广西大学专升本函授-法学房地产(模拟试题及答案)

广西大学专升本函授-法学房地产(模拟试题及答案)一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。）1.根据我国《宪法》规定，城市的土地属于（）。A.集体所有B.个人所有C.国家所有D.单位所有2.依据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，（）。A.一律无效B.不发生效力，但法律另有规定的除外C.经交付即发生效力D.经合同公证即发生效力3.土地使用权出让的最高年限，由（）规定。A.国务院B.自然资源部C.全国人民代表大会D.省、自治区、直辖市人民政府4.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%5.根据《城市房地产管理法》，下列哪项建设用地是可以通过划拨方式取得的？（）A.商业用地B.旅游用地C.豪华住宅用地D.国家机关用地和军事用地6.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的（）。A.所有权必须分开转让、抵押B.使用权必须分开转让、抵押C.所有权和使用权必须同时转让、抵押D.谁先申请就归谁7.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）。A.有效B.部分有效C.无效D.效力待定8.共有房地产在未经其他共有人书面同意的情况下，（）。A.不得转让B.可以转让，但无效C.可以部分转让D.只能转让给共有人的亲属9.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。这是商品房预售的（）。A.实质条件B.形式条件C.程序条件D.限制条件10.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过（）。超过部分无效。A.十年B.二十年C.三十年D.五十年11.抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归（）所有。A.债务人B.抵押权人C.国家D.第三人12.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取（）等方式出让。A.拍卖、招标B.协议C.划拨D.赠与13.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需要申请续期C.国家无偿收回D.需要缴纳高额费用方可续期14.房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介服务机构，应当向（）申请设立登记。A.工商行政管理部门B.房产管理部门C.土地管理部门D.建设行政主管部门15.在我国，土地公有制表现为（）。A.全民所有制和集体所有制B.国家所有制和个人所有制C.集体所有制和个人所有制D.全民所有制和混合所有制16.借款人到期未偿还贷款本息，贷款人有权依法处分抵押的房地产，其受偿顺序在（）。A.普通债权之后B.税款之后C.建设工程价款优先受偿权之后（仅限部分情况）D.普通债权之前17.房地产开发企业在销售商品房时，应当向商品房买受人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《土地使用权证》和《房屋所有权证》C.《规划许可证》和《施工许可证》D.《预售许可证》和《销售合同》18.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.九十天D.一年19.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）。A.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押B.以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押C.乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押D.耕地可以抵押20.根据《民法典》规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的（）。A.名誉权B.合法权益C.优先购买权D.知情权21.房地产估价师执业资格考试合格，由省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的（）。A.房地产估价师注册证B.房地产估价师执业资格证C.房地产经纪人协理资格证D.土地估价师资格证22.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）。A.6至10倍B.4至6倍C.10倍D.15倍23.房地产开发企业应当按照（）承担商品房的保修责任。A.法律法规的规定B.合同的约定C.开发商的口头承诺D.住户的要求24.下列哪项不属于房地产交易的形式？（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产征用25.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的（）。A.剩余期限B.法定最高期限C.原出让合同约定的期限D.七十年26.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为（）时发生效力。A.成立B.完毕C.开始D.登记27.异议登记之日起（）内申请人不起诉的，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日28.房屋租赁期间，房屋出卖的，原租赁合同（）。A.自动终止B.对新房主继续有效C.需经新房主确认才有效D.视具体情况而定29.房地产权利人转让房地产，应当向（）如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。A.县级以上地方人民政府规定的部门B.税务部门C.土地管理部门D.街道办事处30.按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权（）。A.要求解除合同B.只能据实结算C.只能退房D.要求双倍返还定金二、多项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分。在每小题列出的五个备选项中有至少两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。）31.根据《民法典》及相关法律规定，我国不动产物权的公示方法为（）。A.占有B.交付C.登记D.合同签订E.公证32.房地产开发必须严格执行城市规划，按照（）的原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.文化效益E.政治效益33.下列关于土地使用权出让金的说法，正确的有（）。A.土地使用权出让金应当全部上缴财政B.土地使用权出让金主要用于城市基础设施建设和土地开发C.土地使用权出让金可以由地方政府截留D.土地使用权出让金是土地使用权的市场价格E.土地使用权出让金在租赁期限内可以分期支付34.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的35.商品房预售应当符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E.取得房屋所有权证书36.房地产抵押合同应当载明下列主要内容（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及其他情况D.抵押房地产的价值E.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任37.下列关于房屋租赁的表述，正确的有（）。A.出租人和承租人应当签订书面租赁合同B.