成都写字楼市场研究

成都写字楼市场研究供需格局·租金走势·行业需求·区域分化·趋势展望Contents目录商业地产市场深度研究，从供需格局到趋势研判的完整分析框架01市场供需格局总览02租金走势与空置率分析03行业需求结构解析04重点区域市场分化05另类需求与存量活化06趋势展望与策略建议CHAPTER01市场供需格局总览从新增供应收缩与净吸纳量回升的剪刀差看市场再平衡SUPPLYPIPELINE·2026H1新增供应大幅收缩2026年上半年成都甲级办公楼仅交付4栋约14万平方米，同比骤降43%，仅为年初预测量的44%。供应收缩虽缓解整体去化压力，但新增项目高度集中于金融城板块，区域内部竞争加剧。成都金融城板块·甲级办公楼集群01上半年仅4栋甲级办公楼交付，合计约14万平方米，同比下降43%，仅为年初预测供应量的44%02新增楼宇全部集中于金融城板块，推动该区域总存量较去年年底增长5.4%至267万平方米03供应收缩主要源于工程进度延后与开发商主动调整招商策略，等待更优市场窗口期入市04下半年预计还将迎来6栋约26万平方米新增供应，其中53%集中在金融城，去化压力进一步加大OFFICEMARKET·CHENGDU净吸纳量：从负值到强劲回弹成都甲级写字楼净吸纳量经历了从2025年全年负值（-3.2万㎡）到2026年上半年强劲回弹（+6.6万㎡，同比增41.9%）的戏剧性转变，'以价换量'策略是核心驱动力。01−3.2万㎡2025年全年甲级写字楼净吸纳量首次转为负值，多数楼宇新增出租面积仍低于退租面积02+44.8%同比增长2026年上半年整体净吸纳量录得约11.5万㎡，其中甲级楼约6.6万㎡，同比增长41.9%03搬迁占比60.2%搬迁交易继续主导租赁市场，近一年交付的新增楼宇凭借更大力度租金优惠贡献了20.6%的交易04央国企9.3%建筑类央国企回迁需求贡献了9.3%的交易量，成为稳定市场的重要力量MarketOverview供需核心指标一览供应收缩与需求回弹形成正向剪刀差，但甲级楼空置率仍高达38.1%，市场处于"量升价跌"的深度调整期，存量去化仍是核心挑战。成都写字楼市场核心供需指标指标数值同比变化数据来源2026H1新增供应（甲级）约14万㎡-43%世邦魏理仕2026H1净吸纳量（整体）约11.5万㎡+44.8%世邦魏理仕2026H1净吸纳量（甲级）约6.6万㎡+41.9%世邦魏理仕2025全年净吸纳量（甲级）约-3.2万㎡首次转负戴德梁行空置率（整体优质办公楼）29.6%-0.4pct（较2025年末）世邦魏理仕空置率（甲级）38.1%+0.2pct（较2025年末）世邦魏理仕2025年末空置率（甲级）31.8%+6.0pct（同比）戴德梁行供应收缩叠加"以价换量"带动净吸纳量回弹，但甲级楼空置率仍逼近四成，市场深度调整持续CHAPTER02租金走势与空置率分析以价换量策略下的租金下行与空置率结构性压力MarketTrend租金持续下行：自2022年Q1起的长周期调整成都甲级写字楼自2022年Q1进入租金下行周期，至2025年Q4租金降至84元/㎡/月、同比降13.5%。市场长期处于租户主导格局，业主"以价换量"策略已成行业常态。01自2022年第一季度起成都甲级写字楼租金进入下行周期，至2025年Q4累计跌幅显著，租金降至84.0元/㎡/月84.0元/㎡/月022025年Q4租金同比下降13.5%，降幅仍在扩大，反映出供需失衡格局短期内难以根本扭转13.5%03业主普遍采取以价换量策略，包括直接降租、延长免租期、提供装修补贴、灵活租期等多元优惠组合以价换量04市场长期处于租户市场，企业议价能力处于历史高位，搬迁与换租成本显著降低租户主导成都办公楼市场·空置率追踪空置率：甲级楼逼近四成的结构性困境'以价换量'虽带动吸纳量回升，但甲级楼空置率反升至38.1%，核心矛盾在于高端供给集中释放与优质企业需求修复缓慢之间的结构性错配。01截至2026年二季度末，成都优质办公楼整体空置率为29.6%，较去年年底仅微降0.4个百分点整体02甲级楼空置率反而上升0.2个百分点至38.1%，逼近四成关口，高端供给集中释放是主因甲级032025年Q4甲级空置率31.8%、同比上升6.0pct（戴德梁行口径），空置率攀升趋势已持续多个季度+6.0pct04降价并未扭转空置率的结构性压力，金融城板块新增供应集中入市加剧了区域内部竞争金融城成都写字楼市场'量升价跌'的市场悖论净吸纳量回弹与租金持续下行并存，空置率改善有限，揭示当前去化主要依赖价格驱动而非需求真正复苏，市场自生增长动力仍显不足。