2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试仿真模拟题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险

2、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中

3、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

4、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成A.《伤寒杂病论》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《医宗金鉴》

5、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地

6、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150

7、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价

8、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法

9、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

10、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲

11、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

12、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能

13、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050

14、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格

15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

16、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。A.36B.24C.16D.12

17、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

18、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造

19、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

20、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00

21、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价

22、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》

23、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

24、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于

25、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据

26、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

27、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

28、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

29、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素

30、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物

31、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

32、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值

33、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

34、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

35、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费

36、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

37、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

38、关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

39、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

40、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5

41、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温

42、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值

43、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾

44、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458

45、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源

46、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75

47、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

48、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

49、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性

50、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论

51、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则

52、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设

53、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

54、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血

55、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

56、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾

57、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50

58、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

59、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位

60、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值

61、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000

62、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D.1872

63、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒

64、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

65、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求

66、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800B.878C.896D.1129

67、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理

68、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562

69、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650

70、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险

71、某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.903.46B.1000.00C.1029.22D.1050.00

72、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租

73、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状

74、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途

75、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产

76、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气

77、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法

78、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。A.98B.52C.54D.103

79、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权

80、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315二、多选题

81、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

82、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》

83、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

84、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得

85、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90

86、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年

87、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造

88、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

89、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

90、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋

91、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

92、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗

93、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法

94、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

95、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。A.32000B.40000C.48000D.83333

96、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的

97、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100

98、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200

99、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

100、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760三、判断题

101、比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。（）

102、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（）

103、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）

104、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

105、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）

106、对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）

107、建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

108、完成任何一个房地产估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（）

109、受贿房地产价值的评估时点有多种，较科学的是委托估价日。（）

110、房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。（）

111、在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。（）

112、可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）

113、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（）

114、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。（）

115、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）

116、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）

117、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）

118、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。（）

119、搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。()

120、世界政治格局发展的客观趋势是（）A.单极格局B.多极化C.两极格局D.一超多强

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。

2、答案：B本题解析：国际竞争主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当这种竞争激烈时，通常会采取相对低的房地产特别是土地价格以吸引外来投资者，从而会使房地产价格低落；但如果在税收等其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

3、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

4、答案：D本题解析：中医学理论体系形成于战国至两汉时期。《黄帝内经》、《伤寒杂病论》、《神农本草经》等医学专着的成书，标志着中医学理论体系的初步形成。

5、答案：D本题解析：根据合法原则中依法判定的使用权利的要求，城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。本题中，该工厂用地的规划用途为商住综合楼，则应当按照商住用地进行估价。

6、答案：C本题解析：建筑物现值计算公式为：V＝C×q。式中，V代表建筑物的现值；C代表建筑物的重新购建成本；q代表建筑物的成新率（%）。净收益不变，收益年限为无限年的收益法公式为：V＝A/Y。式中，净收益每年不变为A；报酬率为Y。本题中，建筑物的现值＝100×80%＝80（万元）；土地的现值＝（10－1－80×8%）÷6%＝43.3（万元）。该宗房地产的现值＝80＋43.3＝123.3（万元）。

7、答案：C本题解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

8、答案：A本题解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。

9、答案：C本题解析：建筑物的净收益＝建筑物价值×资本化率＝200×12%＝24（万元），土地净收益＝房地产年收益－建筑物净收益＝60－24＝36（万元），土地价格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（万元），则该房地价格＝495.53＋200＝695.53（万元）。

10、答案：C本题解析：甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙单价＝4700（元/m2）；④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。

11、答案：C本题解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

12、答案：B本题解析：房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。

13、答案：D本题解析：暂无解析

14、答案：C本题解析：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。

15、答案：C本题解析：[知识点]确定估价结果

16、答案：D本题解析：预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。具体的估算方法有两种：①根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期；②采用类似于比较法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。因此，本题中的后续建设期为36－24＝12（个月）。

17、答案：B本题解析：B项，在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

18、答案：D本题解析：市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，当发生了上述几种情况时，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整。

19、答案：B本题解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

20、答案：B本题解析：根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）2＋20/（1＋5%）3＝74.47（万元）。

