经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷50

经济师（中级）房地产经济专业知识与

实务模拟试卷50

一、单项选择题（本题共60题，每题1.0分，共60

分。）

1、工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（）最低点是工业企业选址的理想

区位。

A、原料成本

B、生产成本

C、运输成本

D、销售成本

标准答案：B

知识点解析：工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通

过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最

低点，作为配置工业企业的理想区位。

2、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（）购买力和服务水

平。

A、最低

B、一般

C、平均

D、最高

标准答案：A

知识点解析：需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力

和服务水平。

3、按照城市的（）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

A、地理位置

B、地形地貌

C、内部结构

D、平面几何形状

标准答案：D

知识点解析：按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市

等。

4、等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化

的地租是（）。

A、绝对地租

B、垄断地租

C、级差地租I

D、级差地租U

标准答案：C

知识点解析：本题考查级差地租I的概念。

5、城巾郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（）。

A、郊区城镇化

B、逆城镇化

C、过度城镇化

D、再城镇化

标准答案：A

知识点解析：“郊区城镇化”是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，这种

郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。

6、依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了（）利益的需要.

A、公共

B、社会

C、全民

D、政府

标准答案：A

知识点解析：《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需

要，依照法律的权限和程序可以征收集体所有的土地。”

7、国有土地上房屋征收的主体是（）。

A、国务院

B、省级人民政府

C、市、县级人民政府

D、县级人民政府土地主管部门

标准答案：c

知识点解析：房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政

区域的房屋征收与补偿工作。

8、国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的（）。

A、搬迁费

B、临时安置费

C、停产停业损失

D、上下班交通费

标准答案：D

知识点解析：对被征收人给予的补偿内容包括：①因征收房屋造成的搬迁、临时

安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。选

择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安

置费或者提供周转用房。②因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房

屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确

定。③被征房屋价值的补偿。

9、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收

房屋的（）。

A、评估价格

B、类似房地产的市场价格

C、账面价值

D、类似房地产的成交价格

标准答案：B

知识点解析•：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房

屋类似房地产的市场价格。

10、按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是（）。

A、农作物暖房用地

B、农用水泵房用地

C、农用道路用地

D、农民宅基地

标准答案：D

知识点解析：选项A农作物暧房用地、选项B农用水泵房用地、选项c农用道路

用地都属于农业用地。

II、我国的土地所有权只有（）所有权和集体所有权两种。

家

A国

、

人

B个

、

单

c位

、

机

D关

、

标准答案：A

知识点解析：我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种。根据土地使用

权与土地所有权相对分离的原则，城乡各类建设项目主要采取合法方式取得建设用

地。

12、对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（）。

A、自动延长动工开发期限2年

B、办理有关手续后再开发建设

C、为土地使用者置换其他等价土地

D、确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

标准答案：C

知识点解析：对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，国有建设用地使用权人应

向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国

土资源主管部门应与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：①延长动

工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协

议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1年。②调整土地用

途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途

或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土

地利用总体规划和城乡规划；③由政府安排临时仅用。待原项目具备开发建设条

件，国有建设用地使用双人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限

最长不得超过2年。④协议有偿收回国有建设用地使用权。⑤置换土地。对已缴

清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地

使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土

地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。⑥市、县国土

资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发