租金端：持续让利84元/㎡/月甲级写字楼租金自2022年Q1起连续下行，2025年Q4同比降幅达13.5%业主优惠手段从直接降租扩展到装修补贴、免租期延长、灵活租约等多元组合60.2%租户议价能力处于历史高位，搬迁换租成本显著降低，推动搬迁交易占比攀升空置率端：结构性高企38.1%整体空置率29.6%仅微降0.4pct，甲级楼空置率反升，高端供给集中释放是主因金融城板块新增供应占全市主导地位，区域内甲级楼宇间的同质化竞争日益加剧26万㎡·53%下半年预计新增供应中过半位于金融城，空置率短期内仍将承压Chapter03行业需求结构解析金融、科技、专业服务三足鼎立，能源化工异军突起INDUSTRYDEMAND甲级楼三大主力行业需求分析金融业（29.6%）、科技互联网（22.2%）、专业服务（12.3%）合计贡献甲级楼超六成租赁面积，三大行业构成成都写字楼市场的核心需求基本盘。成都高新区科技产业聚集区域金融业29.6%保险、普惠金融、财富管理、银行是主要扩张力量，增量需求中金融业占比最高达34.1%；西部金融中心定位持续吸引金融机构区域总部和后台中心落户。科技互联网22.2%系统解决方案、电信通讯、游戏企业扩张明显，"人工智能+"赛道的芯片和大数据企业同步释放增量；天府新区和高新区科技产业集群效应持续强化。专业服务12.3%律所、会计师事务所、咨询公司跟随客户企业布局，需求稳定性强；对楼宇品质和交通便利性要求高，偏好甲级楼宇。IndustryBreakdown各行业需求特征与扩张方向明细各行业需求呈现鲜明差异化特征：金融业以区域总部和后台中心为主，科技互联网聚焦AI赛道，能源化工企业加速布局区域办公室，需求结构多元化趋势日益明显。行业甲级楼占比增量占比需求特征与扩张方向金融业29.6%34.1%保险、普惠金融、财富管理、银行扩张；区域总部与后台中心需求旺盛科技互联网22.2%19.0%AI芯片、大数据、系统解决方案、电信通讯、游戏企业扩张明显专业服务12.3%—律所、会计师事务所、咨询公司跟随客户布局，偏好甲级楼宇能源化工新兴近20笔新设矿业、新能源企业加速布局区域办公室，与四川清洁能源产业优势相关其他行业≈36%—制造业、贸易、医疗健康等行业需求分散，单笔面积相对较小金融、科技、专业服务三大行业构成需求基本盘，能源化工等新兴行业异军突起，需求结构趋向多元CHAPTER04重点区域市场分化金融城一极独大，多板块差异化竞争格局成型MARKETFOCUS金融城板块：一极独大与内部竞争加剧金融城板块存量达267万㎡，上半年全部新增供应均集中于此。金融城三期建设将推动能级跃升，但短期内大规模新增供应与需求疲软叠加，区域内部同质化竞争加剧。存量领先总存量267万㎡，较去年底增长5.4%，成都甲级写字楼最集中区域267万㎡供应集中上半年4栋新增甲级楼宇均位于金融城，下半年53%新增仍集中于此100%能级跃升金融城三期持续推进，未来大量项目入市将推动商务氛围和能级提升PHASEIII竞争加剧大规模新增供应叠加需求疲软，楼宇同质化竞争加剧，部分以超均值优惠抢客PRICEWAR平台主导地方平台公司加大土地储备力度，在办公物业市场主导地位凸显，注重项目开发与城市产业目标协同MARKETLANDSCAPE多板块差异化竞争格局成都写字楼市场正从金融城'一极独大'向多板块差异化竞争演进，各区域依托产业标签和区位优势形成互补格局，有利于市场生态的长期健康发展。天府新区新商务区定位科技创新和新兴产业总部基地，与金融城形成差异化互补；2025年录得1宗新增供应，承接科技类和新能源企业总部需求；政策支持力度大，配套租金补贴和税收优惠。传统CBD板块（青羊/锦江）依托成熟商业配套和交通枢纽优势，吸引专业服务业和金融机构区域总部；存量楼宇面临设施老化，部分业主通过翻新改造维持竞争力；核心地段稀缺性仍具长期价值。高新南及其他板块高新南区聚焦科技互联网产业集群，写字楼需求与产业发展高度联动；武侯、成华以文创和消费服务为特色，"办改酒"等另类需求活跃；差异化定位有助于分散市场风险。成都天府新区新商务区建设面貌Chapter05另类需求与存量活化'办改酒'、消费服务上楼、非标商业更新重塑存量价值MARKETDYNAMICS·成都"办改酒"：办公楼改造酒店的加速扩容上半年录得6笔"办改酒"案例、承租面积超6万㎡，较2025全年增长9.2%。写字楼高空置率与成都文旅消费旺盛的双重驱动下，酒店成为存量楼宇去化的重要替代方案。