房屋租赁市场秩序整治行动成效案例深度分析

房屋租赁市场秩序整治行动成效案例深度分析一、房屋租赁市场秩序整治行动的实施背景（一）国内房屋租赁市场的刚需支撑与痛点矛盾随着我国城镇化进程的持续推进，城镇租房群体规模不断扩大，房屋租赁已经成为新市民、青年人解决安居需求的核心途径之一。据官方公开数据显示，当前我国城镇租房人口已经超过2亿人，其中35岁以下青年人、外来务工人员等新市民群体占比超过70%，部分人口流入规模较大的城市，租房人口占常住人口的比例已经达到40%以上（住房和城乡建设部，2022）。庞大的需求支撑了房屋租赁市场的快速发展，但与此同时，市场长期积累的乱象也对租房群体的权益造成了严重侵害。据消费权益保护部门的调研数据，近六成租客在租赁过程中遭遇过不同程度的权益损害，其中虚假房源宣传、无故克扣押金、强制诱导使用租金贷、群租安全隐患等问题的投诉量最高，占所有租赁相关投诉的近八成（中国消费者协会，2021）。这些乱象不仅扰乱了正常的市场交易秩序，也大大提升了新市民的安居成本，甚至可能引发社会不稳定因素，对租赁市场秩序开展系统性整治已经成为民生领域的迫切需求。（二）全国层面整治行动的政策导向与实践布局针对房屋租赁市场存在的突出问题，近年以来国家层面陆续出台了一系列政策文件，明确要求各地开展专项整治行动，规范房屋租赁市场经营行为，保护租赁当事人的合法权益。整治行动的核心目标既包括严厉打击各类违法违规租赁行为，也包括建立健全租赁市场长效监管机制，推动租赁市场长期健康发展，这也是落实“房住不炒”定位、完善住房保障体系、推进住有所居目标实现的重要组成部分（国务院发展研究中心，2023）。从全国范围的实践来看，大部分人口流入城市都已经开展了多轮专项整治行动，不同地区根据自身市场特点采取了差异化的整治措施，取得的成效也存在明显差异。为了具象化考察整治行动的实际成效、总结可复制的经验、梳理共性问题，本文选取东部某新一线城市近年开展的租赁市场秩序专项整治行动作为研究样本，通过对其实施路径、成效与问题的拆解分析，为全国范围内的租赁市场治理提供可参考的实践经验。二、样本城市整治行动的基本概况本次选取的样本城市为东部人口流入规模较大的新一线城市，该市常住人口超过1200万，其中租房群体规模超过400万，占常住人口的比例接近35%。整治行动开展前，该市12345政务服务热线收到的租赁相关投诉占民生类投诉总量的15%左右，连续三年位列民生投诉量的前五位，市场乱象治理需求十分迫切。（一）整治行动的实施框架本次专项整治行动由该市住房和城乡建设部门牵头，联合市场监管、公安、城管、网信、金融监管等多个部门成立专项工作专班，明确各部门的权责划分，建立了信息共享、联合执法的工作机制。行动整体分为三个阶段推进，第一阶段为为期一个月的排查摸底阶段，通过12345投诉线索梳理、中介机构普查、网络房源筛查、社区网格排查等多种方式，全面收集该市租赁市场存在的违规线索，建立问题台账；第二阶段为为期三个月的集中整治阶段，针对排查出的问题线索逐一核实处置，对违规主体依法采取约谈、整改、罚款、停业整顿、取缔资质等处罚措施，同时集中化解一批长期积压的租赁纠纷积案；第三阶段为为期两个月的长效机制建设阶段，针对整治过程中发现的监管漏洞，完善相关监管制度，搭建官方租赁服务平台，推动治理成果常态化保留。（二）重点整治的核心领域本次整治行动聚焦群众反映最强烈的几类问题开展精准打击，一是虚假房源整治，要求所有中介机构、租赁企业发布的房源必须完成产权核验、房源信息真实性核验，未取得核验标识的房源一律不得对外发布，严厉打击虚假宣传、隐瞒房屋真实情况等行为；二是租金与押金乱象整治，禁止租赁企业、中介机构无故克扣租客押金，要求租金支付周期超过三个月的资金必须纳入监管账户，禁止以租金优惠等名义诱导租客使用租金贷；三是无资质经营整治，全面取缔未取得营业执照、未完成租赁行业备案的“黑中介”“黑二房东”，严厉打击长租公寓“高进低出”“长收短付”等可能引发爆雷风险的经营模式；四是群租安全隐患整治，重点排查出租屋的消防、房屋结构安全问题，对不符合安全标准的群租房要求限期整改，存在重大安全隐患的立即停止出租。三、整治行动的实际成效多维度分析本次整治行动的成效可以从显性效果、隐性影响、长期生态优化三个层面展开分析，整体来看基本实现了预期的整治目标，得到了当地租房群体的普遍认可。