成都华润二十四城策略定位提案148p

成都华润二十四城策略定位提案一座大城的17年涅槃之路与城市更新操盘全解Contents目录成都华润二十四城策略定位提案，从城市战略到人文传承的完整操盘逻辑。01城市战略背景：东调与城市东进02项目整体定位：以造城思维重塑片区03片区开发策略：1082亩的统筹操盘04商业与产业重塑：万象城商圈的崛起05人文传承与城市记忆：有温度的更新CHAPTER01城市战略背景：东调与城市东进从老旧厂区外迁到城市功能重塑的历史机遇UrbanStrategy成都"东调"战略：城市东进的历史起点2001年启动的成都东郊产业结构调整"东调"战略，涉及160多家企业外迁，是成都发展史上的重要里程碑。成都东郊老工业区·历史纪实011996·政策奠基城市总体规划首次明确"退二进三"方针，确立向东向南发展战略方向，为东调奠定政策基础022001·东调启动约160多家东郊工业企业搬迁，老旧厂区外迁完成产业升级与生产力布局调整032007·历史收官成发集团整体搬迁标志东调画上句号，中心城区腾挪大片土地进入统筹开发阶段04模式转型推动经济结构性改变与城市功能重塑，从"产-城-人"向"人-城-产"模式转变URBANRENEWAL·城东板块东调三大板块：华润独力托起万年场东调战略重塑了城东三大核心板块，其中万年场板块是整个东调中唯一由单一企业完成片区统筹开发的项目。华润置地凭借成熟的片区开发经验，独力承担1082亩城市稀缺土地的整体规划与建设，这在成都乃至全国城市更新史上都具有标杆意义。01攀成钢板块：集合众多品牌开发商合力打造，定位为成都高端居住区，成为城东新兴豪宅板块代表豪宅板块02建设路板块：依托电子科大等高校资源，发展为集商业、教育、居住于一体的成熟城市生活圈成熟生活圈03万年场板块：华润置地凭借一己之力完成约1082亩片区统筹开发，是东调中唯一由单一企业独立操盘的项目1082亩04造城规划：布局综合商业区、产业聚集区、高端居住区，承担优化产业结构与重塑城市功能的历史使命三大功能区成都万年场片区城市更新实景UrbanEvolution华润置地入蓉21年：与城市同频共进华润置地入蓉21年来，从首个BOT项目翡翠城到东安湖'一场三馆'，始终紧跟成都'南拓东进'战略步伐。东安湖体育公园「一场三馆」实景01入蓉首个项目以BOT模式打造二环边约420亩东湖公园，开启成都首个二环湖居高端居住区翡翠城02伴随城市东进战略，打造时代之城、时代风景等项目一路向东，打开千年城市发展的永续空间03东安湖助力大运盛会，配建代运营「一场三馆」并引入商业、木棉花酒店、中小学等配套，打造超500亩人文大城未来之城042022年在蓉实现16盘齐开，操盘口径大成都备案金额排名历史性飞跃，以超百亿热销完成自我超越CHAPTER02项目整体定位：以造城思维重塑片区从片区统筹开发到城市功能再造的顶层设计MASTERPLANNING造城思维：超越传统地产的顶层设计华润置地以'造城'而非'造盘'的高度对二十四城进行总体规划，依托国际化设计团队和领先的城市发展视野，将商业、产业、居住、城市配套四大功能系统性整合，完成了从房地产开发到城市功能重塑的战略升维。华润二十四城片区总体规划鸟瞰以国际化一线团队担纲规划设计，引入领先的城市发展理念，确保片区规划具有前瞻性和国际视野统筹布局城市综合商业区、产业聚集区、高端居住区三大核心功能板块，实现产城融合的有机生态完善学校、轨道交通、公园等城市级配套设施，构建便捷、资源丰富、园林式的城市居住空间以片区统筹开发模式取代传统地块分割开发，确保整体规划的一致性和城市功能的完整性PROJECTOVERVIEW项目全景数据：17年·9期·15000户二十四城从2005年接手到2023年收官，历经17年锻造、9期滚动开发，容纳超15000户居民，完成了从工业记忆到都市繁华的生命轮回。17年锻造2005年华润接手420厂约千亩土地，2007年一期开盘至2023年玖熹府收官，横跨中国房地产黄金时代。2005—20239期滚动开发总规划9期涵盖现代高层、洋房等多业态产品，成为城东新的城市天际线。