2026年土地代理人试题《代理实务》模拟试题及答案

2026年土地代理人试题《代理实务》模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.甲公司委托某土地登记代理机构办理工业用地抵押权注销登记，代理机构在核查申请材料时，发现原抵押合同中约定的债务履行期限尚未届满，但债权人已书面声明债务已履行完毕。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，此时正确的处理方式是（）A.因债务未到期，不予受理注销登记B.要求债权人补充提供债务提前清偿的证明文件C.凭债权人书面声明直接受理注销登记D.需同时提交主债权消灭的其他证明材料答案：D2.某村集体申请办理集体经营性建设用地使用权首次登记，代理机构在指导其准备申请材料时，无需提供的是（）A.村民会议同意出让的决议B.土地出让合同C.勘测定界图D.地上建筑物权属证明答案：D3.张某通过继承取得父亲名下宅基地使用权及房屋所有权，委托代理机构办理转移登记。代理人员发现原不动产权证书上“权利性质”栏记载为“划拨”，此时应重点核查（）A.继承公证书的真实性B.宅基地是否符合“一户一宅”规定C.是否已补缴土地出让金D.房屋是否存在抵押登记答案：B4.某代理机构受委托办理国有建设用地使用权更正登记，经核查发现原登记薄记载的“用途”与土地出让合同约定的“工业用地”不符（登记薄误写为“仓储用地”）。此时代理人员应建议（）A.由登记机构直接更正B.提交土地出让合同作为更正依据C.需利害关系人共同申请D.先办理异议登记再申请更正答案：B5.土地登记代理活动中，代理人发现委托人提供的“不动产权属来源证明”存在明显伪造痕迹，正确的处理方式是（）A.协助委托人修改证明材料使其符合形式要求B.终止代理关系并向登记机构报告C.要求委托人补充其他证明材料替代D.继续代理但在登记申请书中注明“材料真实性由委托人负责”答案：B6.某企业以出让方式取得50年工业用地使用权，现因产业升级需改变土地用途为研发用地。代理机构办理用途变更登记时，无需提交的材料是（）A.规划部门同意变更的批准文件B.补缴土地出让金差价的凭证C.原不动产权证书D.地上建筑物拆除方案答案：D7.土地权属调查中，对争议土地进行现场指界时，若一方当事人无正当理由缺席且未委托代理人，正确的处理方式是（）A.由调查人员根据现有资料单方认定界址B.暂停指界并书面通知当事人在15日内重新指界C.邀请村委会代表作为第三方确认界址D.直接以相邻宗地权利人指认的界址为准答案：B8.地籍测量成果审核时，发现某界址点坐标与相邻界址点间距的较差为±0.08米（该区域为城镇街坊），根据《地籍调查规程》，该误差（）A.符合一级地籍图精度要求B.超出二级地籍图精度要求C.需重新测量该界址点D.可通过平差调整消除误差答案：C（注：城镇街坊内界址点间距中误差≤±0.05米，允许误差≤±0.10米，但本题较差为±0.08米已接近限值，实际操作中通常要求重新测量）9.某宅基地使用权人因房屋倒塌申请注销登记，代理机构在核查时发现该宅基地已被纳入征收范围但未完成补偿。此时正确的处理建议是（）A.因房屋灭失应准予注销登记B.需待征收补偿完成后再申请注销C.由村委会出具同意注销的证明即可办理D.需提交放弃宅基地使用权的书面承诺答案：B10.土地登记代理机构与委托人签订的书面合同中，未明确约定代理费用支付时间，根据《民法典》相关规定，委托人应在（）支付费用A.合同签订时B.代理事项完成时C.登记机构受理申请时D.收到不动产权证书时答案：B11.某公司通过转让取得一宗国有建设用地使用权，代理机构办理转移登记时，发现原土地使用权证“记事栏”记载“该宗地存在未解决的土地权属纠纷”。此时应（）A.告知委托人权属纠纷未解决前不能办理转移登记B.要求转让方出具纠纷已解决的书面承诺C.由代理机构出具风险告知书后继续办理D.建议先申请异议登记再办理转移登记答案：A12.集体土地所有权登记中，某村民小组与村委会对土地权属范围存在争议，代理机构应建议（）A.由乡镇政府作出权属确认决定B.向县级自然资源主管部门申请权属争议调查处理C.直接向人民法院提起民事诉讼D.先办理预告登记待争议解决后再登记答案：B13.土地登记代理人在执业过程中，发现登记机构工作人员存在违规操作，正确的处理方式是（）A.向委托人隐瞒情况继续办理B.向登记机构纪检监察部门举报C.与工作人员协商解决D.