国有资产管理(第五版)-课件 第八章 国有资产评估

国有资产管理第八章第八章国有资产评估本章内容概览01｜国有资产评估概述02｜国有资产评估方法03｜国有资产评估管理(一)资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。(二)资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性第一节国有资产评估概述一、资产评估的概念及其特点(一)资产的含义1、资产是一种权利。2、资产是一种获利能力。3、资产必须为某一主体所拥有和支配。第一节国有资产评估概述二、资产评估的对象(二)资产的分类1.按资产存在形态分类：有形资产无形资产2.按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产整体资产3.按资产能否独立存在分类：可确指的资产不可确指的资产

(可辨认的资产不可辨认的资产)第一节国有资产评估概述二、资产评估的对象(一)资产评估的特定目的资产评估的特定目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。国有资产评估的特定目的主要有:资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押，担保，企业租赁，债务重组，等等。(二)资产评估的价值类型价值类型的重要作用1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。2.价值类型制约资产评估方法的选择。3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。第一节国有资产评估概述三、资产评估的特定目的和价值类型(一)资产评估的工作原则独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则(二)资产评估的经济原则贡献原则、替代原则、预期原则第一节国有资产评估概述四、资产评估的原则(一)市场法的概念及其适用的前提条件1.需要一个充分发育、活跃的资产市场。2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可获得的。(二)运用市场法进行资产评估的方式(三)运用市场法进行资产评估的程序1.明确评估对象。2.进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本资料，寻找参照物。3.分析和整理资料并验证其准确性，选择参照物。4.将被评估资产与参照物比较。5.分析并调整差异，得出结论。第二节国有资产评估方法一、市场法市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:1.能够客观反映资产目前的市场情况，评估的参数、指标直接从市场获得，评估价值更能反映市场现实价格；2.评估结果易于被各方理解和接受。市场法的缺点表现在:1.需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可比数据而难以应用；2.不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的资产的评估。第二节国有资产评估方法一、市场法(一)成本法的概念及其适用的前提条件采用成本法对资产进行评估的理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。2.资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。采用成本法评估资产须具备的前提条件1.可利用的历史资料。2.形成资产价值的耗费是必需的。第二节国有资产评估方法二、成本法(二)成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。(1)重置核算法它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。(2)物价指数法

(2)功能价值法(3)规模经济效益指数法推导可得第二节国有资产评估方法二、成本法

2、实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。(1)观察法，也称成新率法(2)公式计算法3、功能性贬值及其估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。第二节国有资产评估方法二、成本法

4、经济性贬值及其估算5、成新率及其估算(1)观察法(2)使用年限法(3)修复费用法第二节国有资产评估方法二、成本法

为什么不能直接按照会计学中的折旧年限估算成新率？第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二，折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同。这时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性，而且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是按折旧年限直接确定。第二节国有资产评估方法二、成本法(三)运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1．确定被评估资产，并估算重置成本；2．确定被评估资产的使用年限；3．估算被评估资产的损耗或贬值；4．计算确定被评估资产的价值。第二节国有资产评估方法二、成本法(四)成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件可广泛地应用；成本法评估资产的缺点是：工作量大；以历史资料为依据，需要分析各种假设；经济性贬值不易全面估算。第二节国有资产评估方法二、成本法(一)收益法的概念及其使用的前提条件收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法应用的前提条件1．被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2．资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。第二节国有资产评估方法三、收益法(二)收益法应用的形式1、资产未来收益有限期的情况第二节国有资产评估方法三、收益法

2、资产未来收益无限期的情况(1)未来收益年金化的情形资产评估值(收益现值)=年收益额/资本化率(2)未来收益不等额的情形资产评估值(预期收益现值)=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数(三)收益法中各项指标的确定1、收益额(1)收益额指的是资产使用带来的未来预期收益，是通过预测分析获得的。(2)收益额必须是由被评估资产直接形成的，对于不是由该项资产形成的收益，应将其分离出来。2、折现率和资本化率资本化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用的场合不同。折现率是将未来有期限的预期收益折算成现值的比率，用于有期限预期收益的还原；资本化率则是将未来无期限预期收益折算成现值的比率。3、收益期限第二节国有资产评估方法三、收益法(四)收益法评估资产的程序1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。(五)收益法评估资产的优缺点1、收益法评估资产的优点是：(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值；(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法评估资产的缺点：(1)预期收益预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；(2)在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。(一)资产评估方法之间的关系1、资产评估方法之间的联系。资产评估方法是由相互关联的、不可割的技巧和程序组成的，共同目标就是获得令人信服、可靠的评估价值。2、市场法与成本法的区别。

(二)资产评估方法的选择1.资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应。2.资产评估方法必须与评估对象相适应。3.资产评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。4.综合考虑不同的资产评估方法。第二节国有资产评估方法四、资产评估方法的比较和选择二、国有资产评估管理的法律、法规制度(一)国有资产评估管理直接的法律、法规制度1、《国有资产评估管理办法》2、《企业国有资产评估管理暂行办法》3、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》4、《中央企业资产评估项目核准工作指引》和《企业国有资产评估项目备案工作指引》(二)《中华人民共和国企业国有资产法》(三)《中华人民共和国资产评估法》第三节国有资产评估管理一、我国国有资产评估管理的进程(一)制定资产评估准则的必要性1、制定资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理。制定统一的资产评估准则，是资产评估行业统一管理的基础。2、制定资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律管理的转变。3、制定资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高。三、资产评估准则(二)我国资产评估准则体系第一层次为资产评估基本准则。《资产评估基本准则》由财政部制定，是资产评估机构及其资产评估专业人员执行各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本规范。第二层次为资