2026年福建省物业管理师《物业管理实务》试卷及答案试题及答案

2026年福建省物业管理师《物业管理实务》试卷及答案试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作内容是（）。A.组建管理处，进行人员招聘B.参与物业的规划设计和施工建设C.签订物业服务合同D.办理承接查验手续2.根据《福建省物业管理条例》，一个物业管理区域成立业主大会，应当由（）组织、指导业主成立首次业主大会会议筹备组。A.街道办事处或者乡镇人民政府B.居民委员会或者村民委员会C.房地产行政主管部门D.物业建设单位3.物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交招标文件向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.5B.7C.10D.154.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效，由房地产行政主管部门没收违法所得C.有效，但需经业主大会同意D.效力待定5.在物业接管验收中，对隐蔽工程（如地基、地下管线等）的验收，主要依据是（）。A.目测观察B.竣工图纸C.试运行D.使用功能测试6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.开发建设单位7.物业服务费的计费方式主要包括包干制和酬金制。在酬金制下，物业服务企业提取的资金属于（）。A.物业服务企业的利润B.物业服务企业的成本C.物业服务企业的酬金D.业主的共有收益8.房屋共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主应予配合。因维修需要临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当（）。A.直接施工，事后告知B.征得城市规划部门同意C.在约定期限内恢复原状D.只需征得业主委员会同意9.物业管理企业在装修管理中，告知业主装修禁止行为和注意事项的书面文件通常称为（）。A.装修管理服务协议B.装修管理手册C.住宅室内装饰装修管理服务协议D.装修申请表10.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区物业费标准为住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米，则该小区每月理论应收物业费总额为（）万元。A.16B.24C.20D.2211.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.开发建设单位B.业主委员会C.有关行政管理部门D.街道办事处12.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/413.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案14.电梯的年度安全检验应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.电梯维保单位B.物业服务企业C.业主委员会D.电梯制造单位15.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/416.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任17.在福建省，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其收益在扣除合理成本后，属于（）。A.物业服务企业B.业主共有C.开发建设单位D.社区居委会18.物业管理投标文件的核心部分是（）。A.投标函B.资格证明文件C.物业管理方案D.企业业绩介绍19.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）资料移交给业主委员会。A.部分财务B.全部财务C.规划设计D.竣工验收20.物业管理区域内的机动车停车场（库），应当通过（）的方式确定管理单位。A.招标投标B.协商C.指定D.行政命令21.房屋完损等级是根据房屋的（）、结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度来划分的。A.面积B.造价C.使用年限D.质量22.物业服务企业变更名称的，应当在办理变更手续后（）日内，向物业所在地的房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.6023.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.需经业主大会投票终止24.物业管理应急预案中，针对台风、暴雨等自然灾害的预案属于（）。A.治安突发事件预案B.消防突发事件预案C.公共卫生突发事件预案D.自然灾害突发事件预案25.客户满意度调查中，如果回收率过低，通常认为（）。A.调查结果非常准确B.调查结果可信度低C.业主对服务非常满意D.业主对服务不关心26.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以上50万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下27.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.外来访客28.