物业管理师考试真题及答案(实务)

物业管理师考试真题及答案(实务)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业的主要任务是（）。A.组建管理处，配备人员B.参与竣工验收，并在验收合格后办理接管手续C.从物业管理的角度提出优化设计和施工建议D.建立健全物业管理规章制度2.根据《物业管理条例》，建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前向物业买受人明示。A.业主临时管理规约B.业主大会议事规则C.物业管理服务方案D.前期物业服务合同3.物业接管验收时，对电梯、消防设施等特种设备的安全技术档案，验收重点在于（）。A.设备的外观是否完好B.设备的运行噪音是否达标C.设备的出厂合格证、安装及维护保养记录的完整性D.设备的操作说明书是否齐全4.装修管理中，物业管理企业应当将装修管理中的（）告知装修人和装修企业。A.装修设计图纸B.禁止行为和注意事项C.装修材料清单D.装修工期安排5.物业服务费用通常按照（）原则计收。A.权责发生制B.收付实现制C.包干制为主，酬金制为辅D.酬金制为主，包干制为辅6.在物业共用设施设备的管理中，电梯的定期检验周期一般为（）。A.半年B.一年C.两年D.五年7.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.建设单位8.物业管理企业发生更迭时，原物业管理企业应当在（）日内，向业主委员会或新物业管理企业移交物业管理资料和财物。A.7B.10C.15D.309.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.服务至上、业主第一D.政府指导、市场运作10.业主大会作出筹集和使用专项维修资金的决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/411.房屋完损等级评定中，一般损坏房屋是指（）。A.结构完好，装修完好，设备完好B.结构基本完好，少量部件损坏，装修基本完好C.结构一般损坏，部分部件变形损坏，装修局部破损D.结构严重损坏，屋面严重渗漏，装修严重变形12.物业管理企业在处理客户投诉时，首先应当（）。A.判明投诉性质B.记录投诉内容C.安抚客户情绪D.提出解决方案13.物业档案管理中，物业图纸资料应当保存至（）。A.物业保修期满B.物业拆除C.物业转让D.业主委员会换届14.消防管理中，灭火器应设置在明显、取用方便的地方，且应（）。A.集中放置在消防控制室B.放置在隐蔽角落以防丢失C.定期检查压力和药剂有效期D.仅在发生火灾时从仓库领取15.物业管理中的“绿色物业管理”理念，核心在于（）。A.增加绿化面积B.节能降耗和环境保护C.使用绿色建筑材料D.提高物业收费标准16.业主违反《临时管理规约》或《管理规约》关于禁止性行为的规定，物业服务企业有权（）。A.对其进行罚款B.停止供水供电C.予以制止，并及时报告有关行政管理部门D.强行拆除违章设施17.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在（）的监督下，办理交接手续。A.建设单位B.街道办事处C.业主委员会D.房地产行政主管部门18.在车辆停放管理中，物业管理企业对于停放在物业管理区域内的车辆，通常承担（）。A.绝对保管责任B.合同约定的保管责任或一般安全防范责任C.无任何责任D.代为赔偿责任19.二次供水设施清洗消毒的频率一般为（）。A.每季度一次B.每半年一次C.每年一次D.每两年一次20.物业管理企业资质等级标准中，一级资质物业管理企业注册资本应在人民币（）万元以上。A.300B.500C.800D.100021.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.访客22.下列费用中，属于物业服务成本或者物业服务支出的有（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用B.物业管理区域清洁卫生费用C.业主共用设施设备的保修费用D.物业管理企业固定资产折旧（如企业办公大楼）23.物业管理企业参与竣工验收的主要目的是（）。A.代表建设单位行使质量监督权B.为以后的物业管理创造条件，熟悉设备性能C.决定工程是否合格D.签署工程保修书24.物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的（）日前，提交招标备案材料。A.5B.10C.15D.3025.