房地产经纪业务案例分析真题（带答案）

房地产经纪业务案例分析真题（带答案）一、判断题（共10题，每题2分）1.房地产经纪机构承接二手房买卖经纪业务时，仅需要与买方签订经纪服务合同即可明确双方权利义务。2.房源信息披露时，经纪机构应当主动告知买方房屋周边3公里范围内已规划的垃圾焚烧厂选址信息，哪怕买方未主动询问。3.独家代理协议约定的代理期限内，业主自行找到买家出售房屋的，不需要向受托经纪机构支付佣金。4.房地产交易资金监管账户中的资金，在完成不动产转移登记前，任何机构不得擅自划扣。5.买方在看房后绕过经纪机构直接与业主签订买卖合同的，一律构成“跳单”，需要向经纪机构支付全额佣金。6.出售共有产权房屋时，仅需占份额三分之二以上的按份共有人同意即可，不需要通知其他共有人。7.住房租赁经纪服务完成后，经纪机构应当主动提醒租赁双方在合同签订后30日内到住建部门办理租赁备案登记。8.房地产经纪机构为客户代办按揭贷款服务时，可以额外向客户收取银行规定的贷款服务费之外的“加急费”。9.经纪机构获知房屋曾发生过非正常死亡事件的，即使业主要求隐瞒，也应当如实向意向买方披露。10.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取佣金，只要事后向所属机构报备即可。二、单项选择题（共10题，每题2分）1.下列不属于房地产经纪服务核心内容的是（）A.提供房屋交易信息B.代拟交易合同C.代为收取购房款D.协助办理不动产登记2.某经纪机构承接了一套建筑面积120㎡的普通商品住宅买卖居间业务，当地规定买卖双方各承担1%的经纪服务佣金，房屋成交总价为240万元，该机构最多可收取的佣金总额为（）A.2.4万元B.4.8万元C.7.2万元D.9.6万元3.下列房屋信息中，不属于应当主动向意向买方披露的不利因素是（）A.房屋曾发生过入室盗窃案件B.房屋所在楼栋电梯故障率达30%C.房屋楼下100米处有高铁线路经过D.房屋剩余土地使用年限仅剩15年4.下列关于房源委托的说法，正确的是（）A.业主只能委托一家经纪机构出售房屋B.普通委托模式下，业主房屋被其他机构售出的，无需向原委托机构支付佣金C.独家委托期限最长不得超过3个月D.经纪机构接受委托后可以直接将房源信息转发给其他机构无需业主同意5.买方李某通过经纪机构看中一套房屋，支付了5万元意向金并约定3天内业主签字确认后转为定金，第2天业主明确表示不卖房，下列说法正确的是（）A.业主需要双倍返还李某10万元B.经纪机构需要向李某赔偿5万元C.经纪机构只需将5万元意向金退还给李某即可D.李某可以要求业主和经纪机构共同赔偿10万元6.下列关于住房租赁经纪业务的说法，正确的是（）A.经纪机构可以向租赁双方各收取相当于1.5个月租金的佣金B.租期不满1年的房屋，经纪机构不得提供经纪服务C.经纪机构应当核对出租人提供的不动产权证书原件D.经纪机构可以代理出租未取得竣工验收的新建商品房7.下列不属于房地产经纪人员禁止行为的是（）A.向客户隐瞒房屋真实抵押情况B.协助客户通过做低合同价的方式逃税C.为客户推荐合作的评估机构D.泄露客户的个人财产信息8.交易双方完成不动产转移登记后，买方发现房屋存在漏水问题，下列说法正确的是（）A.经纪机构一律承担全部维修责任B.若经纪机构此前已知漏水情况却隐瞒，需要承担相应赔偿责任C.买方已经完成过户，无权向任何人主张赔偿D.业主不需要承担任何责任9.某业主委托经纪机构出售房屋，挂牌价200万元，经纪人员王某为了快速成交，私自向买方报价195万元，最终双方以195万元成交，下列说法正确的是（）A.王某的行为属于合理的议价行为，不违规B.