18、国企城镇老旧小区提升改造施工指南

中建一局西北公司系列施工技术指南SGJSZN-001-2021城镇老旧小区提升改造施工指南二〇二一年前言随着城市文明程度的提高，城市的发展面临着更新、改造和宜居建设等诸多问题。城市老旧小区改造是城市建设和管理的薄弱地带，这些居住区由于建造历史久远、基础设施落后、缺乏及时更新改造等原因，导致住房拥挤、居住环境差。老旧小区急需全面、系统化改造的问题显得颇为复杂和严峻。老旧小区改造势在必行，是目前阶段国家重点部署及实施的民生工程之一。根据国家政策的指引，为贯彻品牌兴企战略，发挥科技支撑和引领作用，进一步实现老旧小区改造积累施工经验，本城镇老旧小区提升改造施工指南在《沣东新城老旧小区提升改造综合技术研究与应用》课题成果、相关施工方案的基础上编制而成。本施工指南在编制过程中，认真总结了公司承建的沣东新城老旧小区提升改造项目、雁塔区2020工质量验收标准为依据，重点对施工过程中的工艺、方法、措施和质量控制目标作出了阐述，反映了城镇老旧小区施工的新技术、新材料、新工艺、新方法，突出了老旧小区改造工程的施工特点。本施工指南共分六章，包括概述、改造内容、改造重难点、施工措施、管理组织、改造成果等内容。欢迎大家在施工实践过程中结合实际应用，对本施工指南提出改进和提升意见，以便于我们不断的更新和完善。主编单位：技术管理部、沣东新城老旧小区提升改造项目、西安市雁塔老旧小区改造项目参编单位：设计中心、商务管理部、项目管理中心编写人：范学俊、张智勇、贺烜、梁云龙、任小康、张壮鑫、张宁波、刘伟张洪飞、李宝同、白万栋、李凯、张城举、张彬峰、王光辉、吴鹏、成鹏才、党亚军审核人：冀诚、申张鹏、曹雪峰、张祥飞、段勇、李鹏飞审查人：张林目录第一章概述................................................................1第一节改造目的及意义......................................................1第二节改造背景............................................................3第三节老旧小区现状评估....................................................7第二章改造内容...........................................................18第一节基础类改造内容.....................................................18第二节完善类改造内容.....................................................26第三节提升类改造内容.....................................................34第三章改造重难点.........................................................39第一节工程概述...........................................................39第二节工程特点分析.......................................................39第三节施工重点、难点及针对性的措施.......................................39第四节施工重点、难点部署.................................................41第四章施工措施...........................................................43第一节施工前准备.........................................................43第二节施工部署...........................................................44第三节资源配置...........................................................54第四节基础设施改造.......................................................54第五节功能提升...........................................................66第六节环境提升...........................................................73第七节公共服务设施提升...................................................83第五章管理组织...........................................................85第一节协调措施...........................................................85