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上30%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下26.在房屋修缮管理中，中修工程的主要特点是（）。A.需牵动或拆换少量主体构件B.保持房屋的原有规模和结构C.只需少量人力、物力即可修复D.造价高，工期长27.物业管理应急预案中，对于燃气泄漏事故，首要的处理措施是（）。A.组织人员疏散B.关闭气源阀门C.通知燃气公司D.现场喷水稀释28.物业服务定价中，实行政府指导价的物业服务收费，由（）会同建设行政主管部门制定基准价及其浮动幅度。A.价格主管部门B.工商行政管理部门C.税务部门D.民政部门29.业主委员会是（）的执行机构。A.物业服务企业B.社区居委会C.业主大会D.街道办事处30.物业管理企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）及业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。A.物业服务企业上级部门B.相关业主C.社区居委会D.房地产行政主管部门31.房屋共用部位是指承重结构、楼梯间、（）等。A.业主专有阳台B.小区市政道路C.走廊通道、门厅D.独立使用的车库32.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业的首要职责是（）。A.抓获犯罪嫌疑人B.保护现场，协助公安机关调查C.立即开展侦查D.疏散无关人员33.物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘原物业服务企业的，应当在原合同期限届满前（）书面告知物业服务企业。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月34.物业管理中的“门岗”服务，其主要职责不包括（）。A.人员出入管理B.物品出入查验C.车辆出入管理D.室内保洁服务35.下列关于物业使用禁止行为的说法，正确的是（）。A.业主可以擅自改变房屋使用性质，只要不影响邻居B.业主可以占用消防通道堆放杂物C.业主不得损坏房屋承重结构D.业主可以随意拆改供暖管道36.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.全部物业管理档案资料B.企业财务账册C.企业员工档案D.企业资质证书37.物业管理区域内，发生下列哪种情况，专项维修资金可以动用？（）A.业主室内墙面翻新B.物业共用部位大修C.增加小区休闲设施D.业主委员会办公费用38.物业管理企业更换项目经理，应当及时告知（），并在物业管理区域内显著位置公示。A.房地产行政主管部门B.业主委员会C.街道办事处D.社区居委会39.在物业服务费酬金制下，预收的物业服务资金属于（）。A.物业服务企业的收入B.物业服务企业的负债C.业主的共有财产D.建设单位的资产40.物业管理企业在保洁服务中，对于生活垃圾的收集应做到（）。A.随意堆放，定期清运B.分类收集，日产日清C.混合收集，三日一清D.仅在业主投诉时清理二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化42.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.具有过渡性D.内容由建设单位单方制定E.法律效力不同43.物业管理企业在承接查验时，应当重点查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.业主专有部分D.物业管理档案资料E.建设单位资产44.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.要求物业服务企业无偿提供家政服务45.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4E.646.物业管理企业应当建立健全安全管理制度，包括（）等。A.岗位安全责任制度B.安全操作规程C.安全检查制度D.事故报告处理制度E.员工考勤制度47.房屋修缮管理的内容包括（）。A.房屋结构的安全检查B.房屋设备的日常维护C.房屋的装修管理D.房屋的零星维修E.房屋的应急抢修48.物业管理招标的方式有（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.竞争性谈判49.下列属于物业管理档案资料的有（）。A.物业权属资料B.竣工验收资料C.业主入住资料D.装修管理资料E.物业服务企业内部人事档案50.