房地产经纪业务案例分析试题（含详解）

房地产经纪业务案例分析试题（含详解）1.房地产经纪机构承接存量房出售委托业务时，仅需核验房屋所有权人的身份证明，无需核对不动产权属证明原件。2.房地产经纪机构未促成房屋交易合同成立的，一律不得向委托人收取任何费用。3.房屋出售人签署独家委托协议后，在委托期限内自行联系到买家完成交易的，无需向受托经纪机构支付佣金。4.房地产经纪人员为促成交易，可以向购房人适当隐瞒房屋曾发生过非正常死亡事件的信息，只要最终交易价格不低于市场均价。5.存量房交易资金监管账户内的资金，在交易完成前，仅可用于支付出售方的购房款，不得被司法机关冻结扣划。6.租赁经纪业务中，经纪机构仅需要核实出租人身份，无需核实房屋是否属于违法建筑。7.房地产经纪机构代理销售新建商品房时，无需向购房人公示商品房预售许可证原件。8.购房人交付的定金数额不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。9.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取佣金，只要所在机构事后追认即可。10.存量房交易完成后，经纪机构应当将交易相关资料至少保存5年备查。1.下列不属于房地产经纪机构承接存量房出售委托时必须核验的材料是？A.不动产权属证书原件B.出售人身份证明C.房屋内部装修合同D.房屋是否被抵押的相关证明2.张某委托经纪机构出售一套价值120万的普通住宅，购房人李某支付了30万定金，后李某违约放弃购买，下列说法正确的是？A.李某可要求全额退还30万定金B.张某可没收全部30万定金C.张某最多可没收24万定金，剩余6万退还李某D.经纪机构可直接扣除30万作为佣金3.下列房地产经纪机构的宣传行为符合规定的是？A.承诺购房人购买后房屋1年内升值不低于10%B.为吸引客户，发布标价低于业主委托底价20万的房源信息C.在门店公示服务项目、收费标准、投诉电话D.向购房人承诺可以协助规避限购政策4.房地产经纪人员在带看前的准备工作中，下列做法错误的是？A.提前核实看房人身份信息B.提前与业主确认看房时间C.要求看房人签署《看房确认书》D.直接将房屋门禁密码告知看房人让其自行看房5.存量房交易中，下列税费中属于买方应承担的法定税费是？A.个人所得税B.增值税及附加C.契税D.土地增值税6.下列哪种情形下房地产经纪机构无需承担违约责任？A.因委托人隐瞒房屋被查封的事实导致交易无法完成B.经纪机构未按约定时间提交网签材料导致交易逾期C.经纪人员泄露委托人个人信息导致委托人损失D.经纪机构私自抬高房屋售价赚取差价7.独家出售委托协议中约定的委托期限最长不得超过？A.6个月B.1年C.2年D.没有强制限制，由双方协商约定8.房地产经纪业务中，居间和代理的核心区别是？A.收费标准不同B.服务对象不同C.是否以委托人名义从事交易活动D.服务流程不同9.下列人员中可以作为存量房交易签约主体的是？A.16周岁的在校学生，无独立收入来源B.7周岁的未成年人C.不能辨认自己行为的精神病人D.年满18周岁的精神健康的成年人10.房地产经纪机构保存的经纪业务记录资料，保存期限自何时起算？A.委托协议签署之日B.交易合同签订之日C.交易完成之日D.客户支付佣金之日1.下列属于房地产经纪机构存量房买卖居间服务的常规内容的有？A.协助买卖双方协商交易价格B.协助办理房屋网签备案手续C.为买方提供购房首付贷款D.协助办理房屋产权过户手续E.代为保管买方支付的全部购房款2.房地产经纪人员在执业过程中下列行为属于违规的有？A.同时在两个经纪机构执业B.向客户收取合同约定外的好处费C.协助买卖双方签订阴阳合同逃避税费D.如实告知客户房屋存在的质量瑕疵E.拒绝向客户透露业主的联系电话（未获业主授权）3.下列资金应当纳入存量房交易资金监管范围的有？A.购房首付款B.银行发放的购房贷款C.购房定金D.买方支付的购房尾款E.经纪机构收取的佣金4.购房人申请购房资格核验时，通常需要提交的材料有？A.家庭成员身份证明B.