2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）考前模拟试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）考前模拟试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，下列关于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期的说法中，正确的是（）。A.续期必须缴纳高额费用B.续期申请需在期满前2年提出C.续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理D.自动续期不需要任何手续，永久免费使用2.房地产估价师执业资格注册有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.4年3.某房地产开发企业以拍卖方式取得一宗商业用地土地使用权，根据《城市房地产管理法》，该土地使用权出让的最高年限为（）。A.40年B.50年C.70年D.永久4.根据《民法典》物权编，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记但利害关系人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.初始登记D.变更登记5.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的出让土地使用权B.通过转让方式取得的出让土地使用权C.权属有争议的房地产D.依法取得房屋所有权的在建工程6.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）办理土地使用权出让手续。A.原土地使用者B.受让方C.人民政府土地管理部门D.房地产开发企业7.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房预售合同》D.《建设工程规划许可证》8.根据《民法典》，租赁期限不得超过（）。超过部分无效。A.十年B.二十年C.三十年D.五十年9.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.部分属于抵押财产D.由抵押权人决定是否属于10.征收集体土地，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。公告应当在被征收土地所在地的（）进行。A.村（组）内B.乡（镇）人民政府C.县（市）人民政府D.市级以上人民政府11.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）统一办理。A.房地产管理部门B.土地管理部门C.不动产统一登记机构D.税务部门12.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。在业主大会成立前，该资金由（）代管。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门13.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《土地使用权证》D.《房屋所有权证》14.根据《契税法》，土地使用权出让、房屋买卖，以（）为计税依据。A.成交价格B.评估价格C.市场价格D.核定价格15.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以涉及融资服务C.房地产广告中对项目规划情况的描述，应当依据规划部门的设计文件D.房地产广告中可以使用风水、占卜等封建迷信内容16.城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内，向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A.3B.6C.9D.1217.根据《民法典》，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经（）同意。A.债权人B.债务人C.保证人D.公证机关18.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满前（）日内，申请延续注册。A.30B.60C.90D.12019.下列各项中，不属于房地产转让的是（）。A.买卖B.赠与C.抵押D.交换20.根据《土地管理法》，基本农田保护区以外的耕地征收批准权限属于（）。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府21.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%22.住房公积金贷款的利率通常（）。A.高于同期商业银行住房贷款利率B.等于同期商业银行住房贷款利率C.低于同期商业银行住房贷款利率D.由中国人民银行随意规定23.根据《民法典》，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。此处的“不可抗力”是指（）。A.不能预见、不能避免且不能克服的客观情况B.不能预见、不能避免但可克服的客观情况C.能预见、不能避免且不能克服的客观情况D.当事人主观上不愿履行的情形24.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他管理企业的，委托合同无效。并由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下25.房地产估价机构资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满（）日前向资质许可机关提出资质延续申请。A.30B.60C.90D.12026.根据《城市房地产抵押管理办法》，以共有的房地产抵押的，抵押权人要求查阅（）。A.房屋所有权证B.土地使用权证C.共有人同意抵押的证明文件D.抵押合同27.下列关于房地产权属登记的表述中，错误的是（）。A.国家实行不动产统一登记制度B.因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请C.未办理不动产登记的，不动产转让合同一律无效D.不动产登记簿是物权归属和内容的根据28.房地产开发企业在销售商品房时，如果采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，将被处以警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.2万元以上20万元以下C.3万元以上10万元以下D.5万元以上20万元以下29.根据《城镇土地使用税暂行条例》，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额为（）。A.大城市0.5元至10元B.大城市1.5元至30元C.中等城市0.4元至8元D.小城市0.3元至6元30.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的（）办理房屋租赁登记备案。A.公安机关B.房地产管理部门C.街道办事处D.税务机关31.房地产估价师在执业过程中，遇到由于自身原因不能胜任的估价业务时，应当（）。A.勉强完成B.转让给其他估价师C.拒绝委托D.聘请专业人员协助或在报告中说明32.根据《民法典》，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权（）。A.