物业管理企业在处理邻里纠纷时，应当遵循的原则有（）。A.预防为主B.依法依规C.公平公正D.互谅互让E.偏袒弱势群体51.物业共用设施设备包括（）。A.电梯B.绿化景观设施C.消防设施D.避雷设施E.非机动车库52.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.保洁服务B.电梯维修保养C.秩序维护D.绿化养护E.客户服务53.业主大会履行下列哪些职责？（）A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.审核物业服务企业的财务收支54.物业管理企业对装修装饰活动的管理，主要包括（）。A.办理装修登记手续B.签订装修管理服务协议C.审查装修设计方案D.现场巡查与监督E.组织装修施工55.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.专项技能培训D.晋升培训E.学历教育56.物业管理风险主要包括（）。A.法律法规风险B.合同风险C.安全管理风险D.财务风险E.员工道德风险57.在物业服务活动中，属于物业服务企业违约行为的有（）。A.未按合同约定标准提供服务B.擅自提高收费标准C.擅自利用共用部位经营D.未履行安全防范义务导致业主人身财产安全受损E.劝阻业主违规装修58.物业管理中的环境管理包括（）。A.清洁卫生管理B.绿化养护管理C.消杀服务管理D.噪声控制管理E.车辆排放管理59.专项维修资金的用途包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的中修C.物业共用设施设备的更新和改造D.物业共用部位的日常养护E.业主室内自用设施的维修60.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交的物品和资料包括（）。A.物业管理用房B.专项维修资金账册C.物业档案资料D.属于业主共有的财物E.企业自有资产三、判断题（共10题，每题1分。请判断各题的说法正确或错误）61.业主委员会是依法成立的、代表业主行使物业管理权利的自治组织，具有法人资格。（）62.只要业主按时交纳了物业服务费，物业服务企业就必须对业主室内发生的任何财物丢失承担赔偿责任。（）63.建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。（）64.物业管理企业可以自主决定在物业管理区域内设置广告牌并收取收益。（）65.物业服务企业资质等级是衡量企业实力、管理水平和能力的重要标志，实行终身制。（）66.房屋交付使用后，室内墙体出现裂缝，如果是由于房屋本身质量问题造成的，物业服务企业应当承担维修责任。（）67.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）68.业主转让物业时，业主与物业服务企业签订的物业服务合同自动终止。（）69.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业负有全部的法律责任。（）70.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能聘请一个物业服务企业。（）四、填空题（共10题，每题1分）71.物业管理服务的根本宗旨是________，________。72.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同________。73.业主大会会议可以采用________或者________的形式。74.物业管理招标人应当在确定中标人之日内，向________提交招标投标情况的书面报告。75.物业服务企业应当至少每________年公布一次专项维修资金的收支情况。76.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；________。77.物业管理企业应当自领取营业执照之日起日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。78.房屋修缮工程按照房屋完损状况和修缮范围，可分为________、中修工程、大修工程和翻修工程。79.物业管理中的“三防”通常是指：防火、________和________。80.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的________责任。五、简答题（共6题，每题5分）81.简述物业管理承接查验的主要程序和内容。82.简述业主委员会在物业管理活动中的主要职责。83.