王某需要向业主赔偿5万元的差价损失C.交易有效，业主无权主张任何权利D.经纪机构不需要为王某的行为承担责任10.下列关于交易资金监管的说法，正确的是（）A.所有二手房交易必须强制进行资金监管B.首付款不需要纳入监管范围，仅监管尾款即可C.监管资金的利息归监管机构所有D.完成转移登记后，监管资金将直接划转给卖方三、多项选择题（共10题，每题2分，多选、少选、错选均不得分）1.房地产经纪机构承接经纪业务前，应当核验的房源材料包括（）A.不动产权证书原件B.业主身份证明原件C.房屋抵押情况查询证明D.房屋装修合同原件2.下列属于房地产经纪机构在居间服务中需要履行的义务有（）A.如实披露交易相关信息B.代为保管交易双方的身份证件C.协助办理交易资金监管D.督促交易双方履行合同约定3.下列情形中，买方“跳单”主张不成立的有（）A.买方同时委托3家经纪机构看房，最终通过报价最低的一家成交B.业主的房源是公开挂牌的，买方从亲戚处获得业主联系方式自行成交C.经纪机构带看后，买方私下联系业主以更低价格成交D.买方在该经纪机构看房前，已经通过其他机构看过同一套房屋4.下列房屋中，不得作为二手房上市交易的有（）A.已被法院查封的房屋B.未满5年的经济适用房C.已设立抵押权的房屋D.未取得不动产权证书的回迁房5.房地产经纪机构收取佣金时，下列做法符合规定的有（）A.明码标价公示佣金收费标准B.按照合同约定的金额向交易双方收取佣金C.向买方收取佣金后，额外索要“好处费”D.开具正规的服务发票6.下列关于共有房屋出售的说法，正确的有（）A.按份共有房屋出售需要经占份额三分之二以上的共有人同意B.共同共有房屋出售需要经全体共有人同意C.共有人应当在同等条件下优先购买其他共有人的份额D.共有房屋出售不需要征得承租人的同意7.房地产经纪人员在带看房屋前，应当做好的准备工作有（）A.提前了解房屋的基本情况及周边配套B.提前与业主约定带看时间C.提前向买方收取带看费D.提前准备好房屋的相关资料8.下列情形中，经纪机构可以解除与业主的独家委托协议的有（）A.业主故意隐瞒房屋重大质量问题B.业主同时委托其他多家机构出售同一房屋C.业主拒绝配合经纪机构的带看安排D.业主调低房屋挂牌价格9.下列属于房地产经纪业务常见风险的有（）A.交易资金挪用风险B.房源信息虚假风险C.客户跳单风险D.政策变动导致交易失败风险10.下列关于住房租赁经纪业务的说法，错误的有（）A.经纪机构可以赚取房屋租赁的差价B.经纪机构可以代收租金直接抵扣业主应支付的佣金C.租期超过1年的房屋必须通过经纪机构出租D.经纪机构应当告知承租人房屋的真实租金标准四、案例分析题（共3题，每题6分）1.案例：某经纪机构经纪人张某接待了业主刘先生，刘先生委托该机构出售其名下一套89㎡的商品住宅，挂牌价180万元，签订了普通委托协议，未约定独家代理。一周后经纪人王某带客户李先生看房，李先生对房屋满意，报价178万元，业主同意，双方准备签订买卖合同。此时李先生提出自己之前也在另一家经纪机构看过这套房屋，另一家机构的佣金只有1%，而该机构佣金是2%，要求该机构将佣金降到1%，否则就找另一家机构成交。问题：（1）该案例中业主签订的普通委托协议有什么特点？（2）如果李先生最终通过另一家机构成交，该经纪机构是否有权主张李先生支付佣金？为什么？2.案例：业主刘某委托某经纪机构出售其名下一套房屋，挂牌价220万元，签订了独家委托协议，委托期限3个月，约定佣金为成交总价的2%。委托期内，刘某的朋友王某想要购买该房屋，双方协商后以225万元成交，刘某告知经纪机构自己是私下卖给朋友的，不需要支付佣金。