户籍证明C.婚姻状况证明D.个人征信报告E.购房资格申请表5.房地产经纪机构承接房屋租赁委托业务时，需要核实的内容有？A.房屋是否属于违法建筑B.房屋是否已被抵押C.出租人是否有权出租房屋D.房屋是否符合安全使用标准E.房屋内家具的购买价格6.房地产经纪机构代理销售新建商品房时，应当在销售现场公示的材料有？A.商品房预售许可证B.商品房销售委托书C.经纪机构的营业执照D.购房税费明细表E.商品房买卖合同示范文本7.下列关于房地产经纪佣金收取的说法正确的有？A.佣金收取标准应当明码公示B.佣金可以由买卖双方协商分摊C.未促成交易的一律不得收取任何费用D.佣金只能向卖方单方收取E.佣金收取后应当向委托人开具正规发票8.房屋状况说明书应当包含的内容有？A.房屋基本权属信息B.房屋抵押、查封情况C.房屋装修及配套设施情况D.房屋交易涉及的税费标准E.业主的个人征信情况9.房地产经纪机构违约给委托人造成损失的，委托人可以要求承担的违约责任有？A.继续履行合同B.赔偿损失C.支付违约金D.双倍返还已收的服务费用（合同有约定的）E.追究刑事责任10.下列属于房地产经纪人员应当具备的执业要求的有？A.熟悉房地产相关法律法规B.熟练掌握经纪业务流程C.恪守职业道德，保护客户隐私D.具备一定的市场分析能力E.可以自行决定调高房屋售价赚取差价1.案例一：2023年5月，业主王某委托甲房地产经纪机构出售其名下位于A市的一套89平普通住宅，挂牌价180万元，双方签署了为期3个月的独家委托协议，约定佣金为交易价格的1%，若王某在委托期内自行成交也需按约定支付佣金。2023年6月，王某的朋友刘某得知房屋出售信息，直接联系王某以178万价格成交，双方自行办理了过户手续。甲机构得知后要求王某支付佣金，王某以未通过甲机构介绍客户为由拒绝。问题：（1）王某是否需要向甲机构支付佣金？请说明理由。（3分）（2）若王某在委托期内是通过乙经纪机构介绍的客户成交，王某需要承担哪些责任？（3分）2.案例二：2023年8月，购房人赵某通过乙经纪机构看中业主孙某名下的一套住宅，三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价240万元，赵某支付孙某定金30万元，佣金4万元由赵某承担，任何一方违约需向守约方支付房屋总价20%的违约金，同时违约方仍需支付全部佣金。合同签订后，孙某因房价上涨明确表示拒绝履行合同，赵某要求孙某双倍返还定金并支付违约金，同时要求孙某承担4万元佣金。问题：（1）赵某同时主张双倍返还定金和违约金的诉求是否会得到支持？请说明理由。（3分）（2）赵某要求孙某承担4万元佣金的诉求是否合理？请说明理由。（3分）3.案例三：2023年10月，丙经纪机构的经纪人员李某带客户周某看了业主吴某委托出售的一套房屋，看房前周某签署了《看房确认书》，约定周某若在看房后6个月内，自行或通过其他经纪机构与吴某达成交易，需向丙机构支付房屋总价1.5%的违约金。2023年12月，周某通过朋友介绍得知吴某的房屋正在出售，通过协商以220万的价格与吴某成交，办理了过户手续。丙机构以周某违反《看房确认书》约定为由起诉要求周某支付3.3万元违约金。问题：（1）《看房确认书》中约定的禁止跳单条款是否有效？请说明理由。（3分）（2）周某是否需要向丙机构支付违约金？请说明理由。（3分）1.请结合房地产经纪执业规范，论述房地产经纪机构在承接存量房出售委托业务时应当完成的核心核验义务，以及未履行相关义务需要承担的法律责任。2.当前存量房交易中“阴阳合同”现象较为常见，请分析阴阳合同的法律效力，以及房地产经纪机构协助买卖双方签订阴阳合同需要承担的违规、法律责任。标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：错误。解析：房地产经纪机构承接存量房出售委托时，必须核验不动产权属证明原件，确认房屋权属清晰、出售人有权处置房屋，否则可能承接权属有争议的房源，给客户造成损失。2.参考答案：错误。