（正式版）DB34∕T 1555-2011 《存量房交易计税价格评估技术规范》

DB34/T1555—2011存量房交易计税价格评估技术规范2012-01-16实施2012-01-16实施IDB34/T1555—2011本标准起草单位：安徽省地方税务局、芜湖市地方税务局、南京工业大学、合肥英塔信息技术有限公司。本标准主要起草人：汪建国、倪三立、张英、谈平、蒋敏、鲍峰林、钟泳、杨志云、汪柏根、申玲、瞿富强、梁鸿铭、梁英勇。存量房交易计税价格评估技术规范本标准规定了存量房交易计税价格评估技术规范的术语和定义、基本规定，住宅存量房市场法评估计算、工业及仓储存量房成本法评估计算、商业存量房收益法评估计算、评估结果及应用、可比实例的本标准适用于土地使用权为出让状态下住宅类存量房、工业及仓储存量房以及商业类存量房交易计税价格的评估。下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T50291房地产估价规范GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定3术语和定义本标准是指计算评估分区标准存量房基准价格的日期(原则上是每年6月30日，可根据实际情况动态调整)。工2DB34/T1555—2011可比实例是指交易实例中房地产状况与房地产估价对象的状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或者能修正为正常市场的交易价格的交易实例。通过对所选择的可比实例分别进行交易情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正等因素调整后，即可得出待评估对象的试算价格。基准价格是指在评估基准点时重新取得全新状况估价对象的必要支出中除建筑安装工程造价外，应计入建筑物重新购建价格的所有费用，包括应计入开发成本的勘察设计和前期工程费用、基础设施及公共配套设施建设费用、其他工程建设费用和开发期间规费；应计入开发费用的管理、销售费用；投资利息、销售税费和开发利润。综合间接费用比率是指在评估基准点重新取得全新状况估价对象的必要支出中应计入建筑物重新购建价格的所有费用(除建筑安装工程造价外)与建筑安装工程造价的比率。存量房类型分类应符合附录A。4.2评估区位划分4.2.1评估区位体系构成住宅存量房评估区位由行政区域、片区、分区组成。每个片区可划分为若干个分区，片区内的每一个住宅小区作为一个分区，住宅小区以外的存量房作为一个或几个分区。3DB34/T1555—20114.3标准存量房设立4.3.1设立原则4.3.3住宅标准存量房类型住宅标准存量房一般可分为独门院落标准存量房、低层住宅标准存量房、多层住宅标准存量房、中高层住宅标准存量房、高层住宅标准存量房、超高层住宅标准存量房、独栋别墅标准存量房、双拼别墅标准存量房、联排别墅标准存量房、单身公寓等细类。应符合附录C中C.1。4.3.4工业及仓储存量房类型本标准仅对商业存量房中的临街商业服务类用房(商铺)设置标准存量房。临街商业服务类标准存量房一般可分为临街专业商铺、临街住宅或办公用房配套商铺等细类。应符合附录E中E.1。4.4可比实例选取与更新4.4.1可比实例选取要求4.4.1.1数量要求各类存量房可比实例的数量，每一分区每一类标准存量房需5个以上价格或租金与市场接近的存4.4.1.2质量要求4.4.1.2.1可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。可比实例应在同一分区，如同一分区缺乏符合要求的可比实例，可在同一片区内选择。4.4.1.2.3可比实例在规模上应与估价对象、标准存量房的规模相当。4.4.1.2.4可比实例在建筑结构上应与标准存量房的建筑结构相同。4.4.1.2.5可比实例在装修档次上应与标准存量房的装修档次相当。DB34/T1555—201144.4.1.2.6可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。应为房屋所有权和国有建设用地使用权类型。4.4.1.2.7可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，两者差异不得超过12个月，一般应选择近期6个月内成交的交易案例。4.4.2可比实例更新4.4.2.1当有关部门公布的房价环比指数大于10%时(或定期),由系统管理人员录入符合4.4.1可比实例选取要求的新可比实例。4.4.2.2评估系统设置筛选条件，将申报价格大于评估价格3%以上的交易实例作为待选可比实例，在合适的时间统一调整原可比实例。4.4.2.3可参照本标准第9章可比实例应用管理办法进行更新。具体选择方法应符合附录B。4.6修正系数值的确定4.7.1评估基准点基准价格的首次评估基准点是当年6月30日，可根据实际情况动态调整。工业及仓储用房基准价格是指评估片区工业及仓储标准存量房评估基准点时的评估价格。评估区位划分规定应符合4.2.2规定。5.3可比实例的选取55.5.1独门院落住宅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);T;—交易日期修正系数，见附录F;n—可比实例的个数，n≥5。