苏州高新公司首次覆盖报告：产城为基、投资为翼硬科技布局步入集中收获期

目 录1、深耕苏州三十余年，定位高新技术产业培育与投资运营商 4、近三十年历程，成就多元集群发展 4、背靠苏高新集团，实际控制人为虎丘区政府 4、营收有所下降，多元业务稳健发展 5、地理位置优越，苏州高新区发展潜力充足 62、产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级 8、住宅开发：销售规模收缩，拿地聚焦苏州高新区 8、文旅板块新开业游乐项目，营收高增利润仍亏损 10、水务环保：业务整体稳健，净利润同比增长 3、构筑产业集群新高地，园区规模不断扩张 13、产业园运营稳健增长，毛利率保持稳定 13、新兴产业运营聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道 154、三大投资维度带动产融结合，投资力度持续加强 175、主业盈利能力较弱，融资成本行业低位 196、盈利预测与投资建议 227、风险提示 24附：财务预测摘要 25图表目录图1：公司由基础设施建设主业转为新兴产业投资运营和产城综合开发服务商战略定位 4图2：截至2026Q1公司实控人苏高新集团对公司持股达43.79% 5图3：公司2025年营收同比下降25.1% 6图4：公司2025年产城综合开发业务占比降至80% 6图5：公司2025年营收主要由地产开发子公司贡献 6图6：苏州高新区构建了三大特色园区 7图7：苏州高新区GDP近7年保持增长 7图8：苏州高新区GDP占苏州整体比例连续6年超7% 7图9：公司2025年销售金额同比-15.6% 8图10：公司2025年销售面积同比-19.7% 8图公司2022年以来拿地收缩 8图12：高新区市场成交走势与苏州市区保持一致 9图13：新区商品住宅成交面积占比维持在15%-20% 10图14：2026年6月末苏州高新区商品住宅去化周期约31.0个月 10图15：公司2025年旅游板块营收同比增长116% 图16：公司旅游板块2022年以来整体持续亏损 图17：公司环保集团2021年以来净利润稳步增长 12图18：公司产业园运营板块收入保持增长，毛利率相对稳定 13图19：GLCPark一期为苏州高新区首个国家级近零能耗授牌项目 14图20：GLCPark二期为ESG产业创新中心 14图21：运河数据港ESG创新中心聚焦新兴产业、总部经济等 15图22：东菱振动2025年营收同比+4.5% 16图23：东菱振动2025年净利润同比-10.1% 16图24：公司投资净收益2025年同比高增 17图25：公司2025年归母净利润同比+13.0% 19图26：公司2025年毛利率为14.8% 19图27：公司2025年产城综合开发业务毛利率降至8.8% 19图28：公司2025年存货规模超350亿元 20图29：公司2024-2025年资产减值损失均超5亿元 20图30：公司2025年实现经营性现金流转正（亿元） 20图31：公司2025年在手现金仍保持充裕 21图32：公司财务杠杆相对偏高 21图33：公司2018年以来融资成本显著下降 22表1：公司主要包含四大板块业务 5表2：公司2025年在苏州拿下3宗宅地 9表3：公司医疗器械产业园2025年月完成股权转让 13表4：公司战略投资标的优质 17表5：公司产业投资重点投向硬科技领域 18表6：我们预计公司2026-2028年收入保持增长 23表7：公司2026-2028年PE估值水平高于可比公司均值 241、深耕苏州三十余年，定位高新技术产业培育与投资运营商、近三十年历程，成就多元集群发展994996+第一阶段（192007年：基础设施建设期。第二阶段（202017年：地产开发扩张期。1002017第三阶段（202022年：多元探索期。（2023年至今+图1：公司由基础设施建设主业转为新兴产业投资运营和产城综合开发服务商战略定位公司官网、背靠苏高新集团，实际控制人为虎丘区政府2026司43.79%1990业，以类金融板块为支撑，以战略新兴产业为新动能，全力构建更具韧性、更富活20265图2：截至2026Q1公司实控人苏高新集团对公司持股达43.79%、营收有所下降，多元业务稳健发展/+司以绿色低碳、高端制造等新兴赛道为核心，通过投资赋能、培育孵化、产城融合多元驱动，不断优化资产结构，提升非房业务的营收、利润贡献，实现发展质量与业务领域 介绍 细分业务 子公司表1：公司主要包含四大板块业务业务领域 介绍 细分业务 子公司（CPr

