资产评估师建筑类真题（带答案）

资产评估师建筑类真题（带答案）1.资产评估中，钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限通常为70年。2.采用市场法评估建筑物价值时，交易日期修正通常可采用评估基准日与交易时点的环比房地产价格指数计算。3.采用假设开发法评估不动产价值时，计息基数应当包含后续开发的预计利润。4.我国现行建筑安装工程费用构成中，增值税属于应计入建安造价的税金范畴。5.采用形象进度法评估在建工程价值时，通常适用于工程完成度低于10%、可确认工程量较少的项目。6.采用基准地价修正法评估土地使用权价值时，容积率是必须考虑的修正因素之一。7.建筑物因周边商业配套搬迁导致空置率上升产生的贬值属于功能性贬值。8.采用收益法评估商业用房价值时，测算净收益应当扣除当期应缴纳的房产税。9.资产评估中建筑物的成新率计算口径与会计核算中的累计折旧成新率完全一致。10.对于已取得预售许可但尚未竣工的商品房项目，可采用市场比较法结合工程进度进行评估。1.下列费用中，不属于建筑物重置成本构成项的是（）A.前期工程勘察设计费B.建筑安装工程费C.土地使用权出让金D.项目监理费2.资产评估规范中，钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为（）年A.40B.50C.60D.703.某建筑物交易案例为亲属间内部转让，成交价格比正常市场价格低15%，若将该案例作为市场法可比实例，交易情况修正系数应为（）A.100/85B.85/100C.100/115D.115/1004.采用假设开发法评估待开发不动产价值时，开发完成后的不动产价值不适宜采用的测算方法是（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.基准地价修正法5.某钢筋混凝土结构办公楼已使用10年，经评估人员现场勘查确定尚可使用年限为30年，不考虑残值率，采用使用年限法计算该建筑的实体性损耗率为（）A.25%B.23.75%C.33.3%D.30%6.对于工程进度较慢、已完成工程量占比低、会计核算资料较为齐全的在建工程，最适宜采用的评估方法是（）A.形象进度法B.成本法C.假设开发法D.收益法7.基准地价是指在特定时点，某城市区域内各级别或均质区域内的（）A.单宗土地的出让最低价B.熟地的平均取得成本C.各类用途土地使用权的平均单价D.划拨土地的平均权益价值8.某建成10年的写字楼未配置无障碍电梯，导致其年租金水平比周边同类配置的写字楼低2万元，该贬值属于（）A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.政策性贬值9.下列费用中，不属于建筑安装工程费中规费范畴的是（）A.职工养老保险费B.住房公积金C.安全文明施工费D.工程排污费10.下列情形中，会导致工业厂房产生经济性贬值的是（）A.厂房外墙涂层大面积脱落B.厂房层高低于现行行业标准C.周边产业园区搬迁导致厂房空置率上升至40%D.厂房供水管道老化漏水1.下列方法中，属于建筑物重置成本测算常用方法的有（）A.重编预算法B.预决算调整法C.价格指数调整法D.类比调整法E.残余估价法2.采用市场法评估建筑物价值时，需要进行的修正项包括（）A.交易情况修正B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正E.权益因素修正3.下列资产评估项目中，适宜采用假设开发法的有（）A.待开发住宅用地评估B.未完工的在建商业楼评估C.可改造为商业用途的旧厂房评估D.已投入使用的现成写字楼评估E.公立学校教学楼评估4.下列方法中，可用于测算建筑物实体性贬值的有（）A.使用年限法B.观察打分法C.修复费用法D.超额运营成本测算法E.收益损失测算法5.采用基准地价修正法评估土地使用权价值时，需要进行的修正因素包括（）A.容积率修正B.土地使用年限修正C.交易情况修正D.区域因素修正E.个别因素修正6.下列属于在建工程评估主要特点的有（）A.不同项目的工程进度差异较大B.项目相关的会计核算资料较多C.项目权益变更情况较为频繁D.评估价值受后续开发建设情况影响大E.资产变现能力明显强于建成后的不动产7.下列资产中，属于建筑类资产评估范畴中构筑物的有（）A.跨江桥梁B.工业水塔C.商品住宅D.市政道路E.高层写字楼8.采用收益法评估商业用房净收益时，应当从有效毛收入中扣除的运营费用有（）A.物业管理人员工资B.年度房屋维修费C.当期缴纳的房产税D.房屋折旧费E.企业所得税9.下列费用中，属于建筑工程前期工程费范畴的有（）A.项目可行性研究费B.地质勘察费C.场地平整费D.