5.5.2低层住宅标准存量房的基准价格(单价)计算6V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.3多层住宅标准存量房的基准价格(单价)计算......................V;—比准价格(元/m²);P,一可比实例的成交单价(元/m²);计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.4中高层住宅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);7计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.5高层住宅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.6超高层住宅标准存量房的基准价格(单价)计算V,—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);85.5.6.2基准价格计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.7独栋别墅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);5.5.7.2基准价格计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.8双拼别墅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);T;—交易日期修正系数，应符合附录F;9计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.9联排别墅标准存量房的基准价格(单价)计算V;—比准价格(元/m²);P;—可比实例的成交单价(元/m²);计算公式：按(5-2)式进行计算。5.5.10单身公寓标准存量房的基准价格(单价)计算V;一估价对象估价时点的评估价格(元);T;—交易日期修正系数，应符合附录F;V;一估价对象估价时点的评估价格(元);V;一估价对象估价时点的评估价格(元);A;—估价对象的建筑面积(m²)。V;一估价对象估价时点的评估价格(元);A;—估价对象的建筑面积(m²)。V;—估价对象估价时点的评估价格(元);V;—估价对象估价时点的评估价格(元);V;一估价对象评估基准点时的评估价格(元);A;一估价对象的建筑面积(m²)。...................V;一估价对象评估基准点时的评估价格(元);V;—估价对象评估基准点时的评估价格(元);评估区位划分规定见4.2.3。筑层高修正系数×单层跨度修正系数×单层跨数VFj=Vja×KH×Kw×KN×(1+G)×B…......................(22)筑层高修正系数×(1+综合间接费用比率)×建筑面积VF=Vja×KH×(1+G;)×B;.......................(23)8;—成新率；准点时成新率)8;—评估基准点时成新率。Vz=V'×(1-gj).……V'=VD;×Dj+Vr×Fj-V'fj….(29)评估区位划分规定见4.2.4。Y比准单位年净收益(元/m²);P;—可比实例成交单位年租金(元/m²);T;—交易日期修正系数，应符合附录F;N可比实例的个数，n≥3。7.5.1.2临街专业商铺(Ⅱ)标准存量房的基准净收益计算Y;—比准单位年净收益(元/m²);P;—可比实例成交单位年租金(元/m²);计算公式：按(7-2)式进行计算。7.5.1.3临街专业商铺(Ⅲ)标准存量房的基准净收益计算Y;—比准单位年净收益(元/m²);P;一可比实例成交单位年租金(元/m²);T;—交易日期修正系数，应符合附录F;计算公式：按(7-2)式进行计算。Y;—比准单位年净收益(元/m²);P;—可比实例成交单位年租金(元/m²);计算公式：按(7-2)式进行计算。..........................Y;—比准单位年净收益(元/m²);P;—可比实例成交单位年租金(元/m²);计算公式：按(7-2)式进行计算。7.5.1.6临街住宅或办公用房配套商铺Y;—比准单位年净收益(元/m²);P;—可比实例成交单位年租金(元/m²);计算公式：按(7-2)式进行计算。Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);7.5.2.2临街专业商铺(Ⅱ)估价时点的年净收益估算.....................Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);7.5.2.3临街专业商铺(Ⅲ)估价时点的年净收益估算Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);Y;—估价时点估价对象的评估年净收益(元);Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);V;一估价时点估价对象的评估价格(元);Y;一估价时点估价对象的评估年净收益(元);DB34/T1555—20118.1如果申报的成交价格高于评估价格，应以申报价格作为存量房交易环节契税、个人所得税、营业税等税收征收的依据。