2026年物业管理师职业能力测试卷物业管理法规与政策解读实战试题及答案

2026年物业管理师职业能力测试卷物业管理法规与政策解读实战试题及答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《物业管理条例》及相关规定，关于业主大会的成立条件，下列表述正确的是（）。A.已交付的专有部分面积超过建筑物总面积30%时，可由建设单位申请成立业主大会B.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会C.业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案D.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主参加2.某小区业主王某将住宅改为经营性棋牌室，未征求利害关系业主同意。根据《民法典》及《物业管理条例》，正确的处理方式是（）。A.物业服务企业可直接要求王某恢复原状B.其他业主可向法院起诉，请求王某排除妨害C.街道办事处应责令王某限期改正并罚款D.王某已取得营业执照，无需额外承担责任3.关于住宅专项维修资金的使用，下列符合《住宅专项维修资金管理办法》规定的是（）。A.维修资金使用方案需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上同意B.电梯故障维修可申请使用维修资金，无需列支范围内业主单独表决C.未成立业主大会的小区，维修资金使用由物业服务企业提出方案，经全体业主同意后实施D.维修资金增值收益应转入维修资金滚存使用，不得挪作他用4.物业服务合同终止时，原物业服务企业未按规定移交物业资料和设施设备，根据《物业管理条例》，应承担的法律责任是（）。A.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款B.由业主委员会向法院提起民事诉讼，要求赔偿损失C.由街道办事处责令停业整顿，并处5000元以上2万元以下罚款D.原企业需继续提供服务至新企业入驻，期间不得收取费用5.业主李某因房屋质量问题未收房，是否需要缴纳物业费？依据是（）。A.无需缴纳，因房屋未交付，物业服务未实际提供B.需缴纳，因建设单位已完成交付义务，物业费由业主承担C.需缴纳，但可与建设单位协商由其代缴D.无需缴纳，房屋质量问题由建设单位负责，与物业无关6.某小区业主大会拟解聘现物业服务企业，根据《民法典》第九百四十六条，正确的程序是（）。A.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意即可解聘B.应当提前60日书面通知物业服务企业，合同另有约定的除外C.解聘决议作出后，新物业服务企业可直接接管，无需办理交接D.业主大会需向物业所在地房地产行政主管部门申请行政许可后生效7.关于物业承接查验，下列符合《物业承接查验办法》规定的是（）。A.建设单位与物业服务企业可口头约定承接查验事项B.现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法C.查验中发现的问题，建设单位应在30日内整改完毕，无需书面确认D.物业承接查验费用由业主承担，计入物业服务成本8.业主委员会委员张某因欠缴物业费被业主联名要求罢免，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，正确的处理程序是（）。A.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，可召开业主大会罢免B.罢免决议需经全体业主过半数同意C.张某有权提出申辩意见，业主大会应当在听取后表决D.业主委员会可直接作出罢免决定，无需召开业主大会9.某小区公共电梯广告收益归属问题引发争议，根据《民法典》第二百八十二条，正确的处理是（）。A.收益归物业服务企业所有，用于补充物业费不足B.收益归全体业主共有，可由业主大会决定用于补充维修资金或其他共同支出C.收益由建设单位与业主按比例分配，因电梯属建设单位初始所有D.收益归广告公司所有，业主无权主张10.物业服务企业将电梯维护保养业务委托给第三方公司，根据《物业管理条例》，下列说法正确的是（）。A.需经业主大会同意，否则委托无效B.无需业主同意，但需对第三方的服务质量承担责任C.委托后，电梯安全责任由第三方承担，物业无需负责D.委托期限不得超过物业服务合同剩余期限的1/211.业主大会决定利用小区公共区域增设停车位，根据《物业管理条例》及相关规定，需满足的条件是（）。A.经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上同意B.不得占用消防通道，且不得影响业主通行、绿化等合法权益C.增设车位的收益归物业服务企业所有，用于小区公共设施维护D.