第二节技术管理...........................................................89

第三节工期管理..........................................................102

第四节质量管理..........................................................104

第五节机电管理..........................................................108

第六节安全管理..........................................................109

第七节劳务管理..........................................................114

第八节物资管理..........................................................114

第九节环保管理..........................................................120第十节治安管理..........................................................124第十一节........................................................125第十二节........................................................128第十三节........................................................135第六章改造成果..........................................................138第一章概述第一节改造目的及意义1.城镇老旧小区改造目的城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区很多已经建成了20年以上，由于原设计标准较低，管网破旧、公共服务缺失直接导致生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感较低。这项工作上升到国家层面，既是一项民生工程，同时也是一个非常有效的稳投资举措，同时我们还可以通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，拉动居民改善自己家的室内设施，是一个一举多得的工作。城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益。2.整体改造意义根据国家政策的指引，老旧小区改造势在必行，是目前阶段国家重点部署及实施的民生工程之一。年4指导意见》，将城镇老旧小区改造列入各级政府工作日程，意味着城镇老旧小区改造在全国推开，其中蕴含着党中央、国务院统筹疫情防控与经济发展两个大局，把城镇老旧小区改造作为推动我国经济复苏与增长“助推器”的深意。2.1.经济发展到一定水平提出的新命题衣食住行是人们的基本生活需求。改革开放40多年，我国经济发展的路径就是从改变贫穷落后面貌到解决温饱问题，再从解决温饱到初步小康水平，再到全面建成小康社会，都是从满足人们衣食住行的基本要求出发提出的改革发展目标。进入21世纪，城乡居民收入有了较大提高，城乡居民住房条件得到很大改善。但是，仍有一些城镇老旧小区，住房年久失修，供水供电管道破旧，排污设施落后，缺乏适老化设施和养老医疗设施、居民活动场所等公共设施。2020年我国将全面建成小康社会，居住作为人们生活在人口老龄化日益提高的背景下，要保证居住条件方便老人出行和就近得到养老医疗服务。国家已经提出“健康中国2020-2035年规划”，按照健康要求改善城镇老旧小区居住质量。2.2.目标是建立现代社区居民生活服务体系1系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。这为城镇老旧小区改造指明了方向。随着各地城镇老旧小区改造工作的推进，老旧小区改造已不再局限于居家适老化改造和安装电梯问题，而变成了系统化改造，提升老旧小区居民生活质量的社会工程，最终建成现代社区居民生活服务体系。即通过城镇老旧小区改造将社会保障服务内容纳入统一规划的服务体系2.3.加快经济复苏的重要途径加快推进城镇老旧小区改造，是扩大内需、建立内循环的重要举措。根据国务院汇总，2020年各地改造城镇老旧小区3.9万个，按平均每个小区改造资金投入万元计算，就能实现投资近15万亿元。而改造投资具有投资周期短、边际效益高、资金周转快、消费潜力大等特点。还能带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展，对经济增长和构建国内经济循环具有重要的作用。图改造对建材行业拉动统计数据（摘自界面新闻-数据来源：长江证券、公开资料整理）2加快城镇老旧小区改造，也是落实中央提出的“六稳六保”重大举措。老旧小区改造投资前扩大城乡就业的重要渠道。老旧小区一旦完工，社区服务水平大大提高，需要大批从事社区服务的人员加入，扩大社区就业成为当前和今后“稳就业”不可或缺的途径。2.4.“两步走”战略目标的重要步骤按照党的十九大提出的“两步走”战略目标，在2020-2035年基本实现社会主义现代化。而城镇老旧小区改造就是基本实现社会主义现代化阶段的重要内容和重要步骤。现代化是一个“集大成”的过程，表现为心灵、技巧，管理妙、环境好的严整多层的集成过程。城镇老旧小区改造虽然与现代化没有直接联系，但因为提出与实施的时间正好与“基本实现社会主义现代化”目标重合，可以说城镇老旧小区改造就是基本实现社会主义现代化的重要内容和步骤。同时，城镇老旧小区改造的目标就是解决城镇居民住的现代化问题，也是满足人们基本生活的现代化需求，必须按照现代化的要求有序推进。在推进城镇老旧小区改造过程中，要求老旧小区改造规划要采用现代化设计理念，要从方便居民现代生活要求入手，使老旧小区变成信息化、1智能化、便利化、环境优美的现代社区，使老旧小区居民有更大的获得感和幸福感。第二节改造背景1.改造背景2019年7月1日，国新办举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部介绍关于城镇老旧小区改造工作情况表示：2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。会议为全国范围的城镇老旧小区改造奠定了政策基础，也极大的带动了大范围的城镇老旧小区改造工作，同时将老旧小区改造这种“新型”城镇建造模式逐步推向公众的视野。据住建部、国家发改委、财政部全面摸查显示，截至去年5月份，全国待改造城镇老旧小区共约17万个，涉及居民上亿人，面广量大，情况各异。2020年7月日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，意见内容包括明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区；建立健全政1摘自新华网《老旧小区改造具有多重意义》3府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制；建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制；精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，提高项目审批效率。省级人民政府小区改造现行模式下的纲领性指导文件。国家关于老旧小区改造政策节点表时间事件主要内容年月日中央城市工作会议首次提出“有序推进老旧住宅小区综合整治”《关于进一步年2月日加强城市规划建设管理工作有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设的若干意见》年月1日老旧小区改造试点工作座谈会厦门、呼和浩特、沈阳、宁波等年3月日政府工作报告励有条件的加装电梯年3月日政府工作报告步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施；《关于做好年4月日年老旧小区改造工作的年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给通知》含水电路气中的2项或加装电梯，中央奖补项目须开工；、抓紧明确改造标准及对象范围，今年开展试点探索、加强政府引导，压实地方责任，发挥社区主体作用，年6月日动员群众国务院常委会3、重点改造小区水电气路及光纤等配套措施，有条件的议加装电梯，配建停车设施，促进户内改造带动消费；、创新投融资体制，今年安排中央补助基金，鼓励市场化方式吸引社会力量参与引导发展配套服务、城镇旧改上升到国家层面、既保民生又稳投资同时拉年7月1日内需；国新办举行政2、改造内容分为基本、提升和完善公共服务三类，先从策例行吹风会保基本开始；、各地需要改造的小区约有万个4年月日中央经济工作会议住房改造提升，做好城镇老旧小区改造全国住房和城年月日乡建设工作会进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作议年4月日国务院常委会议、明确城镇老旧小区改造任务、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制、推动年城镇老旧小区改造工作。年底前建成的老旧小区；国务院办公厅、建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制；年7月日、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制；推进城镇老旧小区改造工作、精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，提高项的指导意见》目审批效率。要加强统筹指导，年7月日国务院政策例行吹风会解读《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中国共产党第年月日十九届中央委员会第五次全重大工程。体会议住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参年月日旧小区改造可复制政策机制“”清单（第一批）深化探索，形成了一批可复制可推广的政策机制的通知年3月5日十三届全国人大四次会议政府工作报告镇老旧小区万个。西安市老旧小区改造自年逐步开始。区域内老旧小区分布范围广，改造体量大，尤其是年代久远的老旧小区数量多，自西安启动老旧小区改造试点以来，已累计实施改造279小区、总计1015.7万平方米。2019年10月日，李克强总理来到西安考察，首先来到已有20多年历史的西安市最早的安居小区—明德门北区小区。总理在此听取老旧小区改造工作汇报后，并先后来到小区托幼所和居民家中实地察看情况。5李克强总理说，老旧小区改造十分必要，不仅要进行楼体管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务。总理强调，老旧小区改造光政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住”。为贯彻落实中央老旧小区改造有关会议精神，西安市始终坚持政府引导、群众参与、属地负责、突出特色，结合西安实际，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，针对小区环境脏乱差、基础设施老化、建筑风貌欠佳、管理缺失等问题，重点改造小区水电气路及光纤等配套设施，引导发展社区养老、托幼等设施，进一步加大老旧小区改造力度，打造环境整洁、配套完善、管理有序的宜居小区。为确保改造工作的顺利实施，陕西省政府部门及西安市政府部门发布多项政策文件，包括陕建发[2019]1189厅市政办函[2019]44政府办公厅市政办函[2019]225号《关于印发西安市老旧小区改造工作实施方案的通知》，确保老旧小区改造工作的持续推动，确保改造满足要求。陕建发[2019]1189号西安市政办函[2019]44号2.改造造价分析6由于各省份地区老旧小区改造内容、改造机制并不相同，且目前没有固定的标准，老旧小区改造单平米造价没有准确的数据来源，本施工指南以西安市沣东新城改造和雁塔区老旧小区改造标准为参考。第三节老旧小区现状评估1.国家城镇老旧小区改造统计分析为了对城镇老旧小区改造进行更好的指导，将全国老旧小区的改造情况进行统计，包括对现有改造进展、改造数量、各区域改造内容、改造范围等进行一定的对比分析，以便掌握了解城镇老旧小区改造部署重点，为打造城镇老旧小区改造产品线进行一定的指向与指导。1.1.各区域改造进展情况根据国家住房和城乡建设部于2021年1月20日发布的统计数据指出：告》提出，全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、保洁等多样社区服务。根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区万个，惠及居民约万户；对2020年改造进展情况进行统计对比，具体统计情况如下表：2020年全国城镇老旧小区改造进展情况序号省份新开工改造小区数（个）惠及居民户数（万户）1海南1972.19