8.2如果申报的成交价格明显低于评估价格，且评估价格与基准价格的差异值在一定范围以内(具体的范围由税务部门根据当地的实际情况进行确定)以评估价格作为存量房交易环节契税、所得税、营业8.3如果申报的成交价格明显低于评估价格，且评估价格与基准价格的差异值在一定范围以外(具体的范围由税务部门根据当地的实际情况进行确定),应以基准价格作为存量房交易环节契税、所得税、营业税等税收征收的计税依据。9可比实例的应用23(规范性附录)序号大类细类1住宅成套住宅普通住宅独门院落低层多层中高层高层超高层非普通住宅别墅独栋双拼联排大户型住宅(建筑面积>144m²)独门院落低层多层中高层高层超高层单身公寓多层中高层高层超高层其他2工业及仓储用房工业用房通用厂房多层钢结构多层钢混结构单层钢结构单层钢混结构混合及其他结构其他仓储用房通用仓储用房多层钢结构多层钢混结构单层钢结构单层钢混结构混合及其他结构其他3商业用房商业服务临街商业服务房(商铺)其他其他4其他DB34/T1555—2011(规范性附录)存量房类型评估方法评估手段估价方法说明大类细类住宅存量房成套住宅软件评估首选市场法；当不能采用市场法时，可选用成本法本标准仅给出市场法评估有关规定，其他方法根据《房地产估价规范》(GB/T50291)的要求评估工业及仓储存量房通用厂房软件评估首选市场法；当不能采用市场法时，应选用成本法本标准仅给出成本法评估有关规定，其他方法根据《房地产估价规范》(GB/T50291)的要求评估通用仓储用房软件评估商业存量房临街商业服务房(商铺)软件评估首选市场法；当不能采用市场法时，应选用收益法本标准仅给出收益法评估有关规定，其他方法根据《房地产估价规范》(GB/T50291)的要求评估除以上类别外所有其他细类估价人员评估25编号ZBC1建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构建筑面积(m²)90～144装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC2建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构建筑面积(m²)90～144总层数所在层次2装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC3建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构建筑面积(m²)90～144总层数所在层次3分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—201126编号ZBC4建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构钢筋混凝土结构建筑面积(m²)90～144总层数8～18所在层次5分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC5建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构钢筋混凝土结构建筑面积(m²)90～144总层数所在层次5分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC6建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构钢筋混凝土结构建筑面积(m²)90～144总层数所在层次5分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—201127编号ZBC7建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC8建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC9建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构混合结构分区中的位置住宅小区中的中央位置朝向两室朝南单元位置中间单元装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。编号ZBC10建成年份所在分区此类存量房具有代表性的建成年份建筑结构钢筋混凝土结构分区中的位置小区中的中央位置朝向一室朝南单元位置中间单元装修楼地面：水泥(压光)。墙面、天棚：普通涂料。住宅存量房价格及其影响因素具有显著区域性特点，各地在使用本标准各项修正系数时，可依据当地实际情况作正负5%调整。以下参数仅供参考，各地区根据实际情况修正系数内容和标准。DB34/T1555—2011已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系数C.2.1.2建筑结构修正系数(K₂;)(K₂;)建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数C.2.1.3建筑面积修正系数(K₃i)(K₃;)建筑面积(M)(m²)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面积修正系数已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系数C.2.2.2建筑结构修正系数(K₂i)(K₂;)表C.15建筑结构修正系数建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