不得转让、继承B.可以转让C.可以继承D.必须是有偿取得33.下列关于建设项目环境影响评价的分类管理的说法中，正确的是（）。A.可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表B.可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书C.对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表D.以上说法都正确34.房地产开发企业销售商品房时，计算商品房面积的误差，绝对值在（）以内（含本数）的，据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%35.根据《民法典》，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，（）。A.不得交付使用B.可以交付使用，但需限期整改C.经发包方同意可交付使用D.经监理方同意可交付使用36.房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上人民政府房地产行政主管部门依法查处，并将违法事实、处理结果报告（）。A.上级人民政府B.资质许可机关C.估价师协会D.司法机关37.在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。下列行为中，需要缴纳契税的是（）。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.房屋买卖D.以上都是38.根据《民法典》，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人（）。A.继续有效B.无效C.由受让人决定是否有效D.部分有效39.房地产估价师变更执业单位的，应当办理变更注册手续。变更注册后，其注册证书和执业印章（）。A.继续有效B.无效，需重新考取C.由原单位收回D.需更换新的证书40.下列关于房地产中介服务机构的设立条件的表述中，错误的是（）。A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的财产和经费D.必须有5名以上持有资格证书的房地产估价师二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且选择正确的每个选项得0.5分，有错选不得分）41.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.抵押权42.房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明的主要内容包括（）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所B.房地产权属证书名称和编号C.房地产坐落位置、面积、四至界限D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E.房地产的用途或使用性质43.下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的44.申请商品房预售许可，应当提交下列材料（）。A.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明E.工程施工合同及关于施工进度的说明45.房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同，抵押合同应当载明的内容包括（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.被担保债权的种类、数额C.履行债务的期限D.抵押房地产的处所、名称、状况、面积、权属证书编号E.抵押房地产的价值46.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的有（）。A.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致的原则B.房地产权属登记是物权公示原则的具体体现C.房地产权属登记实行属地管理原则D.房地产权属登记是房地产权利设定的生效要件E.房地产权属登记具有公信力47.房地产估价师执业资格考试合格人员，在取得资格证书后（）个月内，应向注册初审机构申请注册。A.1B.2C.3D.4E.648.下列关于住宅专项维修资金使用的说法中，正确的有（）。A.应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造B.不得挪作他用C.使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意D.紧急情况下，维修资金使用程序可以简化E.房地产开发企业可以代管维修资金49.房地产开发企业申请核定资质等级，需提供（）等证明文件。A.企业营业执照B.专业技术人员资格证书C.已开发经营项目的证明材料D.企业验资报告E.财务审计报告50.根据《土地管理法》，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征收土地的补偿包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗等的补偿费用D.社会保障费用E.精神损失费51.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.物业管理企业E.房地产开发企业52.下列关于房地产租赁的说法中，正确的有（）。A.出租人和承租人应当签订书面租赁合同B.租赁期限不得超过二十年C.房屋租赁期间，所有权人转让房屋的，原租赁合同对受让人继续有效D.承租人在租赁期间经出租人同意可以将房屋转租E.共有房屋出租，必须征得全体共有人同意53.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.暂定级54.根据《民法典》，下列关于最高额抵押的说法中，正确的有（）。A.最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿B.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围C.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让D.最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额E.最高额抵押权只能适用于银行贷款55.下列关于房地产广告的禁止性规定的有（）。A.不得含有风水、占卜等封建迷信内容B.不得含有升值或者投资回报的承诺C.不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺D.不得涉及广告主未找到的物业管理单位E.不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果56.房地产估价师在执业活动中享有的权利包括（）。A.执行房地产估价业务B.在房地产估价报告上签字C.使用房地产估价师名称D.对违法行为进行举报E.同时在两个或两个以上估价机构执业57.下列关于物业服务合同的表述中，正确的有（）。A.物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同B.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止C.