问题：（1）刘某的说法是否合法？为什么？（2）该经纪机构最多可以向刘某主张多少金额的佣金？3.案例：买方赵某通过某经纪机构看中一套房屋，成交价150万元，赵某按照合同约定向经纪机构支付了2%的佣金共3万元，同时经纪机构提出可以为赵某代办按揭贷款、不动产登记等服务，需要额外收取1万元的代办费，赵某同意。后续赵某了解到当地代办相关服务的市场价仅为2000元，认为经纪机构收费过高，要求退还多收的8000元。问题：（1）经纪机构收取1万元代办费的行为是否合法？为什么？（2）赵某可以通过哪些途径维护自身权益？五、论述题（共2题，每题11分）1.请结合房地产经纪行业实际，论述房地产经纪机构在二手房交易过程中应当履行的信息披露义务，以及未履行该义务应当承担的法律责任。2.当前房地产经纪行业存在“跳单”、佣金不透明、虚假房源等常见问题，请你从经纪机构内部管理的角度，提出防范上述问题的具体措施。---标准答案及解析一、判断题1.参考答案：错误解析：房地产经纪机构承接居间业务的，应当分别或共同与买卖双方签订经纪服务合同，明确各方权利义务，仅与一方签订合同无法保障另一方及机构自身的合法权益。2.参考答案：正确解析：垃圾焚烧厂属于对房屋交易价格、居住体验有重大影响的不利因素，无论买方是否询问，经纪机构都应当主动披露。3.参考答案：错误解析：独家代理协议约定的期限内，无论房屋是通过经纪机构还是业主自行售出，除非协议另有约定，否则业主都需要按照约定支付佣金。4.参考答案：正确解析：交易资金监管的核心要求就是资金划转与登记流程挂钩，未完成转移登记前任何机构不得擅自划扣监管资金。5.参考答案：错误解析：“跳单”的认定需要满足买方利用了该经纪机构的独家房源信息、私下交易规避佣金两个核心要件，如果买方从其他合法渠道获取了同一房源信息，则不构成跳单。6.参考答案：错误解析：出售按份共有房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意即可，但需要提前通知其他共有人，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。7.参考答案：正确解析：根据住房租赁相关管理规定，租赁双方应当在合同签订后30日内办理租赁备案，经纪机构有义务提醒双方履行该程序。8.参考答案：错误解析：房地产经纪机构不得收取任何未予公示的费用，“加急费”属于违规收费项目。9.参考答案：正确解析：房屋发生过非正常死亡事件属于重大不利因素，直接影响买方的交易意愿，经纪机构应当如实披露，不得隐瞒。10.参考答案：错误解析：房地产经纪人员不得以个人名义承接业务、收取佣金，所有业务都必须以所属经纪机构的名义开展。二、单项选择题1.参考答案：C解析：房地产经纪机构不得私自收取、代管购房款，购房款应当纳入交易资金监管账户，其余三项均属于经纪服务的核心内容。2.参考答案：B解析：买卖双方各承担1%佣金，合计佣金比例为2%，240万元×2%=4.8万元。3.参考答案：A解析：入室盗窃属于偶发治安事件，不属于房屋的固有不利因素，其余三项均为需要主动披露的信息。4.参考答案：B解析：普通委托模式下业主可以同时委托多家机构，只有最终促成交易的机构有权收取佣金，其余选项说法均不符合规定：业主可以选择多家机构委托，独家委托期限没有法定上限，经纪机构转发房源信息需要征得业主同意。5.参考答案：C解析：意向金未转为定金之前不具备担保效力，业主拒绝出售的，经纪机构只需全额退还意向金，无需承担赔偿责任。6.参考答案：C解析：经纪机构承接租赁业务必须核验不动产权证书原件，确认出租人身份，其余选项均不符合规定：佣金总额一般不得超过1个月租金，没有租期不满1年不得提供服务的要求，未竣工验收的房屋不得出租。