2026年物业管理师物业管理实务真题及试题及答案考试

2026年物业管理师物业管理实务真题及试题及答案考试一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业管理的本质是（）。A.物业管理服务B.房屋租赁经营C.物业产权管理D.社区行政管理2.在物业管理招投标活动中，招标人应当在提交投标文件截止时间至少（）日前，进行必要的澄清或者修改。A.5B.10C.15D.203.根据《民法典》，业主决定建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配等事项，应当由（）以上业主参与。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人管理的，属于（）行为。A.转包B.分包C.违法转包D.专业分包5.物业服务企业在承接新建物业时，应进行查验。其中，对物业共用部位、共用设施设备的现场查验，应在（）的主持下进行。A.建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.物业行政主管部门6.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三7.住宅室内装饰装修管理服务中，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有（）行为。A.搭建建筑物B.改变住宅外立面C.拆改供暖管道D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸8.物业服务企业公开披露信息的基本原则中，不包括（）。A.真实性B.准确性C.完整性D.盈利性9.物业服务费的形成基础是（）。A.物业服务的数量和质量B.物业的档次C.业主的收入水平D.政府的指导价10.紧急情况下，如发生火灾或燃气泄漏，物业服务企业首先应当采取的措施是（）。A.向主管部门报告B.通知业主委员会C.启动应急预案，组织人员疏散和救援D.保护现场，等待警方处理11.物业管理档案管理中，档案保存期限的划分依据主要是（）。A.物业的使用年限B.档案的价值和性质C.物业服务企业的存续时间D.业主的意愿12.在物业管理区域内，车辆停放管理服务中，物业服务企业对于（）不承担保管责任。A.专用停车场的车辆B.占用道路停放且已缴纳停车费的车辆C.停放在地下车库并办理了月卡的车辆D.双方签订了车辆保管合同的车辆13.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.相关行政管理部门D.街道办事处11.物业管理早期介入是指物业服务企业在（）阶段参与物业的规划设计和施工建设。A.物业竣工验收B.业主入住C.物业开发建设D.物业销售15.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）交还给业主委员会。A.物业档案资料B.维修基金C.未使用的公共收益D.清洁工具16.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.最终用户17.物业共用设施设备维修养护的原则是（）。A.先维修后保养B.先保养后维修C.预防为主，防治结合D.随坏随修18.物业服务企业资质审批制度取消后，国家对物业服务企业的管理主要依靠（）。A.行政审批B.信用管理C.资格认证D.行业自律19.关于物业的使用与维护，下列说法正确的是（）。A.业主可以随意拆改承重结构B.物业服务企业有权强制拆除违章搭建C.利用物业共用部位经营应当征得相关业主同意D.维修基金可以用于购买国债20.物业管理投诉处理的一般流程是（）。A.记录—处理—反馈—回访B.处理—记录—反馈—回访C.记录—反馈—处理—回访D.接待—处理—回访21.物业服务企业参与社区治理的主要方式是（）。A.代行政府职能B.配合街道、居委会开展工作C.领导业主委员会D.管理社区居委会22.房屋完损等级一般分为（）类。A.三B.四C.五D.六23.物业服务企业更换项目经理，应当在更换前（）日内告知业主委员会和物业所在地街道办事处。A.30B.45C.60D.9024.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.大修、中修和更新、改造B.日常维修和养护C.更新、改造D.大修、更新、改造25.绿化养护管理中，草坪修剪的高度一般应遵循（）原则。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三26.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任27.智能化物业管理系统中，BA系统是指（）。A.楼宇自动化系统B.通信自动化系统C.办公自动化系统D.安全防范自动化系统28.物业管理风险防范的主要措施不包括（）。A.购买物业责任险B.完善物业服务合同C.提高员工素质D.减少服务项目29.物业服务费包含（）。A.