2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高频题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000

2、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

3、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723

4、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87

5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

6、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

7、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

8、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格

9、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90

10、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性

11、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序

12、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00

13、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

14、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高

15、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质

16、下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路

17、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

18、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

19、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86

20、不属于房地产状况调整的内容是（）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整

21、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

22、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700

23、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302

24、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调

25、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

26、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府

27、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

28、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00

29、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务

30、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

31、人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺

32、城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

33、路线价法本质上是一种（）。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法

34、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则

35、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

36、下列不属于土地权属证书的是（）。A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》

37、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安

38、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元

39、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00

40、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性

41、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期

42、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

43、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

44、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻

45、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

46、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100

47、报酬率的表达式为（）。A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

48、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

49、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终

50、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93

51、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375B.450C.500D.600

52、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估

53、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋

54、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定

55、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

56、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零

57、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点

58、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

59、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型

60、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑

61、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产

62、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

63、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

64、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500

65、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格

66、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

67、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

68、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛

69、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

70、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点

71、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

72、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率

73、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘

74、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值

75、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年

76、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处

77、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

78、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9

79、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型

80、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887二、多选题

81、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

82、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

83、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”

84、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系

85、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终

86、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化

87、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法

88、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

89、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200

90、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100

91、下图是一块前后两面临街的矩形土地，总深度为30.00m，前街路线价（土地单价）为2000元/m2，后街路线价（土地单价）为1000元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度为（）m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00

92、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金

93、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%

94、画出时间序列图的目的是（）。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势

95、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

96、下列说法不正确的是A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

97、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）＝正常价格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%

98、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理

99、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920

100、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日三、判断题

101、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（）

102、制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（）

103、广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。（）

104、刺激价格政策和高价格政策的目标都是为了维持房地产价格处于较高水平。（）

105、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）

106、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。()

107、房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（）

108、在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）

109、实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（）

110、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）

111、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）

112、某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）

113、有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（）

114、在社会主义建设新时期解放思想的关键是（）A.怎样认识什么是社会主义，如何建设社会主义B.怎样认识什么是毛泽东思想C.怎样对待毛泽东思想D.怎样对待资本主义

115、如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）

116、市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

117、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

118、解决社会主义初级阶段主要矛盾的根本途径是（）A.坚持实施科教兴国战略B.坚持实施可持续发展战略C.解放生产力D.发展生产力

119、建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

120、房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：“四三二一法则（four-three-two-onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-2所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）。“四三二一法则”

2、答案：C本题解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。

3、答案：C本题解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。

4、答案：B本题解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。根据题意，类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。开发完成后现值＝5000/[（1＋10%）2.25]＝4034.93（元/m2）。

5、答案：B本题解析：不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。

6、答案：D本题解析：根据直接比较法公式，可比实例在自身状况下的价格×100÷可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝可比实例在估价对象状况下的价格。可得：100/可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝0.98，可以计算出可比实例状况相对于估价对象状况的得分应为102.04。由于102.04＞100，说明可比实例的区域因素优于估价对象，对价格的影响幅度为：（102.04－100）/100＝2.04%。

7、答案：D本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

8、答案：C本题解析：楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

9、答案：A本题解析：该写字楼的报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，则V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（万元）。

10、答案：C本题解析：“有诸内，必形诸外”《孟子·告子下》，局部病变大都是整体生理机能失调在局部的反映。

11、答案：D本题解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。

12、答案：B本题解析：本题中，住宅成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧＝5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）＝1170000（元）＝117.00（万元）。

13、答案：B本题解析：对于征收集体土地的土地成本的规定中，青苗补偿费的标准、新菜地开发建设基金的政策标准和地上附着物补偿费的标准均由省、自治区、直辖市规定，而征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。

14、答案：A本题解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

15、答案：C本题解析：土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地。②土地使用权状况，说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；说明是单独所有还是共有；对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。③土地使用管制，说明是建设用地还是农用地、未利用地。④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等定着物。⑤出租或占用情况。⑥他项权利设立情况，说明有无出租或占用情形。⑦其他特殊情况。

16、答案：A本题解析：构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

17、答案：C本题解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

18、答案：B本题解析：B项，运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产扩建费用和所得税。这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。

19、答案：B本题解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，每年需留出的重置提拨款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（万元）

20、答案：A本题解析：房地产状况调整的内容可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。①区位状况调整是使可比实例在其自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理；②实物状况调整是使可比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格的处理；③权益状况调整是使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况下的价格的处理。