时间按照新约定、规定的时间重新起算。已动工开发但开发建设用地面积占应动工

开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设

满1年的国有建设用地闲置土地也按照以上方式处置。

13、国有建设用地租赁期限（）个月以，，应有市、县也行政主管部门与土地使用

者签订租赁合同。

A、3

B、6

C、9

D、12

标准答案：B

知识点解析：租赁期限6个月以上的国有建设用地租赁，应由市、县土地行政主管

部门与土地使用者签订租赁合同。国有建设用地租赁合同的内容应包括出租人，承

租人，出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限，土地使用条件，土地租金

标准，支付时间和支付方式，土地租金标准调整的时间和幅度，出租人和承租人的

权利和义务等。

14、房地产市场调研除具有市场调研的一般特点外，还具有（）。

A、一般性

B、分类性

C、目的性

D、易变性

标准答案：C

知识点解析：房地产市场调研的特点，除具有市场调研的一般特点外，还具有系统

性、连续性、跟踪性、目的性和客观性。

15、在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记

录。这体现了房地产市场调研的（）特点。

A、系统性

B、跟踪性

C、连续性

D、客观性

标准答案：B

知识点解析：在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场

信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。如对调研范围内某

种类型的房地产供求信息变化情况的跟踪和对城市内某几个房地产开发项目的销售

量、销售价格变化的跟踪等。

16、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（）特征。

A、消费能力

B、消费动机

C、消费行为

D、消费结构

标准答案：c

知识点解析：房地产消费行为是房地产消费动机在实际购买中的具体表现，房地产

消费行为调研，就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。其中包括对消费者

购买房地产时间分布的调研，消费者在购买房地产的时间分布，有一定的习惯和规

律。例如，房地产营销中常说的“金九银十”表明，在正常的市场状态下，9月加10

月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。

17、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息（）来进行。

A、随机抽样

B、概率统计

C、专家认定

D、交叉检验

标准答案：D

知识点解析：文案调研信息可靠性评估主要通过两条途径来进行，即评估信息来源

和进行交叉检验。交叉检验就是调研人员对不同来源的同类信息进行交叉检验，也

就是将通过把某一种来源渠道获得的某类信息与通过另一种来源渠道获得的该类信

息进行比较，以确定这类信息的相似性。如果来源渠道不同的同类信息之间不一致

或相差很大，调研人员就应在分析差异产生的原因的基础上，判断并决定哪种来源

渠道获得的信息更为准确可靠。如果调研人员不能作出这种判断和决定，通常是首

选由政府权威部门发布的信息。

18、按照房地产市场调查问卷设计（）原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设

计问题。

A、针对性

B、简明性

C、逻辑性

D、目的性

标准答案：B

知识点解析：房地产市场调查问卷设计要求简明性原则，问卷的设计要简洁明了，

使受访者一看就明白。包括内容简明，提出的问题不宜过多，尽量不要使用专业性

强的概念和名词，要用通俗易懂的语言说明问题，问题的题干部分不要太长，并尽

可能用肯定式用语提问。

19、房地产市场调研报告的核心内容是（）。

A、市场调研背景的基本情况

B、市场调研方法的选择

C、市场变化的不确定性分析

D、市场调研的分析论证

标准答案：D

知识点解析：市场调研的分析论证这部分内容是市场调研报告的核心，在对所收集

的信息进行深入分析的基础上，提出自己的观点和看法，并从理论和实践两个层面

对提出的观点和看法进行论证。分析论证过程是市场调研报告最终结论的形成过

程，因此在这一过程中要以成熟的和有针对性的理论为基础，以客观真实的信息为

依据进行科学缜密的分析论证。

20,下列选项中，不属于房地产开发项目目标客户的基木特征分析的是（）.

A、客户区域特征分析

B、客户家庭结构分析

C、客户心理健康分析

D、客户年龄构成分析

标准答案：C

知识点解析：根据房地产开发项目目标客户的基本特征分析的内容可知，选项C

错误。

21、问卷的设计具有较严密的逻辑关系，这是调查问卷设计（）原则。

A、针对性

B、简明性

C、逻辑性

D、程序性

标准答案：c

知识点0析：问卷设计得具有较严密的逻辑关系，这是问卷设计的逻辑性原则。

22、在项目前期策划中，项目开发经营期内不属于房地产市场预期发展研判的是

（）。

A、巾场需求预期研判

B、市场供给预期研判

C、市场营销状况预期研判

D、市场收益状况预期研判

标准答案：D

知识点解析：本题考查在前期策划中，项目开发经营期内房地产市场预期发展研判

的种类。

23、在项目策划之初就应充分考虑到在项H实施过程中可能会遇到的各种变化因

素，这是（）。

A、可行性原则

B、调适性原则

C、创新性原则

D、地域性原则

标准答案：B

知识点解析：在项目策划之初就应充分考虑到在项目实施过程中可能会遇到的各种

变化因素，为之制定一个可供调整的弹性范围，这是调适性原则。

24、下列房地产投资中，属于直接投资的是（）。

A、购买写字楼

B、购买房地产开发企业股票

C、购买房地产开发企业债券

D、购买房地产投资信托基金

标准答案：A

知识点解析：选项B、选项C和选项D属于间接投资。

25、房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳（）之后的利润。

A、营业税

B、房产税

C、土地增值税

D、企业所得税

标准答案：D

知识点解析：房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配

的利润。

26、某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷

款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（）万

元。

A、3210

B、3420

C、3630

D、3675

标准答案：B

知识点解析：已知i=7%,n=3,P=5000x60%=3000（万元）,则F=P（1+

4+13+1

2xi）=3000x（1+2x7%）=3420（万元）。

27、经营型房地产开发友资项目的计算期是（）。

A、自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B、自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C、自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D、自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

