2026年物业企业法务纠纷处置考核题库及完整答案

2026年物业企业法务纠纷处置考核题库及完整答案一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该条款体现了物业服务合同的（）。A.相对性B.涉他性C.任意性D.附条件性2.物业服务企业在服务过程中，将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给其他个人或者物业服务企业，转委托给第三人的，该转委托行为（）。A.经业主大会同意有效B.经建设单位同意有效C.无效D.部分有效3.业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取（）措施。A.停止供水、供电、供热、供燃气B.发送催款函C.公示欠费名单D.申请支付令4.关于建筑物及其附属设施的维修资金，下列说法正确的是（）。A.属于业主共有B.属于物业服务企业所有C.属于建设单位所有D.属于当地居委会所有5.根据《民法典》，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这属于合同订立形式中的（）。A.书面形式B.口头形式C.其他形式D.默示形式6.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.违约责任C.行政责任D.连带责任7.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.变更C.宣告无效D.强制执行8.在物业管理纠纷中，通常诉讼时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.20年9.物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。若物业服务人未履行该义务，导致损害扩大的，物业服务人（）。A.承担全部赔偿责任B.承担相应的补充责任C.不承担责任D.承担行政责任10.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人（）。A.口头告知B.书面说明C.默示D.网上公示11.业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.本栋楼房B.本单元C.有利害关系D.全体小区12.物业服务合同终止时，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合做好物业服务交接工作。若原物业服务人拒绝退出，新物业服务人（）。A.可以强行接管B.只能起诉要求退出C.可以请求业主委员会协助强行接管D.应当等待13.因物业维修或者公共利益，确需临时挖掘、占用道路、场地的，应当征得（）同意，并限期恢复原状。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会和物业服务企业D.街道办事处14.物业服务企业应当建立健全安全防范责任制度，配备专职治安保卫人员，在物业管理区域内开展（）小时安全防范巡逻。A.8B.12C.16D.2415.关于车位、车库的使用，下列说法错误的是（）。A.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要B.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有C.车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定D.物业服务企业有权随意出售规划内的车位给非业主16.业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持，除了（）。A.物业服务合同B.业主的个人隐私信息C.共有部分的使用和收益情况D.物业服务费收支明细17.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价B.市场调节价C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.最低收费标准18.发生下列哪种情形，业主委员会可以及时组织业主大会选聘新的物业服务企业？（）A.物业服务企业被吊销营业执照B.物业服务企业擅自撤离C.物业服务企业未履行合同义务D.以上都是19.物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院（）。A.不予支持B.予以支持C.视情况而定D.驳回起诉20.某小区顶层业主李某在楼顶私自搭建阳光房，物业服务企业多次劝阻无效。物业服务企业可以采取的措施是（）。A.强制拆除B.断水断电C.向有关行政管理部门报告D.对李某处以罚款二、多项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分。多选、少选、错选均不得分）1.物业服务合同的主要内容通常包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用的标准和收取办法D.服务期限E.维修资金的使用2.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作3.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。物业服务企业未履行安保义务，导致业主财产损失的，物业服务企业承担责任的情形有（）。A.物业服务合同有明确约定B.物业服务企业有过错C.物业服务企业未尽到防范义务D.业主自身有过错E.第三人侵权4.下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.使用建筑物及其附属设施的维修资金5.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.清洁卫生B.绿化养护C.秩序维护D.设施维修E.财务管理6.关于建筑物区分所有权，下列说法正确的有（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让D.业主不得放弃对共有部分的共有和共同管理的权利E.业主可以随意改变共有部分的用途7.物业服务收费包括（）。A.物业管理服务费B.车辆停放服务费C.装修垃圾清运费D.公共水电费E.特约服务费8.物业服务企业在物业管理活动中，不得有的行为包括（）。A.挪用专项维修资金B.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益D.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营E.只收费不服务9.