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理业务一并委托D.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定E.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则58.根据《城市房地产开发经营管理条例》，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备（）条件。A.有100万元以上的注册资本B.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员C.有2名以上持有资格证书的专职会计人员D.有固定的经营场所E.有完善的管理制度59.房地产估价机构在执业过程中，不得有（）行为。A.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书B.超越资质等级业务范围承接估价业务C.以迎合高估或者低估要求、给予回扣等不正当方式承揽估价业务D.选派不具有注册资格的估价师进行估价作业E.出具虚假估价报告60.下列关于房地产税收的表述中，正确的有（）。A.房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收B.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳C.耕地占用税实行一次性征收D.土地增值税实行四级超率累进税率E.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）61.根据《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力。（）62.房地产估价师注册证书由国务院建设主管部门统一印制。（）63.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（）64.抵押人可以将已出租的房屋进行抵押，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（）65.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，由物业服务企业提出使用计划，经业主大会通过后实施。（）66.房地产开发企业不得分期开发房地产，必须一次性完成整个项目的建设。（）67.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）68.房地产估价师执业资格注册有效期满，未申请延续注册的，其注册证书自动失效。（）69.在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（）70.房屋租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租赁期限。（）71.城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（）72.房地产中介服务机构在承接业务时，可以由委托人指定具体的房地产估价师进行估价。（）73.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。（）74.房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少两名注册房地产估价师签字。（）75.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（）76.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）77.房地产估价师在估价报告中故意高估或低估房地产价值，情节严重的，将被吊销注册证书。（）78.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。（）79.房地产开发企业销售商品房时，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（）80.房地产估价机构分立的，分立后的资质等级根据实际业务能力和注册房地产估价师数量重新核定。（）四、情景分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对得2分，少选且选择正确的每个选项得0.5分，有错选不得分）（一）某房地产开发公司（以下简称A公司）拟在W市开发建设一个住宅小区“阳光花园”。2025年3月，A公司通过出让方式取得了该项目的土地使用权，签订了土地使用权出让合同，约定动工开发期限为2025年9月。由于资金周转困难，A公司直到2026年3月才正式动工建设。项目施工过程中，A公司委托B房地产估价机构对在建工程进行抵押价值评估，以向银行申请贷款。2026年10月，项目主体结构封顶，A公司取得了《商品房预售许可证》，开始对外预售。购房者王某与A公司签订了商品房预售合同，并支付了首付款。2027年6月，项目竣工验收合格并交付使用。王某入住后，发现房屋面积比合同约定面积少了3%，同时发现房屋存在渗水质量问题。81.针对A公司未按约定时间动工开发的行为，根据《城市房地产管理法》，土地管理部门可以采取的措施是（）。A.无偿收回土地使用权B.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费C.处以罚款D.责令限期动工开发82.A公司委托B房地产估价机构对在建工程进行抵押价值评估，双方应当签订（）。A.房地产估价委托合同B.房地产抵押合同C.建设工程承包合同D.借款合同83.A公司取得《商品房预售许可证》必须具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.开发经营企业和房地产中介服务机构都具备相应的资质条件84.关于王某所购房屋面积误差的处理，若合同未作约定，根据相关规定，下列说法正确的有（）。A.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款B.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房C.面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担D.面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人85.关于房屋渗水质量问题的处理，下列说法正确的有（）。A.属于保修期内的质量问题，A公司应当履行保修义务B.王某可以直接委托施工单位进行维修，费用由A公司承担C.A公司拒绝维修的，王某可以自行维修或委托他人维修，维修费用由A公司承担D.保修期限从房屋竣工验收合格之日起计算（二）李某拥有一套位于市中心的商业店铺，建筑面积为100平方米。2026年1月，李某将该店铺出租给张某，租赁期限为3年，月租金为10000元。合同约定，李某同意张某在征得李某同意后可以转租。2026年5月，张某因经营不善，经李某口头同意后将店铺转租给陈某，转租期限为2年。2026年6月，李某因急需资金，在未告知张某和陈某的情况下，将该店铺抵押给银行，贷款50万元，并办理了抵押登记手续。2026年8月，李某无力偿还贷款，银行拟行使抵押权，对该店铺进行拍卖。86.关于李某与张某签订的租赁合同，下列说法正确的有（）。A.应当采用书面形式B.租赁期限不得超过20年C.租赁期间，李某出售店铺，张某在同等条件下有优先购买权D.租赁期间，李某出售店铺，租赁合同对受让人继续有效87.关于张某将店铺转租给陈某的行为，下列说法正确的