数C.2.2.3建筑面积修正系数(K₃i)(K₃)DB34/T1555—201129建筑面积(M)(m²)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面积修正系数C.2.2.4建筑层次修正系数(K₄;)(K₄;)层次一二三一二三C.2.3.1建筑成新修正系数(K₁)(K₁)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系数C.2.3.2建筑结构修正系数(K₂;)(K₂;)表C.19多层建筑结构修正系数建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数C.2.3.3建筑面积修正系数(K₃i)(K₃j)表C.20建筑面积修正系数建筑面积(M)(m²)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小户型房2006年前建设2006年后建小户型房2006年前建设面积修正系数DB34/T1555—2011C.2.3.4建筑层次修正系数(K₄;)(K₄;)表C.21多层住宅层次修正系数一二三四五六七四五六七表C.22分区中的位置修正系数分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.3.6建筑朝向修正系数(K₆)(K₆;)房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数C.2.4.1建筑成新修正系数(K₁)(K₁)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系数建筑结构钢结构钢筋混凝土结构结构修正系数C.2.4.3建筑面积修正系数(K₃i)(K₃j)建筑面积(M)(m²)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小户型房2006年前建设2006年后建小户型房2006年前建设面积修正系数C.2.4.4建筑层次修正系数(K;)(Kj)层次1234567～(顶层-1)顶层系数100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3C.2.4.5分区中的位置修正系数(K₅i)(K₅)分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.4.6建筑朝向修正系数(K₆i)(K₆;)房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数C.2.5高层住宅存量房修正系数表C.30建筑成新修正系数已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系数DB34/T1555—2011表C.31高层建筑结构修正系数建筑结构钢结构钢筋混凝土结构结构修正系数C.2.5.3建筑面积修正系数(K₃i)(K₃;)建筑面积(M)(m²)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小户型房2006年前建设2006年后建小户型房2006年前建设面积修正系数C.2.5.4建筑层次修正系数(K;)(K₄;)表C.33高层住宅层次修正系数层次1234567～(顶层-1)顶层系数100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3C.2.5.5分区中的位置修正系数(K₅;)(K₅;)表C.34分区中的位置修正系数分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.5.6建筑朝向修正系数(K6i)(K₆;)房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系数建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数表C.44分区中的位置修正系数分区中的位置不临街临街位置修正系数表C.45建筑朝向修正系数房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系数表C.47建筑结构修正系数建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数C.2.8.3分区中的位置修正系数(K₃i)(K₃;)表C.48分区中的位置修正系数分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.8.4建筑朝向修正系数(K₄i)(K4)表C.49建筑朝向修正系数房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系数建筑结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构结构修正系数分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.9.4建筑朝向修正系数(K₄i)(K₄;)房间朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南