2安徽78520.88

3江苏24411.58

4河北194134.26

5甘肃102017.45

6山东174550.84

7内蒙古101813.04

8北京18113.71

9天津493.24

10吉林194827.37

11广西147616.93

12黑龙江114739.49

13青海5055.09

14上海21326.80

15辽宁89435.86

16重庆72925.11

17河南556068.24

18浙江59428.46719江西150633.1620宁夏2655.2321山西94619.5322新疆兵团351.7923湖南225833.2724贵州3606.0325四川422146.5926新疆109319.4827福建104419.2928广东42020.5229陕西294336.6730云南238818.7731湖北253234.5232西藏220.33合计40279735.73注：表格数据摘自中华人民共和国住房和城乡建设部官网（以上数据截止2020年月末）将上表中年全国各地区老旧小区改造数量及惠及居民户数进行数据对比，如下：8从以上对比反映，2020年新开工老旧小区改造体量大的地区主要集中在河南省、四川省、河北省、湖南省、湖北省、陕西省等地区，尤其是河南省和四川省，由于区域人口数量大，老旧小区改造数量处于全国靠前位置。相对比，北京、上海、广东等经济强发达地区改造数量占比较小，新疆、西藏、青海、贵州等相对偏远地区改造数量占比也处于下游位置。根据“惠及居民户数对比图”可看出，河南省与四川省由于整体基数大，同样处在排名靠前位置，新疆、西藏、青海、内蒙、贵州等内陆较偏远地区由于人口数量小、整体改造基数小等原因，占比较小，其余地区相对基本均衡。针对2020年全国各省份地区的改造统计情况，同时依据国家及各省份地区政务官网计划数据，列举出2021年各省份地区计划改造数量，由于各省份地区的数据不统一性，本对比表仅以2021年2作为准确参考值）9从上表可看出，2021年华南、华东以及沿海地区地区计划改造数量较小，包括上海市、江苏省、浙江省等国家经济强发达地区，华北地区河北省改造数量依然较大，北京市老旧小区改造开启时间早，到2021年改造数量已经相对较少，其余包括西北地区、西南地区、华中地区改造目标依然艰巨，改造数量较大，尤其是四川省、河南省、山东省等人口数量大、改造基数大的省份，改造数量远远超出同区域其余省份。2021年及“十四五”规划期内，人口数量大省、内陆等经济中等发达地区、欠发达地区依旧是城镇老旧小区改造的主要阵地，可以作为产品线推广应用重点部署。1.2.各地区改造政策等统计为更加全面的了解国家老旧小区改造的政策及内容等，强化老旧小区改造的数据内容整合，统计出全国各省份地区的改造计划、改造范围、改造内容等，统计内容详见附表一。根据附表一统计数据，从改造范围、改造内容机制、改造资金来源等几方面进行简单概括及对比：1）改造范围23代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年10底前建成的老旧小区。”依据上述统计内容，各省份地区老旧小区改造范围均按照“指导意见”，基本为建成于2000年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，且房屋结构安全，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。同时上海市、江苏省将部分有条件的2005年前建成的小区也纳入了改造范围，老旧小区改造范围更加灵活。2）改造内容机制23见”内容基本相一致，主要包括：（1）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。（2）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无施、体育健身设施、物业用房等配套设施。（3）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。3）改造内容不同处：（1）加入传统文化街区与历史建筑保护内容部分省份地区在改造内容里面加入了对于传统文化街区与历史建筑保护的相关内容，主要包括：上海市提出“持续推进保留保护建筑修缮，对本市各类保留保护历史建筑，按照整体历史风貌和建筑本体特色的保留保护要求，分级保护、分类施策，促进保护更新与活化利用”；湖南省在老旧小区改造中充分挖掘小区历史文化内涵和特色风貌，打造特色景观、雕塑等，制作文化长廊、社区历史、文化展示墙等；辽宁省在提升改造内加入了传统文化街区保护这项内容，属于提升类的扩展内容之一，将老旧小区改造与传统文化街区的保护修缮相融合；针对具备上述此条件类型的老旧小区改造，可进行相应的借鉴与提升，对传统文化街区、历史建筑保护等内容融入老旧小区的升级改造中。（2）5G网络覆盖老旧小区改造内容中多处提出智能化、智慧化改造升级，湖南省提出“推进移动通信5G网络的深度覆盖，建立小区管理和服务综合信息平台”，将现有5G网络的推广应用直接加入改造的内容要求中，将5G网络应用到现有老旧小区改造中，并计划实现深度覆盖；4）改造资金来源23共担机制，各省份地区改造资金来源均与意见要求一致，实施多样化的资金纳入管理，为老旧小区改造实施提供资金动力，主要包括：（1）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。（2）加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。（3）持续提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业12和项目提供信贷支持。（4）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。（5）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。2.老旧小区现状特点市政配套设施老化不完善、公共服务缺项、内部失养失修失管、社区服务设施不健全等，同时居民改造意愿强烈。小区的“老旧”主要表现如下：2.1.房屋单体及居住功能1）房屋结构失稳、居住功能受限老旧小区部分房屋年代久远，建造年代可追溯到上世纪50-60年代，房屋整体结构失稳，甚至难以满足结构使用的安全性、功能性，对居住居民的生活安全有较大的影响，包括屋面结构破损，无保温层，原有防水层受损老化严重，导致房屋漏水、渗水，居住功能难以满足。老旧小区结构受损房屋改造评估：现状资料需前期勘察各小区现状及信息，建成年代、共涉及楼栋数、每栋楼层高、每栋楼住户数量，小区的建筑面积、改造面积情况等。建筑屋面架空板已经破损，屋面漏水，设计拆除原有架空板，对建筑屋面进行全面防水铺设，保温节能与屋面防水同时进行。2）建筑外立面13小区现有建筑物外墙涂料脱落，阳台防护网规格各异，天然气管网布置凌乱，屋面落水管破损，外露结构缺损严重，空调外机布置凌乱，窗户尺寸形象各异且破损，不利于房屋的整体节能效果，小区立面形象影响到小区居民的幸福感获取，部分临街外立面影响城市及区域的整体风貌建设，与整体的形象规划相悖。老旧小区外立面改造前（整体形象破旧）改造评估：设计根据西安市城市色彩导则的要求和立面效果，主墙色采用真石漆浅咖色、米黄色等颜色，搭配色为低饱和度灰色，屋顶色为暖灰色，坡面浅咖色树脂瓦或彩钢瓦。