物业管理企业在处理客户投诉时，应遵循哪些原则和基本流程？84.简述物业装修管理中，物业管理企业应重点控制的违规行为有哪些？85.简述专项维修资金的使用范围和申请使用的一般流程。86.物业管理企业在进行物业管理项目投标时，投标文件通常包括哪些主要内容？六、案例分析题（共4题，每题10分）87.案例一：某高档住宅小区，业主李先生在装修过程中，为了增加室内空间，擅自拆除了连接阳台的承重墙。物业服务企业在巡查中发现后，立即下达了《整改通知书》，要求李先生恢复原状。李先生认为自己是房屋产权人，有权对自己房屋内部进行改造，拒不整改。随后，楼上邻居王先生发现自家天花板出现裂缝，投诉至物业服务企业，要求李先生和物业服务企业共同赔偿损失。问题：(1)李先生拆除承重墙的行为是否合法？为什么？(2)物业服务企业在此事件中应采取哪些措施？(3)对于王先生的损失，应由谁承担赔偿责任？请简述理由。88.案例二：某物业管理公司与某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业服务费标准为每月2.5元/平方米，收费方式为包干制。合同履行过程中，部分业主认为小区绿化养护不到位、电梯经常故障，服务质量未达到约定标准，因此拒绝交纳物业服务费。物业公司多次催缴未果，遂对欠费业主提起诉讼。同时，物业公司公示了上年度的物业收支情况，显示盈利20万元，业主对此表示不满，认为包干制下物业公司不应有如此高的盈利。问题：(1)业主以服务质量不佳为由拒交物业费是否一定能得到法院支持？为什么？(2)在包干制下，物业公司的盈利是否违规？业主应如何维护自身权益？(3)针对业主提出的服务质量问题，物业公司应如何应对？89.案例三：某日深夜，某物业管理区域内的10号楼发生火灾。火灾原因是业主赵先生在楼道内堆放的杂物被未熄灭的烟头引燃。火灾导致楼道内部分设施损坏，邻居孙先生在逃生中被烧伤。物业服务企业的安保人员发现火情后，立即报警并组织疏散，同时利用楼内消防栓进行初期扑救，消防队赶到后将火扑灭。问题：(1)业主赵先生在楼道堆放杂物的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业在此次火灾事件中是否有责任？请分析。(3)物业服务企业应如何加强管理，防止此类事件再次发生？90.案例四：某小区建成于2000年，近年来屋顶多处漏水，电梯也经常出现困人现象，且故障频率逐年增加。业主委员会决定动用专项维修资金进行维修。在申请过程中，房地产行政主管部门指出，该小区专项维修资金余额不足首期归集金额的30%，需要续筹。部分业主反对续筹资金，认为房屋已使用多年，开发商应负责。问题：(1)屋顶漏水属于哪类维修项目？应使用什么资金进行维修？(2)针对专项维修资金余额不足的情况，续筹资金的责任主体是谁？如何进行续筹？(3)开发商是否应对屋顶漏水和电梯故障承担维修责任？为什么？—————————————以下为答案部分—————————————一、单项选择题答案1.C2.A3.C4.B5.C6.B7.B8.B9.A10.C11.C12.C13.B14.C15.B16.C17.C18.B19.B20.B21.B22.B23.B24.A25.C26.B27.B28.A29.C30.B31.C32.B33.C34.D35.C36.A37.B38.B39.C40.B二、多项选择题答案41.ABCD42.ABC43.ABD44.ABCD45.B46.ABCD47.ABDE48.AB49.ABCD50.ABCD51.ACDE52.ABCD53.ABCD54.ABCD55.ABCD56.ABCDE57.ABCD58.ABC59.ABC60.ABCD三、判断题答案61.错误（业主委员会不具有法人资格）62.错误（物业服务企业承担的是合同约定的安全防范义务，非绝对保管责任）63.正确64.错误（需征得相关业主及业主大会同意）65.错误（资质证书实行有效期制，需定期年检）66.错误（保修期内由建设单位承担维修责任）67.正确68.错误（合同权利义务一并转让，合同继续有效）69.错误（物业服务企业负有法定义务和约定义务，非全部责任）70.错误（一个区域只能一个业主大会，但可以聘请多个专项服务企业，或者实行自管，非必须聘请一个物业公司）四、填空题答案71.服务业主；以人为本72.终止73.集体讨论；书面征求意见74.15；物业项目所在地的房地产行政主管部门75.一76.经业主同意的其他费用77.3078.小修工程79.防盗；防灾（或防破坏）80.法律赔偿五、简答题答案81.物业管理承接查验的主要程序和内容：(1)准备工作：成立查验小组，准备查验工具，查阅图纸资料。(2)现场查验：对物业的共用部位、共用设施设备进行现场检查、测试，并记录查验结果。