2026年法考城市房地产管理法交易试题及答案

2026年法考城市房地产管理法交易试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一选项不属于该法所称的房地产交易？A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产开发答案：D解析：《城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”房地产开发属于开发建设行为，不属于该法界定的交易范畴。2.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.25%D.30%答案：B解析：《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。3.房地产转让、抵押时，（）同时转让、抵押。A.房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权B.房屋的所有权C.该房屋占用范围内的土地使用权D.房屋的所有权或者该房屋占用范围内的土地使用权答案：A解析：《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此即“房随地走、地随房走”的原则。4.商品房预售，应当符合的条件不包括下列哪一项？A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已取得《商品房预售许可证》答案：D解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售条件包括A、B、C三项，以及“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。取得《商品房预售许可证》是预售行为合法的前提，而非预售应当符合的条件本身，题目问的是“应当符合的条件”，D项是结果而非条件。但需注意，实践中常将取得预售许可证视为核心条件。本题基于法条原文，D项表述为“已取得”是结果，故不属于“应当符合”的条件列举。5.设立房地产中介服务机构，应当向（）申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。A.土地管理部门B.工商行政管理部门C.房产管理部门D.发展和改革部门答案：B解析：《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”第六十条规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”6.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。A.转让方B.受让方C.转让方和受让方共同D.人民政府指定的第三方答案：B解析：《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”7.下列关于房地产抵押登记的表述，正确的是？A.房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理登记，抵押合同自登记之日起生效B.房地产抵押，抵押合同签订之日起生效，登记仅产生对抗第三人的效力C.因《物权法》/《民法典》的规定，房地产抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力，但抵押权自登记时设立D.房地产抵押必须办理公证，否则抵押无效答案：C解析：根据《民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”同时，依据《民法典》合同编，抵押合同自当事人意思表示一致时成立，一般自成立时生效，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，房地产抵押合同效力与抵押权设立分离，C项正确。A项是《担保法》时代的观点，已被《物权法》及《民法典》取代。8.房屋租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，（）。A.原租赁合同自动解除B.原租赁合同对新的房屋所有权人不具有约束力C.承租人在同等条件下享有优先购买权D.新的房屋所有权人有权单方面提高租金答案：C解析：《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即“买卖不破租赁”原则。第七百二十六条规定了承租人的优先购买权。因此，A、B、D错误，C正确。9.房地产开发企业预售商品房，应当向预购人出示（）。A.土地使用权证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.企业法人营业执照答案：C解析：《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”预售的核心合法凭证是《商品房预售许可证》，出示该证是预售人的法定义务，也是预购人核实项目合法性的关键。10.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格B.开发成本C.政府指导价D.历史成交价答案：A解析：《城市房地产管理法》第三十四条明确规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”11.下列房地产中，依法不得转让的是？A.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B.未依法登记领取权属证书的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.以上全部答案：D解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定了不得转让的房地产情形，包括：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。故A、B、C均属于法定禁止转让情形。12.土地使用权出让，可以采取的方式不包括（）。A.拍卖B.招标C.双方协议D.划拨答案：D解析：《城市房地产管理法》第十三条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”划拨是土地使用权取得的一种方式，与出让并列，而非出让的具体方式。13.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押人同意，可以列入抵押财产D.在实现抵押权时，可以依法一并处分，但处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿答案：D解析：《城市房地产管理法》第五十二条及《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”14.承租公有住房的，在租赁期内，承租人死亡，该房屋共同居住人（）。A.可以按照原租赁合同租赁该房屋B.必须重新签订租赁合同C.不能继续承租D.由出租人决定是否继续承租答案：A解析：《民法典》第七百三十二条规定：“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”此规定特别保障了公有住房等居住性租赁中共同居住人的居住权益。15.商品房预售所得款项，（）。A.可由开发企业自由支配B.必须用于有关的工程建设C.可用于支付土地出让金D.可用于偿还其他债务答案：B解析：《城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”此为专款专用规定，旨在保障预售资金安全，防止项目烂尾。16.