朝向系数C.2.9.5建筑单元位置修正系数(K₅i)(K5;)表C.54建筑单元位置修正系数单元位置两端单元中间单元单元位置修正系数DB34/T1555—2011已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系数C.2.10.2建筑结构修正系数(K₂)(K₂;)表C.56单身公寓建筑结构修正系数建筑结构钢结构钢筋混凝土结构混合结构结构修正系数C.2.10.3建筑层次修正系数(K₄i)(K₄j)表C.57多层单身公寓层次修正系数(1)一二三四五六七四五六七层次1234567～(顶层-1)顶层系数100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3层次1234567～(顶层-1)顶层系数100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3层次1234567～(顶层-1)顶层系数100+(n-6)×0.5100+(n-6)×0.5-3分区中的位置不临街临街位置修正系数C.2.10.5建筑朝向修正系数(K₆i)(K₆j)房间朝向朝北朝西朝东朝南朝向系数DB34/T1555—2011(规范性附录)编号GYCF1建筑结构钢结构层高6～7.2m跨度跨数1跨编号GYCF2建筑结构钢筋砼结构层高6～7.2m跨度跨数编号GYCF3建筑结构钢结构层高=<3.6m编号GYCF4建筑结构钢筋砼结构层高=<3.6m编号CCYF1建筑结构钢结构层高6～7.2m跨度跨数DB34/T1555—2011编号CCYF2建筑结构钢筋砼结构层高6～7.2m跨度跨数编号CCYF3建筑结构钢结构层高H=<3.6m编号CCYF4建筑结构钢筋砼结构层高H=<3.6m大类构成细类构成备注1土地取得成本购买土地价款(土地出让金)计入土地重新购建价格买方应缴纳的税费2开发成本2.1勘察设计和前期工程费用“七通一平”费用计入土地重新购建价格勘察、设计费用及前期可行性研究、核准申请、环境影响评价、节能评估报告编制等费用。计入建筑物重新购建价格(以综合间接费形式)2.2建筑安装工程造价建筑安装工程造价计入建筑物重新购建价格2.3基础设施建设费指建筑物2米以外和项目红线范围内各种管线、道路工程建设费用。计入建筑物重新购建价格(以综合间接费形式)2.4公共配套设施费指按城市规划要求在居住区内配套建设各种非营业性设施费用。2.5其他工程建设费用由开发商支付的与工程建设相关费用。包括：工程监理、招标代理、工程造价咨询等。2.6开发期间规费市政公用基础设施配套费、施工图审查、水电气增容、新建房屋白蚁防治费、新型墙体材料费、防雷审核费、散装水泥费、人防工程等。3管理费用以土地取得成本与开发成本之和计算分配计入土地重新购建价格4销售费用按售价的一定比例计算与建筑物重新购建价格(以综合间接费形式)5投资利息按土地取得成本、开发成本与管理、销售费用之和计算6销售税费按售价的一定比例计算7开发利润按土地取得成本、开发成本与管理、销售费用、投资利息之和计算建筑结构经济耐用年限(年)残值率生产用房受腐蚀的生产用房非生产用房钢，钢混混合，砖混砖木等简易单层层高H<6mH:6～7.2mH>7.2m多层层高H=<3.6mH>3.6m修正系数/0.3]×2.0}%0/0.3]×2.0}%修正系数0/0.2]×2.5}%跨度(m)跨数123修正系数0修正系数0表E.1临街专业商铺(I)标准存量房特征编号SBC1总层数1所在层次1商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构建筑面积(m²)E.1.2临街专业商铺(Ⅱ)标准存量房特征表E.2临街专业商铺(Ⅱ)标准存量房特征编号SBC2总层数2所在层次1商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构建筑面积(m²)E.1.3临街专业商铺(Ⅲ)标准存量房特征表E.3临街专业商铺(Ⅲ)标准存量房特征编号SBC3总层数2所在层次商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构DB34/T1555—2011E.1.4临街专业商铺(IV)标准存量房特征编号SBC4总层数3所在层次商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构编号SBC5所在层次临街住宅或办公用房的1层商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构建筑面积(m²)E.1.6临街住宅或办公用房配套商铺(Ⅱ)标准存量房特征表E.6临街住宅或办公用房配套商铺(Ⅱ)标准存量房特征编号SBC6所在层次临街住宅或办公用房的1～2层商业路线主要街道临街状况正面临街建筑结构混合结构商业存量房租金及其影响因素具有显著区域性特点，各地在使用本标准各项修正系数时，可依据当地实际情况作正负15%调整。E.2.1商业服务类用房修正系数E.2.1.1商业路线修正系数(S₁)(S1)商业路线主要街道次要街道修正系数E.2.1.2临街状况修正系数(S2;)(S₂;)表E.8临街状况修正系数(S₂;)(S₂;)临街状况正面临街两面及以上临街修正系数E.2.1.3建筑结构修正系数(S₃i)(S₃j)表E.9建筑结构修正系数(S₃i)(S₃;)建筑结构混合结构钢筋混凝土结构修正系数E.2.1.4