标准答案：B

知识点解析：因为经营型房地产开发投资既有建设期又有经营期，对于经营型房地

产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的

时间。

28、出售型房地产开发预目的计算期是自项目建设开始起至（）止的时间。

A、项目竣工验收

B、项目经济寿命结束

C、房地产产品全部售完

D、业主全部入住

标准答案：c

知识点诵析：出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至房地产产品全

部售完为止所经历的时间。

29、房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力，动态指标是（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资收益率

D、财务净现值

标准答案：D

知识点解析：选项A、选项B和选项C属于静态指标。

30、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（），

A、收益现金流风险

B、销售利润率

C、持有期风险

D、政策风险

标准答案：D

知识点解析：按风险来源，房地产投资风险可分为系统风险和非系统风险。房地产

投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免

或消除的风险，主要包话通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利

率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。

31、下列关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是（）。

A、标准差越小的方案，风险越大

B、期望值越大的方案，风险越大

C、变异系数越大的方案，风险越大

D、概率值越大的方案，风险越大

标准答案：C

知识点解析：变异系数也称为投资风险度，等于标准差与期望值之比。用标准差来

测度投资项目的风险时，可能会出现一个投资成本较高，预期现金流量较大的方

案，通常比投资成本较小的投资方案有更大的标准差，但它的风险并不比投资方案

小的风险大，用变异系数来测定相对风险的大小可以弥补标准差的不足。变异系数

越大，方案的风险也越大；反之，方案的风险越小。

32、当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是（）。

A、净现值法

B、现值法

C、年值法

D、净将来值法

标准答案：C

知识点解析•：在对计算期不同的互斥方案进行比选时，年值法是最为简便的方法。

33、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，

符合投资项目经济评价的（）原则。

A、有无对比

B、定性分析与定量分析相结合

C、收益与风险权衡

D、动态分析与静态分析相结合

标准答案：A

知识点解析：“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。"无项目''状态

是指不对该项目进行投资时，在计算期内，与项目有关的资产、费用与收益的预计

发展情况；“有项卬'状态是指对该项目进行投资后，在计算期内，资产、费用与收

益的预计情况。“有无对比”求出项目的增量效益，排除了项目实施以前各种条件的

影响.突出项目活动的效果C在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”.