终止代理并要求委托人更换登记机构答案：B14.某企业申请办理土地抵押权首次登记，抵押合同约定的担保范围包括主债权、利息及违约金，但代理机构在填写登记申请书时，应（）A.仅填写主债权金额B.按抵押合同约定填写担保范围C.由登记机构确定担保范围D.只填写主债权及利息答案：B15.宅基地使用权及房屋所有权首次登记中，申请人提交的“乡村建设规划许可证”已超过有效期但未延期，此时代理机构应（）A.告知申请人需先补办规划许可延期手续B.认为规划许可过期不影响登记C.要求村委会出具规划许可有效的证明D.建议申请人以“历史遗留问题”为由申请登记答案：A16.土地登记代理机构接受批量登记委托时，发现多份申请材料存在类似的形式瑕疵（如签名不清晰），正确的处理是（）A.统一代委托人补签B.要求委托人逐一修正材料C.在登记申请书中注明“材料瑕疵不影响实质权利”D.直接提交并由登记机构处理答案：B17.某宗地存在两个以上抵押权人，代理机构办理顺位抵押登记时，需重点核查（）A.先顺位抵押权人是否同意B.抵押财产价值是否覆盖所有债权C.抵押合同签订时间顺序D.登记机构是否支持顺位登记答案：A18.土地权属调查中，对临时用地进行界址确认时，正确的做法是（）A.参照永久用地标准测量界址点B.仅需标注用地范围无需精确测量C.由用地单位自行划定界址D.以土地复垦方案确定的范围为准答案：A19.代理机构受委托办理土地预告登记，当出现（）情形时，预告登记失效A.预告登记后又办理抵押权登记B.债权消灭且未在3个月内申请注销C.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记D.委托人书面要求撤销预告登记答案：C20.土地登记代理业务档案的保存期限，自代理事项完成之日起不得少于（）A.5年B.10年C.15年D.20年答案：B二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项）1.土地登记代理机构在承接业务前，应核实的委托人基本信息包括（）A.主体资格（如企业营业执照、个人身份证明）B.土地权属来源的合法性C.代理事项的真实性D.委托人信用记录E.地上附着物的权属状况答案：ABC2.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括（）A.不动产权属证书（土地部分）B.建设工程符合规划的材料C.房屋已竣工的材料D.房地产调查或测绘报告E.契税完税凭证答案：BCDE（注：首次登记时土地部分通常为出让/划拨合同等权属来源，非已登记的不动产权属证书）3.土地登记代理活动中，禁止的行为包括（）A.隐瞒可能影响登记的重要事实B.利用执业便利收受第三人财物C.同时接受利益冲突双方的委托D.以低于成本价收取代理费E.代委托人签署所有申请文件答案：ABCD4.集体土地所有权登记中，“权利人”栏应填写的内容包括（）A.村农民集体（XX村农民集体）B.村民小组农民集体（XX村XX组农民集体）C.乡（镇）农民集体（XX乡/镇农民集体）D.村委会E.村经济合作社答案：ABC5.土地抵押权注销登记的申请主体可以是（）A.抵押人单方申请B.抵押权人单方申请C.抵押人与抵押权人共同申请D.抵押人的继承人申请E.抵押权人的代理人申请答案：ABCE6.土地权属调查中，指界通知书应包括的内容有（）A.指界时间、地点B.宗地位置及编号C.指界人权利义务D.不参加指界的法律后果E.调查人员联系方式答案：ABCDE7.土地登记代理合同应明确约定的内容包括（）A.代理事项及具体要求B.代理费用及支付方式C.双方权利义务D.违约责任E.争议解决方式答案：ABCDE8.申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记，需满足的条件包括（）A.受让方为本集体经济组织成员B.符合“一户一宅”规定C.转让行为经本集体经济组织同意D.房屋已办理首次登记E.转让方有其他居住场所答案：ABCD9.地籍测量成果的内容包括（）A.界址点坐标及成果表B.地籍图C.宗地面积计算表D.测量技术总结E.土地利用现状分类表答案：ABCD10.土地登记更正登记的申请主体可以是（）A.登记薄记载的权利人B.利害关系人C.登记机构依职权D.土地登记代理人E.村委会答案：ABC三、案例分析题（共3题，第1题15分，第2题20分，第3题25分）（一）2025年3月，某村村民王某（户内3人）向村委会提出宅基地申请，经村民会议表决通过后，取得乡镇政府批准的《农村宅基地批准书》（批准面积120㎡）和《乡村建设规划许可证》。