21、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

22、答案：B本题解析：将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类：①对可修复项目，估算其在价值时点的修复成本作为折旧额；②对不可修复项目，根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为短寿命项目和长寿命项目两类：a．短寿命项目分别根据各自的重新购建成本（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧额；b．长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建成本减去可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用＝10（万元）；装修和设备的折旧额＝（200/5）×4＋（250/15）×9＝310（万元）；长寿命项目的折旧额＝（2000－10－200－250）÷50×10＝308（万元）；该幢写字楼的物质折旧额＝10＋310＋308＝628（万元）。

23、答案：B本题解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（万元）。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76≈102（万元）。

24、答案：D本题解析：气血关系的失调主要指气和血互根互用的功能失调，主要有气滞血瘀、气不摄血、气随血脱、气血两虚和气血不荣经脉等几个方面。

25、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

26、答案：B本题解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。

27、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

28、答案：B本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。

29、答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。

30、答案：A本题解析：A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

31、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

32、答案：A本题解析：城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示：图3-1城市内不同用途的地租支付能力

33、答案：C本题解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

34、答案：C本题解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

35、答案：C本题解析：先根据现值求等额年金的公式计算每年不变的净收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（万元）再根据净收益每年不变的公式计算该宗房地产的价格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（万元）

36、答案：D本题解析：房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》《房屋他项权证》等（过去有《房屋所有权证》《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。土地权属证书有《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。

37、答案：B本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

38、答案：C本题解析：可转让土地的价格＝可转让土地单价×面积×可转让土地面积的比率＝20000×60%×3000＝3600（万元）。

39、答案：C本题解析：该房地产在成交日期一次性付清的价格计算如下：在成交日期一次付清的价格＝40×10%＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）6＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）12＝38.42（万元）。

40、答案：D本题解析：矛盾的同一性和斗争性是矛盾的两种基本属性，矛盾的同一性是指矛盾双方相互依存、相互贯通的性质和趋势。矛盾的斗争性是矛盾的对立面之间相互排斥、相互分离的性质和趋势。同一性和斗争性关系是相互联结、相互制约的，同一是对立中的同一，斗争是同一中的斗争。“君子和而不同”，“和”就是指矛盾的对立统一，矛盾着的对立面相互依存，互为存在的前提，并共处于一个统一体中。矛盾的普遍性原理是指矛盾存在于一切过程中，并贯穿于一切过程的始终，即矛盾无时不有、矛盾无处不在，旧的矛盾解决了，新的矛盾又产生，事物始终是在矛盾中运动。矛盾普遍存在，但不同事物的矛盾又是具体的、特殊的。矛盾的特殊性是指矛盾着的事物及其每一个侧面都各有其特点。“君子和而不同”，“不同”是指矛盾的特殊性，不同事物的矛盾各有其特点。所以，选项D正确。选项A、B、C都没有准确把握“君子和而不同”的真正含义，故不能选。因此，正确答案是D。

41、答案：A本题解析：价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。

42、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

43、答案：B本题解析：报酬率＝投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。本题中，投资额相同的情况下，市级商铺的报酬率最高，从而其风险最大。

44、答案：A本题解析：阳气不足，血脉寒滞；痰浊凝聚都可引起心血瘀阻。劳倦感寒，或情志刺激常可诱发或加重；其表现是瘀血痹阻于心脉，心脉气血运行不畅，故心胸憋闷、疼痛等。心脉为瘀血所阻，气血凝滞而不通，则可见心悸怔忡，惊恐万状，心前区暴痛，甚则肢冷、脉伏不出，汗出而脱厥等。心血亏损，多由于失血，或血液生化不足，或情志内伤，耗损心血等所致。表现为心血不足，则血脉空虚而心无所主，可见脉细无力；血虚不能滋养心神．则神识衰弱，可见神思难以集中专一，甚则神思恍惚；血虚不能涵敛心阳，阳不入阴，则神不守舍，而见失眠多梦；血虚，心失所养，则心悸。

45、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

46、答案：C本题解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。

47、答案：A本题解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。

48、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。

49、答案：D本题解析：由于各经循行部位不同，所属脏腑的功能各异，故各经的气血衰竭时所出现的证候亦各有特点。如《素问·诊要经终论》说：“太阳之脉，其终也戴眼反折瘛瘲，其色白，绝汗乃出，出则死矣。少阳终者，耳聋百节皆纵，目绝系，绝系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。阳明终者，口目动作，善惊妄言，色黄，其上下经盛，不仁，则终矣。少阴终者，面黑齿长而垢，腹胀闭，上下不通而终矣。太阴终者，腹胀闭不得息，善噫善呕，呕则逆，逆则面赤，不逆则上下不通，不通则面黑皮毛焦而终矣。厥阴终者，中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩而终矣。

50、答案：B本题解析：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），该可比实例修正调整后的价格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。

51、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）×土地面积＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。