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.微信群接龙E.电话通知10.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主B.物业使用服务人C.物业服务企业D.法律法规E.管理规约11.物业服务合同终止后，物业服务企业应当退还的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.配套设施、地下管网工程竣工图D.物业质量保修文件E.业主名册12.针对高空抛物坠物造成他人损害的，物业服务人等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止该情形的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担（）。A.未履行安全保障义务的侵权责任B.补充责任C.相应的赔偿责任D.连带责任E.违约责任13.物业服务企业想要提起诉讼追讨物业费，需要准备的主要证据材料有（）。A.物业服务合同B.物业服务履约记录（如巡检记录、维修记录）C.欠费清单及催缴记录D.业主身份证明E.房屋产权证明14.下列关于物业维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用维修资金需要经业主大会表决通过D.紧急情况下可按照规定程序应急使用E.维修资金属于物业服务企业收入15.物业服务纠纷中，常见的争议焦点包括（）。A.物业服务标准是否达标B.物业费收费标准是否合理C.物业服务企业是否履行了安保义务D.业主是否实际接受了物业服务E.开发商遗留问题是否归责于物业三、判断题（本大题共15小题，每小题1分，共15分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.业主只要未入住房屋，就可以拒绝缴纳物业费。（）2.物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。（）3.物业服务企业有权强制要求业主缴纳物业费，否则可以断水断电。（）4.住宅小区的业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）5.物业服务企业可以将全部物业管理一并委托给其他物业服务企业。（）6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）7.物业服务合同期满后，物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同自动延续。（）8.业主大会或者业主委员会的决定，对物业服务企业没有法律约束力。（）9.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。（）10.建设单位未出售的车位，归建设单位所有，建设单位可以不出租给业主。（）11.业主有权查阅物业管理区域内的物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。（）12.物业服务企业公开作出的服务承诺，即使未写入合同，也属于合同的组成部分。（）13.物业服务企业应当向业主公开物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）14.因物业管理纠纷提起的诉讼，一律由物业服务企业所在地人民法院管辖。（）15.业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守装饰装修的禁止性规定。（）四、填空题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）1.《中华人民共和国民法典》于____年1月1日起施行。2.物业服务合同终止时，原物业服务人应当及时退出物业服务区域，并配合新物业服务人做好____工作。3.业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有____和共同管理的权利。4.物业服务人不得采取停电、停水、停气等方式催交____。5.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足____的需要。6.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意。7.物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向____公开。8.违反治安管理行为在____个月内没有被公安机关发现的，不再处罚。9.物业服务企业在物业管理活动中，代表业主行使对物业的____权。10.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的____责任。五、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）1.简述物业服务企业在物业管理活动中应当履行的基本义务。2.根据《民法典》，业主在什么情况下可以拒绝缴纳物业费？3.简述业主委员会的法律地位及其主要职责。4.物业服务企业应对高空抛物坠物风险时，应采取哪些安全保障措施？若未尽义务需承担何种责任？5.简述物业服务合同终止时，原物业服务企业的交接义务及拒绝交接的法律后果。六、案例分析题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）1.案例一：某小区业主李某因房屋质量问题（墙体开裂）长期拖欠物业费。物业服务企业多次催缴未果，遂向法院起诉要求李某支付物业费及违约金。李某抗辩称，房屋质量问题导致其无法正常居住，且开发商与物业系关联企业，故拒绝交费。请问：法院应如何判决？请说明理由。2.案例二：某日，某小区业主王某的车辆停在小区公共车位上，被高空抛下的矿泉水瓶砸坏前挡风玻璃，维修费用为2000元。经调查无法确定具体侵权人。王某起诉物业服务企业，要求其承担全部赔偿责任。物业服务企业辩称其已在楼道张贴禁止高空抛物的告示，且定期巡逻，已尽到管理义务。请问：物业服务企业是否应当承担赔偿责任？承担何种性质的责任？请结合《民法典》进行分析。3.案例三：甲物业服务企业（以下简称“甲公司”）为某小区提供物业服务。2025年12月31日，甲公司与该小区签订的物业服务合同到期。业主大会依法选聘了乙物业服务企业（以下简称“乙公司”）。但合同到期后，甲公司以部分业主拖欠物业费为由，拒绝退出小区，并阻挠乙公司进场服务，导致小区物业管理陷入混乱。请问：(1)甲公司的行为是否合法？为什么？(2)业主委员会或乙公司应如何通过法律途径解决此纠纷？(3)若因甲公司拒绝退出造成业主或乙公司损失，甲公司应承担何种法律责任？4.案例四：某小区业主委员会未经业主大会决议，擅自决定利用小区公共外墙发布广告，所得收益50万元由业主委员会成员自行分配用于聚餐、旅游等活动。