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期C.房屋租赁，出租人和承租人应当向房产管理部门登记备案D.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策E.租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款38.在房地产权属登记中，需要进行注销登记的情形包括（）。A.房屋灭失B.土地使用权年限届满未申请续期C.他项权利终止D.权利人放弃权利E.登记机关工作人员失误39.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）委托给他人。A.全部物业管理B.保安服务C.清洁服务D.绿化养护E.维修服务40.下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D.法律、行政法规规定的其他用地E.商业综合用地41.房地产纠纷的解决途径主要有（）。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼E.行政复议42.根据物权法理论，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权43.关于房地产转让，下列说法正确的有（）。A.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移B.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限C.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意D.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批E.所有房地产转让都必须办理土地使用权出让手续44.建筑物区分所有权的内容包括（）。A.对专有部分的所有权B.对共有部分的共有权C.成员权D.土地所有权E.相邻权45.房地产估价师享有的权利包括（）。A.使用房地产估价师名称B.在房地产估价报告上签字C.对房地产估价结果负责D.申请设立房地产估价机构E.接受继续教育三、判断题（本大题共15小题，每小题1分，共15分。判断下列各题的正误，正确的打“√”，错误的打“×”。）46.我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（）47.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。（）48.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）49.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。（）50.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）51.共有房地产在分割时，可以采用实物分割、变价分割、作价补偿等方式。（）52.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。（）53.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，一律需要办理土地使用权出让手续。（）54.房屋租赁期间，出租人需要出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（）55.房地产开发企业不得与购房者签订虚假的商品房买卖合同来骗取贷款。（）56.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。（）57.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）58.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记后，未经异议登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）59.建设用地使用权自登记时设立。（）60.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（）四、填空题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。请在每小题的空格中填入正确答案。）61.我国土地管理的基本国策是：十分珍惜、__________，切实保护耕地。62.根据权利效力的不同，物权可以分为所有权、__________和担保物权。63.《民法典》规定，处分共有不动产，应当经占份额__________以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。64.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足__________的需要。65.土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后__________日内支付全部土地使用权出让金。66.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并__________。67.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__________日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。68.违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为__________。69.相邻不动产的所有人或使用人在行使所有权或使用权时，应当给予对方便利和接受限制，这在法律上称为__________。70.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和__________。五、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分。）71.房地产72.建设用地使用权73.房地产抵押74.建筑物区分所有权75.商品房预售六、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分。）76.简述土地使用权出让的特征。77.简述房地产登记的法律效力。78.简述承租人享有的主要权利。79.简述房地产转让的法定条件。80.简述民法典中关于相邻关系的处理原则。七、案例分析题（本大题共3小题，第1题10分，第2题15分，第3题15分，共40分。）81.案例一：2018年，A房地产开发公司通过出让方式取得某市一块国有土地使用权，用于建设住宅小区。2019年，A公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与购房者B签订了商品房预售合同，收取了B支付的定金5万元及首付款20万元。合同约定2020年12月31日前交付房屋。2020年，A公司因资金链断裂导致项目停工，无法按期交房。B多次交涉无果，遂向法院起诉，要求确认合同无效，双倍返还定金并赔偿损失。问题：(1)A公司与B签订的商品房预售合同效力如何？为什么？(2)B要求双倍返还定金的请求能否得到支持？请说明理由。(3)本案应如何处理？82.案例二：甲拥有一套商品房，2020年1月，甲将该房屋出租给乙，租期两年。2020年5月，甲因急需资金，在未通知乙的情况下，将该房屋抵押给丙银行，贷款50万元，并办理了抵押登记。2021年1月，甲无力偿还贷款，丙银行申请法院拍卖该房屋。丁得知消息后有意购买，此时乙主张其拥有优先购买权。同时，乙担心房屋被拍卖后其租赁权无法保障，要求丙银行保障其租赁权。问题：(1)甲将已出租的房屋抵押给丙银行，该抵押行为是否有效？为什么？(2)丙银行行使抵押权拍卖房屋时，乙是否有权主张优先购买权？