基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格应当（）确定并公布。A.定期B.不定期C.每五年D.每十年答案：A解析：《城市房地产管理法》第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”17.下列有关房地产权属登记管理的说法，错误的是？A.国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度B.房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记C.房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记D.因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照规定办理过户登记答案：B解析：《城市房地产管理法》第六十一条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”B项表述不完整，遗漏了土地使用权变更登记的程序，故错误。18.房地产开发企业资质等级实行（）。A.终身制B.审批制C.分级审批制度D.备案制答案：C解析：根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，实行分级审批。一级资质由国务院建设行政主管部门审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。19.当事人对房地产评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起（）日内，向原评估机构申请复核。A.5B.10C.15D.30答案：B解析：根据《房地产估价机构管理办法》及相关评估准则，当事人对估价报告有异议的，可以自收到估价报告之日起10日内向原估价机构书面申请复核估价。20.违反《城市房地产管理法》规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由（）责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。A.县级以上人民政府工商行政管理部门B.县级以上人民政府房产管理部门C.县级以上人民政府土地管理部门D.县级以上人民政府发展和改革部门答案：A解析：《城市房地产管理法》第六十九条规定：“违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”二、多项选择题（每题2分，共10题）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪些建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨？A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.商品住宅开发用地E.法律、行政法规规定的其他用地答案：ABCE解析：《城市房地产管理法》第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”商品住宅开发用地一般应以出让方式取得。2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件包括（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上C.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件D.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书答案：ABCD解析：《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件，包括A、B、C、D全部选项。B、C项是防止“炒地皮”的重要规定。3.下列情形中，属于《城市房地产管理法》规定的房地产不得转让情形的有（）。A.甲公司以其土地使用权作为抵押向银行借款，该抵押已登记B.乙公司因拖欠工程款，其名下房产被法院依法查封C.王某与李某共有一套房屋，王某欲出售其份额，但未告知李某D.张某购买的预售商品房，已支付全部房款但尚未办理产权证答案：BCD解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条，B项属于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”；C项属于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；D项属于“未依法登记领取权属证书的”。A项，已设定抵押的房地产，经抵押权人同意可以转让，抵押权的存在本身不构成法定禁止转让事由（但转让所得价款应提前清偿债务或提存），故A不选。4.关于商品房预售，下列说法正确的有（）。A.预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案B.商品房预售款必须用于相关的工程建设，不得挪作他用C.预售商品房再转让的问题，由国务院规定D.未取得《商品房预售许可证》的，不得进行任何形式的预售宣传答案：ABC解析：A、B、C三项分别对应《城市房地产管理法》第四十五条第三款、第三款及第四十六条。D项，关于未取得预售许可证的宣传限制，《城市房地产管理法》未直接规定，更多见于《房地产广告发布规定》等规章（如“预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告”），故从严格依据《城市房地产管理法》角度，D项不选。5.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产开发企业答案：ABC解析：《城市房地产管理法》第五十七条明确规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”房地产开发企业是开发主体，不属于中介服务机构。6.关于房屋租赁，下列说法符合法律规定的有（）。A.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款B.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策C.租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款D.以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家答案：ABCD解析：A、B、C、D四项分别对应《城市房地产管理法》第五十四条、第五十五条、第五十六条的规定。7.在办理房地产抵押登记时，应当向登记机关提交的文件包括（）。A.抵押当事人的身份证明或法人资格证明B.抵押登记申请书C.主债权合同和抵押合同D.《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明答案：ABCD解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验A、B、C、D所列文件。此为房地产抵押登记的实务要求。8.下列哪些行为可能违反《城市房地产管理法》，并应承担相应的法律责任？A.未取得资质等级证书从事房地产开发经营B.将验收不合格的房屋交付使用C.擅自预售商品房D.未取得营业执照擅自从事房地产中介服务答案：ABCD解析：A项违反第二十九条、第六十六条；B项违反第二十七条、第六十七条；C项违反第四十五条、第六十八条；D项违反第五十八条、第六十九条。以上行为均在《城市房地产管理法》法律责任章节有明确的处罚规定。9.