建设单位需出具同意增设的书面文件12.某业主因对物业服务不满，连续3年拒交物业费，物业服务企业起诉至法院。根据《民法典》第九百四十四条，法院应（）。A.以业主未享受服务为由，驳回物业诉求B.要求物业先履行整改义务，再判决业主缴费C.判决业主缴纳物业费及滞纳金，除非物业存在重大服务瑕疵D.调解双方协商减免部分费用，不得强制判决13.关于临时管理规约，下列表述符合《物业管理条例》的是（）。A.由物业服务企业制定，业主入住时签署B.内容不得侵害业主合法权益，否则无效C.临时管理规约的效力至业主大会制定正式管理规约时终止D.业主未签署临时管理规约的，建设单位不得交付房屋14.某小区因开发商原因未按规划建设垃圾分类房，业主多次投诉未果。根据《物业管理条例》，正确的救济途径是（）。A.物业服务企业应承担赔偿责任，因未履行管理义务B.业主可向规划行政主管部门举报，要求开发商整改C.业主大会可解聘物业服务企业，倒逼开发商解决D.业主自行集资建设，费用由全体业主分摊15.物业服务企业在小区内设置快递柜并收取场地费，根据《民法典》及相关规定，该收益应（）。A.归物业服务企业所有，作为管理成本补偿B.归全体业主共有，需单独列账并定期公示C.由快递柜公司与物业平分，无需告知业主D.用于补充小区公共设施维修，无需业主同意二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有2-4个正确选项，错选、多选、少选均不得分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中应履行的义务包括（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.执行业主大会和业主委员会的决定C.按时缴纳物业服务费用D.监督物业服务企业履行物业服务合同2.下列情形中，物业服务企业可提前解除物业服务合同的有（）。A.业主大会未按约定支付物业费，经催告后仍未支付B.因不可抗力导致合同无法履行C.业主委员会违反合同约定，严重干涉物业正常管理D.物业服务企业因经营困难，主动申请退出3.关于住宅专项维修资金的使用，符合《住宅专项维修资金管理办法》的有（）。A.紧急情况下，可不经业主表决直接使用维修资金B.使用方案需在小区内公示不少于7日C.维修资金使用后，需向业主公布列支情况D.未售出的物业，建设单位应按照专有部分面积分摊维修费用4.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同D.决定小区公共收益的使用方案5.根据《民法典》，物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布服务事项、负责人员、质量要求、收费项目等信息B.对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止，并报告有关部门C.不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费D.可以将全部物业服务转委托给第三方企业6.下列行为中，属于《物业管理条例》禁止的有（）。A.物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人B.业主违反管理规约，擅自改变房屋用途C.建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房D.业主委员会委员接受物业服务企业馈赠的购物卡7.关于物业使用与维护，符合规定的有（）。A.业主装修房屋前，需告知物业服务企业并遵守装修管理规定B.物业共用部位、共用设施设备的维修责任由物业服务企业承担C.因维修物业需要临时占用公共区域的，需征得相关业主同意D.物业存在安全隐患，危及公共利益时，责任人应及时维修养护8.业主大会会议的形式包括（）。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.电话确认9.物业服务收费的定价方式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主与物业协商定价10.根据《物业承接查验办法》，物业承接查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.物业资料D.物业服务企业资质三、案例分析题（共5题，每题13分，共65分）案例一：2025年3月，某小区（共500户，专有部分总面积5万平方米）首次召开业主大会，选举产生业主委员会。2026年1月，业主发现小区公共收益（电梯广告、快递柜租金）未公示，且部分收益被用于支付业委会成员津贴。业主联名要求业委会公开账目并停止发放津贴，业委会以“业主无权干涉内部事务”为由拒绝。问题：1.业主是否有权要求公开公共收益账目？法律依据是什么？（4分）2.业委会将公共收益用于成员津贴是否合法？