物业管理招投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.政府主导、市场运作D.服务至上、业主满意29.在清洁服务中，针对大理石地面的养护，应定期进行（）。A.水洗B.打蜡C.晶面处理D.酸性清洗30.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业费，这种行为（）。A.符合行业惯例B.违反规定，业主可以拒绝C.需经物价部门批准D.属于合同自由范畴二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化32.早期介入是指物业管理企业在物业开发建设前期即介入，其主要作用包括（）。A.优化设计，减少功能缺陷B.帮助施工单位控制成本C.改善工程质量，减少后期返工D.为前期物业管理做好准备E.直接接管施工现场管理33.根据《民法典》及相关规定，业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作34.物业管理企业在承接查验时，应当对（）进行查验。A.共用部位B.共用设施设备C.业主专有部分内部装修D.物业档案资料E.开发商的财务账目35.物业服务费的成本构成一般包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用36.物业服务企业面对投诉时，处理流程通常包括（）。A.记录投诉B.判断投诉性质C.查明原因D.确定责任并提出处理方案E.回复业主并回访37.物业管理区域内，下列行为中，属于擅自改变物业使用性质的有（）。A.将住宅改为商业经营用房B.将地下室改为仓库C.将架空层改为老年活动中心（经业主大会同意）D.将车位改为洗车店E.将顶层露台改为私家花园（不破坏结构）38.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.完善物业服务合同条款B.购买物业管理责任险C.加强员工培训，提高服务意识D.建立健全应急预案E.隐瞒事故真相，避免承担责任39.房屋装修管理中，物业服务企业应重点巡查的内容包括（）。A.是否存在变动建筑主体和承重结构B.是否存在将没有防水要求的房间改为卫生间C.是否存在违规拆改燃气管道D.室内家具摆放位置E.是否存在超标准堆放装修材料40.专项维修资金主要用于（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的更新C.物业共用部位的改造D.物业共用设施设备的日常养护E.物业服务企业的办公费用41.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订的物业服务合同条款42.物业服务企业撤出项目管理时，应履行的义务有（）。A.向业主委员会移交物业管理用房B.向业主委员会移交全部物业档案资料C.配合新物业服务企业做好交接工作D.结清预收、代收的有关费用E.留用部分保安人员维持秩序43.物业管理区域内的公共秩序维护服务主要包括（）。A.安全防范协助工作B.车辆停放及交通管理C.消防管理D.突发事件应急处理E.业主家庭内部纠纷调解44.关于物业的使用与维护，下列说法正确的有（）。A.业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地B.业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业同意C.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后办理D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护E.物业服务企业可以强制拆除违章建筑45.智能化物业管理系统的应用可以提升管理效率，常见的子系统包括（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范自动化系统（SAS）E.客户关系管理系统（CRM）三、判断题（共10题，每题1分。认为正确的选“A”，错误的选“B”）46.前期物业管理是指在业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。47.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务委托给专业服务公司，但不得将全部管理一并转让。48.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。。49.物业服务收费实行政府指导价的具体范围和收费标准，由省级人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。50.房屋保修期届满后，房屋共用部位、共用设施设备的维修费用一律从专项维修资金中列支，业主无需再承担费用。51.物业管理企业在发生火灾时，首要任务是抢救贵重物品，其次才是疏散人员。52.业主转让物业时，其结欠的物业服务费用必须由原业主缴清，新业主无需承担连带责任。53.物业管理招投标中，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。54.电梯属于特种设备，物业服务企业只需委托维保单位进行日常保养，无需建立电梯安全技术档案。55.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担相应的法律责任。四、简答题（共5题，每题5分）56.简述物业管理承接查验的主要程序和注意事项。57.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循哪些原则？