多业态15000+户容纳超15000户居民、近5万常住人口，叠加商业消费人群片区日均人流近10万。日均10万IMPACT&REPLICATION城市更新标杆：全国8城的复制范本成都二十四城已成为华润置地城市更新业务的全国标杆与输出名片，成功复制至重庆、天津、西安等8座城市。一期二手房均价达22707元/平方米且交易活跃，充分证明了优质城市更新项目的长期资产价值与品牌溢价能力。全国模式输出因成都项目的成功，二十四城模式成为华润置地城市更新名片，已输出至重庆、天津、西安、兰州、武汉、沈阳等8座城市8座城市穿越周期价值一期二手房交易量至今活跃，均价达22,707元/平方米，远高于同片区竞品，体现穿越周期的资产价值22,707元/㎡文脉与潮流并行深谙旧城更新应保留历史文脉又拥抱潮流趋势的穿越思维，情怀与理想并行，让项目历久弥新历久弥新集团战略重心成都成为继深圳之后华润置地业务单元落地最全的城市，足见集团对成都的战略重视与持续投入决心全面落地CHAPTER03片区开发策略1082亩的统筹操盘从分期节奏到配套布局的全周期运营逻辑DevelopmentMilestones17年开发里程碑：从一期开盘到完美收官二十四城的开发历程横跨17年，每一个关键节点都精准契合了城市发展节奏，形成以住带商、以商促住的良性循环。2005华润置地接手420厂土地，启动片区整体规划2007二十四城一期开盘，开启17年大城建设周期2012万象城1期开业，填补城东高品质商业空白2020万象城2期开业，持续霸屏成都商业榜前列2023玖熹府交付，17年完整建设周期完美收官成都万象城商业综合体实景UrbanInfrastructure三重配套体系：教育·交通·生态二十四城通过教育、交通、生态三重配套体系的系统构建，将传统住宅项目升级为资源丰富的城市级居住空间。全龄教育链配建从幼儿园到中学的全龄教育体系，覆盖片区15000户家庭子女的核心教育需求引入优质教育资源，提升片区教育能级，成为城东学区价值的核心支撑15000户家庭覆盖交通通达性轨道交通站点接入，实现与成都主城核心区域的快速连接，通勤效率显著提升城市主干道与片区内部路网优化，构建便捷高效的出行体系轨道直达生态与景观园林景观与公共绿地系统规划，在高密度城市环境中营造宜居微气候保留原厂区大量桉树等原生植被，实现自然生态与城市建设的有机融合原生植被PRODUCTLINE多业态产品线：从刚需到改善的全覆盖二十四城以现代立面高层与洋房为主力产品形态，构建了从89㎡刚需到大面积改善的全周期产品线，匹配片区价值成长曲线。01早期推出89㎡阳光三房等刚需产品，以高性价比快速起量，为片区导入首批常住人口02中期向117–144㎡双景阔尺舒宅升级，匹配片区配套成熟后的改善需求03后期玖熹府组团定位高端改善，以精致品质生活收官，确立片区价值天花板04现代立面高层与洋房拔地而起，统一建筑语言形成辨识度极高的城东新天际线成都华润二十四城·现代立面高层住宅实景2005—2023·大城编年开发历程关键数据总览二十四城17年开发历程涵盖住宅9期滚动开发、万象城两期商业开业、多项城市配套落地，住宅与商业交替兑现形成正向循环，二手房均价达22707元/平方米验证了片区长期价值。二十四城核心里程碑与数据年份关键事件战略意义2005接手420厂约1000亩土地以城市运营商角色启动片区整体规划2007二十四城一期正式开盘超级大城进入市场，开启17年建设周期2008贾樟柯《二十四城记》上映文化IP加持，项目知名度与人文价值大幅提升2012万象城1期开业填补城东商业空白，商圈核心引擎启动2020万象城2期开业商业能级跃升，持续霸屏成都销售榜前列2023玖熹府最后组团交付17年大城完美收官，片区价值全面兑现从2005年接手到2023年收官，二十四城以住宅与商业交替兑现的节奏完成片区从工业遗址到城市新中心的蜕变CHAPTER04商业与产业重塑万象城商圈的崛起从城东商业空白到百亿商圈的蝶变之路COMMERCIALHUB·STRATEGICPOSITIONING万象城：城东商业版图的战略枢纽万象城作为城东巨无霸商业综合体，战略价值在于串联春熙路-太古里、攀成钢、建设路三大既有商圈，构建起城东四个百亿商圈的完整链条。