部分业主知情后，要求业主委员会成员退还收益并公布账目。请问：(1)业主委员会的决定是否有法律效力？为什么？(2)小区公共外墙广告收益归谁所有？应如何使用？(3)业主委员会成员的行为违反了哪些法律规定？业主应如何维权？参考答案及详细解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这打破了合同的相对性，使合同对非合同当事人的业主产生约束力，体现了合同的涉他性。2.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人或者将全部物业服务支解后分别委托给他人的，委托合同无效。因此，该转委托行为无效。3.【答案】A【解析】根据《民法典》第九百四十四条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。4.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。5.【答案】C【解析】根据《民法典》第四百六十九条，合同订立形式包括书面、口头和其他形式。根据《民法典》第九百四十八条，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分，这属于“其他形式”。6.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。7.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。8.【答案】C【解析】根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。9.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人对违反治安、环保等法律法规的行为，应当及时制止、报告并协助处理。若未尽到该义务，导致损害扩大的，应当承担相应的补充责任。10.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》及相关司法解释，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。11.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。12.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出。若拒绝退出，新的物业服务人只能通过诉讼等法律途径请求其退出，不能强行接管。13.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》，因物业维修或者公共利益，确需临时挖掘、占用道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并限期恢复原状。14.【答案】D【解析】根据物业服务企业的安全防范职责，应当配备专职治安保卫人员，并在物业管理区域内开展24小时安全防范巡逻。15.【答案】D【解析】根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业无权随意出售给非业主。16.【答案】B【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料，但业主的个人隐私信息不属于公开范围。17.【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。18.【答案】D【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，当物业服务企业被吊销营业执照、擅自撤离或严重违约时，业主委员会可以组织业主大会选聘新的物业服务企业。19.【答案】B【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或不完全履行合同义务，业主请求其承担违约责任的，人民法院应予支持。20.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百八十六条，业主大会或者业主委员会，对违章搭建等行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险等。物业服务企业作为管理人，有权予以制止，制止无效的，应向有关行政管理部门报告，无权强制拆除或断水断电。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】物业服务合同一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、服务期限、维修资金的使用、服务交接等基本条款。E项维修资金的使用通常由业主大会决定，而非合同直接约定具体使用项目，但合同可约定配合义务。主要核心条款为ABCD。2.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有提议、建议、投票、监督、接受服务等广泛权利。3.【答案】ABC【解析】根据《民法典》第九百四十二条及侵权责任编，物业服务企业未尽到安全防范义务，导致业主财产损失的，应根据其过错程度承担相应的违约责任或侵权补充责任。4.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约、选举业委会、选聘解聘物业企业、使用维修资金等事项均需业主共同决定。5.【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务企业可以将专项服务业务（如清洁、绿化、秩序维护、设施维修）委托给专业性服务企业，但不得将全部管理一并委托。E项财务管理属于核心管理职能，不得随意转委托。6.【答案】ABCD【解析】根据《民法典》关于建筑物区分所有权的规定，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利，且不得放弃共有权利。E项错误，改变共有部分用途需经业主共同决定。7.【答案】ABCE【解析】物业服务收费主要包括物业费、车位费、特约服务费等。公共水电费通常包含在物业费成本中或据实分摊，不单独列为收费项目类型，但在实际操作中可能涉及。一般分类为ABCE。8.【答案】ABCDE【解析】根据《物业管理条例》及《民法典》，挪用维修资金、擅自改变用途、擅自占用挖掘、擅自经营、只收费不服务等均为物业服务企业的禁止性行为。9.【答案】ABC【解析】根据《民法典》及各地物业管理条例，业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见、网络投票等合法形式。微信群接龙和电话通知非正式法定形式。10.