“有项目”与“无项目”两种情况下，效益和费用的计算范围、计算期应保持一致，具

有可比性。

34、建设项目中具有独立设计文件，可以独立施工，但不能独立发挥生产能力或使

用功能的工程项目是（），

A、分项工程

B、分部工程

C、单位工程

D、单项工程

标准答案：C

知识点解析：本题考查单位工程的内容。

35、具备独立设计文件建成后可以单独形成生产能力或发挥效益的工程，称为（）。

A、单项工程

B、单位工程

C、分部工程

D、分项工程

标准答案：A

知识点解析：具备独立没计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥效益的工

程，称为单项工程。

36、为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是（）。

A、初步勘察

13、详细勘察

C、施工勘察

D、选址勘察

标准答案：B

知识点解析：详细勘察应符合施工图设计的要求。

37、房地产开发项R办理建设工程规划许可证应提交的设计文件是（）。

A、概念设计

B、方案设计

C、初步设计

D、施工图设计

标准答案：D

知识点解析：房地产开发项目办理建设工程规划许可证，应提交的设计文件是施工

图设计。

38、某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为210万元，根据国家

现行规定，该项目的施工采购（）。

A、必须进行招标

B、必须公开招标

C、应以招标公告方式邀请特定法人投标

D、应以邀请书方式邀请不特定法人投标

标准答案：A

知识点解析•：单项合同估算价在200万元以上或者项目总投资在3000万元以上

的，必须进行招标。

39、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是（）。

A、竣工决算

B、竣工结算

C、施工图预算

D、工程预算

标准答案：B

知识点解析：房地产开发项目竣工结算是指开发项目完工，并经发包人或有关机构

验收合格且点交后，按照施工发承包合同的约定，由承包人在原合同价格基础上编

制调整价格并提交发包人审核确认的过程。竣工结算是表达该项目最终工程造价和

结算工程价款依据的经济文件。

40、房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平

交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为（），

A、市场价值

B、市场价格

C、投资价值

D、现状价值

标准答案：A

知识点解析：市场价值是指房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强

迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

41、评估房地产的市场，介值应遵循的原则不包括（），

A、独立

B、客观

C、公正

D、及时

标准答案：D

知识点解析：评估房地产的市场价值应遵循独立、客观、公正的原则。

42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（）。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、外部性折旧