主体结构施工费E.土地使用权出让金10.资产评估师执行建筑类资产评估业务时，需要收集的基础资料包括（）A.不动产权属证明文件B.工程竣工图纸及结算资料C.当地历年建安造价指数D.评估基准日周边同类不动产交易案例E.当地建筑行业人工、材料价格信息1.某评估机构承接市区某栋钢筋混凝土结构商业用房评估业务，评估基准日为2023年12月31日。该建筑2013年12月建成投入使用，资产评估规范规定该类建筑经济耐用年限为60年，残值率为0，评估人员现场勘查结合建筑维护情况，确定其尚可使用年限为45年。另经市场调研，该建筑因未配置无障碍坡道及专用电梯，年净收益比周边同类配置建筑少2万元，该类商业用房的资本化率为5%。要求：（1）采用使用年限法计算该建筑的实体性损耗率；（2）计算该建筑的功能性贬值额。2.某待开发住宅用地面积为10000平方米，规划容积率为2.5，评估基准日为2023年12月31日，预计开发周期为2年，开发完成后普通住宅市场售价为12000元/平方米，预计开发成本为3000元/平方米，管理费用为开发成本的5%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，折现率为10%，本次评估暂不考虑开发利润、土地增值税及其他税费。要求：采用动态假设开发法计算该土地的总评估价值（计算结果保留万元整数）。3.某在建办公楼项目总预算造价为8000万元，评估基准日为2023年6月30日。经造价工程师现场核验，该项目已完成基础、主体结构施工，已完成工程量占总工程量的60%，会计账面已累计支付工程款4200万元。经市场调研，同区域同类在建工程的正常市场交易价格较工程形象进度对应造价高10%。要求：（1）采用形象进度法评估该在建工程时，应以账面已支付工程款还是总预算造价为计算基础，说明理由；（2）计算该在建工程的评估值。1.请结合建筑类资产评估实践，分别论述成本法、市场法、收益法三种基本评估方法在建筑物评估中的适用范围、主要优点及局限性。2.在建工程是建筑类资产评估的常见业务类型，请结合其特点论述在建工程评估过程中的主要风险点及对应的防控措施。【标准答案及解析】一、判断题1.参考答案：×解析：资产评估规范中钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，70年是住宅用地的土地使用权最高出让年限，与建筑物经济耐用年限无关。2.参考答案：√解析：交易日期修正的核心是将可比实例交易时点的价格调整为评估基准日的价格，采用对应时段的环比房地产价格指数是常用方法。3.参考答案：×解析：假设开发法的计息基数为地价款、开发成本、管理费用、销售费用，预计利润不属于计息基数范畴。4.参考答案：√解析：现行建筑安装工程费用构成中，增值税销项税额属于建安造价的组成部分。5.参考答案：×解析：形象进度法适用于工程完成度较高、已完工程量可准确核验的在建工程，完成度低于10%的项目适宜采用成本法评估。6.参考答案：√解析：容积率直接影响土地利用效率和单位建筑面积的土地成本，是基准地价修正法的核心修正因素之一。7.参考答案：×解析：周边配套变化属于外部环境因素，由此导致的贬值为经济性贬值；功能性贬值是指建筑物设计缺陷、功能落后导致的贬值。8.参考答案：√解析：收益法评估商业用房净收益时，运营费用包含房产税、城镇土地使用税等当期应缴纳的不动产相关税金。9.参考答案：×解析：会计核算的累计折旧基于历史成本、法定折旧年限计算，未考虑建筑物实际损耗、功能贬值等因素，与资产评估中的成新率计算口径存在明显差异。10.参考答案：√解析：已取得预售许可的未竣工商品房，可参考同区域已建成同类商品房的市场价格，结合工程进度、后续开发成本进行评估。二、单选题1.参考答案：C解析：建筑物重置成本是指建造该建筑物的全部合理成本，土地使用权出让金属于土地资产的价值范畴，不计入建筑物重置成本。2.参考答案：C解析：资产评估规范明确钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，生产用房为50年，受腐蚀生产用房为35年。3.参考答案：A解析：可比实例成交价格低于正常市场价格，交易情况修正系数应为正常市场价格/可比实例成交价格=100/85。4.参考答案：C解析：假设开发法中开发完成后的价值是指不动产的市场售价，成本法测算的是建筑物的建造成本，不能反映市场售价水平，因此不适宜采用。5.参考答案：A解析：使用年限法计算实体性损耗率=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=10/(10+30)=25%，该计算口径不考虑残值率。6.