（一）市场乱象的显性治理成效从量化数据来看，整治行动开展期间，该市12345热线收到的租赁相关投诉量同比下降48.2%，其中虚假房源投诉量同比下降62%，克扣押金投诉量同比下降57%，租金贷相关投诉量几乎清零，整治的短期效果十分显著。有行业研究显示，多部门联合执法的整治模式，对短期降低租赁纠纷的作用效率比单一部门执法高3倍以上，本次样本城市的整治数据也印证了这一结论（中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2023）。在案件处置方面，本次行动共排查各类中介机构、租赁企业近2000家，查处存在违规行为的机构187家，其中取缔无资质经营的“黑中介”网点27个，罚没违规资金合计超过200万元，12名存在严重违规行为的行业从业人员被纳入行业失信黑名单，终身禁止进入当地房屋租赁行业。针对长期积压的租赁纠纷积案，专班开通了绿色通道快速处置，比如当地某小型长租企业此前拖欠217户租客的预缴租金与押金合计近300万元，租客多次维权未果，专班联合法院、市场监管部门仅用27天就完成了资产清算与资金追缴，95%以上的租客都拿回了全部或部分资金，相关责任人也被纳入失信被执行人名单，起到了很强的震慑作用。（二）市场主体合规意识的隐性提升除了可见的投诉量下降与案件处置成果，本次整治行动也对市场经营主体的行为产生了明显的引导作用。整治结束后的第三方调研显示，当地87%的中介机构已经主动建立了房源核验公示制度，在发布房源时主动公示核验标识、房屋真实信息与收费标准，72%的品牌租赁企业主动取消了此前诱导租客使用租金贷的业务模式，不再推行“年付优惠”等可能存在资金风险的缴费政策。很多中小中介经营者表示，之前行业内普遍存在“劣币驱逐良币”的情况，正规经营的机构竞争不过发布虚假房源、压低价格的违规机构，本次整治清除了大量违规主体，合规经营的空间反而更大了。从租客端来看，本次整治过程中专班通过社区宣传、线上科普等多种方式普及租赁维权知识，租客的维权意识也有明显提升，调研显示有68%的租客在签订租赁合同前会主动核实房源核验信息，遇到违规行为时会主动向监管部门投诉，而不是选择忍气吞声。正如法学领域的研究结论所示，常态化的市场监管与震慑效应，能够有效引导经营主体形成合规经营的路径依赖，逐步改善整个行业的经营氛围（中国社会科学院法学研究所，2022）。（三）租赁市场生态的长期优化从更长期的市场发展来看，本次整治行动也推动了当地租赁市场生态的正向改善。整治期间该市上线了官方住房租赁服务平台，所有在平台发布的房源都经过严格核验，租客可以直接在平台完成签约、备案、投诉维权等全流程操作，平台的租赁成交量占全市总租赁成交量的比例从整治前的8%上升到了整治后的32%，越来越多的租客愿意选择官方渠道完成租赁交易，大大降低了遭遇诈骗的风险。同时，全市租赁合同的网签备案率从整治前的不足40%上升到了92%，租赁交易的透明度大大提升。租金水平方面，整治后该市的租金涨幅明显收窄，连续四个季度的租金环比涨幅都不超过1%，远低于整治前平均2.3%的季度涨幅，租客的租赁负担有所减轻。相关研究表明，稳定规范的租赁市场秩序能够有效平抑租金的非理性上涨，降低新市民的安居成本，本次样本城市的租金变化情况也符合这一规律（清华大学房地产研究所，2023）。四、整治行动中暴露的现存问题与深层矛盾尽管本次整治行动取得了超出预期的阶段性成果，但从后续的跟踪调研来看，行动中也暴露出当前租赁市场治理存在的深层矛盾与短板，若不能及时破解，很可能导致乱象反弹，消解前期整治的成果。（一）运动式整治的短期效应局限本次整治属于典型的运动式执法，集中资源在短期内解决了大量突出问题，但整治结束后，监管力度有所下降，部分违规行为又出现了反弹的苗头。跟踪数据显示，整治结束三个月后，该市的租赁投诉量较整治结束时回升了12%，部分中介机构开始打政策擦边球，比如只将部分房源提交官方核验，未核验的房源放在社交平台、私域社群等监管薄弱的渠道发布，还有部分中介重新开始收取除了中介费之外的“看房费”“服务费”等隐性费用。有城市治理领域的研究指出，运动式执法往往存在“整治-反弹-再整治”的循环怪圈，根源在于没有建立起常态化的长效监管机制，一旦集中整治的资源撤出，违规主体就会重新开始违规经营（同济大学城市与规划学院，2022）。