空调机位采用浅咖百叶及黑灰色空调格栅遮挡，现有防护网拆除，仅在一层阳台外设铁艺防护网和防攀爬网。小区现有建筑物外墙增设保温层，将现有外窗统一更换为节能窗。小区楼体防护网杂乱，生锈严重，现拆除统一更换防护网，在一二层之间增加防攀爬网。3）公共区域小区公共区域内墙面、顶棚装饰层掉落严重，楼梯踏步结构缺损，部分楼梯栏杆无扶手，大部分扶手破损断裂严重，小区楼道内光线不足，楼道灯基本处于损坏且无法使用的状态，楼道线路无规划，布置凌乱，照明线路与各种弱电线路杂混，住宅单元楼未设单元门，部分单元门为老化的铁门，公共区域形象及功能已难以满足居民正常生活及安全性要求。公共区域整体改造前（老旧破旧严重）14改造评估：小区楼道内脏乱老旧，楼梯扶手破损，设计对住宅楼道墙面顶棚进行清理，修补踢脚，最后粉刷乳胶漆或油漆。楼梯扶手破损处进行同材质更新，栏杆刷漆。楼道灯全部更换，满足照度要求，楼道窗户破损严重，现统一更换为塑钢窗。对小区住宅单元门统一更换并加设门禁系统，根据具体门洞尺寸，在单元门上加设亮窗，保证楼道采光要求。2.2.室外综合管网1）雨污水管网路面返水积水情况。雨污水管网改造前（雨污合流）改造评估：设计综合改造小区管网，将雨污分流。形成雨水、污水、给水立体叠落的地下给排水管网系统。从源头上解决小区的大雨天路面积水问题。同时，最大限度避免施工对小区居民生活的影响，管网设计中铺设范围以尽量规避现有小区道路。2）强弱电管网电力线路、通讯线路均为架空敷设及安装，影响市容市貌，同时对小区机电维护工作带来了极大的难度，也存在着一定的安全隐患。15强弱电管网改造前改造评估：本次提升改造采用电力电缆排管、弱电电缆排管埋地敷设，同时结合小区实际情况合理设置电缆检修井。通过架空线路落地以及对原有强电弱电配电系统的梳理。消除安全隐患，同时为居民提供一个赏心悦目的小区环境。也能为以后物业机电设备的管理与运维提供了更为便捷的可能。3）供暖管道保暖材料非常影响小区形象。且存在影响消防车通行的问题。供暖管网改造前改造评估：设计综合改造供暖管网，将其落地。还小区一个清爽的空中环境。也从而源头上解决供暖管网影响小区形象和消防隐患的问题。2.3.小区环境及配套设施1）室外环境（1）小区内存在私自搭建的构筑物未作管理围护，破旧不堪，占用公用场地空间；（2）小区环卫设施不完善，未做合理布置，影响社区环境；（3雨水沉积导致部分地势下沉，井盖高低不平，容易造成脚下磕碰，不利于排水。（4）楼体散水部分破损,且散水设计不符合规范标准。晾衣架老化，存在一定危险性。（5）小区现有大门、围墙老旧破败，部分围墙已成危墙；16老旧小区改造前室外原貌改造评估：小区内的违章建筑，由街办、国土部门拆除。小区现有大门、围墙老旧破败，进行改造设计和粉刷翻新。实体围墙墙顶考虑防止雨水冲刷，墙身选择为浅色涂料装饰，墙裙采用深色涂料，避免污染；透空围墙进行整体翻新，选择简洁的铁艺栏杆对现有透空围墙进行更换，同时在围墙上加设小区铭牌，围墙下栽植藤本植物，美化围墙。2）小区绿化园建（1）整体缺乏绿化，多数宅前绿地已荒废；（2）老式花坛施工用材简陋且花坛墙体破损，花坛内杂物摆放凌乱。（3）花坛内杂草丛生、土壤板结,地被稀少。（4）存在违规搭建以及“菜园子”问题，有的地方被居民圈做了私人菜园，人为践踏严重，且没有设置护栏，植物种植杂乱，无生态合理性。老旧小区绿化园建原有形象3）配套设施（1,如没有提供休息的座椅、花架，缺少用于百姓健身的健身器材，活动广场等；17（2）停车位不足，百姓车辆乱停乱放等；（3）小区内非机动车车棚破旧且阻挡首层居民采光，影响居民生活品质，同时自行车棚安全性不满足消防管理要求。老旧小区原有配套设施第二章改造内容第一节基础类改造内容1.一般规定基础类改造内容主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。市政配套基础设施改造提升包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。基础类改造应充分调查老旧小区周边和内部道路、管线系统现状，居民出行规律及出入口分布，并对路网、管网、道路质量、管线设施、环卫设施等多种要素进行调查、评估，确定整治改造内容、范围，制定整治改造方案。2.危楼鉴定及加固结合小区楼栋现状和小区楼栋建成年限时间，对年限较长和结构现状出现裂缝、不均匀沉降等现象的楼栋进行初步勘察。对于结构外观和年限较长的楼栋进行入户摸排，收集住户间内的情况，结合住户反映情况对现状结构较差的楼栋，请专业危楼检测机构进行检测，并出具检测报告。18根据JGJ《危险房屋鉴定标准》规定：房屋危险性鉴定，应根据房屋的危险程度按下列等级划分:A级:无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；B级:个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级:部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；D级:承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。鉴定完毕后，对于检测结果等级为C、D的楼栋要进行危楼加固处理后方可展开后续改造施工。对于检测结果等级为A、B的满足安全使用要求楼栋可正常改造施工。【危楼检测依据】➢《危险房屋鉴定标准》JGJ125➢《建筑物抗震构造详图》03G329-1➢《房屋建筑抗震加固一)》09SG619-1➢《砖混结构加固与修复构造图集》03SG6111➢《混凝土结构加固改造构造图》06SG311-1➢《混凝土结构加固设计规范》GB50367➢《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550➢《建筑抗震加固技术规程》JGJ116➢《既有建筑地基基础加固技术规范》JGJ1233.道路整治结合现状条件优化小区路网，与城市道路交通系统有机衔接。对不能满足消防、救护等应急车辆通行的小区道路应进行改造。消防通道应按规定设置鲜明醒目的标志标线、警示牌等，并定期维护。路面破损、路牙缺损、路面沉陷的小区道路应按照现行国家标准的要求进行评价，并根据评价结果采取相应的新建或维修、养护对策。道路上和小区范围内的户外广告设施严禁遮挡标志，不应使用与交通设施易混淆的色彩，不应妨碍道路交通安全与畅通。小区车行道应采用透水沥青、透水混凝土等材料铺装；小区人行道应优先采用透水砖、植网系统及周边绿地的竖向关系，便于径流雨水汇入绿地或者雨水管网系统内。【改造依据】19➢《城镇道路路面设计规范》CJJ169➢《城市道路路基设计规范》CJJ194➢《城镇道路养护技术规范》CJJ36➢《城市居住区规划设计标准》501804.供排水设施改造地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的老旧小网应满足生活用水的使用要求。不符合国家卫生标准和相关政策的给水管材及设备，给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水，二次供水设施不符合相关卫生和安全标准的供水管道以及设施必须进行改造、修复或更换。供水管网改造应充分利用市政管网的水压直接供水。