规模加速扩容上半年录得6笔办公楼改造酒店案例，合计承租面积超6万㎡，较2025年全年增长9.2%，改造节奏明显加快6万㎡+承租面积空置率驱动写字楼空置率高企，业主急需大面积、长租期的替代租户稳定现金流，酒店运营商成为理想的承租方长租期稳定收益文旅需求旺盛成都文旅消费火热，航空口岸出入境客流突破300万人次、同比增长17.1%，中高端酒店需求持续旺盛300万+出入境人次改造条件成熟部分写字楼硬件条件和核心区位适合改造为中高端商务酒店或精品酒店，整体改造成本相对可控成本可控投资回报MARKETDYNAMICS消费服务"上楼"与非标商业更新医美、心理咨询等消费服务"上楼"落地7处，非标更新商业集中开业，存量物业正通过功能转换和场景创新被重新激活，为写字楼去化开辟新路径。消费服务上楼医美、心理咨询类业态上半年落地7处，写字楼私密空间契合其需求7处落地租金承受力优势不需临街展示面，承受力高于传统办公租户，成为新招商方向高承租力非标商业开业麓湖水镇、九栖巷、镗钯巷等集中开业，依托社区打造市集空间社区场景承租需求增长酒店和生活服务类需求持续增长，世邦魏理仕判断将加速楼宇出清加速出清功能转换常态存量物业场景创新成为新常态，业主需具备更灵活的资产运营思维灵活运营CHAPTER06趋势展望与策略建议从价格竞争到价值竞争，商办市场进入精细化运营时代MARKETOUTLOOK2026年下半年市场展望下半年新增供应约26万㎡（53%集中金融城）将持续加压，'以价换量'效应可能边际递减，但金融业、AI、新能源行业的确定性扩张需求为市场提供结构性支撑。新增供应集中入市：下半年预计迎来6栋新建楼宇约26万㎡新增供应，其中53%集中在金融城，区域去化压力进一步加大26万㎡以价换量空间收窄：租金仍有下行空间但降幅可能收窄，部分楼宇租金已接近运营成本线，价格竞争边际效应递减边际递减确定性增长极：金融业（增量占比34.1%）、AI与大数据、新能源行业扩张需求确定性强，是市场核心增长极34.1%竞争内核位移：'十五五'期间商办楼宇竞争从价格竞争转向产业响应能力和空间服务能力竞争，服务力成新壁垒服务力市场联动分析零售商业与写字楼市场联动效应零售市场净吸纳量回正（6.9万㎡），核心与非核心商圈分化加剧。写字楼配套商业品质直接影响办公空间吸引力，产商融合成为提升楼宇竞争力的关键抓手。成都核心商圈商业街区实景零售市场边际回暖01上半年零售市场净吸纳量重回正值约6.9万㎡，整体空置率降至9.1%02首层租金维持下行态势，上半年累计跌幅1%，报价338.3元/㎡/月03餐饮业态拓店占比43.9%为主力，户外运动和新能源汽车门店扩张显著商圈分化对写字楼的启示01核心商圈空置率升至9.6%、租金跌1.3%，高端消费走弱拖累明显02非核心商圈空置率降至9%、租金跌幅收窄至0.8%，区域首店策略见效03写字楼配套商业品质直接影响办公吸引力，产商融合是提升竞争力的关键策略建议·Strategy写字楼业主策略建议'十五五'期间商办竞争内核将从价格转向价值，业主需构建敏捷的产业响应机制、垂直深度的空间服务能力和弹性适配的租赁方案，方能在存量博弈中胜出。产业响应机制从"租空间"转向"做服务"，为AI企业配置高密度电力和数据中心接口，提供定制化技术基础设施支持Agile弹性空间方案灵活租期、可分割面积和共享办公，适应企业不同成长阶段需求，降低租户决策门槛Flexible另类去化路径探索"办改酒"、消费服务上楼、裙楼非标商业，拓宽租户来源，提升资产运营效率Alternative配套商业运营引入优质餐饮、咖啡、健身等业态，提升整体办公生态吸引力，延长租户停留时间Ecosystem城市产业协同项目开发与城市产业目标协同，为优质企业提供资源赋能，形成政企联动发展格局SynergyInvestmentStrategy投资者策略建议高空置率与租金下行周期中，投资策略需更审慎，但distressedasset折价收购、另类用途转换和新兴区域长期布局三类机会值得关注。01折价收购关注资金链紧张业主的折价出售机会，以低于重置成本的价格收购核心区位优质写字楼资产核心区位02用途转换重点评估具有"办改酒"等另类用途转换潜力的物业，改造后租金回报率可能显著高于传统办公租赁办改酒03新兴区域关注金融城三期等新兴区域长期价值，虽短期承压但随产业导入和配套完善，长期增值空间可期金融城三期04租户多元优先选择租户结构多元、主力租户租期较长的物业，降低单一行业波动带来的空置风险长租期05平台合作关注地方平台公司合作开发机会，借助其产业资源优势获取更稳定的招商和运营支撑产业资源MARKETOUTLOOK中长期趋势研判成都写字楼市场将从增量开发转向存量运营，AI+与新能源产业需求持续释放，物业