请列举至少五点。58.简述物业管理区域内车辆停放管理的要点。59.物业服务企业应当如何协助做好物业管理区域内的安全防范工作？60.简述专项维修资金的使用范围和申请使用的一般流程。五、案例分析题（共4题，每题10分）61.案例一：某住宅小区业主李某在装修过程中，未向物业服务企业申报登记，擅自将客厅与阳台之间的承重墙拆除，并将阳台封闭扩建。邻居王某发现李某家出现裂缝，立即向物业服务企业报告。物业服务企业立即派人去现场查看，下达了《整改通知书》，但李某置之不理，继续施工。问题：（1）李某的行为违反了哪些规定？（2）物业服务企业可以采取哪些措施？（3）如果李某的行为造成房屋结构安全隐患，应承担什么责任？62.案例二：某高层住宅小区，业主委员会与A物业服务企业签订的物业服务合同即将到期。业主大会决定通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。在招标过程中，B物业服务企业为了中标，在投标文件中承诺将物业费标准降低20%，并赠送每户业主一桶食用油。最终B企业中标。但在接管后，B企业以亏损为由，开始削减服务人员，导致小区环境卫生和秩序维护质量大幅下降，业主纷纷投诉。问题：（1）B物业服务企业在投标过程中的行为是否妥当？为什么？（2）业主委员会在选聘物业服务企业时应注意哪些问题？（3）针对B企业服务下降的情况，业主应如何维权？63.案例三：某夏日午后，雷雨大风天气导致某小区10号楼东侧一棵大杨树被风刮断，砸坏了停在楼下的两辆私家车（车主均为本小区业主）。车辆受损后，车主找到物业服务企业要求赔偿。物业服务企业称这是不可抗力造成的，拒绝赔偿。车主不服，诉至法院。经查，该小区物业合同约定绿化养护由物业公司负责，且气象部门提前发布了大风蓝色预警。问题：（1）什么是不可抗力？本案中树木折断是否属于不可抗力？（2）物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请分析理由。（3）物业管理服务中，针对恶劣天气应做好哪些防范工作？64.案例四：A物业服务企业接管了某新建商业综合体。在装修管理阶段，多家餐饮商户入驻。开业后不久，商场公共排污管道频繁堵塞，导致污水外溢，严重影响商场环境。经检查，堵塞原因是部分餐饮商户在装修时擅自改动管道，且未安装符合标准的油水分离器，将大量餐厨垃圾直接排入下水道。物业服务企业曾进行过巡查，但未深入细致检查隐蔽工程。问题：（1）本案中，排污管道堵塞的责任应如何认定？（2）物业服务企业在装修巡查中存在哪些失误？（3）针对商业综合体餐饮商户的装修管理，应采取哪些针对性措施？参考答案与解析一、单项选择题1.B解析：早期介入阶段主要是从物业管理的角度对规划设计、施工建设提出建议，优化设计，便于后期管理。2.A解析：根据《福建省物业管理条例》及相关规定，首次业主大会会议筹备组由街道办事处或乡镇人民政府组织、指导。3.C解析：招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前备案。4.B解析：根据《民法典》及物业管理条例，物业服务企业不得将全部管理一并转委托，否则无效，将被没收违法所得。5.B解析：隐蔽工程无法直观查看，主要依据竣工图纸和隐蔽工程验收记录进行查验。6.B解析：根据规定，专业经营单位应向最终用户收取费用，物业服务企业可接受委托代收，但不得强制捆绑收费。7.C解析：酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，除去支出外，提取的比例为酬金。8.C解析：维修需要临时占用挖掘的，应约定期限并恢复原状，同时需履行告知手续。9.C解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，应当签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》。10.B解析：8万2.0+2万4.0=16万+8万=24万元。11.C解析：发生安全事故应及时向行政管理部门报告，如公安、消防等。12.C解析：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，需经专有部分及人数“双三分之二”同意。13.A解析：接管验收档案是物业管理的基础资料，属于基础档案。14.B解析：物业服务企业作为电梯的使用管理单位，应负责申报年度检验。15.C解析：评标委员会中专家人数不得少于成员总数的2/3。16.C解析：未履行合同义务导致损害，承担违约责任或侵权责任。17.B解析：利用共用部位、设施设备经营的收益，扣除合理成本后归业主共有。18.C解析：物业管理方案是投标文件的核心，展示了企业的管理能力和计划。19.B解析：合同终止时，应移交物业管理用房和全部财务资料（及相关档案）。20.A解析：车位车库管理单位应通过招投标方式确定，属于前期物业管理范畴。21.D解析：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度来划分的。22.B解析：企业名称变更，应在30日内向主管部门备案。23.B解析：新合同生效，前期合同自动终止。24.D解析：台风、暴雨属于自然灾害突发事件。25.B解析：回收率过低会导致样本偏差，调查结果可信度降低。26.B解析：处以5万元以上20万元以下的罚款。27.B解析：车位车库应当首先满足业主的需要。28.A解析：招投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。29.C解析：大理石地面通常进行晶面处理以保持光泽和硬度。30.B解析：不得违反规定强制或变相强制收取一年以上费用。