改造后应保证供水水质、水量、水压稳定可靠，满足小区内全部用水要求。供水、储水设备应具备安全防范措施，有条件的可加装远程监控设备；废弃的屋顶水箱应拆除或封闭。小区业主用水应分户计量，分户水表宜相对集中读数，且宜设置于户外；对设在户内的水表宜采用远传水表或IC卡水表等智能化水表。对污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入市政污水主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。建设标准低、使用时间长、堵塞破损的排水管道及附属设施，应进行局部维修或整体更换，并接入市政管网。排水系统应采用雨污分流。小区雨污分流从源头进行改造，禁止阳台洗衣机排水、生活污水接入雨水立管。室外排水管材、检查井、排水盖板应符合国家现行标准的规定。渗漏损坏的化粪池，应进行维修、更换或拆除。化粪池的位置应便于机动车清掏，并不得影响现有建筑基础安全。社区食堂或其他餐饮含油污水应经隔油处理后排入污水管道。污水排水不畅出现倒灌或排出管管道标高低于市政接口标高时，应设置提升装置。有条件的老旧小区改造鼓励同步开展“直饮水”工程建设。列入“污水零直排改造、海绵化改造设计”的小区应推进中水和雨水资源循环利用，形成海绵社区和节水社区。【改造依据】➢《生活饮用水卫生标准》GB5749➢《室外给水设计标准》GB5001320➢《城镇给水排水技术规范》GB50788➢《室外排水设计规范》GB50014➢《建筑给水排水设计标准》GB500155.电力设施改造住宅用电未经过一户一表改造的小区，应重新核算小区总用电量，确定用电负荷。当现有负荷增长，变电所变压器容量不满足改造后用户用电需求时，应与供电部门沟通，确定变压器的设置方案。为缩小低压供电半径，在取得供电部门及用地许可的情况下，可采取住宅区内分装小型化箱变的供电方式，并需考虑对景观效果和周边住户的影响。老旧小区应在现状负荷的基础上，考虑远期发展容量以及新能源汽车、电动车充电设施，快递柜、非机动车充电装置等公共用电负荷，对原有供配电系统进行升级改造和老旧配电设备的更换，配套建设相适应的配（变）电站用房及电力通道，保障电力供应。核查现有电力设施，对存在安全隐患的老旧供配电线路及配电装置进行维修、更换。结合实际情况，整治私自搭接的各种电线。有条件埋地的电力线路应进行埋地，条件所限无法“下地”的应集中规整，跨越道路的必须满足消防车通行要求。用户计量应尽可能实行“一户一表”，宜采用分层集中的安装方式，保证用电设施的安全性与可靠性。【改造依据】➢《民用建筑电气设计标准》GB51348➢《住宅建筑电气设计规范》JGJ242➢《电力工程电缆设计标准》GB502176.电信设施改造积极推动架空管线入地，室外管线有条件的应全部埋地敷设，无法完全入地的小区应本着强电弱电分开架设的原则，采取穿套管、线槽等方式，对通信架空线路进行统一梳理。老旧小区通信设施改造应避免重复建设，宜采用光纤入户的接入方式进行改造。有条件的小区应对电信、移动、联通、广电等通信线路实行统一设计、多杆合一、有序敷设。有条件老旧小区可结合供电线网改造，完善公共区域的公共广播系统、视频安防系统和出入口控制系统等智能化设施，为小区住户提供信息服务，保障居民生活安全。老旧小区通信网络应符合省市通信基站布点相关要求，在满足居民日常生活及智慧社区应21用需求的基础上预留新一代业务发展的容量，满足小区未来网络升级及5G建设需求。【改造依据】➢《综合布线系统工程设计规范》GB50311➢《民用建筑设计统一标准》GB50352➢《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB508467.供热设施改造按照相关规划要求，对具备条件的老旧小区供热设施进行改造，实现集中供热。不具备条件的老旧小区应优先采用清洁能源供热。老旧小区内供热管网管道、管件、换热设施等有损坏、超期使用的应进行维修或更换；管道、管件、换热设施应符合国家现行相关标准的规定。燃气锅炉改造时宜采用烟气冷凝热回收装置。根据小区供热系统的实际运行情况，对原循环水泵进行校核计算，确定是否需要更换水泵，以满足建筑物入口的资用压差和系统调节特性的要求。管道上保温损坏部位应采用高效保温材料进行修补或更换，维修或更换后的管网保温效率应大于97%。供热管网改造完成后，应检查调节、计量、控制等节能装置，并与户内供暖系统进行联合调试。【改造依据】➢《城镇供热管网设计规范》8.燃气设施改造已通燃气的老旧小区应对既有设施进行维护，排查燃气管线、阀门、调压箱、立管，有安全隐患、腐蚀老化、不符合国家相关规范的老旧管网应进行维修、更换。市政管道燃气覆盖范围内具备安装燃气管道条件的老旧小区，可按相关规范要求增设天然气管道系统。对已通气老旧小区楼栋的燃气调压箱、立管，因周边环境发生变化的，设置防车辆冲撞栏加以保护。各区要协调和支持小区红线外的各类市政管网的接口及管线延伸段破路施工，做到旧住宅小区配套设施即时完工、即时运行同步增设标识标志。小区改造涉及沿街店铺装修，因景观需要统一，燃气立管位置的景观施工应根据设计院改造方案实施，方便日常维护检修。增燃气管道布置应符合防火、防爆等安全距离的要求。22【改造依据】➢《城镇燃气规划规范》GB/T51098➢《城镇燃气设计规范》（2020版）GB500289.消防设施完善基本要求：按照现行标准和规范要求，清理、疏通小区内消防通道，对既有消防设施、消防管网进行维护完善，确保小区消防设施完好，消除火灾安全隐患，加强消防智能化建设。按消防规范要求，对既有消防设施、消防管网进行维护完善，确保小区消防设施完好。清理疏通小区消防通道，确保通道净宽、净高不小于4米，确保防火间距和疏散楼梯间的有效疏散宽度，保证消防安全通道和安全出口畅通。加强消防智能化建设，有条件的小区可安装城市消防远程监控系统，接入城市消防通信指挥系统。合理划定最小灭火单元，有条件的小区可以采取自建、合建、统建等方式增设微型消防站，并纳入消防救援机构统一调度指挥体系。“空巢老人”和分散养老特困人员等特殊人群住所应安装独立式烟感探测报警器。【改造依据】➢《建筑设计防火规范》GB50016➢《城市消防规划规范》GB51080➢《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974➢《消防应急照明和疏散指示系统技术标准》GB51309➢《民用建筑设计统一标准》GB50352➢《建筑灭火器配置设计规范》GB5014010.生活垃圾分类改造后的小区应按标准配设垃圾投放点，设置分类垃圾桶，明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点，做好垃圾分类宣传工作，实施生活垃圾分类。分类垃圾桶宜设置在单元入口附近的隐蔽位置，不影响小区环境卫生，便于投放和清运。垃圾桶的放置应充分考虑小区环境，垃圾运输路线，居民生活习惯和地面清洁问题，不应设置在小区人行入口处。取消楼体垃圾道，并对垃圾道进行封闭或拆除。损坏破旧、卫生条件差的垃圾房、垃圾池、垃圾转运站、垃圾收集点、公共厕所等应进.行拆除、改造或重建。垃圾收集站设置给排水23设施，宜采用地面冲洗的方法进行清理。【改造依据】➢《城市环境卫生设施规划标准》GBT50337➢《城市居住区规划设计标准》GB5018011.