说明理由。（4分）3.业主可通过哪些途径维护权益？（5分）案例二：2025年10月，某小区物业服务合同到期前3个月，业主大会未就是否续聘达成一致。原物业服务企业以“合同到期”为由，在未交接的情况下撤离小区，导致垃圾堆积、电梯停运。部分业主自行组织清理并垫付费用，要求原物业赔偿损失。问题：1.原物业服务企业未交接即撤离是否合法？法律依据是什么？（4分）2.业主自行垫付的清理费用应由谁承担？说明理由。（4分）3.若业主大会拟选聘新物业，需履行哪些程序？（5分）案例三：业主李某购买的房屋因开发商施工质量问题，阳台墙体渗水，导致室内装修损坏。李某多次要求开发商维修未果，遂拒交2024年1月至2026年3月的物业费。物业服务企业起诉李某，要求支付物业费及滞纳金。问题：1.李某拒交物业费的抗辩是否成立？法律依据是什么？（4分）2.李某的损失应如何救济？（4分）3.物业服务企业在诉讼中需承担哪些举证责任？（5分）案例四：某小区1号楼电梯因长期未维护，2026年2月发生故障，导致业主王某被困30分钟，经送医诊断为轻微脑震荡。王某要求物业服务企业赔偿医疗费、误工费共计1.2万元。物业辩称电梯维护已委托给第三方公司，责任应由第三方承担。问题：1.物业服务企业的抗辩是否成立？法律依据是什么？（4分）2.王某的损失应如何赔偿？（4分）3.若电梯故障因业主装修时违规搬运重物导致，责任主体如何确定？（5分）案例五：某老旧小区未成立业主大会，也未选聘物业服务企业，由社区居委会代行部分管理职责。2026年4月，小区污水管道堵塞，需动用住宅专项维修资金（已交存）进行维修。社区居委会提出使用方案，但部分业主以“未参与表决”为由反对。问题：1.未成立业主大会的小区，维修资金使用需经哪些程序？（4分）2.部分业主反对是否影响维修资金使用？说明理由。（4分）3.若维修资金不足，剩余费用应如何分担？（5分）答案一、单项选择题1.B2.B3.D4.A5.B6.B7.B8.C9.B10.B11.B12.C13.B14.B15.B二、多项选择题1.ABC2.ABC3.ABCD4.ABC5.ABC6.ABCD7.ACD8.ABC9.BC10.ABC三、案例分析题案例一答案：1.有权。依据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，属于业主共有，业主有权要求公开收支情况；《物业管理条例》第六十三条规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。2.不合法。公共收益属全体业主共有，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，业主委员会工作经费、委员津贴等需经业主大会决定，且不得从公共收益中列支（或需按业主大会决议执行）。案例中业委会擅自使用，违反法定程序。3.途径：①向业主大会提出召开临时会议，审议公共收益使用方案；②向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府投诉，要求责令整改；③向法院提起诉讼，请求确认业委会行为无效并返还收益；④通过业主监事会（若有）监督。案例二答案：1.不合法。依据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或合理期限内退出物业区域，配合新物业交接；《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应将相关资料和设施设备移交给业主委员会。未交接即撤离违反法定义务。2.由原物业服务企业承担。因物业擅自撤离导致小区管理缺失，造成的损失属于违约行为的直接后果，根据《民法典》第五百七十七条，原物业应承担赔偿责任。3.程序：①业主大会需经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意选聘新物业（《民法典》第二百七十八条）；②发布招标公告或协商选定候选企业；③组织评标或协商确定中标企业；④与新物业签订书面物业服务合同；⑤在合同签订后15日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案（《物业管理条例》第三十五条）。案例三答案：1.不成立。依据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费；房屋质量问题属开发商责任，与物业服务无直接关联，李某应另行向开发商主张权利，不得以此抗辩物业费缴纳。2.李某可依据《商品房销售管理办法》第三十三条，要求开发商履行保修义务；若开发商拒绝，可向法院起诉，要求其承担修复费用及装修损失（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条）。3.物业需举证：①与李某存在物业服务合同关系（如合同原件）；②已按合