【答案】AE【解析】根据《民法典》，物业使用人（非业主）的权利义务由业主与使用人约定，并不得违反法律法规及管理规约。11.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止时，原物业服务人应当交还的资料包括竣工图纸、保修文件、业主名册等所有相关资料。12.【答案】AC【解析】根据《民法典》第一千二百五十四条，物业服务人未采取必要安全保障措施的，应承担未履行安全保障义务的侵权责任（相应的赔偿责任）。13.【答案】ABCDE【解析】追讨物业费需提供合同关系证明（合同、产权证明）、履约证明、欠费事实证明及催收记录。14.【答案】ABCD【解析】维修资金属于业主共有，专项用于共用部位维修更新，不得挪用，使用需经表决，紧急情况可应急使用。15.【答案】ABCDE【解析】常见的物业纠纷争议点涵盖了服务质量、收费标准、安保义务、接受服务事实以及开发商遗留问题的责任界定。三、判断题1.【答案】×【解析】根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。房屋空置不是拒交物业费的法定理由。2.【答案】√【解析】同上，法律明确规定已提供服务的，业主不得以未接受为由拒付。3.【答案】×【解析】根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。4.【答案】√【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订合同。5.【答案】×【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将全部物业服务一并委托给他人的，委托合同无效。6.【答案】√【解析】根据《民法典》第二百七十五条，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有。7.【答案】×【解析】合同期满后，若未续签，原合同终止。若继续服务，形成事实上的不定期合同，而非自动延续原定期合同。8.【答案】×【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。虽然未直接提及对物业企业的约束力，但涉及选聘、解聘等决定对物业企业有直接约束力。9.【答案】√【解析】根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人违约导致损害的，应承担法律责任。10.【答案】×【解析】根据《民法典》第二百七十六条，规划车位应当首先满足业主的需要。建设单位虽拥有未售车位的所有权，但优先出售或出租给业主。11.【答案】√【解析】业主享有知情权，有权查阅相关资料。12.【答案】√【解析】根据《民法典》第九百四十八条，物业服务人公开作出的服务承诺为合同组成部分。13.【答案】√【解析】物业服务企业有定期公开相关信息的义务。14.【答案】×【解析】因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。15.【答案】√【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主装饰装修房屋应当事先告知物业服务企业。四、填空题1.【答案】20212.【答案】交接3.【答案】共有4.【答案】物业费5.【答案】业主6.【答案】三分之二；三分之二7.【答案】业主8.【答案】69.【答案】管理10.【答案】违约五、简答题1.【答案】物业服务企业在物业管理活动中应当履行以下基本义务：(1)依照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务（如维修、养护、秩序维护、清洁绿化等）。(2)接受业主的监督，及时答复业主对物业服务情况的询问。(3)定期将服务事项、履行情况、收支情况等以合理方式向业主公开。(4)对物业管理区域内的违反治安、环保、消防等法律法规的行为，及时制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。(5)物业服务合同终止时，应当与业主委员会或新物业服务人做好交接工作。(6)维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施（如设置警示标志、检修设施）防止安全事故的发生。2.【答案】根据《民法典》第九百四十四条，业主拒绝缴纳物业费的情形非常有限，主要包括：(1)物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，且经业主催告后在合理期限内仍未履行（即服务严重缺失或根本违约）。(2)物业服务合同无效。(3)业主并非房屋的产权人，且非合法的物业使用人（错位缴费对象）。注意：房屋质量问题（开发商责任）、邻里纠纷、业主未入住等均非合法的拒付理由。3.【答案】业主委员会的法律地位：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，代表业主行使物业管理方面的权利，并履行相应义务。它不具备独立法人资格，但可以代表业主与物业服务企业签订合同，并在授权范围内开展活动。主要职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。4.【答案】安全保障措施：(1)在容易发生高空抛物的区域设置监控设备，进行实时监测。(2)定期巡查建筑物外立面，及时发现并排除坠物风险。(3)通过宣传栏、标语等方式，对居民进行禁止高空抛物的宣传教育。(4)制定应急预案，配合公安机关调查。责任：根据《民法典》第一千二百五十四条，物业服务人等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形发生的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。5.【答案】交接义务：(1)退出物业服务区域。(2)配合新物业服务人做好交接工作。(3)移交物业服务用房、相关设施设备。(4)移交物业服务所必需的相关资料（如竣工图、业主资料、财务账册等）。法律后果：根据《民法典》第九百四十九条，原物业服务人违反上述义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。同时，新物业服务人有权请求其退出。六、案例分析题1.【答案】法院应判决李某支付物业费，但关于违约金部分可视情调整。理由：(1)法律关系不同：李某与物业服务企业之间是物业服务合同关系，李某与开发商之间是房屋买卖合同关系。房屋墙体开裂属于房屋质量问题，是开发商的违约责任，不属于物业服务企业的服务范畴（除非物业合同约定包含维修义务）。(2)拒付理由不成立：根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。房屋质量问题不能作为拒