21、答案：C本题解析：房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

22、答案：B本题解析：1994年颁布的《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

23、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

24、答案：D本题解析：由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。

25、答案：D本题解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

26、答案：D本题解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。

27、答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

28、答案：D本题解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

29、答案：D本题解析：金元时期的刘完素、张从正、李杲、朱震亨等人，对中医学理论的发展作出了重要贡献，后人尊称为“金元四大家”。刘完素字守真，创河间学派后人尊称刘河间，倡导火热论。他认为“六气皆从火化”，内伤病中“五志过极皆为热甚”治疗中力主以寒凉清热，后人称其为“寒凉派”。张从正字子和，号戴人，师从刘完素，提出“邪去正自安”，治病以汗、吐、下三法攻邪为主，后人称其为“攻邪派”。李杲字明之，号东垣老人，后人尊称李东垣，师从易水学派的创始人张元素字洁古，倡言“百病皆由脾胃衰而生也”，善用温补脾胃之法，后人称其为“补土派”。朱震亨字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”。

30、答案：D本题解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

31、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

32、答案：A本题解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

33、答案：C本题解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

34、答案：C本题解析：建筑物年收益额＝建筑物现值×建筑物的资本化率＝200×12%＝24（万元）。那么，土地的年收益额＝60－24＝36（万元），土地价值＝36（P/A，6%，30）＝36×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（万元）。因此，房地产价值＝200＋495.53＝695.53（万元）。

35、答案：C本题解析：征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。①土地征收补偿费用一般包括下列费用：a．土地补偿费；b．安置补助费；c．地上附着物和青苗的补偿费；d．安排被征地农民的社会保障费用。②相关税费一般包括下列费用和税金：a．新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；b．耕地开垦费（占用耕地的）；c．耕地占用税（占用耕地的）；d．征地管理费；e．政府规定的其他有关费用。③其他费用一般包括：a．地上物拆除费；b．渣土清运费；c．场地平整费；d．城市基础设施建设费；e．建设用地使用权出让金等。

36、答案：C本题解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共部分建筑面积＝145＋9＝154（m2），建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

37、答案：D本题解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。即2004至2013依次为－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则2014年对应的X＝11；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。

38、答案：C本题解析：估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

39、答案：C本题解析：先根据现值求等额年金的公式计算每年不变的净收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（万元）再根据净收益每年不变的公式计算该宗房地产的价格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（万元）

40、答案：D本题解析：在实际运用假设开发法估价时，面临着待开发房地产是继续由其业主（拥有者或房地产开发企业）继续开发完成，还是要被其业主自愿转让给他人开发完成，或是要被人民法院强制拍卖、变卖给他人开发完成。在这三种情形下，预测出的后续开发经营期的长短和后续开发的必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值和价格是不同的。本题中通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程已完成工程的正常建设期为1年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。因为该在建工程要被人民法院强制拍卖，所以还应加上办理有关变更等交接手续的正常期限0.5年。综上可知，该在建工程的后续建设期为2.5年。

41、答案：B本题解析：春夏——人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温。东南地区——地势低而温热，病多湿热，治宜苦寒。

42、答案：D本题解析：暂无解析

43、答案：D本题解析：肺主气司呼吸，肾主纳气，肺的呼吸深度需要肾的纳气作用来协助。肾气充盛，吸人之气方能经肺之肃降而下纳于肾，故有“肺为气之主，肾为气之根”之说。心主神明，心为君主之官，不仅喜伤心，“愁忧恐惧则伤心《灵枢·邪气藏府病形》。

44、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数。本题中，可比实例甲进行市场状况修正后的价格为：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。

45、答案：D本题解析：暂无解析

46、答案：D本题解析：[知识点]建立比较基准

47、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

48、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

49、答案：C本题解析：根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，使它们的价格相互接近。

50、答案：C本题解析：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。

51、答案：A本题解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：①依法判定的权利类型及其归属；②依法判定的使用权利；③依法判定的处分权利；④依法判定的其他权益。

52、答案：B本题解析：B项，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。A项，未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。C项，不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。D项，依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