解析：根据《民法典》规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用，并非一律不得收取任何费用。3.参考答案：错误。解析：独家委托协议属于双方自愿签署的有效合同，若协议明确约定委托期内委托人自行成交也需支付佣金的，委托人应当按照约定履行义务，支付相应佣金。4.参考答案：错误。解析：房屋曾发生非正常死亡事件属于影响购房人决策的重要不利信息，房地产经纪人员应当如实披露，隐瞒该信息属于违规行为，购房人有权要求撤销合同并主张赔偿。5.参考答案：错误。解析：交易资金监管账户内的资金虽然专项用于购房款支付，但如果涉及司法案件，司法机关有权依法对账户内的资金进行冻结、扣划。6.参考答案：错误。解析：租赁经纪业务中，经纪机构不仅要核实出租人身份，还要核实房屋是否属于违法建筑、是否符合出租条件，否则可能导致租赁合同无效，损害承租人利益。7.参考答案：错误。解析：房地产经纪机构代理销售新建商品房时，必须在销售现场公示商品房预售许可证原件、销售委托书等相关材料，保障购房人的知情权。8.参考答案：正确。解析：根据《民法典》规定，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。9.参考答案：错误。解析：房地产经纪人员必须以所在经纪机构的名义承接业务、收取佣金，不得以个人名义承接业务，即使机构事后追认也不符合执业规范要求。10.参考答案：正确。解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况，房地产经纪服务合同等业务资料应当至少保存5年。二、单选题答案及解析1.参考答案：C。解析：承接存量房出售委托时必须核验不动产权属证明、出售人身份、房屋抵押查封情况等核心信息，房屋内部装修合同不属于必须核验的材料。2.参考答案：C。解析：房屋总价120万，定金上限为120万×20%=24万，李某支付的30万中24万属于定金，李某违约的，张某有权没收24万定金，剩余6万不属于定金应当退还李某。3.参考答案：C。解析：A选项承诺升值属于违规宣传，B选项发布虚假房源信息违规，D选项协助规避限购属于违规行为，只有C选项明码公示服务信息符合规定。4.参考答案：D。解析：经纪人员带看时应当全程陪同，不得直接将房屋门禁密码告知看房人自行看房，避免发生房屋财物损坏、失窃等风险。5.参考答案：C。解析：存量房交易中，个人所得税、增值税及附加、土地增值税均属于卖方应承担的法定税费，契税由买方承担。6.参考答案：A。解析：因委托人隐瞒重要事实导致交易无法完成的，责任由委托人自行承担，经纪机构无需承担违约责任，BCD三种情形均属于经纪机构违约，应当承担相应责任。7.参考答案：D。解析：目前我国没有对独家委托的期限作出强制性限制，委托期限由委托人和经纪机构双方协商确定。8.参考答案：C。解析：居间是经纪机构作为中间人向双方提供交易机会，促成交易；代理是经纪机构以委托人的名义从事交易活动，这是两者的核心区别。9.参考答案：D。解析：具备完全民事行为能力的人才能作为存量房交易的签约主体，ABC选项均属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，不能独立签订房屋交易合同。10.参考答案：C。解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，业务资料保存期限自交易完成之日起算，至少保存5年。三、多选题答案及解析1.参考答案：ABD。解析：存量房买卖居间服务常规内容包括协助议价、网签、过户等，C选项提供首付贷款属于金融机构业务，E选项代为保管购房款违规，购房款应当纳入交易资金监管账户。2.参考答案：ABC。解析：A选项同时在两个机构执业、B选项收取合同外好处费、C选项协助签订阴阳合同均属于违规行为，DE选项属于合规行为。3.参考答案：ABCD。解析：购房定金、首付款、贷款、尾款均属于交易资金，应当纳入监管范围，经纪机构收取的佣金不属于交易资金，无需纳入监管。4.