建设住宅项目策划管控（可编辑）

建设住宅项目策划管控目录一、工程概况二、项目管控目标三、总体施工部署项目管控机构施工区域划分建造方式

重点、难点解析及对策四、主要工业化施工策略五、绿色施工措施六、总包对分包的协作管控七、施工工期计划八、总平面布置

十一、工程品质管控措施九、资源计划十、安全文明施工十二、工程隐患及应对措施

工程概况虎门万科城二期概况业态住宅楼商业楼面积163409.57㎡1681.28㎡计划开工竣工日期2014.11.302017.5.20（1）6栋高层住宅：137、140号一层地下室22232.76㎡（12483.81+9748.95），137地上建筑有72、73（34层）、74（29层）140地上建筑有99、100（34层）、101（29层）；（2）24栋别墅：75-98栋为地上3层；（3）2栋商业楼：125、130号地上1、2层；共34个单位工程，总建筑面积165090.85㎡。工程名称虎门万科城（三区）72-101号住宅楼，125、130号商业楼，137、140号地下室

建设单位东莞市万宏房地产有限公司

设计单位深圳市天华建筑设计有限公司

监理单位东莞市大业建筑技术咨询有限公司

工程地点东莞市虎门镇大宁社区

工程施工范围虎门万科城（三区）72-101号住宅楼，125、130号商业楼，137、140号地下室，共34个单位工程

建筑特征（1）高层住宅：72、73、99、100栋住宅楼为地上34层，标准层高为2.8m，首层层高为4.400m，建筑物最高处为101.8m；其中74、101栋住宅楼为地上29层，标准层高为2.8m，首层层高为4.400m，建筑物最高处为87.8m；（2）别墅：75-98栋为地上3层，标准层高为3.0m，首层层高为3.6m，建筑物最高处为12.8m；（3）商业楼：125栋商业楼为地上1层，建筑物最高为7.7m；130栋商业楼为地上2层，层高为5.9、5.45m，建筑物最高处为13.2m；结构形式均为剪力墙结构，住宅楼的外立面规整局部仅有600mm的飘窗出，总建筑面积为165090.85㎡。一、工程概况目标内容2-1项目总体目标(目标定位)东莞万科的标杆工地和东莞市的观摩工地，万科评估为优良2-2工期目标2015年2月10日前达成给排水管网市政路基、137号地下室底板达成一半；别墅区±00，2017年5月4日前实现全面竣工验收，总工期897天；2-3品质管控目标各分部工程品质一次验收合格率100%；2-4职业健康安全管控目标轻伤率管控在5‰以下，杜绝多人重伤、死亡及以上重大安全义务事故，杜绝火灾事故；2-5工况与文明施工目标创建东莞市安全文明和绿色施工示范工地；2-6工业化施工铝合金模板体系、预制内隔墙板、精细化加气混凝土砌块墙，爬升式脚手架等市政先行、装配式安全文明设施、穿插施工、大力推广绿色施工技术，实现“两提一减”；二、项目管控目标工期目标

项目形象工期工期目标一市政先行1正式道路路基作为施工道路2化粪池、给排水管网管网位于淤泥位置，管网待主体封顶后再施工二地下室1137#接收工作面12月30日2

137#地下室底板达成一半2015年2月10日（春节前）3140#接收工作面2015年2月10日（春节前）三高层住宅199-101#第20层2015年9月30日272-74#2015年3月底业主确定标准层，是否该设计四底层住宅及商业楼175-98#、130#、125#（76-78、81-83、86-88、91-93、96、97）共14栋±0.00结构封顶2015年2月10日（春节前）2015年4月30日2样板房精装达成2015年4月30日三、总体施工部署

（一）项目管控机构三、总体施工部署

（二）施工区域划分工期推演打桩土方开挖及基坑支护2014.10.242014.10.18土方开挖地及基坑支护打桩2014.11.30达成土方开挖及基坑支护打桩2014.11.18±0.00结构层地下室阶段主体施工阶段地下室土方开挖及基坑支护打桩工期推演地下室阶段主体施工阶段±0.00结构层主体阶段工期推演地下室阶段安装及初装阶段工期推演主体阶段±0.00结构层安装及初装阶段工期推演主体阶段安装及初装阶段工期推演主体阶段72、73、74安装及初装安装及初装阶段工期推演三、总体施工部署