绿色低碳产业园产业园运营

运河数据港ESG创新中心等载体运营，通过强化产业生态构建、运河数据港ESG创新新兴产业运营

载体功能升级、运营服务创新，推动产业集群化、高端化发展。公司积极完善多元投资矩阵，围绕“直投+基金”双轮驱动模式，

中心绿色低碳产业 绿色低碳公司高端装备制造 东菱振战略投资产业投资

形成覆盖“战略投资+产业投资+定增投资”的立体化投资版图，26Q1

产业投资定增投资

投资管理公司、私募基金公司业务领域介绍细分业务子公司累计出资金额近60亿元。融资租赁高新福瑞产城综合开发公司公告

和谐发展的新格局。

产业地产 地产集团文旅商贸 旅游集团、徐州投水务环保 环保集团公司收入规模在2021年达到峰值118.95亿元，此后持续收缩。2024年实现营业收入3.006.6，02554.6925.1。收202590%80%左右。图公司2025年营收同比降25.1% 图公司2025年产城综合开发业务占比降至80%

201720182019202020212022202320242025

30%20%10%0%-10%-20%-30%

100%0%

2022

2023

2024

2025营业收入（亿元） yoy

产城综合开发 产业园运营 产业投资图5：公司2025年营收主要由地产开发子公司贡献5.000.00

55.8%15.7%10.3%9.8%15.7%10.3%9.8%2.8%2.7%

60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%营业收入（亿元） 营收占比、地理位置优越，苏州高新区发展潜力充足苏州作为长三角一体化发展的重要一级，在沪苏同城化发展的历史机遇下，积极承接上海产业、资源的外溢效应，主动迈向区域经济一体化发展的新浪潮。2012年，苏州提出“一核四城”发展战略，高新区作为国家级高新区和苏南自主创新示范区核心区，在此基础上深入推进西部重点突破战略，将行政中心由狮山西迁至科技城，开启从“运河时代”向“太湖时代”的蜕变。图6：苏州高新区构建了三大特色园区苏州高新区发布20259767.71.61.64.5%，拉GDP2.11057.52.6图苏州高新区GDP近7年保持增长 图苏州高新区GDP占苏州体比例连续6年超7%25002000150010000

20182019202020212022202320242025地区生产总值（亿元） yoy

18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%

20182019202020212022202320242025高新区占比公司公告2、产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级202543.8180%8.84%5.83、住宅开发：销售规模收缩，拿地聚焦苏州高新区20201402025年22202521.86积9.45万方，同比-19.7%。图公司2025年销售金额同-15.6% 图10：公司2025年销售面积同比-19.7%806040200