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.以上都是30.物业管理方案的核心内容是（）。A.物业概况B.管理目标C.服务模式与收费标准D.管理制度二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化2.业主在物业管理活动中，享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作3.物业服务企业在物业管理活动中，履行的义务有（）。A.履行物业服务合同，提供安防服务B.维护物业管理区域内的相关秩序C.做好物业管理区域内的安全防范工作D.接受业主的监督E.不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途4.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业资料B.物业共用部位C.物业共用设施设备D.园林绿化工程E.业主私有财产5.住宅室内装饰装修管理服务中，物业服务企业应当告知装修人禁止的行为包括（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗E.拆改供暖管道和设施6.物业服务费定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.企业自主定价7.物业管理区域内常见的安全隐患包括（）。A.消防设施损坏B.高空抛物C.外墙脱落D.电梯故障E.盗窃事件8.物业服务企业应对突发事件的基本原则是（）。A.快速反应B.统一指挥C.有效处置D.以人为本E.预防为主9.物业管理客户服务沟通的技巧包括（）。A.倾听B.同理心C.提问D.表达清晰E.情绪控制10.物业管理财务预算的编制方法主要有（）。A.固定预算B.弹性预算C.增量预算D.零基预算E.滚动预算11.物业服务合同终止的原因主要有（）。A.合同期限届满B.物业服务企业提前解除合同C.业主大会决定解聘物业服务企业D.物业灭失E.不可抗力12.物业管理档案的分类方法包括（）。A.按时间分类B.按物业名称分类C.按部门分类D.按业务性质分类E.按载体形式分类13.物业管理人力资源管理的环节包括（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬管理E.员工关系14.物业管理品牌建设的策略包括（）。A.市场定位B.服务创新C.形象塑造D.企业文化建设E.价格竞争15.物业管理早期介入的作用主要体现在（）。A.优化设计B.提高工程质量C.利于后期管理D.促进销售E.降低开发成本三、填空题（共10题，每题1分）1.物业管理法律关系中，最基本的主体是________和________。2.业主大会是由物业管理区域内________组成的。3.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况，每年至少公布________次。4.物业管理区域内，相关行政管理部门应当依法对物业管理活动进行指导和________。5.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将________移交给业主委员会。6.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，业主委员会应当制定使用方案并公示________日以上。7.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受损的，应承担________责任。8.物业管理招投标活动应当遵循________、公平、公正和诚实信用的原则。9.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给________，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。10.物业管理区域内，发生安全事故时，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好________工作。四、简答题（共5题，每题5分）1.（封闭型）简述物业管理与房地产开发的区别。2.（开放型）作为一名物业管理师，你认为应如何有效处理业主的投诉？3.（封闭型）简述物业承接查验的程序。4.（开放型）结合实际，谈谈物业服务企业如何参与社区治理？5.（封闭型）简述专项维修资金的使用范围和程序。五、综合分析题（共4题，每题10分）1.（案例分析）某住宅小区物业服务企业A公司，近期接到多起业主投诉，反映小区电梯经常发生困人故障，且清洁卫生状况下降，垃圾清运不及时。业主委员会对此非常不满，拟解聘A公司。A公司项目经理感到压力很大，试图采取措施挽回局面。问题：(1)分析A公司在管理中可能存在的主要问题。(2)A公司应采取哪些措施进行整改和危机公关？(3)如果业主大会决定解聘A公司，A公司在交接时应注意哪些事项？2.（计算分析）某高档住宅小区，建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米。