它不仅填补了城东高品质商业的长期空白，更推动了区域商业和消费场景的翻天覆地蝶变。01万象城定位为城东巨无霸商业综合体，填补区域长期缺乏高品质商业配套的结构性空白02串联春熙路-太古里、攀成钢、建设路三大商圈，构建城东四个百亿商圈完整链条032012年1期开业填补空白，2020年2期实现能级跃升，此后持续霸屏成都商业榜销售额前列04城东居民从"跨区消费"转变为"就近消费"，商业与消费场景发生翻天覆地的蝶变，生活品质显著提升成都万象城·内部商业空间实景INDUSTRY·OFFICE产业集群：商业与办公的双核驱动二十四城通过甲级写字楼群构建城东新产业集群，吸引众多知名企业入驻，实现商业消费与产业办公的双向升级。这种产城融合模式使片区从'居住功能'升维为'城市综合功能'，大幅提升了区域活力与可持续发展能力。成都华润大厦·甲级写字楼群01甲级写字楼群为城东构建新产业集群，吸引众多知名企业入驻，形成高质量就业吸附能力02商业消费与产业办公双核驱动，避免大盘沦为"睡城"，确保片区全天候的城市活力03产业引入带动高端人才集聚，反哺住宅产品去化与商业消费能级提升，形成正向循环04产城融合模式大幅提升片区可持续发展能力，为城东新中心地位奠定坚实的经济基础COMMERCIALIMPACT万象城效应：一个商业体带动一个片区万象城二期开业后商业能级跃升，持续位居成都商业销售额前列，带动万年场板块从传统老工业区转型为城东最活跃的商业消费目的地。这充分体现了华润置地"商业体+片区"联动开发的系统性运营能力。商业能级跃升二期开业后总体量大幅扩容，品牌级次与消费体验全面升级，持续霸屏成都商业榜单。霸屏榜单片区价值重塑带动万年场板块商业氛围整体跃升，周边商铺入驻率与租金水平显著提高。万年场城市级辐射力商业辐射范围从片区级扩展至城市级，吸引成都各区域消费者前来消费体验。城市级专业运营壁垒华润商业运营团队的专业操盘能力，确保万象城在激烈竞争中保持长期竞争优势。长期优势CHAPTER05人文传承与城市记忆有温度的更新在推倒重来与温情传承之间寻找城市更新的平衡点HeritagePreservation保留城市根基：桉树·红砖·瞭望塔华润置地秉持"一座城市有未来更要有过去"的理念，在二十四城规划中保留了原420厂区的桉树、红砖办公楼和瞭望塔，让城市更新具有温度与传承。01保留原厂区大量数十年树龄的桉树，将原生植被融入景观设计，使新建社区即刻拥有成熟的生态底色02红砖办公楼保留改造为社区文化空间，工业遗产建筑在新城市功能中获得第二次生命03标志性瞭望塔作为历史地标完整保留，成为片区最具辨识度的精神符号与集体记忆载体04植物与建筑、空间与场景共同构建起充满记忆的城市微环境，让新居民与城市历史建立有形连接成都420厂·瞭望塔历史建筑LOCALIZEDDESIGN在地化设计：层层退台里的成都生活万象城在建筑设计中融入层层退台的特色空间，精准呼应成都人热爱户外休闲的地域生活方式。这种将在地文化基因融入商业空间设计的做法，体现了华润对城市人文特质的深度理解，让建筑空间真正服务于人的真实生活需求。成都万象城·层层退台设计的户外休闲空间01万象城设计层层退台空间，精准匹配成都人热爱户外休闲、喝茶晒太阳的地域生活方式02将成都"巴适"的生活态度转化为建筑语言，让商业空间成为在地文化的物理表达03开放式的街区商业与退台花园相结合，创造出兼具购物消费与社交休闲功能的复合空间04片区统筹开发理念结合成都在地特质，为城市注入温情与传承，而非简单的标准化复制CULTURALEMPOWERMENT文化赋能：贾樟柯《二十四城记》2008年贾樟柯以420厂拆迁拍摄《二十四城记》戛纳首映，华润将文化IP融入品牌，使项目成为记录城市变迁的文化符号。