江西2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试题库

江西2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试题库一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》，下列民事法律行为中，属于无效行为的是（）。A.限制民事行为能力人依法不能独立实施的合同B.行为人对民事法律行为有重大误解的C.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为D.恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为2.我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。下列关于集体土地所有权的表述中，错误的是（）。A.集体土地所有权属于农民集体所有B.集体土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理C.属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的土地，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理D.集体土地所有权可以转让给房地产开发企业用于商品住宅开发3.根据《城市房地产管理法》，征收集体土地应当由（）批准。A.县级以上人民政府B.市级人民政府土地行政主管部门C.国务院D.省级人民政府4.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，土地使用权出让合同约定的使用年限为（）年。A.40B.50C.70D.605.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需要申请续期C.不得续期D.由国家无偿收回6.下列房地产中，不得设定抵押权的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过转让方式取得的房屋所有权C.权属有争议的房地产D.依法取得的期权房7.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产的一部分B.不属于抵押财产，但拍卖时可以一并拍卖C.不属于抵押财产，拍卖时不能一并拍卖D.是否属于抵押财产由抵押合同约定8.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房外销许可证》D.《商品房经营权证》9.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）办理土地使用权出让手续。A.原土地使用者B.受让方C.房地产管理部门D.土地管理部门直接10.房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介服务机构，应当向（）申请设立登记。A.工商行政管理部门B.房地产管理部门C.土地管理部门D.建设行政主管部门11.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的是（）。A.房地产权属登记是权利生效的对抗要件B.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行分别登记C.房地产权属登记实行属地管理原则D.登记事项记载于登记簿后，权利人方可领取权属证书12.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）负责办理。A.县级以上人民政府土地行政主管部门B.县级以上人民政府住房城乡建设主管部门C.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构D.不动产所在地的市级人民政府不动产登记机构13.房地产估价师执业资格考试合格者，由省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发（）。A.《房地产估价师执业资格证》B.《房地产估价师注册证》C.《房地产估价师资格证书》D.《房地产估价师岗位证书》14.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.515.下列税费中，不属于房地产交易环节应缴纳的税费的是（）。A.契税B.土地增值税C.耕地占用税D.印花税16.根据《契税法》，土地使用权出让、房屋出售，契税的计税依据为（）。A.成交价格B.市场价格C.评估价格D.土地出让金17.土地增值税实行四级超率累进税率。增值额超过扣除项目金额20%但不超过50%的部分，税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%18.房地产开发企业在销售商品房时，应当向买受人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》和《住宅质量保证书》C.《土地使用权证》和《房屋所有权证》D.《规划许可证》和《施工许可证》19.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.全部物业管理事项D.绿化养护20.业主大会由物业管理区域内的（）组成。A.全体业主B.业主代表C.业主委员会成员D.房屋使用人21.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、中修D.日常维护22.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书，并按照住宅质量保证书的约定，承担（）。A.房屋维修责任B.房屋保修责任C.房屋损害赔偿责任D.房屋质量保险责任23.根据《城乡规划法》，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理（）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.施工许可证24.下列关于住房公积金的表述中，错误的是（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于商业银行同期贷款利率D.住房公积金可以用于提取支付房租，且无任何限制条件25.房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地的（）办理房屋租赁登记备案。A.公安机关B.房地产管理部门C.街道办事处D.税务机关26.根据《民法典》，租赁期限不得超过（）年。超过二十年的，超过部分无效。A.10B.20C.30D.5027.共有房地产的处分，必须经占份额（）以上的按份共有人同意。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三28.房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.各类房屋的重置价格D.以上都是29.房地产估价师注册证书遗失，需要补办的，申请人应当在（）媒体上公告遗失声明，并向注册机关申请补办。A.省级B.市级C.国家级D.县级30.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质的注册资本最低要求为（）万元。A.500B.1000C.2000D.500031.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押时，抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.土地使用权出让金B.