D、经济折旧

标准答案：A

知识点解析：根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经

济折旧三大类。物质折I日也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损

坏所造成的建筑物价值7员失。可从以下四个方面进一步认识和把握物质折旧：①

自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏

残存。自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、

日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年

龄（建筑物从竣工之日起到价值时点止的日历年数）正相关。

43、某宗房地产买卖合同中约定成交价格为2325元/平方米，买卖中涉及的税费

均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成

交价格的7%和5%,则该房地产的正常成交价格为（）元/平方米。

A、2000

B、2500

C、1500

D、1800

标准答案：B

______卖方实得金额_____=2325

知识点解析：正常成交分格=「应由变方缀纳的税费比率-1c%=2500（元/

平方米）。

44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（）。

A^专业意见

B、公证书

C、证明文件

D、担保函

标准答案：A

知识点解析：房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意

见，可视为房地产估价巩构提供给委托人的“产品’‘，是房地产估价机构给予委托人

关于房地产价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地

产价值的分析报告，房地产估价报告一般应采取书面形式。

45、估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项，但不包括（）。

A、估价委托人

B、估价机构

C、估价目的

D、估价对象分析

标准答案：D

知识点解析：估价对象分析是估价技术报告的内容，而非估价结果报告的内容。

46、追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于（）。

A、产品观念

B、社会营销观念

C、市场营销观念

D、供求平衡观念

标准答案：B

知识点解析：社会营销观念是指企业的开发经营活动不仅要满足人们的需求，还要

符合社会公众的长远利益。

47、下列选项中，体现房地产开发经营观念中生产观念特点的是（）。

A、以量取胜

B、以质取胜

C、以推销取胜

D、以客户取胜

标准答案：A

知识点解析：生产观念的特点是以量取胜。

48、某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平方米，单位建筑面积开发成本

为3000元/平方米，开发费用为380元/平方米，销售税费率为10%,项目预期

成本利润率为30%,采用成本加成定价法计算的该住宅单价约为（）元/平方米。

A、6061

B、6122

C、7482

D、8140

标准答案：C

知识点解析：（1800+3000+380）x（1+30%）:（1—10%户7482（元/平方米）。

49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是（），

A、广告调查费用

B、广告制作费用

C、广告媒体费用

D、广告策划费用

标准答案：c

知识点解析：广告媒体费用是指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时

段，租用户外看板等其池媒体的费用。这是广告费用的主要部分，也是决定广告做

不做的关键囚素，约占广告费用总额的80%。

50、下列关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是（）。

A、人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性

B、人员促销是一种面对面的直接促销方式

C、人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系

D、人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息

标准答案：A

知识点解析：人员促销可以针对不同客户的需要、行为和动机等灵活地调整销售方

式C

51、营业推广的形式多种多样，下列选项中不属于营业推广的是（）。

A、活动推广

B、抽奖促销

C、价格折扣

D、事后跟踪

标准答案：D

知识点解析：事后跟踪属于人员促销的程序。

52、业主委员会会议作出的决定，应由（）签字确认，

A、全体委员

B、半数以上的参会委员

C、业主委员会主任

D、参会委员

标准答案：D

知识点解析：业主委员会会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决

定，应有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公

告。

53、物业服务企业的资质等级分为（）。

A、一级

B、二级

C、三级

D、四级

标准答案：C

知识点解析：物业服务企业的资质等级分为三级。

54、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（）

原则。

A、合理

B、公平

C、公开

D、质价相符

标准答案：C

知识点解析：2004年7月，国家发展和改革委员会、建设部联合颁布《物业服务

收费明码标价规定》（发改价格[2004]1428号），明确物业服务收费属于《中华人民

共和国价格法》的调整范围，应明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显

著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项

目、收费计价方式和收费标准。体现了物业服务的公开原则。当业主或业主大会对

公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务

企业应及时答复。

55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）

特征。

A、委托合同

B、有名合同

C、要式合同

D、双务合同

标准答案：D

知识点解析：物业服务合同双方都具有相互给付的义务，故为双务合同。

56、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由（）督促其限期缴

纳。

A、业主大会

B、业主委员会

C、社区居民委员会

D、房地产行政主管部门

标准答案：B

知识点解析：业主委员会对欠费业主有督促义务。

57、房地产金融的目的是促进房地产（）过程中的资金良性循环。

A、再生产

B、生产

C、流通

D、融通

标准答案：A

知识点解析：房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环。

58、房地产保险的目的是（）。

A、防止房地产发生意外灾害

B、提高房地产盈利能力

C、降低房地产运营费用

D、补偿因灾害造成的房地产损失

标准答案：D

知识点解析：房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任

范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。

59、下列选项中，不属于房地产保险的种类是（）。

A、财产损失保险

B、信用保险

C、房地产责任保险

D、交强险

标准答案：D

知识点解析：交强险属于交通保险。

60、下列房地产贷款中，通常采用按月等额还款方式偿还的是（）。

A、个人住房贷款

B、房地产开发贷款

C、土地储备贷款

D、保障性住房建设贷款

标准答案:A

知识点解析：按月等额还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借

款人。

二、多项选择题（本题共20题，每题7.0分，共20

分。）

61、影响房地产需求量的因素主要有（）。

标准答案：A,C,D

知识点解析：房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的

因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者

的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

62、下列关于郊区化的说法，正确的有（）。

标准答案：C,D,F.

知识点解析：郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（70%〜80%）,市区发展速

度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人

口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。它与“郊区城

镇化”既有联系又有区别，“郊区城镇化”是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化

的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力

量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区化

的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化只是城镇化总进程中的一个阶段，

即城市由高密度集中向低密度扩张转变的阶段。根据人口普查资料，可以把大城市

中心区人口绝对量的下降作为城市郊区化的标志。这发达国家的郊区化现象主要始

于20世纪20年代，盛于第二次世界大战以后。

63、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法

定的限制条件包括（）。

标准答案：B,C,D

知识点解析：房地产征收作为一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目

的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利

益、提升公共福祉为目的，绝对禁止以商.业用途为目的的征收；②征收必须严格

依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产

的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

64、下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有（）。

标准答案：A,B,D

知识点解析：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府

依法批准划拨：①党政机关和人民团体用地。办公用地：安全、保密、通信等特

殊专用设施。②军事用地。指挥机关、地面和地下的指挥工程、作战工程；营

区、训练场、试验场；军用公路、铁路专用线、机场、港口、码头；军用洞库、仓

库、输电管线、输油管线、输气管线：军用通信、通信线路，侦察、观测台站和测

量、导航标志；国防军品科研、试验设施；其他军事设施。③城市基础设施用

地。包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道

路广场、绿地等。④公益事业用地。包括非营利性邮政设施、非营利性教育设

施、公益性科研机构、非营利性体育设施、非营利性公共文化设施、非营利性医疗

卫生设施、非营利性社会福利设施等等。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等

基础设施用地。这类用地是指由中央投资、中央与地方共同投资或者引进外资以及

重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、港口、码头等交通

项目用地；水库、防洪、防渍、治碱、农田灌溉、水力发电、、江河治理、城市供

水和排水等水利工程项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。一般是指特

殊用地，包括监狱、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65、下列关于国有建设用地使用权抵押的说法，正确的有（）。