012008年贾樟柯导演的《二十四城记》以420厂拆迁为题材，在戛纳电影节首映引发广泛关注02影片记录了三代成都工人的工厂记忆与生活变迁，为项目注入了不可复制的文化厚度03华润将电影文化IP融入项目品牌叙事，让"二十四城"成为记录城市变迁的文化符号而非单纯的楼盘名称04文化赋能大幅提升了项目的品牌辨识度与情感溢价，成为城市更新项目文化营销的经典案例电影《二十四城记》·2008年戛纳首映Chapter04·人文传承10万人的生活：城市更新的终极价值二十四城从420厂区10万产业工人的工业记忆，蜕变为近10万新居民的幸福家园。无数业主在此完成置业、结婚、生子等人生大事，这片土地见证了两代人的芳华，证明了城市更新的终极价值不在于建筑高度，而在于人的生活幸福感。01土地的生命轮回420厂区巅峰期聚集10万产业工人，如今近10万新居民回到这片土地生活消费，完成土地的生命轮回。10万→10万02归属感与认同大量业主在此完成置业、结婚、生子等人生大事，社区形成了强烈的归属感与生活认同。两代人芳华03持续市场认可一期二手房交易量至今活跃，业主长期持有与频繁交易并存，反映片区持续的市场认可度。17年活跃04幸福感的验证城市更新最终衡量标准是居民生活幸福感，二十四城以17年时间证明了这个理念的可行性。终极价值StrategyReview五大操盘核心策略复盘二十四城的成功源于五大核心策略的系统协同：造城思维提供顶层设计高度，产城融合确保片区持续活力，渐进兑现平衡长短期价值，人文传承赋予项目温度，万象城商业引擎驱动片区价值跃升。五者环环相扣，构成完整的城市更新操盘体系。造城思维以城市运营商角色做顶层设计，超越传统地产开发模式，统筹商业、产业、居住、配套四大功能顶层设计产城融合甲级写字楼群与万象城商业双核驱动，避免大盘沦为睡城，确保片区全天候城市活力双核驱动渐进兑现17年9期滚动开发，住宅与商业配套交替兑现，形成'以住带商、以商促住'的良性循环17年人文传承保留桉树、红砖办公楼、瞭望塔等历史遗存，让城市更新有温度有记忆，而非简单推倒重来历史遗存商业引擎万象城作为核心引擎串联城东四大商圈，带动片区从老工业区转型为城市新中心的价值跃升万象城MODECOMPARISON模式对比：统筹开发vs分散出让华润二十四城的"单一企业片区统筹"模式与传统"地块分散出让"模式形成鲜明对比，是难以被简单复制的核心竞争壁垒。VS传统分散出让模式01大地块拆分为多个小地块分别出让，各开发商独立规划设计，片区整体形象难以统一02公共配套依赖政府协调落地，建设时序难以与住宅开发同步，居民入住初期体验较差03商业配套由市场自发形成，品质和业态难以把控，片区商业能级提升缓慢且不确定华润片区统筹模式01单一企业从规划到运营全程把控，确保建筑风格、景观体系与公共空间的整体一致性02住宅与商业、教育、交通等配套交替兑现，居民入住即能享受成熟的城市级生活资源03万象城等标杆商业由华润自持运营，确保品质与业态的长期竞争力，驱动片区价值持续攀升STRATEGICCONTINUITY战略延续：从天府九里到更多可能二十四城的成功为华润置地在成都的持续深耕奠定了坚实基础。天府九里等后续项目正在将片区运营经验应用于更多核心区域，持续引领成都新时代的幸福生活标准。01以93亩摩登东方美学大盘落子天府新区锦江生态带，带来超配生活敬献城南高知青年93亩025号线、6号线、19号线三线环绕，剑南大道与武汉路构建畅达交通网络，通达性优势突出三线环绕03五项赛事中心、南湖公园、麓湖、锦江生态带等构建公园式文体场景，生态资源禀赋优越公园式场景04建面约108-134㎡三至四房产品线，让首置客群也能享受精致品质生活，降低改善门槛108-134㎡成都天府新区·锦江生态带实景INDUSTRYINSIGHT行业启示：城市更新的华润范式在中国城市化进入存量时代的背景下，二十四城用17年实践证明城市更新的核心不是"拆"而是"建"，为行业提供了可借鉴的完整范式。01从空间改造到功能重塑城市更新的核心是从物理空间改造升维为城市功能重塑，单一的建筑翻新无法创造真正的片区价值。功能升维02长周期运营构筑护城河长周期运营能力是城市更新的护城河，17年的战略耐心与资源持续投入非一般企业所能复制。17年深耕03商业引擎与产业集群双轮驱动商业引擎加产业集群的双轮驱动模式，为