（三）建造方法（内初装）174、95-98、101#楼外侧有一10KV高压线（重点）塔吊布置距高压线（垂直、水平）大于3m；2地下室施工期间施工现场狭窄、无物料贮存加工现场（难点）137、140地下室施工所需的周材堆场、钢筋加工设在低层住宅施工现场内；利用靠近2#地块作为物料贮存加工现场；379、84、89、94、98#楼的部分基础在1370#地下室基坑内；

75、80、85、90#楼的部分基础在140#地下室基坑内（难点）地下室结构完后，将外防水和土方回填作为关键工序，优先组织施工；地下室的外墙土方回填后再施工住宅基础；4穿插施工（难点）水电安装和室内装饰与主体同时施工质检站的结构验收与建设局沟通，申请分段结构验收；垂直运输装置、后浇带或施工缝、施工通道位置不设在装置机房处；在施工楼层的下一层楼梯间、管井、放线孔等处集中收集养护水、雨水，通过排水管排入地面沉淀池，这样不作用楼下的电安装和室内装饰；各分包必须与总包同时进场做施工准备。三、总体施工部署

（四）重点、难点解析及对策前期施工策略策划——装修图、预制墙板深化、铝模深化图。1、装修图：在桩基础达成前达成出图；2、预制墙板深化图：在地下室底板达成前一周达成深化；3、铝模深化图：在地下室达成前达成深化；主要处理：避免局部尺寸不符造成大量打凿砼、水电预埋位置不符造成后改、避免因尺寸冲突造成铝模要返厂修改。人力配置策划——熟悉工人储备、根据人力需求配置稳定工人班组。

主要处理：避免因个别班组人力不正常而直接作用穿插施工有序推进，造成工期延误。穿插施工重点策划内容铝模预制内隔墙板高精度砌块施工轻钢龙骨石膏板爬架穿插施工市政先行机电穿插PC构件装配式安全文明设施四、主要工业化施工策略铝模板（一）、铝模板施工重点1、楼板砼表面平整度直接关系到铝模安装工期、墙柱根部砼观感品质、上层楼板厚度、顶棚平整度等，管控楼板砼表面平整度的关键在首层楼面，采取的方法是：在墙钢筋上焊水平￠10短钢筋@1000（长度=墙厚），该钢上表面标高=板设计标高；楼板砼表面不平安装模板有缝隙墙柱根部用水泥砂浆塞缝根部涨模墙根部处理防止烂墙根的支模方法铝模板2、外墙柱及降板处墙柱铝模下挂200，防止烂根；3、卫生间反坎与楼板一次性灌注（反坎作定型铝模）；4、降板模板：采用缩进式模板通过螺栓链接，拆模方便，对降低降板处阳角损害有较好效果；5、楼梯模板：全部采用铝合金模板封闭，在底部留置观察口，确保楼梯的整体性和尺寸一致，观感效果好；铝模要求窗洞口防水节点滴水线结构一次性成型解决工人后期施工难度。强、弱电箱在剪力墙内预埋，跟剪力墙柱一次性浇筑成型，解决后期电箱预埋修补后的空鼓开裂隐患。入户门门垛及构造柱一次性浇筑成型，解决工人后期二次支模施工的难度及缩短工期。