7.参考答案：C解析：为客户推荐合作的评估机构不属于禁止行为，只要不强制客户选择即可，其余三项均为经纪人员明确禁止的行为。8.参考答案：B解析：经纪机构隐瞒已知的房屋质量问题的，需要承担相应的赔偿责任，如果经纪机构不知情，则由业主按照合同约定承担维修责任。9.参考答案：B解析：经纪人员私自压低业主报价的行为属于违规，给业主造成的差价损失应当由经纪人员及所属机构承担赔偿责任。10.参考答案：D解析：交易资金监管的划转节点就是不动产转移登记完成，其余选项错误：部分地区不强制要求资金监管，首付款也需要纳入监管范围，监管资金的利息归交易双方所有，按照约定分配。三、多项选择题1.参考答案：ABC解析：经纪机构承接业务前需要核验不动产权证书、业主身份证明、房屋权利限制情况，不需要核验装修合同。2.参考答案：ACD解析：经纪机构不得代为保管交易双方的身份证件原件，其余三项均为应当履行的义务。3.参考答案：ABD解析：C选项中买方利用了该经纪机构的房源信息私下交易，属于跳单，其余三种情形均不满足跳单的认定要件。4.参考答案：ABD解析：已设立抵押权的房屋只要办理解押手续即可上市交易，其余三类房屋均不得上市交易。5.参考答案：ABD解析：经纪机构不得在佣金之外额外索要好处费，其余三项均为合规的收费要求。6.参考答案：ABC解析：共有房屋出售时，承租人在同等条件下享有优先购买权，需要征得承租人同意或者确认承租人放弃优先购买权。7.参考答案：ABD解析：经纪机构不得向买方收取带看费，其余三项均为带看前的必要准备工作。8.参考答案：ABC解析：业主调低房屋挂牌价格属于正常的交易调整，不属于解除独家委托协议的情形，其余三项均构成违约，经纪机构可以解除协议。9.参考答案：ABCD解析：四类风险均属于房地产经纪业务的常见风险。10.参考答案：ABC解析：经纪机构不得赚取租赁差价，代收租金不得直接抵扣佣金，房屋出租不需要强制通过经纪机构，D选项说法正确，因此错误选项为ABC。四、案例分析题1.参考答案及评分标准：（1）普通委托协议的特点：第一，业主可以同时委托多家经纪机构出售同一房屋，不限制委托主体数量；第二，只有最终促成交易的经纪机构有权收取佣金，未促成交易的机构不得主张佣金；第三，业主可以自行出售房屋，无需向委托机构支付佣金。（3分，答对1点得1分）（2）无权主张佣金。（1分）原因：该房源为普通委托公开挂牌的房源，李先生从其他经纪机构也获取了该房源的信息，并未仅利用该经纪机构的独家资源，不构成跳单，因此该机构无权主张佣金。（2分）2.参考答案及评分标准：（1）刘某的说法不合法。（1分）原因：双方签订的是独家委托协议，协议有效期内无论房屋通过何种渠道售出，只要不属于协议约定的免责情形，刘某都需要按照约定支付佣金。（2分）（2）该经纪机构最多可以主张4.5万元佣金。（1分）计算方式：成交总价225万元×约定佣金比例2%=4.5万元。（2分）3.参考答案及评分标准：（1）若经纪机构事前已经明码标价公示了代办服务的收费标准，且赵某自愿同意，则该行为合法；若经纪机构未公示收费标准，隐瞒市场价诱导赵某支付，则该行为不合法。（2分）原因：代办服务属于增值服务，收费标准需要明码标价，双方自愿签订的服务协议具备法律效力。（1分）（2）赵某可以通过以下途径维权：第一，与经纪机构协商退费；第二，向当地住建部门、房地产经纪行业协会投诉；第三，向人民法院提起诉讼主张退费。（3分，答对1点得1分）五、论述题1.参考答案及评分标准：信息披露义务包括：第一，房屋基本信息披露，包括权属