53、答案：D本题解析：小肠泌别清浊的功能是指：(1)经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部分；(2)将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；(3)小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法，即是此理。

54、答案：D本题解析：缓则治本多用在病情缓和、病势迁延，暂无急重病的情况下，着眼于疾病本质的治疗。

55、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

56、答案：A本题解析：肺主气司呼吸，肾主纳气，肺的呼吸深度需要肾的纳气作用来协助。肾气充盛，吸人之气方能经肺之肃降而下纳于肾，故有“肺为气之主，肾为气之根”之说。心主神明，心为君主之官，不仅喜伤心，“愁忧恐惧则伤心《灵枢·邪气藏府病形》。

57、答案：B本题解析：计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即：①确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分；③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价格；④将此两部分的价值或价格相加。分界线的求取方法如下：前街影响深度＝总深度×前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）后街影响深度＝总深度×后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）代入本题数据可得，前街影响深度＝50×5000/8800＝28（m）。

58、答案：D本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。

59、答案：D本题解析：暂无解析

60、答案：D本题解析：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

61、答案：C本题解析：V＝2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]＝6437500(元)＝643.75(万元)

62、答案：C本题解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。

63、答案：A本题解析：阴寒于内，排斥阳气于外，故见面色咣白，肢冷，倦卧，又见烦热，口渴，脉大无根等假象。寒滞胃脘证是指寒邪侵袭胃肠，阻滞气机，以胃脘、腹部冷痛，痛势急剧等为主要表现的实寒证候。又名中焦实寒证。

64、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。

65、答案：D本题解析：从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

66、答案：A本题解析：建筑物折旧总额＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值＝建筑物重置价格－（房地产市场价格－土地重新购建价格）＝3200×2－（5200×2－4800×1）＝800（万元）。

67、答案：A本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

68、答案：B本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。d＝D／C，年折旧额D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折旧总额Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物现值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。

69、答案：D本题解析：由题意，该改变用途理论上应补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）。

70、答案：A本题解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房。其中，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。

71、答案：A本题解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V，则：V＝903.46（万元）。P234。

72、答案：B本题解析：从理论上来讲，价值（value）和价格（price）之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。

73、答案：B本题解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况；②土地使用权状况；③土地使用管制情况；④土地利用现状；⑤出租或占用情况；⑥他项权利设立情况；⑦其他特殊情况。B项属于对建筑物权益状况的描述。

74、答案：C本题解析：A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。

75、答案：C本题解析：如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。

76、答案：A本题解析：因津能载气，故有“吐下之余，定无完气”，故要加补气药。津液在体内的输布、排泄都需要气的运动来完成。气行则水行，气行则血行。“治痰先治气”是其具体应用。

77、答案：A本题解析：未来开发完成后的房地产适宜出售的，其价值适用比较法评估；适宜出租或自营的，其价值适用收益法评估。

78、答案：A本题解析：将建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，加上随同增加先进功能费用，便直接得到了扣除功能落后折旧后的价值。本题中，该地块总价＝400×2500＋50×200－150×200＝98（万元）。

79、答案：A本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

80、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

81、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

82、答案：B本题解析：1994年颁布的《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

83、答案：B本题解析：A项，价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。B项，价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。C项，价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。D项，估价时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。

84、答案：A本题解析：目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。

85、答案：A本题解析：该写字楼的报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，则V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（万元）。

86、答案：A本题解析：在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。由于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其集中发生在期中，即本题的折现期为1年。

87、答案：D本题解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。

88、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。

89、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

90、答案：D本题解析：经筋的含义：经筋是十二经脉连属于筋肉的体系，其功能活动有赖于经络气血的濡养，并受十二经脉的调节，所以也划分为十二个系统，称为“十二经筋”。经筋的生理功能：经筋是约束骨骼，有利于关节的屈伸运动，正如《素问·痿论》所说：“宗筋主束骨而利机关也。”经别能加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系；加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系；加强了十二经脉对头面的联系；扩大了十二经脉的主治范围；加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系。

91、答案：B本题解析：地租的计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

92、答案：A本题解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。

93、答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

94、答案：D本题解析：A项，