门过梁一次性浇筑成型，解决工人后期二次支模施工的难度及缩短工期。防水反坎采用铝模拼装，提高防水反坎尺寸精度，解决工人后期二次支模施工的难度及缩短工期。阳台构造柱一次性浇筑成型，解决工人后期二次支模施工的难度。19/31（二）高精度砌块施工顶皮砖砌筑在墙端部和砼墙柱相接面每隔二皮设置“L”型联结件，铁件放在中间，与柱的联结采用射钉固定（图7）；与砌块联结用铁钉固定（图8）砌体与砼墙柱相接方法门、窗过梁开槽、补缝水电箱安装乳胶漆墙面装修（油漆或涂料）及磁砖装修工法对做好的墙进行清洁，然后喷刷丙乳液一道（图1）；丙乳液干燥后披涂腻子（2）；好腻子的阴角部位刮出5mm槽，用密封胶刮平，防止阴角开裂（图3）；披好腻子的墙面可以直接滚刷涂料或油漆（图4）。贴磁砖。贴磁砖前先喷刷丙乳液，干燥后再用聚合物砂浆粉刷约5mm厚，干燥后直接抹刮上粘结剂贴瓷砖（图5、6）。（图1）（图2）（图3）（图4）（图5）（图6）（三）整体卫浴施工1、确定排水管道的纵横坐标，确定止水节的位置。2、管控好止水节的垂直度，必要时需上下垂线管控。3、确定好止水节的位置后，用钢钉把止水节固定与模板上。4、最后用装有黄沙的编织袋塞入止水节内，对止水节进行维护。PVC止水节的预留（四）穿插施工楼层穿插作业表楼层预留洞口止水措施止水作业布置总平面布置图：本工程止水、截水作业部位主要有：楼梯间、电井房、水井房、风井房、户内烟道口预留洞口止水措施二、楼梯止水措施楼梯止水措施附着式升降脚手架为高层建筑施工的外脚手架，可以进行升降作业目前使用的主要形式有导轨式、主套架式、悬挑式、吊拉式等支撑桁架按建筑模数配制拆装方便，定型化、装配化、标准化、通用性较强。节约材料费用，爬架架体只有4～5倍楼层高，根据施工进度逐层升降，比双排外脚手架从地面一直搭到顶层减少用钢量达到40％以上。安装、拆除方便；使用时，外侧及下部防护周全，便于文明施工，且外形规则、平整、美观。相比传统脚手架它具有：1、安全可靠；2、节约费用；3、节省人工；4、节省时间提高效率；5、降低亏耗费用；6、简洁美观便于管理等亮点与优势！升降及利用时均有可靠的双向约束采用爬架施工，只需3～5人即可运行爬架升降，节省人工费用，缩短工期，工效显著，降低支出造价。（五）外爬架施工项目序号主要指标目标值工况保养

1建筑垃圾再利用率和回收率2噪声管控昼间≤70dB，夜间≤55dB3水污染管控PH值达到6-94抑尘措施结构施工扬尘高度≤0.5m，基础施工扬尘高度≤1.5m5光源管控达到环保部门规定不扰民节材与物料利用1木材降低木模板、木方用量≥95%2模板铝合金模板周转次数≥60次3围挡等周转装置（料）重复利用率90%4就地取材≤500公里以内的占总量的70%≥70%节水与水能源利用1办公、生活区5000m³2生产作业区10000m³3整个施工区30000m³4节水装置（设施）配置率15非市政自来水利用量占总用水量0.5五、绿色施工

四节一环保（节能、节材、节水、节地和工况维护）项目序号主要指标目标值节能及能源利用1办公、生活区100000Kwh2生产作业区500000Kwh3整个施工区90000Kwh4节电装置（设施）配置率90%5其他能源节约

节地与土地资源利用1办公、生活区面积≤2000平方米2生产作业区面积按现场布置3办公、生产作业区面积与生产作业区面积比率≤50%4施工绿化面积与占地面积比率≥15%5原有建筑物、构筑物、道路和管线的利用情况综合充分利用6现场道路布置情况双车道宽度≤6，单车道宽度≤3.5，转弯半径≤15五、绿色施工