建筑外立面整治建筑外立面整治应符合城镇整体风貌，与周边建筑环境相协调。建筑外立面整治应以清洗、修补为主，尽量保证原有风貌和特征。外立面破损面积较大、严重影响周边整体环境风貌的可重新进行装饰装修，对于节能不满足要求或缺少节能设计的建筑应进行节能改造和升级。建筑外立面上的空调机位宜整齐或设计遮挡装饰，并对原空调机外支架进行检查，确保满足安全要求。空调冷凝水管宜改为有组织排水。重点沿街界面的建筑风貌引导应符合城镇整体风貌的规定要求，立面风貌整治应体现当地的地域特色和文化特色，营造美观的居住景观环境。牌）采取拆除、保留、整改等措施，以创造协调、有序的景观环境。【改造依据】➢《老旧小区有机更新改造技术导则》➢《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210➢《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T23512.屋面修缮屋顶原有太阳能等设备宜进行整齐布置，相关管线按单元集中合理布置。屋面形式尽量不做改变，如需改造可结合外立面景观改造做相应改造。局部渗漏的建筑物屋面宜重新铺设防水层。漏水严重的建筑屋面宜结合建筑节能改造重新做屋面保温、防水。屋面保温不满足节能要求时，应重新铺设保温层。沿城市主干路的住宅可结合城镇总体风貌进行屋面改造。有条件的建筑屋面鼓励进行绿色屋面改造。【改造依据】➢《民用建筑设计统一标准》GB5035224➢《屋面工程技术规范》GB50345➢《屋面工程质量验收规范》GB5020713.楼道楼梯整修整修楼梯扶手、楼道栏杆，修缮、添置破损楼梯踏步、休息平台、更换楼道灯。影响正常使用以及存在安全隐患的楼道设施应予以更新或拆除。清理楼道杂物、小广告，清洗粉刷楼道污损墙面、顶棚、踢脚线；恢复原有楼道通道宽度，完善消防配套设施，保障消防通道畅通。【改造依据】➢《民用建筑设计统一标准》GB50352➢《楼梯栏杆及扶手》JG/T558➢《无障碍设计规范》GB5076314.地下空间整治地下空间整治包括普通地下室和人防工程综合整治。整治重点是清理地下空间违规使用和消除安全隐患。清理公共区域、疏散通道内现有杂物，恢复原有通道宽度。修补或更换有缺陷的结构构件。对地下室的主体结构进行检查，对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、影响结构强度的孔洞等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时，应采用高于原结构混凝土强度等级一级的不收缩混凝土。治理渗漏水，达到地下室内无渗漏、地面无积水，无倒灌隐患。检查更新老旧给水排水管道、污水、雨水提升泵、阀门等设备设施；检查更新地下集水坑准》（GB50015）的要求。消防系统应按照相关消防国家标准及有关规定执行。对地下室的出入通道、人员疏散通道、设备用房的应急照明、照度不满足现行标准要求的进行整治。地下空间进、排风设备齐全、运转正常，设备保持整洁、干燥。各种配件漆面良好、无锈蚀，橡胶件无老化；除湿设备工作正常。设备应选用防潮性能好的定型品。容量满足使用要求；电气元件工作正常，性能良好；照明设备固定牢固无松动、清洁，工程内无任意接线用电，潮湿场所的电气设备，应加设剩余电流保护器，应急照明设备数量充足，性能良好；火灾报警系统处于完好状态。25安装在地下室的配电、供水、消防、供暖等设备，应进行检修。对损坏的泵阀、管道及设备等应按照现行规范要求进行更新或改造。当消防水泵、防烟和排烟风机等设备的消防联动不能正常运行时，对其系统进行整治。对地下室需要单独管理的区域，宜独立设置采暖环路；对需要安全防范的区域，可增设安防摄像头等设备。15.人防工程整治人防工程整治主要指人防工程基本防护功能整治。采取因地制宜、经济合理、分类整治的原则，按以下三类区分确定。1）安全隐患突出，结构变形或渗漏水严重的，不具备防护功能的早期老旧人防通道和防空洞，按有关规定报废回填。2）防护功能基本丧失，投入较大才能恢复基本防护功能，性价比不高的，不进行防护功能整治。其平时使用功能整治内容，随普通地下室，纳入地下空间整治内容。3）防护功能缺失不多，投入不大即可恢复基本防护功能的，或者其所在小区及周边人防工程数量及面积不足、不能满足使用需求，整治必要性较大的，应进行防护功能整治。对经过分类，确定要进行防护功能整治的人防工程，其防护功能整治内容主要包括人防工程的建筑、结构和风水电系统的维护。GB50038）、《中央国家机关人民防空工程维护管理实施细则》确定，并经中央国家机关人民防空办公室审核批准后实施。防空工程建设和拆除审核暂行办法》办理相关审核报批手续。第二节完善类改造内容1.一般规定完善改造类内容主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或26箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。2.违法建筑拆除配合执法部门依法拆除老旧小区违章建筑以及私搭乱建、超期使用的临时性建筑物、构筑物、设施。拆除时应按照国家相关法律法规执行操作。拆除后应做好恢复，不影响原有建筑的使用和美观。拆除后应对墙体、门窗、室内装修等进行恢复，不能影响住户的正常生产生活。对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应按照相关法律、法规的规定恢复原状。不影响消防安全、住宅日照的建、构筑物应收归社区所有，由社区管理，并鼓励改造为公共服务设施。【改造依据】➢《中华人民共和国城乡规划法》➢《中华人民共和国土地管理法》3.小区绿化整治老旧小区宜优化绿地空间布局，适当增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地等面积。改造后人均公共绿地面积不宜低于原绿地率标准。绿化、立体绿化等多种方式改善居住环境。绿化整治宜适当保留和利用已有树木和绿地，考虑四季景观的效果，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例，补充花草种植，适量增加座椅、花架、廊架、景观亭等景观小品。有条件的老旧小区可设计低影响开发设施，采用兼有调蓄、净化、转输功能的绿化方式。可将现有绿地改造成下凹绿地，小区道路路面应高于绿地。当路面设置立道牙时，应采取将雨水引入绿地的措施；或采取设置渗水井、渗水管等措施，增加雨水入渗。绿化改造应结合小区原规划布局形式，环境特点和用地具体条件合理设计，充分利用场地空间，实施见缝插绿。有条件的可实施立体绿化，不宜设置大面积草坪，加强古树、大树及名贵树种的保护，对缺损树木进行补植。对严重影响居住采光、通风、安全的树木，应按照有关技术规范及时组织修剪。【改造依据】➢《城市绿地设计规范》GB50420➢《城市居住区规划设计标准》GB50180➢《种植屋面工程技术规程》JGJ155274.照明设施改善老旧小区应完善小区内车行道路、步行道路、公共场地等照明系统。宜采用分区、定时、感应等节能控制方式。老旧小区与城市道路相连的道路宜按机动车道路要求改造照明系统，兼顾行人交通需求。老旧小区内连接各建筑的道路宜按人行道路要求改造照明系统，兼顾机动车交通需求。小区室外照明宜采用节能型LED光源及自动控制方式。小区景观照明应与建筑立面整修、小区绿化改造提升、围墙形象设计统一考虑。