2019202020212022202320242025销售金额（亿元） yoy

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

60504030201002019202020212022202320242025销售面积（万方） yoy

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%公司公告 公司公告20222022-202510202539.25万12.85202510.40160.43万方，竣工面积31.71万方，截至2025年末待结转面积7.26万方。图11：公司2022年以来拿地收缩1401201008060402002019 2020 2021 2022 2023 2024 2025新增土储面积（万方）公司公告表2：公司2025年在苏州拿下3宗宅地建筑面积 土地价格 楼面价拿地时间 地块名称 用地类型（万方）（亿元）（元/平米）2022年5月苏地2022-WG-10号住宅用地5.276.9130002022年6月苏地2022-WG-28号住宅用地12.7725.5200002022年10月苏地2022-WG-61号住宅用地6.018.9148762022年10月苏地2022-WG-63号住宅用地6.508.2126002022年12月苏地2022-WG-68号住宅用地12.3018.2148002023年10月苏地2023-WG-62号住宅用地6.618.6130052023年11月苏地2023-WG-78号住宅用地9.3913.6145002023年12月苏地2023-WG-91号住宅用地4.381.431602025年3月苏地2025-WG-Z06号住宅用地4.026.3157102025年11月苏地2025-WG-Z26号住宅用地1.632.9180002025年12月苏地2025-WG-Z30号住宅用地3.603.610000公司公告20222025年Q215%-20%20232026631.0图12200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04高新区商品住宅成交累计同比 苏州市区商品住宅成交累计同比图13：新区商品住宅成交面积占比维持在15%-20%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-04高新区商品住宅成交占比克而瑞图14：2026年6月末苏州高新区商品住宅去化周期约31.0个月

2023-012023-032023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-05高新区商品住宅可售面积（万方） 去化周期（月）、文旅板块新开业游乐项目，营收高增利润仍亏损公司文旅商贸板块有两大乐园，其中，苏州地区采用“乐园+搭建互补联动的业态矩阵，形成了森林世界、水世界、糖果世界与外野商业在内的602025508.088.56。图15：公司2025年旅游板块营收同比增长116%9.008.007.006.005.004.002.001.000.00

2019 2020 2021 2022 2023 2024 旅游服务收入（亿元） yoy

1.510.50-0.5-1-1.5202020252.8图16：公司旅游板块2022年以来整体持续亏损202023202023202420-2.096-2.536-2.842-3.14225220徐州投资净利润（亿元） 旅游集团净利润（亿元）公司公告、水务环保：业务整体稳健，净利润同比增长水务环保板块由苏州高新环保产业（集团）20255.620.48亿元，同比+8%，业务整体稳健，但体量较小，对公司业绩贡献有限，作为高新区污水处理方面，全厂区污水日处理能力提升至42万吨，全年污水处理总量达1.2亿吨，为高新区水务系统安全稳定运行提供了坚实保障。2040573697.03务，完成203个小区养护。图17：公司环保集团2021年以来净利润稳步增长0.120.170.120.170.330.440.485.004.003.002.001.000.00

2021

2022 2023

2025环保集团收入（亿元） 环保集团净利润（亿元）公司公告3、构筑产业集群新高地，园区规模不断扩张、产业园运营稳健增长，毛利率保持稳定+GCPakEG创新中心等载体运营，通过强化产业生态构建、载体功能升级、运营服务创新，推动0258.27+9.81，35.49%表3：公司医疗器械产业园2025年11月完成股权转让产业园规划投用时间载体面积（万方）定位绿色低碳产业园光伏、储能、新能源12万方苏州高新绿色低碳公司运河数据港ESG创新中心总部办公、商务集群、五星级酒店、商业街区27万方苏州高新运营医疗器械产业园高端医疗器械2025年11月完成控股权转让，不再并表锦峰路产业园综合产业载体苏州高新运营低空经济产业园低空飞行器测试与服务苏州高新低空经济公司公司公告图18：公司产业园运营板块收入保持增长，毛利率相对稳定98765432102022 2023 2024

50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%产业园运营收入（亿元） 产业园运营毛利率公司公告7GLCParkParkPark二期ESG2350图19：GLCPark一期为苏州高新区首个国家级“近零能耗”授牌项目公司官网图20：GLCPark二期为ESG产业创新中心公司官网ESGESG2750402026图21：运河数据港ESG创新中心聚焦新兴产业、总部经济等公司官网、新兴产业运营聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道公司聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道，稳步提升光伏储能运维、绿色电力交易规模，应用场景不断创新；通过技术创新、产学研深度融合、加速测试服务市场开拓，持续夯实振动测试服务领域的领先地位。2025站共6075.23兆瓦/376079.48%。202567.4814.41%1.110281..100%55817012020255.352528.57图22：东菱振动2025年营收同比+4.5% 图23：东菱振动2025年净利润同比-10.1%65432102019202020212022202320242025