土地使用权转让金C.土地使用税D.耕地占用税32.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是房地产转让的（）原则。A.房地产一体B.权利义务转移C.效力承认D.价值相当33.下列房地产不得转让的是（）。A.已依法登记领取权属证书的B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.权属清晰，无争议的D.按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金34.房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产价格评估机构承担。评估机构的选定方式一般由（）决定。A.房屋征收部门B.被征收人C.房屋征收部门和被征收人协商D.房地产行政主管部门指定35.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.市场价格C.评估价格D.登记价格36.房地产估价师在执业活动中，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，并可处以罚款；情节严重的，由注册机关注销其注册证书（）。A.同时在两个或两个以上房地产估价机构执业B.以个人名义承接房地产估价业务C.在估价报告中故意抬高或压低评估价值D.以上都是37.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.邻地使用权C.用益物权D.担保物权38.住宅室内装饰装修活动，禁止未经批准，在非承重外墙上开门、窗等行为。批准部门是（）。A.物业服务企业B.城市规划行政主管部门C.房地产管理部门D.建筑设计单位39.房地产开发企业销售商品房，采取一次性付款的，优惠幅度不得超过（）。A.5%B.10%C.15%D.无法律限制40.根据《民法典》，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）。A.有效B.部分有效C.不发生物权效力D.可撤销41.下列关于房地产测绘的表述中，正确的是（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房地产面积测算全部采用实地量距法C.共有建筑面积不分摊D.房屋产权面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积42.城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额为（）。A.大城市0.5元至10元B.大城市1.5元至30元C.中等城市0.4元至8元D.小城市0.3元至6元43.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门（）。A.备案B.审批C.审核D.核准44.根据《民法典》，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这是关于抵押权（）的规定。A.保全B.实现C.消灭D.转让45.下列关于房屋租赁的表述中，正确的是（）。A.承租人在租赁期限内经出租人同意可以将承租房屋转租B.承租人可以将承租房屋转租无需征得出租人同意C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期D.转租期间，原租赁合同解除，转租合同继续有效46.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和（）。A.四级B.暂定级C.临时级D.丙级47.根据《民法典》，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。在内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照（）享有债权、承担债务。A.份额B.协议C.平均D.出资比例48.房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，由房地产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.2万元以上10万元以下C.5万元以上20万元以下D.10万元以上30万元以下49.下列关于住宅专项维修资金交存的规定，错误的是（）。A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户B.售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入专项维修资金专户C.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交D.维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则50.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满前（）日内申请。A.30B.60C.90D.120二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）51.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权52.下列土地中，属于国家所有的有（）。A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地C.国家依法征用的土地D.依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地53.根据《土地管理法》，下列建设用地中，应当以划拨方式取得土地使用权的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D.商品住宅开发用地E.商业服务用地54.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合国务院规定的注册资本D.有足够的专业技术人员E.法律、行政法规规定的其他条件55.下列关于商品房预售条件的表述中，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E.取得房屋所有权证书56.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.抵押D.继承E.交换57.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B.以共有的房地产抵押的，抵押权人应当征得其他共有人的书面同意C.已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押D.预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为E.抵押权人有权要求抵押人停止其行为58.房地产权属登记的种类包括（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记59.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿应当记载的事项包括（）。A.不动产自然状况B.权利状况C.其他事项D.交易价格E.购买人信息60.房地产估价师注册有下列情形之一的，由注册机关撤销注册，收回注册证书（）。A.不具有完全民事行为能力的B.刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.脱离房地产估价师岗位连续时间超过2年的D.以不正当手段取得注册的E.按照有关规定不予注册的其他情形61.