参考答案：ABCE。解析：购房资格核验需要提交身份证明、户籍证明、婚姻证明、购房资格申请表等，个人征信报告是办理购房贷款时需要提交的材料，不属于资格核验材料。5.参考答案：ABCD。解析：承接租赁委托时需要核实房屋合法性、出租人权限、房屋安全等，家具购买价格不属于需要核实的内容。6.参考答案：ABCDE。解析：新建商品房代理销售时，预售许可证、销售委托书、经纪机构营业执照、税费明细表、合同示范文本均属于需要公示的材料。7.参考答案：ABE。解析：佣金应当明码公示、可以由双方协商分摊、收取后需开具发票，C选项错误，未促成交易的可以收取必要费用，D选项错误，佣金可以向双方收取，也可以向单方收取，由双方约定。8.参考答案：ABCD。解析：房屋状况说明书应当包含权属信息、抵押查封情况、装修配套情况、交易税费等，业主个人征信情况不属于说明书内容。9.参考答案：ABCD。解析：经纪机构违约的，委托人可以要求继续履行、赔偿损失、支付违约金、按约定双倍返还服务费，E选项错误，刑事责任由司法机关追究，不属于民事违约责任范畴。10.参考答案：ABCD。解析：经纪人员应当熟悉法律法规、掌握业务流程、保护客户隐私、具备市场分析能力，E选项私自抬高售价赚取差价属于违规行为，不属于执业要求。四、案例分析题答案及评分标准1.案例一参考答案：（1）王某需要向甲机构支付佣金（1分）。理由：王某与甲机构签署的独家委托协议是双方真实意思表示，合法有效，协议明确约定委托期内自行成交也需支付佣金，王某应当按照约定履行合同义务，支付1.78万元佣金（2分）。（2）王某需要承担的责任包括：一是按照独家委托协议约定向甲机构支付佣金（1分）；二是若王某与乙经纪机构也签署了委托协议，还需要按照与乙机构的约定向乙机构支付相应佣金（1分）；三是如果给甲机构造成其他损失的，还需要承担相应的赔偿责任（1分）。评分标准：答到核心要点即可得分，表述不完整酌情扣分。2.案例二参考答案：（1）赵某同时主张双倍返还定金和违约金的诉求不会得到支持（1分）。理由：根据《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不能同时适用（2分）。（2）赵某要求孙某承担4万元佣金的诉求合理（1分）。理由：三方签订的居间合同明确约定违约方需承担全部佣金，孙某违约导致合同无法履行，且佣金是赵某履行合同产生的合理损失，应当由违约方孙某承担（2分）。评分标准：答到核心法律依据和理由即可得分，表述不完整酌情扣分。3.案例三参考答案：（1）禁止跳单条款有效（1分）。理由：《看房确认书》属于双方自愿签署的协议，禁止跳单条款是为了保护经纪机构的合法劳动成果，不存在免除一方责任、加重对方责任的情形，符合法律规定，属于有效条款（2分）。（2）周某不需要向丙机构支付违约金（1分）。理由：周某是通过朋友介绍的公开渠道获得房源信息，并非利用丙机构提供的交易机会、媒介服务达成交易，不属于跳单行为，无需承担违约责任（2分）。评分标准：答到核心判断依据即可得分，表述不完整酌情扣分。五、论述题答案及评分标准1.论述题1答案要点：核心核验义务（6分）：（1）主体核验：核验出售人的身份证明，确认出售人是不动产权属证书上记载的权利人，或者是取得合法授权的委托代理人（1.5分）；（2）权属核验：核验不动产权属证明原件，确认房屋权属清晰，不存在抵押、查封、预告登记等限制交易的情形，必要时到不动产登记部门查询权属档案（1.5分）；（3）房屋状况核验：核验房屋是否属于违法建筑、是否符合交易条件，核实房屋的装修、配套设施、是否存在质量瑕疵、是否有影响交易的不利信息（如凶宅、相邻关系纠纷等）（1.5分）；（4）委托权限核验：核实出售人的委托意愿、委托价格、委托期限、交易条件等，确认委托内容是出售人的真实意思表示（1.5分）。未履行核验义务的法律责任（5分）：（1）行政责任：违反房地产经纪管理办法的，由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款，对经纪人员处以1万元以下