王某委托某土地登记代理机构办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记。代理人员在核查申请材料时发现：1.王某提供的《宅基地批准书》上批准时间为2024年10月，已超过1年有效期（当地规定宅基地批准后1年内未建房的需重新申请）；2.房屋实际建设面积140㎡（超占20㎡）；3.王某父亲名下有另一处宅基地（已倒塌但未注销登记）。问题：1.针对批准书过期问题，代理机构应如何处理？（5分）2.超占面积如何影响登记？（5分）3.王某父亲名下宅基地未注销对本次登记的影响？（5分）答案：1.应告知王某需向乡镇政府申请批准书延期或重新取得有效的《农村宅基地批准书》。根据《土地管理法实施条例》及地方规定，宅基地批准后未在规定期限内建设的，原批准文件失效，需重新履行审批程序。代理机构不得协助使用失效的批准文件申请登记。（5分）2.超占的20㎡属于违法占用土地。根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，对于历史形成的超占问题，可在登记时注明“超占XX㎡”，但需按照地方规定处理（如缴费、签订协议等）；对于新申请的宅基地超占，应要求王某自行拆除超占部分或补办用地审批手续，否则不予登记。（5分）3.王某父亲名下宅基地未注销，可能导致王某户不符合“一户一宅”规定。根据《土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地。若王某父亲的宅基地未灭失且未退出，可能认定王某户已有宅基地，本次申请涉嫌“一户多宅”，需先办理原宅基地注销登记（如房屋倒塌的，可申请因房屋灭失的注销登记）后，方可为王某办理新宅基地登记。（5分）（二）2025年5月，甲公司（抵押权人）与乙公司（抵押人）签订《土地抵押合同》，约定以乙公司名下国有建设用地使用权（用途：商业，面积5000㎡，评估价值1.2亿元）为甲公司1亿元债权提供担保，担保范围包括主债权、利息及违约金。甲公司委托某土地登记代理机构办理抵押权首次登记。代理人员在材料核查中发现：1.乙公司提供的不动产权证书“附记”栏注明“该宗地存在未解除的查封登记”；2.抵押合同签订时间为2025年4月20日，而乙公司的营业执照已于2025年4月15日被市场监管部门吊销（未注销）；3.甲公司与乙公司存在关联关系（甲公司是乙公司的控股股东）。问题：1.查封登记对抵押权登记的影响？（6分）2.乙公司营业执照被吊销是否影响抵押登记？（7分）3.关联关系是否影响抵押权登记的合法性？（7分）答案：1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，存在查封登记的不动产不得办理抵押登记。代理机构应告知甲公司，需先申请解除查封登记后，方可办理抵押权登记。若查封未解除，登记机构将不予受理本次抵押登记申请。（6分）2.营业执照被吊销但未注销的，企业法人资格仍然存在，但不得从事与清算无关的经营活动。抵押行为属于对财产的处分，需判断是否属于清算范围。若乙公司已进入清算程序，抵押需经清算组同意；若未清算，吊销营业执照不直接导致抵押无效，但登记机构可能要求提供清算组同意抵押的证明文件。代理机构应建议甲公司核查乙公司是否已进入清算程序，并补充相关材料。（7分）3.关联关系本身不影响抵押权登记的合法性，只要抵押合同是双方真实意思表示，且符合《民法典》关于抵押的规定（如抵押财产合法、担保范围明确等）。但代理机构需重点核查抵押行为是否存在损害其他债权人利益的情形（如低价抵押、恶意转移财产），必要时可要求提供资产评估报告或其他证明材料，以证明抵押的合理性。（7分）（三）2025年8月，某土地登记代理机构承接了某县500宗农村宅基地使用权及房屋所有权登记代理项目。在集中办理过程中，出现以下问题：1.部分村民提供的身份证与户口本姓名不一致（如“张某某”与“张某”）；2.多户存在“一户多宅”情况（其中部分为继承取得，部分为购买同村村民房屋所得）；3.个别宗地界址与第二次全国土地调查成果存在0.5米偏差；4.有村民反映其房屋已被儿子私下转让但未办理登记。问题：1.姓名不一致问题如何处理？（6分）2.“一户多宅”应区分哪些情形处理？（8分）3.界址偏差的核查程序是什么？（6分）4.私下转让未登记的房屋如何处理？（5分）答案：1.姓名不一致的，