有条件的小区可对照明设施进行统一规划，通过不同选型搭配结合景观突出小区特色。完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。照明设施应覆盖小区出入口、任一单元出入口、消防通道、公共活动场所以及各层楼道。路灯选型应与小区整体风貌协调。道路及庭院照明应采用节能灯，楼栋通道照明灯应选择声光控节能灯，并应符合现行行业标准的规定，必要时应对灯具采取相应的遮光措施。【改造依据】➢《城市夜景照明设计规范》JGJT163➢《建筑照明设计标准》GB➢《城市道路照明设计标准》CJJ455.适老化与无障碍设施老旧小区改造过程中应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则适当考虑增加适老化设施，方便老龄居民出行。适老化设施改造内容包括楼栋门口增设坡道，入户门、单元门口铺防滑垫，楼道内增设楼道扶手、休息座椅、感应灯等设施，小区主干道和花园广场，公共区域内增设健身步道、休闲石凳、石桌、安装室外报警桩。老旧小区改造宜布局“互联网+医疗”线上服务，建立健康云服务中心，打造家门口的一站式综合健康服务站，涵盖网络医院、智慧药房、智慧养老、慢病管理和肿瘤全程管理等。部位的无障碍设施。公共区域的主要出入口应设置为无障碍出入口；有3个以上出入口时，无障碍出入口不应少于2个。老旧小区已有休息座椅的室外活动场所，应增设轮椅停留的位置。基底地坪坡度，居住28绿地应符合《无障碍设计规范》（GB0763）的规定。有条件的小区可以在社区卫生服务站内增加日间照料、呼叫服务、健康指导、心理慰藉、助老、助餐、助浴等老年服务项目。有条件的小区可以在改造提升中配套养老驿站、老年人活动中心、日间照料中心、托老所等老年人照料设施。【改造依据】➢《城镇老年人设施规划规范》50437➢《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ➢《无障碍设计规范》507636.停车库（场）规范小区停车管理，保证车辆停放有序。明确机动车辆停放区域，严禁占用道路、绿地停车。确定非机动车停车区域，非机动车应有序停放于非机动车车棚。没有非机动车停车棚的小区在有条件的情况下宜新建车棚。根据现状条件对已有非机动车停车场地进行调整，优化提升原有非机动车停车设施。根据小区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中为主，分散为辅的非机动车停车系统，并应适当保留和利用规划范围内的已有非机动车停车设施。增设停车设施时，要保证居住小区内整体的交通组织合理有序，并应满足消防条件，不得影响住宅的日照、采光、通风要求，新增车位与居住及小区配套生活用房保持合理距离，以免产生噪音、尾气等影响。宜利用架空层、半地下空间、优化地面车位布局等多种方式增建机械车库，缓解居民的停车需求。新增或改造地面停车位时，在确保基层结构强度的基础上，宜采用透水性铺装，增加雨水自然渗透空间。【改造依据】➢《城市停车规划规范》GB/T➢《车库建筑设计规范》JGJ1007.电动自行车及汽车充电设施改造中有条件的小区宜按配建标准增设新能源汽车充电桩或预留电力容量、充电桩布线条29件及接口，全力解决充电难问题。非机动车集中停放区域应配建电动自行车充电设施。电动车充电装置应采取防雷、防风、防雨、排水及防撞保护措施，具备定时充电、自动断电等功能。电气设备和线路铺设符合现行国家及地方标准规范要求。【改造依据】➢《电动汽车分散充电设施工程技术标准》GB/T➢《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB8.智能快件箱、智能信包箱根据老旧小区规模、场地条件、群众意愿、宜改则改的原则开展老旧信报箱的更新或升级工作，将其改造为集信报箱和智能快件柜功能于一体的智能包裹箱。智能信包箱、智能快件箱位置宜选在小区主要入口门卫附近。做到应急时人员无接触、物品集中存放。有条件的小区可以设置爱心捐衣箱。【改造依据】➢《住宅信报箱工程技术规范》50631➢《快递服务》YZ/T9.文化休闲设施文化休闲设施宜结合小区居民年龄结构、人口数量确定设置规模。文化休闲设施可通过购置、置换、租赁、借用等方式进行设置。鼓励与社区党群服务中心、社区服务用房等设施联合建设。文化休闲设施应综合考虑采光、通风、防火防灾及管理等要求，设置于方便到达、采光和通风条件较好、环境和景观较佳的位置。【改造依据】➢《城市居住区规划设计标准》50180➢《城市社区多功能公共运动场配置要求》GB/T10.体育健身设施老旧小区改造应坚持因地制宜、建管并重、服务群众的原则，建设室外体育健身设施。室外健身设施的设置以及建设安装与管理维护应严格执行国家标准的规定。供老年人、儿童和残疾人等特殊群体使用的健身设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。30【改造依据】➢《城市居住区规划设计标准》50180➢《城市社区多功能公共运动场配置要求》GB/T➢《公共体育设施室外健身设施的配置与管理》11.物业管理服务用房的设置按物业总建筑面积的配置。可通过购置、改建、扩建小区闲置房屋，利用小区空闲地、拆违拆临腾挪用地新建物业管理与服务用房，为小区居民提供物业、快递、购物等服务。【改造依据】➢《中华人民共和国物权法》➢《物业管理条例》12.建筑节能改造应充分考虑地区气候特点选择适宜方式进行节能改造。应当优先改善门窗的保温和遮阳性能、屋面和外墙的保温隔热性能，并宜同时改善自然通风条件。对具备建筑围护结构节能改造条件的老旧小区，可同步进行建筑围护结构节能改造，符合既有居住建筑节能改造相关标准规定。老旧小区建筑节能改造不得影响建筑结构安全和使用功能，设计、施工应符合国家地方现行安全和防火标准规范的规定。【改造依据】➢《老旧小区有机更新改造技术导则》➢《公共建筑节能设计标准》GB50189➢《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T12913.加装电梯加装电梯应遵循本着业主自愿、公开透明、充分协商、确保安全的原则进行施工与改造。既有住宅建筑加装电梯前应对使用寿命、安装条件、住户数量等因素进行可行性研究。电梯加装方案应综合考虑场地条件、结构安全、救援通道、消防通道、环境改造、相互干31扰等因素，遵循建筑功能和交通组织合理、结构安全的原则、尽量减少通风、采光、日照、通行、噪声等方面的对住户的影响。加装电梯的结构应进行多方案比选，选用对原结构影响小的结构形式，并应符合国家现行标准的规定。加装电梯安装位置应考虑与相邻住户的安全防盗以及居室空间的私密性，严禁占用消防车道。加装电梯前应收集原建筑的勘察报告、施工图纸等原始资料，当资料不全时，应进行补充实测。14.风貌管控老旧小区改造应注意挖掘小区特色、地域特点、历史文化等因素，结合城市风貌、建筑类别等基础条件，建设文化、绿色、智慧、和谐、幸福小区，增强小区居民的认同感、归属感和自豪感。应结合小区主出入口、围墙、建筑外立面、景观构筑物、绿化、照明等对环境景观风貌进行综合改造和提升设计。改造后的小区整体色彩与色调应遵循艺术审美原则，适合城市气候特征，并与小区周边环境和城市整体风貌相协调，注重体现城市历史文化内涵。小区主要出入口应结合实际情况进行美化，提升老旧小区出入口形象；有条件的小区应对大门进行设计，提升小区出入口作为城市街道立面的整体形象。