、所、土增契、印承受方三、税率四级超率累进税率0增值率30%40%50%60%税率速算扣除系数0%5%15%35%200%100%50%增值率任务实施根据任务引例中企业的相关业务资料，完成任务目标中的问题，并做好自我评价。任务二土地增值税应纳税额计算计税依据应纳税额计算一、计税依据

—增值额

土地增值额=转让收入—扣除项目金额（一）转让收入全部价款及有关的经济收益不含增值税1.房屋及建筑物的评估价格2.取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节的税金1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.加计扣除（房地产开发企业）（二）扣除项目金额新建房地产（4+1）旧房及建筑物（房地税）1.新建房地产扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额①地价款。②有关登记、过户手续费和契税。出让方式为土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款（2）房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。（3）房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用

不按实际发生额扣除①财务费用中的利息支出（能分摊提供证明，有最高限额）；其他开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额（1项）和房地产开发成本（2项）”之和的5％以内计算扣除

②利息支出，不能计算分摊或不能提供证明，房地产开发费用在（1项）和（2项）10%以内计算扣除①超过上浮幅度的部分不允许扣除；

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除【例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650万【例】企业开发的一个房地产项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。可扣除的房地产开发费用限额=（300+1500）×10%=180万（4）与转让房地产有关的税金①城建税：增值税×（7、5、1%）②教育费附加：增值税×3%③印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰

提示：涉及扣除项目进项税额不得在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目（5）加计扣除费用从事房地产开发的纳税人销售“新建商品房”时可按“取得土地使用权所支付的金额（1项）和房地产开发成本（2项）”之和，加计20％的扣除。2.转让旧房地产的扣除项目（三项）（1）房屋及建筑物的价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和有关费用（3）转让环节的税金（城、印、教、购房时契税）。有评估价：重置成本价×成新度折扣率无评估有发票：按发票金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。不包括购房时契税。正常评估费可扣除提供完税凭证采用评估价格确定增值额的情况（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；（4）旧房及建筑物的销售。【例】计算土地增值税，旧房及建筑物可以扣除的金额有（）。A转让环节的税金B取得土地的地价款C评估价格D重置成本ABC二、应纳税额计算应纳税额=∑（每级距增值额×该级距适用税率）或=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率计算步骤：第一步：计算扣除项目金额。第二步：计算增值额。第三步：计算增值率。

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%第四步：确定适用税率。第五步：计算应纳税额。【例】房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。

计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。（1）收入总额＝4000（万元）（2）扣除项目金额＝1000（万元）（3）增值额＝4000－1000＝3000（万)（4）增值率＝3000÷1000×100%＝300%（5）应纳土地增值税税额＝3000×60%－1000×35%＝1450（万元）【例】某单位转让一栋已使用过的楼房，不含税价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳城建税等税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。计算该单位应缴纳的土地增值税。（1）收入总额=500（万元）（2）评估价格=800×50%=400（万元）

税费=27.5（万元）

扣除项目金额=427.5（万元）（3）增值额=500-427.5=72.5（万元）（4）增值率=72.5÷427.5×100%=16.96%

适用税率第一级30%；扣除系数