法学视角下房地产考试题目及答案解析

法学视角下房地产考试题目及答案解析考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。以下哪项情形属于“法律另有规定”？A.房屋买卖合同签订B.土地使用权抵押合同签订C.当事人之间约定设立居住权的D.房屋租赁合同签订2.下列关于建设用地使用权的说法，正确的是？A.建设用地使用权只能在土地的地表设立B.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让C.建设用地使用权转让时，其地下资源、埋藏物等不随地表一并转让D.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人3.某房地产开发企业开发经营房地产项目，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经过县级以上人民政府审批同意后，依照法定程序取得土地使用权。这种取得土地使用权的方式属于？A.划拨B.出让C.转让D.抵押4.根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件包括？A.持有国有土地使用证B.持有建设用地规划许可证C.持有建设工程规划许可证D.按照出让合同约定投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上5.商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同，并自合同签订之日起多少日内向县级以上人民政府房产管理部门办理预售合同登记备案？A.15日B.30日C.60日D.90日6.下列关于房地产抵押的说法，错误的是？A.房地产抵押时，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立B.订立抵押合同前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响C.以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等设立的抵押权，未经登记，不得对抗善意第三人D.债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿7.下列关于不动产登记的效力，表述正确的是？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产权属证书是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致D.登记错误造成当事人损害的，登记机构不承担赔偿责任8.根据《民法典》物权编的规定，居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理？A.土地使用权注销登记B.房屋所有权转移登记C.居住权注销登记D.房屋租赁登记9.在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而占用土地进行开发的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设？A.没收违法所得B.限期拆除C.限期改正，处以罚款D.没收实物10.房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房产管理部门出示下列哪项证件？A.土地使用权证B.商品房预售许可证C.建设工程规划许可证D.房屋所有权证11.下列关于房地产转让的说法，正确的是？A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，可以不受投资总额比例的限制B.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门申报成交价格C.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移D.划拨土地使用权的房地产转让时，只需补办出让手续，补交土地使用权出让金即可12.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当持有资质证书，在资质等级许可的业务范围内从事房地产开发经营。下列关于资质等级的说法，错误的是？A.一级资质企业可以承担各种房地产项目B.二级资质企业可以承担建筑面积25万平方米以下的住宅小区的建设项目C.三级资质企业可以承担建筑面积20万平方米以下的住宅小区的建设项目D.四级资质企业可以承担建筑面积10万平方米以下的住宅小区的建设项目13.城市房屋拆迁中，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由？A.省级人民政府规定B.市级人民政府规定C.县级人民政府规定D.拆迁人自行决定14.房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。下列关于房地产经纪机构的说法，正确的是？A.房地产经纪机构可以以自己的名义签订房地产买卖合同B.房地产经纪机构应当保存经纪活动资料的期限不少于1年C.房地产经纪机构可以收取佣金以外的其他费用D.房地产经纪人员可以在未取得注册证书的情况下从事房地产经纪活动15.建设用地使用权期间届满，建设用地使用权自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照？A.当事人约定B.国家有关规定办理C.土地使用权出让合同约定D.房地产管理部门决定16.下列关于商品房预售广告的说法，错误的是？A.商品房预售广告不得含有广告主无法提供的虚假内容B.商品房预售广告中不得载明预售项目名称、面积、价格等信息C.商品房预售广告应当真实、合法D.商品房预售广告经批准后，可以发布17.当事人以商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案的，该登记备案具有？A.物权设立效力B.物权变动效力C.行政管理效力D.诉讼时效效力18.根据《城市房地产管理法》，国家依法实行国有土地有偿使用制度。土地使用权出让，可以采取下列哪几种方式？A.拍卖B.招标C.协议D.划拨19.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房有关证明文件和商品房销售合同。下列哪项不属于应当出示的证明文件？A.商品房预售许可证B.商品房销售广告C.商品房质量保证书D.商品房使用说明书20.在城市规划区内进行建设，需要申请用地的，必须持国家批准的建设项目立项文件，向城市人民政府行政主管部门提出建设用地申请，经审核批准，划拨用地。这一程序主要涉及哪项法律制度？A.土地使用权出让B.土地使用权划拨C.土地使用权转让D.土地使用权租赁二、多项选择题（共10题，每题3分，共30分。每题的备选项中，有两个或两个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《民法典》及相关司法解释，下列关于不动产登记的说法，正确的有？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产权属证书是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项与不动产权利证明文件不一致的，应当予以更正2.根据《城市房地产管理法》的规定，下列哪些情形属于房地产转让？A.以土地使用权出让方式取得的土地使用权的转让B.建设用地使用权交换C.建设用地使用权赠与D.房地产分割3.商品房预售，应当符合下列哪些条件？A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记备案4.下列关于房地产抵押的表述，正确的有？A.以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等设立的抵押权，未经登记，不得对抗善意第三人B.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物一并抵押D.抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响5.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当建立企业资本金制度，下列关于资本金的说法，正确的有？A.房地产开发企业的资本金是企业从事房地产开发经营活动的本钱B.国家对房地产开发企业实行资质等级管理制度C.房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目D.房地产开发企业的资本金可以随意抽回6.房地产开发企业在销售商品房时，不得有下列哪些行为？A.商品房交付使用后，擅自变更住宅小区的公共配套设施B.返本销售商品房C.分期销售商品房，已付清首付款但未付清余款的，要求买受人一次性支付全部房款D.采取售后包租方式销售商品房7.根据《民法典》物权编的规定，下列关于建设用地使用权的说法，正确的有？A.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与B.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当签订书面合同C.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当申请办理变更登记D.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记，未经登记，不发生效力8.下列关于城市房屋拆迁管理的说法，正确的有？A.拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置B.拆迁城市房屋，必须持有房屋拆迁许可证C.拆迁人可以委托拆迁实施单位进行拆迁D.拆迁补偿安置协议应当向房屋拆迁管理部门备案9.房地产中介服务机构应当具备下列哪些条件？A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有足够数量的财产D.有从事房地产中介业务所需的固定资金10.根据《城市房地产管理法》，下列关于国有土地使用权出让的说法，正确的有？A.国有土地使用权出让，必须签订书面出让合同B.国有土地使用权出让最高年限由国务院规定C.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人同意并经土地管理部门和城市规划行政主管部门批准D.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人可以改变原土地使用权出让合同约定的土地用途三、简答题（共2题，每题10分，共20分）1.简述不动产登记的效力。2.简述建设用地使用权的设立方式及其法律特征。四、案例分析题（共1题，20分）案情：甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）在A市开发“锦绣花园”住宅小区。甲公司与乙银行签订《借款合同》，约定甲公司向乙银行借款5000万元，并以该小区在建工程设定抵押，办理了抵押登记。后甲公司将“锦绣花园”中的1号楼（建筑面积2万平方米）预售给张某，双方签订了《商品房预售合同》，并在房产管理部门办理了预售合同备案登记。随后，甲公司又将同一1号楼预售给王某，双方签订了《商品房预售合同》，并办理了房屋所有权转移登记（过户给王某）。王某入住后，乙银行向法院起诉，要求就抵押的在建工程行使抵押权，并对该1号楼的房屋行使优先受偿权。张某得知后，认为自己与甲公司签订的合同并办理了登记，应优先于王某取得房屋所有权。问题：1.甲公司与乙银行签订的抵押