（二）中小分散主体的监管覆盖盲区本次整治的监管对象主要是有实体门店的中介机构、品牌租赁企业，但大量分散的个人二房东、网络私域流量的房源发布者并没有被纳入监管覆盖范围，成为监管盲区。调研显示，当前该市近四成的租赁交易是通过个人二房东完成的，这些二房东大多没有完成工商注册与租赁行业备案，分散在各个居民小区中，监管部门很难全面排查其经营行为，很多二房东依然存在克扣押金、随意涨租的行为。此外，社交平台、短视频平台等网络渠道的房源发布监管难度很大，很多个人发布的房源没有经过核验，虚假房源占比超过六成，租客通过这些渠道租房遭遇诈骗的情况依然时有发生。还有部分二房东通过要求租客缴纳“两个月押金+一个月租金”的模式，刚好卡在“租金支付周期三个月”的监管门槛之外，规避了资金监管要求，依然存在卷款跑路的风险。（三）秩序规范与民生保障的平衡难题在整治群租房的过程中，也暴露出秩序规范与低收入群体安居需求之间的矛盾。很多外来务工人员、低收入群体的收入水平较低，无法承担整租或者正规一居室的租金，只能选择价格较低的群租房，本次整治清理了一批存在安全隐患的群租房后，部分低收入租客的租房成本上涨了30%以上，甚至出现了暂时无处可住的情况。相关社会学研究指出，租赁市场整治不能忽略低收入群体的基本租房需求，如果只是简单取缔群租房而不配套相应的保障措施，反而会损害低收入群体的利益，违背整治行动的民生导向（南京大学社会学院，2023）。此外，当前租客的维权成本依然较高，遇到押金克扣等小额纠纷时，走调解、仲裁、诉讼的流程需要耗费大量时间精力，调研显示只有不到15%的租客会坚持维权到底，大部分租客为了避免麻烦只能选择自认倒霉，租客权益保障的制度短板依然存在。五、完善房屋租赁市场秩序长效治理的优化路径针对本次整治行动暴露的问题，结合国内租赁市场的发展实际，可从三个层面着手优化治理路径，推动整治成效从短期显性向长期长效转化。（一）建立多部门协同的常态化监管机制要破解运动式整治的循环怪圈，首先要建立常态化的监管机制，将多部门联合执法的模式从集中整治阶段延伸到日常监管阶段。可以建立定期抽查制度，每个季度按比例抽查中介机构、租赁企业的经营情况，对违规行为及时处置，避免违规行为积累扩散。同时要完善行业信用惩戒体系，建立全国统一的租赁行业失信黑名单，存在严重违规行为的主体与从业人员纳入黑名单后，在全国范围内都不得从事租赁相关行业，提升违规成本。此外，可以将租赁监管纳入社区网格的日常工作内容，由社区网格员日常排查辖区内的租赁情况，发现违规线索及时上报监管部门，打通监管的“最后一公里”。（二）扩大监管覆盖范围填补治理盲区针对分散的个人二房东、网络房源等监管盲区，要进一步完善监管规则，将所有租赁经营主体都纳入监管范围。比如明确要求只要个人出租房屋超过三套，就必须到住建部门完成备案，纳入监管体系，未备案的不得对外出租。针对网络房源发布渠道，要压实平台的主体责任，要求所有在平台发布的房源都必须提供官方核验标识，未取得核验标识的房源一律不得发布，平台违规发布未核验房源的，要承担连带责任。同时可以调整资金监管的门槛，将所有预缴租金超过一个月的资金都纳入监管账户，按月份拨付给房东，从根源上避免卷款跑路的风险。（三）完善民生配套平衡规范与保障关系租赁市场整治要坚持“堵疏结合”的原则，在打击违规行为的同时，也要完善配套的民生保障措施，平衡好秩序规范与民生保障的关系。一方面要加大保障性租赁住房的供给，重点建设低租金、小户型的保障性租赁住房，面向低收入新市民群体供应，同时完善租赁补贴制度，对符合条件的低收入租客发放租金补贴，降低其安居成本。另一方面要完善租客权益保障的配套制度，建立小额租赁纠纷快速调处机制，在街道层面设立租赁纠纷调解点，实现小额纠纷7天内办结，降低租客的维权成本。正如相关研究指出的，住房租赁市场的长效治理需要兼顾规范与保障双重目标，才能实现可持续的市场秩序（北京大学国家发展研究院，2023）。结语房屋租赁市场秩序整治是关系到数亿租房群体切身利益的重要民生工程，本次样本城市的整治案例充分说明，多部门联合的专项整治行动能够在短期内快速清除市场乱象，有效降低租赁纠纷发生率，提升租客的安居满意度