二、多项选择题31.ABC解析：物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。32.ACD解析：早期介入的作用是优化设计、改善质量、为前期管理做准备。不直接负责施工成本控制或现场施工管理。33.ABCDE解析：选项均为业主享有的法定权利。34.ABD解析：承接查验对象为共用部位、共用设施设备及档案资料。不查验业主专有部分内部及开发商财务。35.ABCD解析：物业费包含日常运行维护费用，不含大修中修更新改造费用（E项由维修资金列支）。36.ABCDE解析：完整的投诉处理流程包括记录、判断、查明、处理、回复回访。37.ABD解析：擅自改变使用性质包括住改商、车位改经营等。经同意的改为活动中心合法，不涉及结构破坏的露台使用需视具体规定，但E项描述通常也不合规，A、B、D明确违规。38.ABCD解析：风险防范措施包括合同完善、购买保险、培训员工、建立预案。隐瞒真相属于违规。39.ABCE解析：巡查重点涉及结构安全、防水、燃气、消防等。家具摆放不涉及违规。40.ABC解析：维修资金用于共用部位的大修、更新、改造。日常养护（D）和办公费（E）不在此列。41.ABCDE解析：招标文件通常包含项目简介、服务要求、投标人要求、评标标准、合同草案等。42.ABCD解析：撤出时应移交资料、用房、配合交接、结清费用。不得私自留用人员影响交接。43.ABCD解析：公共秩序维护包括安全、车辆、消防、应急。业主家庭内部纠纷调解非强制义务，但可协助。44.ABCD解析：A、B、C、D均正确。E项物业企业无强制拆除权，需报告行政部门。45.ABCD解析：智能化系统通常包括3A系统（BAS,CAS,OAS）及SAS。CRM是客户管理系统，也常配套使用。三、判断题46.A解析：前期物业管理定义正确。47.A解析：可以将专项服务委托，但不得全部转包。48.A解析：业主委员会是执行机构，有权签订合同。49.A解析：政府指导价由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。50.B解析：维修资金用于大修更新改造，日常维修费用应在物业费中列支或由业主分摊，并非一律由维修资金列支。51.B解析：首要任务是疏散人员，保障生命安全。52.B解析：新业主需承担连带责任，物业费可向新业主主张，原业主承担连带责任。53.A解析：招标人不得以不合理条件限制排斥投标人。54.B解析：物业服务企业必须建立电梯安全技术档案。55.A解析：违反合同约定导致损害，应承担法律责任。四、简答题56.答：承接查验的主要程序：（1）确定查验标准和方案。（2）现场查验：核对实物与图纸、资料是否相符，进行功能测试。（3）记录问题：制作查验记录表，详细记录存在的问题。（4）确认并整改：建设单位、物业服务企业签字确认，建设单位在规定时间内整改。（5）复验：对整改项目进行再次查验。（6）办理交接手续：签署物业承接查验协议，移交档案资料。注意事项：（1）查验应全面、细致，重点涉及结构安全和设备功能。（2）各方人员应在场，签字确认具有法律效力。（3）注意资料移交的完整性。（4）明确整改时限和责任方。57.答：处理业主投诉的原则：（1）依法依规原则：依据法律法规和合同约定处理。（2）尊重客户原则：态度热情，语言文明，尊重业主的权利。（3）及时快速原则：快速响应，避免事态扩大。（4）实事求是原则：查明真相，分清责任。（5）有始有终原则：件件有回音，事事有落实，并进行回访。58.答：车辆停放管理要点：（1）建立车辆管理制度，明确收费标准。（2）完善停车场设施，标识清晰，监控完备。（3）车辆进出登记管理，凭卡/证进出。（4）引导车辆有序停放，防止堵塞通道。（5）做好车辆及场地的安全巡查，防火防盗。（6）对违规停放行为进行劝阻和纠正。（7）妥善处理车辆损坏、丢失等纠纷。59.答：协助安全防范工作的措施：（1）制定安全防范管理制度和应急预案。（2）配备必要的安防人员（保安）和技防设施（监控、门禁）。（3）严格执行门禁制度，对来访人员进行核实登记。（4）开展24小时安全巡逻，发现隐患及时处理。（5）定期检查消防设施，组织消防演练。（6）开展安全宣传教育，提高业主防范意识。（7）发生突发事件时，立即启动预案，协助有关部门处置。60.答：专项维修资金的使用范围：用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。如屋顶渗漏维修、外墙修缮、电梯更换、供水供电主管道更换等。申请使用的一般流程：（1）提出使用建议：由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出。（2）制定方案：制定维修和更新改造方案及工程预算。（3）业主表决：经专有部分及业主人数“双三分之二”以上同意（部分地区紧急情况下可简化）。（4）公示：将使用方案、业主表决结果等进行公示。（5）审核备案：向房地产行政主管部门申请审核备案。（6）划拨资金：主管部门审核同意后，划拨资金。（7）组织实施与验收：组织实施维修工程，并进行验收决算。五、案例分析题61.答：（1）李某违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于装修的规定。具体包括：擅自变动建筑主体和承重结构；未经申报登记进行装修；擅自封闭扩建阳台（可能涉及违章搭建）。（2）物业服务企业可以采取的措施：①及时制止，下达《整改通知书》。②拒绝违规装修材料的进场。③及时向当地房地产行政主管部门报告。④对于拒不改正的，可以禁止施工人员进入小区。（3）责任承担：李某应承担恢复原状、消除危险的责任。如果造成房屋结构实际损坏或他人财产损失，应承担赔偿责任。情节严重，可能面临行政处罚或刑事责任。62.答：（1）B企业的行为不妥当。①低于成本价投标涉嫌不正