40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%

0.500.400.300.100.00

2019202020212022202320242025

500%400%300%200%100%0%-100%-200%东菱振动营收（亿元） yoy

东菱振动归母净利润（亿元） yoy公司公告 公司公告4、三大投资维度带动产融结合，投资力度持续加强公司投资业务围绕“直投+基金”双轮驱动模式，形成了战略投资+产业投资+202560亿2057604持股比例由5137降至4.78.511。图24：公司投资净收益2025年同比高增9.00008.00007.00006.00005.00004.00003.00002.00001.00000.00002021 2022 2023 2024 2025投资净收益（亿元）、公司官网5.551.33战略投资股票代码一级子公司投资比例杭州银行600926.SH直投1.67%中新集团战略投资股票代码一级子公司投资比例杭州银行600926.SH直投1.67%中新集团601512.SH直投3.60%东方创业600278.SH直投4.78%华泰柏瑞基金直投2.00%、公司公告AI2025122025（0.49%）产业投资一级子公司投资比例细分赛道产业投资一级子公司投资比例细分赛道海光芯正苏州高新创业投资集团有限公司6.96%1191.HK，数据通信贝克微苏州高新投资管理有限公司1.89%2149.HK，微电子苏州高新创业投资集团有限公司 0.28%卫星电源，2026年拟苏州高新环保产业（集团）有限公司0.75%IPO瑞玛精密苏州高新投资管理有限公司0.56%造吉天星舟苏州高新创业投资集团有限公司0.35%卫星制造脑机接口龙头，市场份景昱医疗苏州苏新太浩股权投资合伙企业(有限合伙)0.32%30%IPO馥昶空间立琻半导体

苏州苏新太浩股权投资合伙企业有限合伙) 0.28% 光电化合物艨码科技 苏州高新创业投资集团有限公司 0.12% 医疗机器人亿铸科技 苏州高新创业投资集团有限公司 0.10% AI大算力芯、公司公告2025101.82-420253114.2亿元，实现营收1.49亿元，净利润4184万元。5、主业盈利能力较弱，融资成本行业低位202120251.48-2.92202514.8%35.5%；60%。图25：公司2025年归母净利润比+13.0% 图26：公司2025年毛利率为14.8%

201720182019202020212022202320242025归母净利润（亿元） yoy

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%

201720182019202020212022202320242025毛利率 净利率201720182019202020212022202320242025公司公告 公司公告图27：公司2025年产城综合开发业务毛利率降至8.8%70%60%50%40%30%20%10%0%2022 2023 2024 2025产城综合开发 产业园运营 产业投资受苏州高新区整体市场影响，公司整体存货去化压力较大。截至2025年末，公18.4358.420.720255.8%；2024-20255图28：公司2025年存货规模超350亿元400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.000.002021 2022 2023 2024 2025存货（亿元） 合同负债（亿元）图29：公司2024-2025年资产减值损失均超5亿元9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00

2021 2022 2023 2024

3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%资产减值（亿元） 表观计提率（右轴）20253.55（2024年-21.02025年末，公司现金余额32.9亿元，仍保持相对充裕。图30：公司2025年实现经营性现金流转正（亿元）202120222021202220232024202560.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00经营性净现金流 投资性净现金流 融资性净现金流图31：公司2025年在手现金仍保持充裕70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002021 2022 2023 2024 2025现金余额（亿元）2025482.82021稳定在74%-76%的水平，财务杠杆相对偏高。成本端，公司平均融资成本从20185.64%20252.73%图32：公司财务杠杆相对偏高0