下列关于房地产税收的表述中，正确的有（）。A.房产税按年征收，分期缴纳B.城镇土地使用税按实际占用的土地面积计税C.土地增值税实行四级超率累进税率D.契税由承受人缴纳E.耕地占用税在耕地被征用后一次性征收62.物业服务企业的权利包括（）。A.依据物业管理合同和有关规定收取物业管理服务费B.要求业主委员会协助物业管理C.选聘专业公司承担专项服务业务D.制止违反物业管理规章制度的行为E.监督业主委员会的工作63.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作64.住房公积金的缴存对象包括（）。A.国家机关B.国有企业C.城镇集体企业D.外商投资企业E.城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体65.房屋租赁合同中，应当约定的内容包括（）。A.租赁期限B.租赁用途C.租赁价格D.修缮责任E.转租条件66.根据《民法典》，下列合同中，属于无效合同的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律、行政法规的强制性规定67.房地产开发企业销售商品房时，禁止的行为有（）。A.未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房C.采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房D.分割拆零销售商品住宅E.不符合商品房销售条件，向买受人收取任何形式的预订款性质费用68.房地产估价机构在执业过程中，不得有下列行为（）。A.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书B.超越资质等级业务范围承接房地产估价业务C.以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争D.出具虚假或者有重大差错的估价报告E.擅自修改委托人提供的资料69.下列关于国有土地上房屋征收补偿的表述中，正确的有（）。A.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿B.补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿C.市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励D.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换E.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的市场价格70.房地产测绘成果主要包括（）。A.房产分丘平面图B.房产分层分户平面图C.房产分幅平面图D.房产要素测量成果E.房产面积测算成果71.根据《民法典》，建设用地使用权人有权对建设用地进行（）。A.占有B.使用C.收益D.处分E.转让72.房地产估价师在执业过程中享有的权利包括（）。A.执行房地产估价业务B.在房地产估价报告上签字C.使用房地产估价师名称D.对估价结果进行解释和说明E.申请继续教育73.下列关于商品房销售计价的表述中，正确的有（）。A.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价B.按套（单元）计价的，商品房面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款C.按套内建筑面积计价的，商品房面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款D.按建筑面积计价的，商品房面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房E.合同未约定处理方式的，按套内建筑面积或者建筑面积计价发生误差时，据实结算房价款74.房地产开发企业资质管理实行分级审批。一级资质由（）审批。A.省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审B.国务院建设行政主管部门审批C.设区的市人民政府建设行政主管部门审批D.直辖市人民政府建设行政主管部门直接审批E.县级人民政府建设行政主管部门审批75.房地产抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记时，应当提交的文件包括（）。A.抵押当事人的身份证明或法人资格证明B.抵押登记申请书C.抵押合同D.《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》E.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料76.下列关于住宅室内装饰装修管理的表述中，正确的有（）。A.搭建建筑物、构筑物的，应当经城市规划行政主管部门批准B.改动住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当经城市规划行政主管部门批准C.拆改供暖管道和设施的，应当经供暖管理单位批准D.拆改燃气管道和设施的，应当经燃气管理单位批准E.住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案77.房地产经纪人员执业资格制度包括（）。A.房地产经纪人执业资格注册制度B.房地产经纪人协理从业资格注册制度C.房地产估价师执业资格注册制度D.土地估价师执业资格注册制度E.造价工程师执业资格注册制度78.下列关于房地产广告的表述中，禁止发布的情形有（）。A.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的C.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的D.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的E.权属有争议的79.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担（）。A.违约责任B.赔偿责任C.行政责任D.刑事责任E.侵权责任80.根据《民法典》，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，（）。A.最高额抵押权不得转让B.最高额抵押权可以转让C.当事人另有约定的除外D.抵押权人不得转让E.抵押权人可以转让三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）81.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。（）82.房地产开发企业可以在未取得商品房预售许可证的情况下，向买受人收取定金、预订款等费用。（）83.房地产抵押合同自登记之日起生效。（）84.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。（）85.房地产估价师在估价报告中签字，即对估价报告的真实性、准确性负责。（）86.商品房预售广告和宣传资料所载明的事项，应当视为商品房买卖合同的内容，当事人另有约定的除外。（）87.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理事项一并委托给他人。（）88.住房公积金管理中心是营利性的事业法人。（）89.房屋租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租赁期限。（）90.共有房地产的处分，必须经全体共有人同意。（）91.土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（）92.