标准答案；B,C,D

知识点解析：设定国有建设用地使用权抵押权应注意的问题：①同一宗建设用地

使用权设定两个以上抵岬权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。

②两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。③以建筑

物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。④以共有房地产抵

押，必须经由其他共有人书面同意。⑤已出租的建设用地使用权抵押时，应将租

赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。⑥设定

建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押建设用地使用权的价值，也

可以委托房地产价格评估机构进行评估。⑦抵押权人在征得抵押人同意后，可以

用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵

押权人应为保险受偿的第一受偿人。⑥有经营期限的企业以其所有的房地产作抵

押的，所担保债务的履行期限不应超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的

房地产设定抵押的，所祖保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去

已使用年限后的剩余年限。⑨正在建造的建筑物抵押的，应办理抵押登记。抵押

权自登记时设立。

66、下列关于国有建设用地租赁的适用范围，说法正确的有（）。

标准答案：A,C

知识点解析：国有建设用地租赁的适用范围，应把握以卜儿点：①对使用者目前

使用的划拨用地，依法可以划拨使用的，仍应维持划拨，可不实行有偿使用和租

赁；②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不

再符合划拨用地目录的，可以实行租赁；③对使用者申请建设用地进行经营性房

地产开发的，必须实行出让，不实行租赁：④对便用者申请建设用地进行非经营

性开发、依法应用偿使用的，可采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方

式；⑤国有企业破产或出售时，所涉的划拨建设用地使用权，采取出让方式处

置，不实行土地租赁。

67、房地产市场调研的步骤包括（）等。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析♦：房地产市场调研的步骤包括：①确定调研目的和任务；②确定调研

对象和调查单位；③确定调研项目；④设调查表或问卷；⑤确定调研空间和时

间；⑥确定调研方式和方法；⑦确定信息整理和分析方法；⑧确定提交报告方

式；⑨制订调研的组织计划；⑩市场调研经费预算；（11）编制市场调研计划书。

68、房地产市场研判的具体作用，可从（）等层次考虑。

标准答案：A,B,D

知识点解析：市场研判的具体作用主要有：①把握市场机会；②发掘市场潜力；

③识别市场风险。

69、从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有（）八

标准答案：B,D,E

知识点解析：费金的时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是

基于以下几个方面：①投资收益。资金在循环往复的运动中，每经历一个周期，

就实现一次增值。②通货膨胀。同样量的货币因通货膨胀引起货币的贬值，意味

着投货者投资的价值随时间增加而减少，因此要通过资金的时间价值对其损失做补

偿。③时间风险。一般来说，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定

性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。

70、下列房地产开发项目的济兑费中，属于销售税费的有（）。

标准答案：C,D,E

知识点解析：销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

71、下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因

素的有（）。

标准答案：A,B

知识点解析：不确定因素是对项目的经济效益产生影响的技术经济变量，房地产投

资项目的不确定因素主要有以下八个方面：①土地取得成本。②建筑安装工程费

等费用。③租售价格。④开发周期。⑤融资成本。⑥空置率。空置率是准备出

租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目和

房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。在单位租

金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入减少。准确估算某类房地产

产品的空置率，也是困难的。⑦经营成本。经营成本是经营型房地产开发投资项

目和房地产置业投资项目在经营期内维持正常经营所支付的费用。经营成本构成较

为复杂，且处于经常性的变化之中，使得对经营成本的估算值和实际发生值之间常

常产生偏差。⑥投资收益率。

72、下列关于招标人在不标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有

（）。

标准答案：B,C,D

知识点解析：投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的

2%,最高不得超过50万元。

73、房地产开发项目管理的内容包括（）等阶段。

标准答案：B,D,E

知识点解析：房地产开发项目管理的内容包括：①工程建设准备；②施工招标；

③施工建设；④竣工验收。

74、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有

标准答案：A,B

知识点解析：在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入减

少；空置率降低，将导致有效毛租金收入增加。未来净收益越大，房地产的价值就

越高；反之就越低。

75、下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有（）。

标准答案：B,C,E

知识点解析；功能缺乏是指建筑物没有其应有的某些部件、设备、设施或系统等。

例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼

没有电梯、宽带等。

76、根据《房地产广告发布暂行规定》，下列属于不得发布广告的房地产有（）。

标准答案：A,C

知识点解析：不得发布广告的房地产有：①在未经依法取得国有土地使用权的土

地上开发建设的：②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的：③司法机关和

行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地

产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设

的：⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的：⑧法律、行政法规规定禁止的其

他情形。

77、根据《中华人民共和国广告法》等法律法规，下列关于房地产广告内容的说

法，正确的有（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：房地产广告有关内容要求：①房地产广告必须真实、合法、科学、