四节一环保（节能、节材、节水、节地和工况维护）五、绿色施工（一）洒水清扫（二）现场进出口设洗车槽（三）施工道路利用正式市政道路的路基，或铺设钢板或预制砼块作为施工现场临时道路，并对道路两侧进行绿化；五、绿色施工采用砼预制块施工道路，重复利用，快速、环保，并能有效加快施工工期。可移动式预制道路板（四）办公、生活区全部采用活动板房；厨房卫生间地面贴地砖、其余地面为砼地面，面层为底板漆；卫生间隔断均为可重复利用的夹板，设有沉淀池、隔油池、化粪池（五）器具化设置：可拆式型钢搭设安全通道办公区、施工区及生活区内安装移位厕所，节约了工程临建造价。（六）降噪混凝土输送泵设置内衬隔音板的降噪棚，有效降低施工噪声污染现场道路周边设排水沟施工现场设置沉淀池厨房设置隔油池临时道路采用沉淀池水进行洒水降尘绿色施工六、总包对分包的协作管控（一）标准层：铝模、全现浇外墙、预制内墙板、爬架、全穿插施工；七、施工工期计划1、采用快拆体系支撑体系2、塔吊保障工期措施：塔吊数量保障措施：每栋塔楼均配置一台塔吊，计划投入9台。总平面布置图中塔吊布局紧凑；最大限度地消灭死角；最大限度的降低场内的运输，特别是降低二次转运；塔吊相互之间既可搭接相互转运物料，又不过多干涉。塔吊顶升保障措施：在顶升过程中设置临时附墙措施；塔吊附墙保障措施：附着架位置尺寸策略确定后，提前7-10天埋设预埋件；预埋件必须联结在建筑物能够承受附着点受力的位置,并且与内钢筋焊固；附着位置的结构混凝土利用早强混凝土，让混凝土及早达到85%以上；提前安排好安装作业人员、吊索、吊具以及必须的器具。3、加班、多班不间断赶工保障工期措施：对现场施工班组、二线工人实施加班、两班不间断连续作业，栋号长跟班组织协作，安全员晚上跟班评估、监控存在的安全隐患，安装足够的照明用以夜间加班，确保夜间加班作业不出安全事故。4、保障工期奖罚措施项目部根据甲方工期要求制订节点工期，设立节点工期奖罚制度。地下室木工班组每按节点工期达成一层奖励1元/㎡，钢筋班组每按节点工期达成一层奖励0.5元/㎡，混凝土班组每按节点工期达成一层奖励0.2元/㎡；地上主体结构每按期按节点工期达成一层奖励1千元/1000㎡，钢筋班组每按节点工期达成一层奖励500元/1000㎡，混凝土班组每按节点工期达成一层奖励200元/1000㎡；悬挑层2天之内达成一层奖励1千元/1000㎡此措施用于调动施工班组的劳动积极性，经签字确认按期保质保量达成了当月兑现。（二）保证施工工期施工措施八、总平面布置

施工总平面布置图说明：布置塔吊共8台，TC6013有6台，TC6013（R=55m）有2台,由于99-101和72-74分别同时施工，所以塔吊必须布置在楼层最高的72、73、99、100#旁，以保证塔吊360度旋转。主体施工至6层时，开始安装施工电梯，按每栋塔楼1台，砂浆搅拌站尽量靠近施工电梯；由于本工程工期较紧，为便于砼施工，每栋塔楼拟配置砼输送泵1台，在砼泵旁边砌筑沉淀池；综合考虑工期和造价，24栋别墅采用传统的施工方法且装饰与主体施工同步施工,塔吊利用频率很高，故布置4台塔吊，3栋高层建筑采用铝模、爬架施工，塔吊主要吊钢筋，利用频率底，故布置3栋高层布置2台,没有考虑PC预制组件的起重量。为降低物料二次转运满足施工工期需求，地上主体施工时共设置钢筋加工场6个，当现场不能满足要求时可将地下室楼板开洞，加工现场设在地下室底板上。为降低场内车辆互相干扰作用通行，所有车辆一律按导流线行驶，场内除路面外的其它部位均铺设钢板，利于物料贮存和现场文明施工；基础施工阶段过车采用钢板铺路。报建用的临时大门及物料库房（位于一区内）可施工2个月；生活办公区效果图

九、资源计划（一）劳动力计划：按施工工期计划，结合工程实际配备足够的劳动力，本工程工期管控主要集中在地下室及主体施工阶段6栋高层同时施工，具体劳动力安排如下：基础施工阶段（地下室、裙楼）：砖胎模40人，木工班120人，钢筋班组60人，混凝土班组,20人。按施工工期人员适当调配；高层主体阶段：各栋配置一个钢筋班，每个钢筋班15人，铝模安装工各栋30人；安装、装饰装修阶段：共400人；施工高峰期估计为500人。十、安全文明施工1、安全管控体系安全策划1#主入口布置主要布置图以下内容：①公司标配大门；②五牌一图；③公司业绩；④保安亭、监控室；⑤总平面布置图；⑥指引牌；⑦提示牌；⑧LED显示屏、通知栏；⑨安全生产指示牌；⑩重大风险源公示牌；11消防设施集中点；12自动洗车槽。具体位置如下图所示：1#主入口布置策划

施工区主大门大门两侧围墙围墙板1690宽×2000高，柱80×80方钢2、安全防护电梯井防护门洞口防护临边防护临边防护安全策划钢筋、木工、加气块制作间正立面图2、安全防护安全通道安全通道配电柜分配电箱安全策划2、安全防护悬挑层封闭悬挑