参考答案：B解析：成本法以在建工程实际投入的合理成本为基础测算价值，适用于工程进度慢、已完工程量少、核算资料齐全的在建工程。7.参考答案：C解析：基准地价是指在特定时点，城市各级别或均质区域内，商业、住宅、工业等各类用途土地使用权的平均单价，是区域性平均地价。8.参考答案：B解析：未配置必要设施属于建筑物功能落后，由此导致的贬值为功能性贬值。9.参考答案：C解析：安全文明施工费属于建筑安装工程费中的措施项目费，规费包含社会保险费、住房公积金、工程排污费等。10.参考答案：C解析：选项A、D属于实体性贬值，选项B属于功能性贬值，选项C为外部环境变化导致的经济性贬值。三、多选题1.参考答案：ABCD解析：残余估价法属于收益法的衍生方法，用于测算土地或建筑物的价值，不属于重置成本测算方法。2.参考答案：ABCDE解析：市场法评估建筑物时，需要对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、权益因素（如产权性质、使用限制等）进行全面修正。3.参考答案：ABC解析：已投入使用的现成写字楼适宜采用市场法或收益法评估，公立学校教学楼属于公益类资产无交易和收益，不适用于假设开发法。4.参考答案：ABC解析：超额运营成本测算法用于测算功能性贬值，收益损失测算法可用于测算经济性贬值或功能性贬值，均不属于实体性贬值测算方法。5.参考答案：ABDE解析：基准地价是区域平均的正常市场价格，无需进行交易情况修正。6.参考答案：ABCD解析：在建工程未完工、变现受限，变现能力明显弱于建成后的不动产，选项E错误。7.参考答案：ABD解析：商品住宅、高层写字楼属于房屋建筑物范畴，桥梁、水塔、道路属于构筑物。8.参考答案：ABC解析：运营费用不包含房屋折旧费、企业所得税，净收益为税前现金流口径。9.参考答案：ABC解析：主体结构施工费属于建筑安装工程费，土地使用权出让金属于土地成本，均不属于前期工程费。10.参考答案：ABCDE解析：选项所列资料均为建筑类资产评估需要收集的核心基础资料。四、案例分析题1.答案及评分标准：（1）实体性损耗率=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=10/(10+45)=18.18%（3分，计算公式正确得2分，结果正确得1分）（2）功能性贬值额=年超额运营损失/资本化率=2/5%=40万元（3分，计算公式正确得2分，结果正确得1分）解析：使用年限法计算损耗率时直接采用实际已使用年限和尚可使用年限之和为总使用年限，无需考虑经济耐用年限；功能性贬值为功能落后导致的未来收益损失的现值，无期限时直接用年损失除以资本化率。2.答案及评分标准：开发完成后总建筑面积=10000×2.5=25000平方米开发完成后总价值现值=25000×12000/(1+10%)²=30000万元/1.21≈24793万元（1分）开发成本现值=25000×3000/(1+10%)^1=7500万元/1.1≈6818万元（1分）管理费用现值=7500×5%/(1+10%)^1=375万元/1.1≈341万元（1分）销售费用现值=30000×3%/(1+10%)²=900万元/1.21≈744万元（1分）销售税费现值=30000×5.5%/(1+10%)²=1650万元/1.21≈1364万元（1分）土地总评估价值=24793-6818-341-744-1364=15526万元（1分）解析：动态假设开发法下所有收入和成本均需折现到评估基准日，开发成本、管理费用通常均匀投入，折现期取开发周期的一半即1年，销售收入、销售税费在开发完成时发生，折现期为2年。3.答案及评分标准：（1）应以总预算造价为计算基础（1分）。理由：账面已支付工程款受合同付款进度、结算周期等因素影响，不能准确反映已完工程的实际造价，总预算造价结合形象进度可准确反映已完工程的合理成本（2分）。（2）在建工程评估值=8000×60%×(1+10%)=5280万元（3分，计算公式正确得2分，结果正确得1分）解析：形象进度法以项目总预算为基础，结合已完工程量比例计算已完工程成本，再考虑市场溢价调整得到评估值。五、论述题1.答案及评分标准（共11分）：（1）成本法：①适用范围：适用于无交易、无收益的公益类建筑（学校、医院、政府办公楼等）、特殊用途建筑（厂房、码头等）以及新建成的建筑评估（2分）；②优点：评估结果客观性强，成本构成清晰，适用于市场交易案例少的评估场景（1分）；③局限性：难以反映建筑物的功能贬值、经济性贬值，与市场价值可能存在偏差，对于老旧建筑的成本测算难度较大（1分）。（2）市场法：①适用范围：适用于交易活跃区域的普通商品住宅、商业用房、写字楼等通用性强、交易案例多的建筑物评估（2分）；②优点：贴近市场，评估结果能准确反映市场公允价