关于房地产转让的程序，下列说法正确的有（）。A.房地产转让，应当签订书面转让合同B.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移C.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限D.房地产转让，必须经过公证机关公证答案：ABC解析：A、B、C三项分别规定于《城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条、第四十三条。D项，法律并未强制要求房地产转让合同必须公证，公证属于当事人自愿选择的行为。10.根据《民法典》及相关司法解释，承租人的优先购买权受到限制的情形包括（）。A.房屋按份共有人行使优先购买权B.出租人将房屋出卖给近亲属C.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续答案：ABCD解析：根据《民法典》第七百二十六条、第七百二十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，A项（共有优先）、B项（近亲属购买）、C项（期限内未表示）、D项（善意第三人已登记）均构成对承租人优先购买权的合理限制或导致其权利无法实现。三、简答题（每题10分，共4题）1.简述《城市房地产管理法》中规定的商品房预售应当符合的条件。答案：根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2.试述“房地一体”原则（即“房随地走、地随房走”原则）在房地产转让和抵押中的具体体现。答案：“房地一体”原则是处理房屋所有权和土地使用权关系的基本原则，在《城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条等条款中有明确体现。具体表现为：（1）在房地产转让中：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物所有权也必须一并转让。（2）在房地产抵押中：房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以单独设定抵押权，但该土地上的房屋需同时抵押（实践中多为一并抵押）。该原则旨在保持房地产产权的完整性和统一性，避免因房地分离而产生权利冲突，保障交易安全和物的有效利用。3.简述以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，如何处理土地收益。答案：根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，处理方式有两种：（1）报批后由受让方办理出让手续：由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。此时，该房地产转变为出让土地使用权性质。（2）报批后不办理出让手续：有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。这通常适用于转让后土地用途仍符合划拨用地目录的情形，如公有住房转让、单位自有用地转让后仍用于本单位等。4.比较房地产转让合同与房屋租赁合同的主要法律特征。答案：（1）法律性质不同：转让合同是物权变动合同，旨在转移房屋的所有权及相应的土地使用权；租赁合同是债权合同，仅转移房屋的占有、使用、收益权，不转移所有权。（2）标的物权利转移程度不同：转让导致所有权永久性转移；租赁仅转移一定期限内的使用权。（3）对价性质不同：转让的对价是价款，一般一次性或分期支付；租赁的对价是租金，通常分期支付。（4）形式要求：二者均要求书面形式。但转让合同是物权变动的依据，租赁合同六个月以上的也应采用书面形式。（5）登记效力不同：转让（除特殊动产外）需办理所有权转移登记（过户）方能发生物权效力；租赁合同登记主要为备案管理，非合同生效要件，但具有对抗善意第三人的效力（买卖不破租赁）。（6）期限限制：转让无期限限制；租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。四、案例分析题（共2题，第1题20分，第2题20分）案例一（20分）：2019年5月，A房地产开发公司（以下简称A公司）通过出让方式取得某市一宗住宅用地使用权，并办理了土地使用权证。2020年3月，A公司取得建设工程规划许可证和施工许可证后开始施工。2020年10月，当项目工程建设总投资达到约20%时，A公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与购房者B签订了《商品房认购协议书》，约定B认购该项目1号楼101室房屋，建筑面积100平方米，单价2万元/平方米，总价200万元。B按协议向A公司支付了定金50万元。协议约定，待A公司取得预售许可证后双方签订正式《商品房买卖合同》。2021年6月，项目因资金问题停工。2021年8月，A公司仍未取得预售许可证。B得知项目停工且A公司涉及其他债务纠纷，其名下土地已被法院查封，遂要求A公司双倍返还定金共计100万元。A公司以资金困难为由拒绝。问题：1.A公司与B签订的《商品房认购协议书》性质如何？其效力如何认定？（6分）2.A公司在未取得预售许可证的情况下进行认购并收取定金的行为是否合法？为什么？（7分）3.B要求A公司双倍返还定金的主张能否得到支持？请说明理由。（7分）答案：1.该《商品房认购协议书》的性质属于商品房预约合同。它是在A公司尚未取得预售许可的条件下，为将来订立正式的商品房买卖合同（本约）而达成的协议。其效力认定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，该协议虽名为“认购协议”，但已明确了房号、面积、价款等买卖合同的核心内容，且约定了将来签订正式合同，具备了预约合同的特征。由于A公司在起诉前（截至2021年8月）仍未取得预售许可证，且协议意在为预售做准备，参照上述司法解释精神，该以预售为目的的预约合同亦应认定为无效。2.不合法。理由如下：首先，《城市房地产管理法》第四十五条明确规定，商品房预售必须取得商品房预售许可证明。A公司在未取得该证明的情况下进行预售性质的认购活动，违反了法律的强制性规定。其次，根据《商品房销售管理办法》第二十二条，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。A公司收取50万元定金的行为，属于违规收取预订款性质费用。3.能。理由如下：根据《民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，虽然《商品房认购协议书》因违反强制性规定而无效，但合同无效后的法律责任需根据过错原则处理。A公司作为专业的房地产开发企业，明知未取得预售许可证不得进行预售和收取预订款，仍违规操作，导致协议无效，过错在于A公司。B基于对A公司经营行为的信赖支付定金，并无过错。因此，A公司因自身过错导致合同无效，应当返还收取的定金。同时，其行为构成了根本违约（无法取得预售许可、项目停工、土地被查封，导致签订正式买卖合同的目的完全无法实现），B有权依据定金罚则主张权利。司法实践中，对于因出卖人过错导致商品房预约合同无效或解除的，买受人请求出卖人双倍返还定金的请求，通常予以支持。故B要求A公司双倍返还定金100万元的请求，应当得到支持。案例二（20分）：甲企业拥有一栋位于市区的厂房，该厂房所占用的土地使用权是以划拨方式取得的。2018年1月，甲企业因融资需要，以该厂房为抵押物，向乙银行借款500万元，双方签订了抵押合同，并到不动产登记机构办理了抵押登记，乙银行取得了不动产登记证明。借款合同约定借款期限为3年。2020年5月，甲企业在未通知乙银行的情况下，与丙公司签订《厂房转让合同》，约定将上述厂房及土地使用权以800万元的价格转让给丙公司用于商业开发。合同签订后，丙公司支付了全部价