房地产估价机构资质等级有效期为3年。（）93.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地使用权方可有偿出让。（）94.房地产开发企业销售商品房，可以采取分期收款的方式。（）95.房地产权属登记是房地产权利人依法申请，将其房地产权利状况记载于登记簿的行为。（）96.房地产估价师继续教育每3年为一个周期。（）97.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（）98.商品房买卖合同中，当事人未约定处理方式的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。（）99.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取除佣金以外的其他费用。（）100.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。（）四、案例分析题（共4题，每题10分。要求分析合理，结论正确，计算准确）101.案例分析：某市房地产开发企业A公司通过出让方式取得一宗住宅用地土地使用权，出让合同约定土地用途为住宅，使用年限为70年。A公司开发建设了“幸福家园”小区，共建设住宅楼10栋。2025年5月1日，A公司取得了《商品房预售许可证》。2025年6月10日，购房者王某与A公司签订了《商品房买卖合同》，购买其中一套住宅，合同约定建筑面积为100平方米，单价为10000元/平方米，总价款为100万元。合同约定面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。合同未约定其他处理方式。2026年5月1日，该房屋竣工交付。经测绘，该房屋实际建筑面积为96平方米。问题：(1)A公司取得《商品房预售许可证》前，是否可以进行商品房预售？为什么？(2)王某购买的房屋，土地使用权终止日期是哪一天？请列出计算过程。(3)房屋交付时，实测面积与合同约定面积存在误差，应如何处理？请计算王某应支付的最终房价款（或应退款的数额）。(4)若A公司在销售过程中，宣传该小区附近将建设一所重点小学，但该规划并未最终确定，王某以此为由要求解除合同，是否支持？为什么？102.案例分析：甲公司拥有一处写字楼，房屋所有权证登记的用途为办公，建筑面积为5000平方米。2024年1月，甲公司因资金周转困难，将该写字楼抵押给乙银行，贷款2000万元，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。2024年6月，甲公司未经乙银行同意，将该写字楼的一层出租给丙公司作为商场，租期为3年，并签订了租赁合同。2024年10月，甲公司无力偿还贷款，乙银行申请法院拍卖该写字楼。丁公司以3000万元的价格竞买成功。问题：(1)甲公司将写字楼抵押给乙银行时，应办理什么手续？抵押权何时设立？(2)甲公司出租该写字楼一层的行为是否有效？为什么？(3)乙银行实现抵押权时，丁公司取得该写字楼的所有权后，原租赁合同是否继续有效？为什么？(4)若该写字楼拍卖所得价款为3000万元，假设拍卖费用为50万元，乙银行的优先受偿额是多少？103.案例分析：某市居民张某拥有一套私有住宅，建于2000年，砖混结构，建筑面积为80平方米。2025年，因城市旧城改建，该房屋被列入征收范围。房屋征收部门委托某房地产估价机构对该房屋进行了评估，评估时点为房屋征收决定公告之日。经评估，该房地产的市场价格为120万元。张某选择房屋产权调换，房屋征收部门提供了一套安置房，建筑面积为100平方米，评估价格为130万元。双方约定，张某支付差价10万元。此外，房屋征收部门还支付张某搬迁补偿费2万元，临时安置费3万元，奖励费5万元。问题：(1)对被征收房屋价值的补偿，应当由谁评估？评估原则是什么？(2)张某应缴纳的契税计税依据是多少？为什么？(3)张某因房屋征收应缴纳的个人所得税是多少？（假设不考虑其他扣除项目，适用税率为20%）(4)张某最终获得的补偿总额（含安置房价值及现金补偿）是多少？104.案例分析：某小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业建筑面积2万平方米。该小区于2023年12月竣工交付。业主大会成立后，选聘了B物业服务企业。2024年1月，业主委员会与B物业服务企业签订了《物业服务合同》，约定物业服务费标准为住宅2.0元/月·平方米，商业4.0元/月·平方米。合同期限为3年。2024年6月，部分业主认为B物业服务企业服务质量差，要求解聘B物业服务企业，并自行选聘了C物业服务企业进驻小区。B物业服务企业拒绝退出，双方发生争执。问题：(1)该小区业主大会的成立条件是什么？(2)解聘物业服务企业，应当由谁决定？通过比例是多少？(3)业主委员会与C物业服务企业签订的《物业服务合同》是否有效？为什么？(4)若B物业服务企业提供了服务，业主拒绝交纳物业服务费，B物业服务企业可以采取什么措施？参考答案及解析一、单项选择题1.D2.D3.C4.A5.A6.C7.B8.A9.B10.A11.C12.C13.C14.B15.C16.A17.A18.A19.C20.A21.A22.B23.C24.D25.B26.B27.C28.D29.A30.D31.A32.B33.B34.C35.B36.D37.C38.B39.D40.C41.A42.B43.A44.C45.A46.B47.A48.A49.C50.C二、多项选择题51.ABCD52.ABCDE53.ABC54.ABCDE55.ABCD56.ABDE57.ABCDE58.ABCDE59.ABC60.AD61.ABCDE62.ABCD63.ABCDE64.ABCDE65.ABCDE66.ABCDE67.ABCDE68.ABCDE69.ABCD70.ABCE71.ABC72.ABCD73.ACDE74.AB75.ABCDE76.ABCDE77.AB78.ABCDE79.AB80.AC三、判断题81.√82.×83.×84.√85.√86.√87.×88.×89.√90.×91.√92.×93.√94.√95.√96.×97.√98.√99.×100.√四、案例分析题101.(1)不可以。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售必须向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可进行预售。未取得许可证不得预售。(2)土地使用权终止日期为出让合同约定的使用年限届满之日。假设出让合同约定的起始日期为A公司取得土地使用权之日（假设为2024年1月1日），则终止日期为2024年1月1日+70年=2094年1月1日。（注：实际计算需依据合同具体起始日期，此处仅展示计算逻辑）。(3)面积误差比=(实测面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(96-100)/100×100%=-4%。因误差比绝对值超过3%，且实测面积小于合同约定面积，王某有权退房。若王某不退房，据实结算房价款，或者由开发商返还多收的房价款。根据司法解释，面积误差比绝对值超过3%，房价款据实结算，且超过3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人（双倍返还规则仅适用于开发商面积不足时的惩罚性赔偿，此处按一般结算处理：96×10000=96万元。误差4%，其中3%以内据实结算，超过1%部分即1万元应双倍返还或返还？根据《商品房销售管理办法》，合同未约定的，据实结算。但司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同；买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超