准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。②房地产广告不

得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会

良好风尚。③房地产广告中对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格，明

示价格的有效期限。④房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照

物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的

项目位置示意图，应准确、清楚、比例恰当。⑤房地产广告中使用建筑设计效果

图或者模型照片的，应在广告中注明。⑥房地产广告中不得含有广告主能够为入

住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

78、住宅小区业主委员会的职责有（）。

标准答案：A,B,D,E

知识点解析：业主委员会的职责是：①执行业主大会的决定和决议；②召集业主

大会会议，报告物业管理实施情况；③与业主大会选聘的物业服务企业签订物业

服务合同；④及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企

业履行物业服务合同；⑤监督管理规约的实施；⑥督促业主交纳物业服务费及其

他相关费用；⑦组织和监督专项维修资金的筹集和使用；⑧调解业主之间因物业

使用、维护和。管理产生的纠纷：⑨业主大会赋予的其他职责。

79、下列关于物业服务合同的说法，正确的有（）。

标准答案：C,D,E

知识点解析：物业服务合同的特征：①物业服务合同属于无名合同；②物业服务

合同既是诺成合同，又是要式合同；③物业服务合同既是双务合同，又是有偿合

同；④物业服务合同属于劳务合同；⑤物业服务合同通常属于集体合同；⑥物

.业服务合同受到较多的国家干预。

80、下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有（）。

标准答案：B,D,E

知识点解析：借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期

限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每

月还款额会相应减少，同时，降低贷款利率和增加贷款额度都会减轻住房购买人当

前的负担。

三、案例分析（本题共20题，每题7.0分，共20分。）

张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20

年。根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金

可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10%

（租金收入均在年末）。根据以上资料，回答下列问题：

81、该投资方案类型为（）。

标准答案：B

知识点解析：前10年和后10年互不干扰，因此属于独立方案。

82、该投资方案的财务净现值为（）万元。

标准答案：A

（1+i），l+4（1

知识点解析：P=Ai〃l+i尸2+i）"（l+i）F—200=79（万元）。

83、若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为（）。

标准答案：A,C

知识点解析：由题意可知该投资项目为经营型房地产开发项目。经营型房地产开发

项目的现金流出主要由固定资产投资（置业投资）和经营成本两大部分组成。

84、该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为（）。

标准答案：A,C,D

知识点解析：房地产投资风险类型中，房地产投资无论是经营期还是开发期都存在

通货膨胀风险，因此选A项。房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标

要求的风险，不论是房地产开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，因

此选C项。房地产市场的供求关系处于不断变化之中，而供求关系的变化将导致

房地产价格的波动，从而使房地产投资的实际收益偏离预期收益，因此选D项。B

项不符合题意。

房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所

在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成

本为6510元/平方米，四个代表性项目的售价范围为8900〜9100元/平方米。

在此基础上，制定了下列价格策略：（1）项目总体均价按照成本定价法确定，并参

考市场价格，预期成本利润率取25%,销售税费率取9%。（2）对于一次性付款的

买家，给予总价5%的优惠；对于一次性购买两套以上住宅的买家，给争总价3%

的优惠。（3）开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30%的预期目标，则考虑适

当加大价格优惠力度。根据以上资料，回答下列叵题：

85、卜列关于该商品住宅定价之前调研_L作的说法，正确的是（）。

标准答案：B,D

知识点解析：关于该商品住宅定价之前调研方法是重点调查，调研内容包括竞争项

目调查。房地产对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调

研属于重点调研。竞争对手调研主要包括竞争企业和竞争产品两个方面，对所在区

域内的同类项目调研属于竞争对手调研。

86、按照成本定价法计算，项目总体均价为（）元/平方米。

标准答案：B

知识点露析：商品房单位价格=

商品房单位成本x（l+成本加成率）6510x位+25%）

1-转售税费率->9%洸942（元/平方米）。

87、制定的具体价格折扣策略为（）。

标准答案：C,D

知识点解析：折扣定价策略的概念。对于一次性付款的买家，给予总价5%的优

惠，这是现金折扣；对于一次性购买两套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠，

这是数量折扣。

88、若开盘后第一个月未能达到