(3)签订协议：根据查验结果，明确双方责任，签订物业承接查验协议。(4)问题整改：对查验中发现的问题，由建设单位负责整改，物业管理企业跟踪落实。(5)资料移交：建设单位向物业管理企业移交完整的物业档案资料。内容主要包括：物业共用部位（如基础、承重墙体、屋顶等）、共用设施设备（如电梯、给排水系统、供电系统、消防系统、安防系统、绿化等）及相关图纸资料。82.业主委员会在物业管理活动中的主要职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责，如审核专项维修资金使用方案等。83.物业管理企业处理客户投诉的原则和流程：原则：依法依规、实事求是、及时高效、公平公正、服务至上。流程：(1)记录投诉：详细记录投诉人、时间、事由、联系方式等信息。(2)判明性质：分析投诉的类型（咨询、建议、求救、投诉）及紧急程度。(3)分类处理：根据投诉内容分派给相关部门或责任人。(4)现场调查：核实情况，查明原因。(5)提出方案：制定解决或处理方案。(6)实施处理：落实解决方案，进行整改或解释。(7)回复反馈：将处理结果及时告知投诉人。(8)回访归档：对投诉人进行回访，确认满意度，并将资料归档。84.物业装修管理中，物业管理企业应重点控制的违规行为：(1)擅自改变房屋建筑主体结构（如拆改承重墙、梁、柱）。(2)擅自改变房屋使用性质或功能布局。(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施。(4)擅自改动室内电路，超负荷用电。(5)违规搭建建筑物、构筑物，私挖地下空间。(6)破坏或擅自改变房屋外立面（如违规封闭阳台、安装外伸式防盗网）。(7)防水层施工不当导致渗漏。(8)噪音扰民或装修时间违规。(9)侵占公共空间、公共通道堆放装修材料或垃圾。85.专项维修资金的使用范围和申请使用流程：使用范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。不得用于日常养护、中小修或业主室内维修。申请使用流程：(1)提出方案：物业服务企业或相关业主提出使用建议。(2)业委会审核：业主大会或业主委员会审核通过，并公示。(3)报批备案：向房地产行政主管部门申请列支。(4)资金划拨：主管部门审核同意后，通知专户管理银行划拨资金。(5)工程实施：组织施工，并进行竣工验收。(6)资金结算：工程验收合格后，办理资金结算手续。86.物业管理项目投标文件的主要内容：(1)投标函及投标函附录。(2)投标报价（包括物业服务费测算及收支预算）。(3)项目管理架构及人员配备、资格证明。(4)物业管理服务方案（包括接管验收、日常管理、维修养护、安全防范、环境管理、客户服务、社区文化等具体措施和承诺）。(5)拟投入的物资设备清单。(6)企业信誉、业绩及类似项目经验介绍。(7)招标文件要求提供的其他材料。六、案例分析题答案87.案例一答案：(1)李先生拆除承重墙的行为不合法。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及相关建筑安全法规，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的，属于禁止行为。承重墙涉及整栋楼的结构安全，业主无权擅自拆除。(2)物业服务企业应采取的措施：①立即制止李先生的违规行为，下达《整改通知书》，责令限期恢复原状。②及时将情况报告当地房地产行政主管部门及相关城市管理执法部门，请求行政执法介入。③对于拒不整改的，可依法向人民法院提起诉讼。④协助受影响的邻居取证，保留现场照片、记录等证据。(3)对于王先生的损失，应由业主李先生承担赔偿责任。理由：李先生擅自拆改承重墙是导致王先生房屋受损的直接原因，存在过错，侵犯了王先生的财产权利。物业服务企业如果已经履行了巡查、制止、报告等法定和约定义务，则不承担赔偿责任；如果物业服务企业未尽到管理职责（如未巡查发现或发现后未制止报告），则需承担相应的补充赔偿责任。88.案例二答案：(1)业主以服务质量不佳为由拒交物业费不一定能得到法院支持。理由：根据《民法典》及相关司法解释，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但只有在物业服务企业严重违约，导致服务根本无法实现或严重影响业主生活时，法院才可能支持减免物业费。一般的瑕疵服务（如个别绿化枯死、偶发电梯故障）通常不能成为全额拒交的理由，法院可能会判决适当减免，但极少支持全额拒交。(2)在包干制下，物业公司的盈利不违规。理由：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。因此，物业公司通过