对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析

对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析

住房抵押贷款证券是一种创新金融工具，是指银行等金融机构发放个人住房抵押贷款后，把所持有的抵押贷款债权出售给一家特别机构，该机构将其收购的抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，经过担保或信用增强后在资本市场上发行的证券。住房抵押贷款证券化就是形成住房抵押贷款的二级市场的过程。国外发达市场经济国家的实践表明，实行住房抵押贷款证券化能成为贷款发放机构的坚实后盾，通过证券化，可以源源不断地从资本市场上获取资金用于发放住房抵押贷款，以支持一级市场规模太小。截至到2001年末，我国四家国有商业银行发放个人住房贷款余额为5072亿元，虽然比年初增加了1994亿元，增幅达65%，但个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为2%.占GDP的比重为%.从发达国家和地区的情况来看，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56%、美国为54%、日本为33%、香港地区为31%，可以看出，我国目前住房抵押贷款的规模还很小。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。

2.一级市场贷款条件不统一。住房抵押贷款在全国刚刚兴起，虽然1997年我国出台了一部《个人住房担保贷款管理试行办法》，但它对具体的实施细则并未明确规定，还没有形成全国统一的住房抵押贷款体系。各地、各银行之间的情况不同，在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面有很大差异，贷款条件的不统一，也使得构建标准化的资产池步履艰难。

二、商业银行压力和动力不足目前我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低，还没有对银行资产的流动性造成威胁。国外银行之所以实行抵押贷款证券化，主要是为了解决资金流动性不足带来的资金结构不匹配及防范流动性风险。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比例达到30%左右时，可能给银行带来流动性威胁，商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求。可是，我国目前住房抵押贷款的规模还很小，仅占总贷款余额的2%左右。从整体上来讲，我国商业银行存款的总量大于贷款，有大量的闲置资金，并且我国居民的储蓄总量屡创新高，目前商业银行发放住房抵押贷款的资金非常充足。所以尽管个人住房抵押贷款的数量增加很快，但还没有给银行造成流动性的威胁。

2.目前住房抵押贷款的违约率较低，还没有对银行资产的安全性造成威胁。我国银行资产的质量很差，其中不良资产所占比例至少在25%以上，而1999年美国花旗银行的不良资产率仅为%.在我国银行目前的资产中，住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产。虽然利率的波动、就业收入的增减、借款人的健康状况、房地产价格的震荡等因素也会使住房抵押贷款存在一些安全性风险，但目前它的违约率却很低，其不良资产率仅为%.另外，随着个人住房抵押贷款在银行总资产中比重的不断增加，商业银行不良资产所占的比例也会逐步下降，将使商业银行的资产质量得到明显的改善。因此，商业银行不愿把自己的优质资产出售给其他投资者，当然住房抵押贷款证券化的脚步也就无法前行。

3.实行住房抵押贷款证券化会使银行的收益率降低。如果将住房抵押贷款的债权出售，原本由银行一家独享的贷款收益就要大部分随着债权而转移给投资者，进行证券化操作的特别机构也需要从中获得证券发行的手续费和管理费。一盘美餐被多方分食，那么银行就只能通过发放和回收住房抵押贷款取得一些中间的服务费用，不能像现在这样获得由于存贷利息差带来的明显的收益。所以，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。

三、我国现行的法律法规不够完善

住房抵押贷款证券化是一项程序性强，涉及多方经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布和修改了二系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国抵押贷款市场起步较晚，相关的法律建设还很不完善，尤其是住房抵押贷款证券化的政策法规还未出台，对于证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。现行某些法律法规与住房抵押贷款证券化的某些操作手续还有许多相违背的地方，这些都极大限制了住房抵押贷款证券化的发展。因此在法律上亟待解决以下几个问题住房抵押贷款证券的潜在投资者很多，尤其是一些机构投资者将是购买住房抵押贷款证券的主力军，但在我国目前法律环境下，一些拥有长期资金的投资者却不能进入证券市场。在稳定金融秩序的前提下，应该制定相关的法律，允许其中一部分进入MBS投资领域。

2.当商业银行或发行住房抵押贷款证券的公司破产时，需要进行破产隔离操作，并且需要一个信托公司介入，但在目前我国还没有《信托法》对此项内容做出规定。

3.住房抵押贷款的债权转让是该资产证券化的一个重要环节，但是现行法律规定，该债权转移时，必须抵押人到场同意才能完成，而实行住房抵押贷款证券化，涉及的抵押人数目庞大，不可能要求其一一到场，所以，现行的法律法规必须调整。

4.在实行住房抵押贷款证券化的过程中需要涉及到很多中介机构，如资信评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等的参与。这些中介机构彼此之间关系的协调，职责的分配等问题，目前还没有法律做出明确的规定，而这些中介机构的共同配合对住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展将起到积极的促进作用。

四、有关会计、税收制度的欠缺和空白

发行MBS还会遇到会计、税收方面的技术问题。这些问题会影响到证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，所以需制定一套适应于复杂的创新金融环境的、较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计制度。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收，实施MBS过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，都没有明确的规定。制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是十分重要的，对住房抵押贷款证券化将起到助推器作用。

在我国实行住房抵押贷款证券化的过程中，除了