物业服务费标准为3.5元/月·平方米。该小区共有保安人员20人，每人月工资3500元；保洁人员15人，每人月工资3000元；维修及管理人员5人，每人月工资4000元。假设小区年公共能耗费为50万元，设施设备维护费为30万元，办公及管理费为20万元，法定税费为总收入的5.5%。请计算该小区：(1)全年的物业服务费总收入。(2)全年的人工成本总额。(3)全年的总成本（不含税费）。(4)该项目的年利润率（税前）。3.（综合分析）某物业服务企业承接了一个新建商业综合体项目。该项目包括购物中心、写字楼和公寓。开业在即，企业需制定一套完善的开业应急预案。问题：(1)请列举商业综合体开业期间可能面临的主要风险。(2)针对火灾和人员拥挤踩踏风险，应分别制定哪些具体的应急措施？(3)如何通过日常管理来降低这些风险发生的概率？4.（综合分析）某老旧小区因年久失修，外墙瓷砖存在脱落风险，且屋顶漏水严重。小区专项维修资金账户余额不足。业主委员会决定筹集资金进行维修，但在费用分摊和维修方案上产生分歧，低层业主认为屋顶漏水主要影响顶层，不应全额分摊；高层业主认为外墙脱落涉及全楼安全，必须优先处理。问题：(1)针对专项维修资金不足的情况，有哪些合法的筹集途径？(2)对于屋顶漏水和外墙脱落的维修费用，法律上是如何规定分摊原则的？(3)作为物业服务企业，应如何协助业主委员会化解分歧，推动维修工作的开展？参考答案及解析一、单项选择题1.A2.C3.B4.C5.A6.C7.C8.D9.A10.C11.B12.B13.C14.C15.A16.D17.C18.B19.C20.A21.B22.C23.B24.D25.A26.C27.A28.D29.D30.C二、多项选择题1.ABC2.ABCDE3.ABCDE4.ABCD5.ABCDE6.BC7.ABCDE8.ABCD9.ABCDE10.ABCDE11.ABCDE12.ABCDE13.ABCDE14.ABCD15.ABC三、填空题1.业主；物业服务企业2.全体业主3.一4.监督5.物业档案资料6.157.违约8.公开9.专业服务企业10.救助四、简答题1.（封闭型）简述物业管理与房地产开发的区别。答：①阶段不同：房地产开发处于生产、流通阶段，物业管理处于消费、服务阶段；②性质不同：房地产开发是经营性行为，通过开发建设获取利润；物业管理是服务性行为，通过提供服务获取报酬；③目的不同：房地产开发为了建造物业并实现价值，物业管理为了保持物业使用功能并延长寿命。2.（开放型）作为一名物业管理师，你认为应如何有效处理业主的投诉？答：①耐心倾听，让业主发泄情绪，完整了解投诉内容；②记录要点，确认投诉细节，避免误解；③对业主的遭遇表示同情和理解，建立情感共鸣；④快速调查核实，找出问题根源；⑤依据法规和合同，提出合理的解决方案；⑥及时反馈处理进度和结果，直至业主满意；⑦定期回访，总结经验，改进服务。3.（封闭型）简述物业承接查验的程序。答：①确定查验范围和内容；②成立查验小组；③准备查验工具和资料；④现场查验并记录问题；⑤签订物业承接查验协议；⑥办理交接手续；⑦问题整改与复验。4.（开放型）结合实际，谈谈物业服务企业如何参与社区治理？答：①配合街道、居委会落实各项行政管理工作，如垃圾分类、疫情防控等；②参与社区文化建设，组织邻里活动，营造和谐氛围；③协助维护社区治安和秩序，调解邻里纠纷；④作为政府与居民沟通的桥梁，反映社情民意；⑤通过党建引领，融入社区党建联建机制。5.（封闭型）简述专项维修资金的使用范围和程序。答：范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。程序：①物业服务企业提出使用建议；②业主大会或业主委员会审核通过（需达到法定比例）；③物业服务企业组织实施；④维修工程竣工验收；⑤向业主委员会或房地产行政主管部门申请列支。五、综合分析题1.（案例分析）答：(1)主要问题：①设备维护不到位，电梯维保流于形式，未及时消除隐患；②环境管理松懈，保洁监督不力，服务质量下滑；③与业主沟通不畅，未及时反馈整改进度，导致矛盾激化。(2)整改与危机公关措施：①立即聘请专业电梯公司进行全面排查和维修，公示维修计划；②加强保洁人员培训和考核，增加清洁频次，实行卫生责任制；③项目经理主动登门拜访业主委员会和投诉业主，诚恳道歉，汇报整改方案；④设立“经理接待日”，畅通沟通渠道；⑤定期发布物业服务报告，展示改进成果。(3)A公司交接时应注意：①配合业主大会选聘的新企业进行查验和交接；②如实移交物业档案资料、财务账册及预收费用；③撤出项目管理用房；④做好交接记录，各方签字确认。2.（计算分析）答：(1)全年物业服务费总收入=9.5万平方米×3.5元/月·平方米×12月=399万元。(2)全年人工成本总额=(20人×3500+15人×3000+5人×4000)×12月=(70000+45000+20000)×12=135000×12=162万元。(3)全年总成本=人工成本+公共能耗+设施维护+办公管理=162+50+30+20=262万元。(4)税费=399×5.5%=21.945万元。税前利润=总收入总成本税费=399262