房地产 -商业地产基础培训课件

商业地产基础培训课件商业基本概念商业的分类市区型市区型 不同的商业分类是否有不同的建筑形态？商业形体变化①②③④⑤商业形体变化——商业和住宅、办公结合的设计要点1、首先要遵循地段的商业属性；2、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑不能仅仅考虑建筑本身；3、考虑室外空间的商业用途；4、从经营角度考虑；5、从建筑自身形体、结构能要素考虑。案例剖析:商业建筑空间设计五大要素：外表重不重要？h建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵国外商业案例思考:思考:路?直列式直列式并列继续式并列连续式交叉式垂直交通组织垂直交通组织连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性4.商业公共空间——中庭休息等候商业活动•一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。••一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。•包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。什么是主力店主力店品牌：主力店品牌：主力店位置确定发展商希望主力店经营位置离首层越远越好第一，将最有价值的商业面积博弈出租给经营散户，而获得更高博弈主力店的经营就会越轻松，风险就越小主力店的经营就会越轻松，风险就越小第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层上海新天地上海大宁国际••旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市••多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。上海太平桥地区重建项目/规划定位以新天地作为商业启动沿太平桥人工湖分期开发7071上海新天地/产品核心定位文物旧城改造上海时尚新地标位新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：），72上海新天地/文化背景历史积淀其文化底蕴重建后形成海派文化设计」理念打造旧城开发核心启动区域上海新天地以「传统与现代结合」为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门旧建筑为主的南里与现代新建建筑为主的北里：新天地北里新天地南里7373上海新天地/建筑设计新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：北里中心广场保留建筑北里入口重石库门标志保留改造后石库门石库门阳台石库门建筑雕饰上海新天地/业态分布酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地5673/办公/75根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海77上海新天地/入口设计特色建筑特色建筑特色标示入口设计引导人流北里入口建筑北里入口建筑南里广场南里西向入口南里东向入口南里与北里连通入口主入口与外部城市取得联系,院子或以门洞或以上海新天地/内部空间设计保留原有的街区空间以院落方式组合建筑单体留与重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方 78上海新天地/空间界面的尺度里弄建筑高度与整体空间里弄街巷79大宁国际商业广场/核心定位区域闸北区大宁板块区域闸北区大宁板块环线中环内占地面积55000平方米总建筑面积250000平方米商业面积120000平方米办公楼面积40000平方米酒店面积30000平方米建筑栋数停车位1300个车库面积50000平方米开发商香港福乐斯特集团大宁路宁际业场大国商广大宁路宁际业场大国商广大宁国际商业广场/规划布局宏图三胞宏图三胞81大宁国际商业广场/整体商业业态分布多业态纵向规划创造人流汇集热点整体提升区域商业一层业态分布图二层业态分布图一层业态分布图二层业态分布图3F业态分布以三级梯度组团功能为主，82独立功能板块边缘布置实现人车分流83大宁国际商业广场/入口空间关键字：入口广场小品展示沿街商业大宁国际商业广场/内部空间858521235休息片刻，稍后继续空间主题营造——体验性趋势杭州：西湖天地—资源型杭州：西湖天地—资源型澳门：威尼斯大酒店—本体型景观型美国：圣安东尼奥RiverWalk景观型美国：圣安东尼奥RiverWalk—资源型日本：福冈博多运河水城—本体型日本：大阪难波公园—本体型美国：洛杉矶环球影城城市步道加拿大：西艾德蒙顿商场美国：拉斯维加斯沙漠通道娱乐型体验性趋势主题空间营造主题空间营造——景观型空间主题营造／景观型空间主题营造／景观型—杭州西湖天地空间主题营造／景观型—杭州西湖天地空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店GrandCanalShopsGrandCanalShops魔幻天空、水岸商业与凤尾船凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆GondolaRideattheVenetianMadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆GuggenheimMadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆GuggenheimHermitageMuseum古根漢美术馆3Casino让人忘记现实世界的赌场空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店595696797空间主题营造／景观型空间主题营造／景观型—美国圣安东尼奥RiverWalk河畔小迳融会了安静的公园式空间、活跃的商业区和更高空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—美国圣安东尼奥RiverWalk空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城演变为“城市剧场”空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城造空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城它拥有第一个专用剧场“福冈城市剧场”、汇集13个电影院的“空间主题营造／景观型空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城空间主题营造／景观型空间主题营造／景观型—日本大阪难波公园空间主题营造／景观型—空间主题营造／景观型—日本大阪难波公园NambaPark不像传统购物中心那样，将顾客引入主题空间营造主题空间营造——娱乐型空间主题营造／娱乐型—空间主题营造／娱乐型—美国洛杉矶环球影城城市展变化。城市步道按“都市村”的概念设计,大街的启发。后者以零售商业为主,前者则以娱乐设计师得把它看成洛杉矶的一个缩影,一个著名。“娱乐城”。场场空间主题营造／娱乐型空间主题营造／娱乐型—美国洛杉矶环球影城城市于当地的电影、赛车和电子游戏文化，融合多层次的图标、艺术和各种城市步道的建筑正立面属于复古主义，它怀旧的对象就是当地人想象的驿站，但在这里形式以及符号都当作是当代的而非历史的东西来感知。空间主题营造／娱乐型—空间主题营造／娱乐型—美国洛杉矶环球影城城市这里的商店门面成为一个聚集体，而在这之上，还有一类商业层——广告牌，这些招牌已经超出了人正常的视线，这种过度的装饰让人们从空间上认为在真正的洛杉矶大街上矶大街上一个超大型号、稀奇古怪的巨猿金刚从超级市场仿造的底面朝天的雪佛莱敞蓬轿车从冰冻酸奶店的高速公路标一架“宇宙飞船”以同样方式被钉在“外星来客“（一CityWalk的主题：城市步道真正让人难忘的是电影，这里拥有全美最大的电影院，共能容纳6000名观众，还有与过去电影院有关的的回忆怀旧商品此外，在一家动感影院，当你坐在靠水力控制移动基座的椅子上的时候，你感觉不止在看电影——你在这里，可以找到定义20世纪60年代美国生活的黑光海报、荧光T-Shirt与；上个世纪50年代五花八门的商品：紧身衣、熔岩灯、竹帘以及那个时代代表性偶像的照片以及私人物品除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色33空间主题营造／娱乐型空间主题营造／娱乐型—加拿大西艾德蒙顿商场WestEdmontonMall——世界上最大及著名的购物商场（吉尼斯记录）包含800家商店,150间餐厅及食物梦幻场（梦幻场（Fantasyland）水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展等）超大的室内云霄飞车（世界上最高的滑行铁道）迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场空间主题营造／娱乐型空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯沙漠通道空间主题营造／娱乐型—空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯沙漠通道空间主题营造／娱乐型—空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯凯撒宫11遵循土地性质，并考虑土地自身条件及内部属性，在总体规划原则下，综合各种规划要求，形成以下用地布局形式。22项目成本最优化品牌价值最大化项目成本最优化品牌价值最大化客户价值最大化项目利润最大化国际化生活配套社交平台国际化生活配套社交平台334满足国际高端业主