应在小区主出入口、小区内道路交叉口等显著位置设置标识牌，张贴总平面图、道路引导指示牌、限速标志等。改造后的老旧小区因安全需要设置围墙的，围墙形式以通透式为主，造型、色调、材质等设计应与小区特色及周围环境相融合，围墙修缮时可通过设置文化墙等方式进行改造提升。【改造依据】➢《老旧小区有机更新改造技术导则》➢《城市旧居住区综合改造技术标准》T/CSUS0415.楼内公共管线15.1.给水排水1）核查楼内公共部位的给水排水管道、阀门及其外保温，对已损坏或存在安全隐患的应进行更换，并满足现行规范的要求。2）当高层住宅给水系统已有的生活水箱、加压设备及水泵房不满足《二次供水工程技术规程》（CJJ）的要求时，可进行更新改造。更新改造时应满足：32（1）选用的水箱、饮用水处理装置（包括消毒设备）、供水设备及管材必须有省级以上卫生行政部门颁发的卫生许可批件。（2洁净、平整，不得选用已经列入淘汰产品目录的产品。（3）所选用水泵噪声应符合行业标准《泵的噪声测量与评价方法》（GB/T29529）中的B级要求；采用变频供水装置时，水泵额定转速时的工况点应位于水泵高效区的末端，且宜配置小泵或气压罐。（4）消毒设备可选择紫外线消毒器和水箱自洁消毒器等。紫外线消毒器应具有对紫外线照射强度的在线监测，并有自动清洗功能；自洁水箱消毒器宜采用外置式消毒器。（5）生活水泵房内管道及设备应采取隔声、吸声、降噪、隔震等措施。3）在具备市政中水供水条件的地区，可在楼内公共区域增加室内中水供水管道系统。当采用中水冲洗便器时，中水管道和预留接口应设明显标识，严禁与自来水管道连接，防止误饮误用。4）更新改造的排水立管和支管应采用超级静音或其它降噪的塑料管材、柔性机制排水铸铁管，减少对楼内人员的水流噪音污染；更新改造的给水管道，可采用塑料给水管、塑料和金属复合管；更新改造的阀门可采用全铜、铁壳铜芯、全塑阀门等。5）公共用水部位改造时，均应采用节水器具和设备。卫生器具应选用符合国家或行业要求的节水器具，根据用水场合的不同，合理选用节水水龙头、节水便器、节水淋浴装置等，所有卫生器具应满足《节水型生活用水器具》（）及《节水型产品通用技术条件》（18870）的要求。6）套内用水点的供水压力，不应小于用水器具要求的最低工作压力；当套内供水点压力大于0.20MPa时，宜采用减压措施。7）设有内排雨水系统的房屋，宜将雨水排出管道断接，使雨水直接排放至首层室外散水，经绿地入渗。高层建筑的雨水直排管应在出口处做消能处理。15.2.消防设施改造1）房屋建筑原有的消防设施，应检查修缮保证其完好、有效。2）房屋建筑本体未设置消防设施的，按照《建筑设计防火规范》（GB）及相关标准规定，宜增设相应的消防设施。333）给排水消防设施、防排烟系统不满足现行防火规范的，应进行改造。4）楼梯间和消防电梯前室的正压送风机达不到使用要求的，应进行更换。更换后的风管的材料、配件及柔性接头等应满足现行国家标准的有关要求。5二类建筑物公共区域内的火灾自动报警系统及应急照明疏散指示系统应满足现行标准。15.3.采暖设备及管道1）对于楼内公共部位已经损坏的采暖管线和设备进行拆改，改造后的设备材料应符合相关规范的规定。2）对于公共部位原有的散热器，能够正常工作且不影响计量仪表和恒温控制阀正常运行的，应予以保留。3）拆改后的采暖管道的保温应采用高效保温材料，保温层的厚度应满足相关规范要求。4）拆改后的采暖管道在穿防火墙或楼板时，应采取防火封堵措施。15.4.通风1）住宅厨房排油烟机的排气管道当通过外墙直接排至室外时，应统一考虑在室外排气口设避风、防雨和防止污染墙面的装置。2）对于原有的公共卫生间、厨房的通风竖井进行排查，如有堵塞或损坏应进行疏通和修复。15.5.电气1）对楼内公共区至各户表箱的电源管路进行检查、诊断。原敷设管路不满足现行标准要求时，可采用暗敷设方式进行重新敷设；现有电源进线的导体截面和敷设管路已满足每套住宅用电需求时，可不进行改造。第三节提升类改造内容1.一般规定提升类改造内容主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。342.社区综合服务设施室、图书阅览室等联合建设。实现社区党群服务中心（站）共享共用。设计，设置在交通便利、方便居民出入、便于服务辖区居民的地段，并符合无障碍要求。【改造依据】➢《城市居住区规划设计标准》GB50180➢《城市社区服务站建设标准》建标167➢《城乡社区网格化服务管理规范》GB/T343003.公共卫生设施老旧小区改造宜按照区域卫生规划的要求，健全医疗卫生设施，补齐卫生防疫短板。老旧小区的医疗卫生设施应规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理、安全卫生。充分利用现有卫生资源，避免重复建设或过于集中。在人口较多、服务半径较大、社区卫生服务中心难以覆盖的社区，可设置社区卫生服务站。社区卫生服务站的仪器设备装备和人才队伍等应能满足实际开展疾病预防控制、卫生保健和卫生监督工作的需要。社区卫生服务站不宜与菜市场、学校、幼儿园、公共娱乐场所、消防站、垃圾转运站等设施毗邻设置。鼓励发展社区“互联网+医疗健康”模式，助推智慧社区发展。4.教育设施老旧小区改造宜按照区域规划的要求，健全幼儿园等教育设施，补齐教育短板。老旧小区的教育设施应设于阳光充足、接近公共绿地、便于家长接送的地段，服务半径不宜大于，选址与规模满足相关规范要求。在人口较多、服务半径较大、公共教育资源难以覆盖的社区，可设置幼儿园。【改造依据】➢《城市居住区规划设计标准》50180➢《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ355.智能感知设施实行出入口管理。根据小区的实际情况实施封闭管理，在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统，保障居民安全。不具备封闭条件的开放式小区，应做应急时可实现封闭管理的改造实施方案。盖的视频安防系统，应急时可实现对具体单元的重点视频监控。已有智能监控的老旧小区应进行设备检修，更换老旧破损设备线路。没有智能监控的小区应在小区主要出入口、主要通道、公共设施、幼儿园、设备用房等区域应安装安防设施。有条件的老旧小区应做到安全监控无死角。完善楼宇防盗。有条件的老旧小区楼栋单元宜设置门禁系统。已有门禁系统但破旧、损坏的应更换或维修。门禁系统应具备对讲通话、防盗及燃气泄露报警、求助按钮报警等功能，可选用联网型可视对讲系统。【改造依据】➢《特种设备安全监察条例》➢《出入口控制系统技术要求》394➢《入侵报警系统工程设计规范》GB➢《视频安防监控系统工程设计规范》GB503956.社区专项服务设施6.1.养老设施老旧小区改造应充分考虑社区养老需求，健全养老服务设施。养老服务设施应设置在市政设施条件较好、位置适中、方便居民特别是老年人进出的地段，宜靠近广场、公园、绿地等公共活动空间。养老服务设施宜与社区卫生、文教、体育健身、残疾人康复等服务设施集中或邻近设置，以提高设施利用效率。老年人健身和娱乐活动场地应采光、通风良好，避免烈日暴晒和寒风侵袭。鼓励通过购置、置换、租赁闲置房屋，引入专业化、连锁化养老服务机构。【改造依据】➢《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ➢《