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

78%76%74%72%70%68%66%64%62%60%58%56%期末融资总额（亿元） 资产负债率公司公告图33：公司2018年以来融资成本显著下降6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025平均融资成本公司公告6、盈利预测与投资建议我们将公司业务拆分成产城综合开发、产业园运营、产业投资三块进行盈利预测：+20259.739.48.56亿元16+3.7%202828、7.、27.0环保32.70.60.0。GCPakEG8.27+9.8%15%35.49%。2026-20289%、8%、7%35%、36%、37%。20253114.21.492026-2028年5%60%。表6：我们预计公司2026-2028年收入保持增长单位：亿元202420252026E2027E2028E营业收入73.054.753.253.854.5yoy-6.6%-25.1%-2.7%1.1%1.4%产城综合开发62.743.842.642.442.4yoy-10.1%-30.1%-2.7%-0.6%0.0%其中：地产开发49.129.728.127.527.0yoy-15.1%-39.4%-5.4%-2.4%-1.7%其中：文旅+环保13.614.114.514.915.4yoy14.5%3.7%3.0%3.0%3.0%产业园运营7.58.39.09.710.4yoy27.1%9.8%9%8%7%产业投资1.51.51.61.71.7yoy0.7%-2.6%5%5%5%毛利率17.8%14.8%14.9%16.2%17.5%产城综合开发14.7%8.8%9.0%10.0%11.0%产业园运营36.1%35.5%35.0%36.0%37.0%产业投资52.6%60.2%60.0%60.0%60.0%、公司公告+2026年扣非净利润仍面临地产减值压力，预计整体盈利依赖投资收益平滑；中长期看，东运营及产业投资的中新集团，股权投资行业标杆张江高科、南京高科，地产与股权投资并重的城建发展与公司对比，公司受地产减值拖累，盈利表现不及可比公司，2026-2028PE2026-20282.0、2.6、3.0EPS0.17、0.220.26应PE34.526.523.2表7：公司2026-2028年PE估值水平高于可比公司均值证券代码证券简称评级市值归母净利润（亿人民币）PE（倍）亿人民币2025A2026E2027E2028E2025A2026E2027E2028E600895.SH张江高科买入424.39.910.311.011.143.041.238.638.4600064.SH南京高科买入129.418.320.722.625.18.26.35.75.2601512.SH中新集团买入110.910.610.911.512.210.510.29.79.1600266.SH城建发展未评级81.0-4.12.03.95.7-25.541.320.714.19.424.718.716.7600736.SH苏州高新买入68.71.52.02.63.046.634.526.523.2注除城建发展盈利预测来自 一致预期外其余公司盈利预测与估值来自均来自开源证券研究所预测股价数据截至2026年7月24日。7、风险提示附：财务预测摘要资产负债表(百万元)2024A2025A2026E2027E2028E利润表百万元) 2024A2025A2026E2027E2028E流动资产4956548871439124315744057营业收入 73005469532053765452现金40003514341834543503营业成本 60044662452745034496应收票据及应收账款10931380000营业税及附加 157170133145147其他应收款58394372556144775702营业费用 354360319323327预付账款216985183997199管理费用 400402372376382存货3592935842319773144831878研发费用 4039262931其他流动资产24882779277327802774财务费用 605716652626615非流动资产2575227059306783430437608资产减损失 -580-510-319-269-273长期投资44367005100741316916289其他收益 1688391102111固定资产59706450657868617110公允价变动益 12546959690无形资产16501435145315021466投资净益 314850619641674其他非流动资产1369612168125731277212743资产处收益 -03442418资产总计7531775930745917746181665营业利润 -265-449-205-6047流动负债2024018596234033270744460营业外入 619331364400440短期借款502072401702527863营业外出 78888应付票据及应付账款47085485000利润总额 348-127151332479其他流动负债1548213091161631568216597所得税 2178260116168非流动负债3508638846326082598518145净利润 131-20991216311长期借款3437738092318542523117391少数股损益 0-356-109-4316其他非流动负债708754754754754归属母公司净利润 131148199259296负债合计5532657442560125869362605EBITDA