请说明理由。(3)房屋拍卖后，乙与甲签订的租赁合同对受让人丁是否继续有效？请说明法律依据。(4)若丙银行实现抵押权时，该房屋的拍卖价款为80万元，请说明清偿顺序。83.案例三：某市自然资源局（出让人）与大地房地产公司（受让人）签订了一份土地使用权出让合同。合同约定：出让人出让给受让人一块面积为10000平方米的土地，用途为商业，出让金为3000万元，受让人应在合同签订后30日内付清出让金；受让人应在付清出让金后6个月内动工开发。合同签订后，大地公司支付了1000万元，余款未付。受让人在付清出让金前，即开始动工建设。随后，因城市规划调整，自然资源局通知大地公司停止建设，并拟收回该地块。大地公司不服，称其已动工且部分付款，合同应继续履行。问题：(1)本案中，大地公司未按期付清土地使用权出让金，应承担什么法律责任？(2)自然资源局能否因城市规划调整而收回土地？如果能，应如何处理？(3)若大地公司按合同约定付清了全部出让金，但因自身原因超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发，国家可以采取什么措施？参考答案一、单项选择题1.C2.B3.A4.B5.D6.C7.C8.A9.D10.B11.A12.A13.A14.A15.A16.D17.A18.C19.D20.B21.B22.A23.B24.D25.A26.B27.A28.B29.A30.A二、多项选择题31.BC32.ABC33.ABD34.ABCDE35.ABCD36.ABCDE37.ABCDE38.ABCD39.A40.ABCD41.ABCD42.ABCD43.ABCD44.ABC45.ABCD三、判断题46.√47.√48.√49.√50.√51.√52.√53.×54.√55.√56.√57.√58.√59.√60.√四、填空题61.合理利用土地62.用益物权63.三分之二64.业主65.6066.办理抵押登记67.9068.无效69.相邻关系70.住宅使用说明书五、名词解释题71.房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益和区位三者的结合体。在法律上，主要指房产和地产的统称，房产是指建筑在土地上的各种房屋，地产是指土地及其上下一定的空间。72.建设用地使用权：是指自然人、法人或其他组织依法享有的在国家所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。它是用益物权的一种，权利人有权对土地进行占有、使用和收益。73.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。74.建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。它由专有部分所有权、共有部分持分权（共有权）和成员权（管理权）三要素构成。75.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是一种特殊的房地产转让方式，针对的是尚未竣工的房屋。六、简答题76.简述土地使用权出让的特征。答：土地使用权出让具有以下主要特征：(1)土地使用权出让的主体是国家。国家是国有土地的所有权人，市、县人民政府自然资源管理部门代表国家作为出让人。(2)土地使用权出让的客体是国有建设用地使用权。集体土地需经依法征收转为国有后方可出让。(3)土地使用权出让是一种民事法律行为。虽然出让人代表国家，但出让行为是依据合同进行的，遵循平等、自愿、有偿的原则。(4)土地使用权出让是有偿的。受让人必须缴纳土地使用权出让金。(5)土地使用权出让是有期限的。居住用地70年，工业用地50年等，期满需申请续期。77.简述房地产登记的法律效力。答：房地产登记主要产生以下法律效力：(1)物权变动效力。根据我国《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。登记是物权生效的必要条件。(2)权利推定效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，推定登记簿上记载的权利人是真正的权利人。(3)善意保护效力。因登记的公信力，第三人信赖登记簿记载而进行交易的，其合法权益受法律保护，即使登记簿记载有误，善意第三人取得的物权也不受追夺。(4)公示效力。登记将物权状态向社会公开，使交易相对人能够查阅、知晓，从而维护交易安全。78.简述承租人享有的主要权利。答：承租人在租赁关系中享有以下主要权利：(1)租赁权。承租人享有按照租赁合同约定占有、使用租赁房屋的权利。(2)优先购买权。在租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下有优先购买的权利。(3)继续租赁权（买卖不破租赁）。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可继续租赁至合同期满。(4)合同解除请求权。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。(5)优先承租权。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。79.简述房地产转让的法定条件。答：根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。此外，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。80.简述民法典中关于相邻关系的处理原则。答：根据《民法典》相关规定，处理相邻关系应当遵循以下原则：(1)有利生产、方便生活。在处理相邻关系时，应当从保障生产顺利进行和生活便利出发，合理协调各方利益。(2)团结互助。相邻各方应当互谅互让，发扬团结互助的精神，建立睦邻友好关系。(3)公平合理。对相邻各方权利义务的确定，应当公平合理，兼顾各方利益，不得滥用权利损害他人利益。法律同时规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。七、案例分析题81.案例一分析(1)A公司与B签订的商品房预售合同无效。理由：根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须持有商品房预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。A公司在未取得预售许可证的情况下与B签订合同，违反了法律的强制性规定。(2)B要求双倍返还定金的请求不能完全得到支持，或者需要根据过错程度处理。理由：定金罚则的适用通常以有效合同为前提。在本案中，主合同（预售合同）被认定为无效，那么合同中的定金条款也随之无效。因此，不能直接适用定金罚则（双倍返还）。但是，导致合同无效的过错完全在于A公司，A公司应当承担缔约过失责任，返还B已付的购房款（含定金）25万元，并赔偿B因此造成的损失（如利息损失等）。如果B坚持主张定金责任，在司法实践中，法院可能会判决返还定金并赔偿损失，而非简单的双倍返还定金（因为双倍定金中的“惩罚性”部分是针对违约行为的，而本案是无效合同）。不过，部分司法解释或地方法规可能有特别保护消费者的规定，但在法理上，无效合同按恢复原状和赔偿损失处理。(3)本案处理方式如下：①法院应判决确认A公司与B签订的商品房预售合同无效；②判决A公司向B返还已收取的定金5万元及首付款20万元，共计25万元；③判决A公司赔偿B因合同无效及资金占用造成的实际损失（例如以25万元为基数，按照银行同期贷款利率计算的资金占用利息）。82.案例二分析(1)甲将已出租的房屋抵押给丙银行，该抵押行为有效。理由：根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。同时，法律并未禁止将已出租的财产进行抵押。只要甲对房屋拥有处分权，且抵押符合法定条件（办理登记），抵押即为有效。(2)丙银行行使抵押权拍卖房屋时，乙有权主张优先购买权。理由：《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权