52、答案：C本题解析：房地产价值减损评估业务包括因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

53、答案：D本题解析：经筋的含义：经筋是十二经脉连属于筋肉的体系，其功能活动有赖于经络气血的濡养，并受十二经脉的调节，所以也划分为十二个系统，称为“十二经筋”。经筋的生理功能：经筋是约束骨骼，有利于关节的屈伸运动，正如《素问·痿论》所说：“宗筋主束骨而利机关也。”经别能加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系；加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系；加强了十二经脉对头面的联系；扩大了十二经脉的主治范围；加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系。

54、答案：C本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。

55、答案：C本题解析：建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。

56、答案：C本题解析：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：①由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；②由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

57、答案：B本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。

58、答案：C本题解析：本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）

59、答案：A本题解析：在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的后，便可以根据估价目的来确定其他的。即根据估价目的，价值时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。

60、答案：D本题解析：气不摄血的概念是，因气的不足，固摄血液的生理功能减弱，血不循经，逸出脉外，而导致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各种出血的病理状态。

61、答案：C本题解析：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱，而独立使用的房地产独立性较强，其变现能力较强。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；不可分割的房地产变现能力较弱。

62、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

63、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

64、答案：A本题解析：考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。

65、答案：C本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

66、答案：C本题解析：在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；②套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积；③使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×建筑面积/使用面积。该套住宅按建筑面积计算的价格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。

67、答案：D本题解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

68、答案：A、B、C、D本题解析：督脉总督一身之阳，任脉总任一身之阴，冲脉为十二经之海；阳蹻为足太阳之别，阴蹻为足少阴之别，能使机关矫健。其病多表现为肢体痿痹无力，运动障碍。阳维脉起于诸阳会，以维系诸阳经，阴维脉起于诸阴交，以维系诸阴经，所以为全身之纲维；阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛。

69、答案：D本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折旧额与重新购建成本的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：d＝D/C。代入本题数据后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

70、答案：D本题解析：房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。

71、答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

72、答案：D本题解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

73、答案：B本题解析：“多食咸则脉凝泣而变色；多食苦则皮槁而毛拔；多食辛则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝而唇揭；多食甘则骨痛而发落。”五行与五味的对应关系：木火土金水对应酸苦甘辛咸。五行相克的顺序为木土水火金。以“多食咸则脉凝泣而变色”为例，成对应水，脉为心所主．五行属于火，水能克火，故多食咸则脉受损，这也与现代理论多吃盐则容易得动脉硬化、高血压等与血脉有关的疾病相一致。“味过于酸，肝气以津，脾气乃绝；味过于咸，大骨气劳，短气，心气抑；味过于甘，心气喘满．色黑，肾气不衡；味过于苦，脾气不濡，胃气乃厚；味过于辛，筋脉沮弛，精神乃央。

74、答案：D本题解析：承租人权益价值评估是成本节约资本化法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同（租约）租金与市场租金差额的现值之和。如果合同（租约）租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同（租约）租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

75、答案：C本题解析：一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

76、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

77、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

78、答案：B本题解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为29万元；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产交易的正常负担下的价格＝29÷（1＋3%）＝28.2（万元）。

79、答案：B本题解析：房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

80、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。

81、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

82、答案：B本题解析：[知识点]房地产估价的本质

83、答案：D本题解析：由春温发展到夏热之极点，就是向寒凉转化的起点；秋凉发展到冬寒之极点，就是逐渐向温热转化的起点。《素问·六微旨大论》说：“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地。天气下降，气流于地；地气上升，气腾于天。”即是从天地之气的升降来说明阴阳的转化。“四时之变，寒暑之胜，重阴必阳，重阳必阴。故阴主寒，阳主热。寒甚则热，热甚则寒。故日：寒生热，热生寒，此阴阳之变也。”《灵枢·论疾诊尺》

84、答案：B本题解析：建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。

85、答案：D本题解析：由于各经循行部位不同，所属脏腑的功能各异，故各经的气血衰竭时所出现的证候亦各有特点。如《素问·诊要经终论》说：“太阳之脉，其终也戴眼反折瘛瘲，其色白，绝汗乃出，出则死矣。少阳终者，耳聋百节皆纵，目绝系，绝系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。阳明终者，口目动作，善惊妄言，色黄，其上下经盛，不仁，则终矣。少阴终者，面黑齿长而垢，腹胀闭，上下不通而终矣。太阴终者，腹胀闭不得息，善噫善呕，呕则逆，逆则面赤，不逆则上下不通，不通则面黑皮毛焦而终矣。厥阴终者，中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩而终矣。

86、答案：C本题解析：自然经过的老化又称自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄（建筑物自竣工时起至价值时点止的年数）正相关，并且要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。

87、答案：A本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

88、答案：D本题解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。

89、答案：C本题解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。

90、答案：B本题解析：具体计算过程如下：①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。②中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2