房地产经纪业务实操冲刺题库（含解析）

房地产经纪业务实操冲刺题库（含解析）1.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取佣金。（）2.独家委托协议有效期内，业主自行将房屋出售给他人的，无需向受托经纪机构支付佣金。（）3.带看房屋前，房地产经纪人员应当提前15分钟到达约定地点等候客户。（）4.客户委托经纪机构购买房屋时，经纪机构仅需核验房屋产权信息，无需核实客户的购房资格。（）5.房地产经纪机构收取的服务费用应当明码标价，不得收取公示收费项目外的任何未明示费用。（）6.带看房屋时，经纪人员可以主动代替客户触碰房屋内的家电、门窗等设施设备查验性能。（）7.承接独家委托的房源时，经纪机构无需再核验房屋产权信息，因为业主已经在委托协议中承诺产权清晰。（）8.房地产经纪人员发布房源信息前，必须取得业主的书面同意。（）9.房屋租赁经纪业务中，经纪人员无需核实出租方的房屋所有权证明，仅需核验业主身份证即可承接委托。（）10.存量房交易过户完成后，房地产经纪人员的服务义务即全部终止。（）1.房地产经纪人员承接存量房出售委托时，房源核验的核心内容是（）A房屋装修情况B房屋产权的合法性与真实性C房屋周边配套情况D房屋市场报价2.存量房出售独家委托协议的核心优势不包括（）A避免业主被多家机构频繁骚扰B保障受托经纪机构的服务投入回报C降低客户购房时的议价空间D提升房源推广的精准度3.带看过程中遇到业主临时要求上调房屋报价，经纪人员最恰当的做法是（）A当场反驳业主，要求维持原报价B第一时间告知客户，让客户直接和业主协商C先安抚客户情绪，单独和业主沟通上调原因，确认是否有协商空间D假装没听见业主的要求，继续按原报价带看4.下列不属于房地产经纪机构明码标价需要对外公示的内容是（）A佣金收费标准B代办贷款、过户的服务收费标准C经纪人员的薪酬标准D服务投诉举报电话5.下列材料中，不属于存量房办理产权过户必须提供的材料是（）A买卖双方身份证明B存量房买卖合同C房屋原契税完税证明D买卖双方的征信报告6.下列房屋中，可以正常承接出售经纪委托的是（）A已被法院查封的房屋B取得不动产权证满2年的普通商品住房C属于违章建筑的房屋D产权有争议尚未解决的房屋7.客户签订购房意向书并支付意向金后，业主明确表示不同意出售房屋的，下列做法正确的是（）A经纪机构没收意向金作为违约金B经纪机构将意向金双倍返还给客户C经纪机构将意向金全额退还客户，无需额外赔付D经纪机构要求业主赔偿双倍意向金给客户8.房地产经纪机构保存经纪业务记录的最低法定期限是（）A1年B3年C5年D10年9.下列关于存量房带看路线设计的说法，错误的是（）A尽量避开周边有垃圾站、殡仪馆等不利设施的路线B合理规划路线，减少带看途中的无效路程C优先带看装修最好、价格最高的房源，再按条件依次递减D提前确认带看房源的业主是否在家，避免空跑10.存量房物业交割时，不需要结清的费用是（）A水费、电费B物业费、供暖费C燃气费、有线电视费D房屋维修基金1.房地产经纪人员承接存量房出售委托时，需要核验的材料包括（）A业主的身份证明B房屋的不动产权证书C房屋的抵押、查封情况D业主的征信报告E房屋的物业费缴纳记录2.下列属于房地产经纪人员禁止从事的行为有（）A隐瞒房屋的重大质量缺陷B协助客户签订“阴阳合同”规避税费C为客户匹配合适的房源D代收客户的购房款挪作他用E向客户明示佣金收费标准3.带看房屋前，经纪人员需要完成的准备工作包括（）A提前和业主确认带看时间B提前了解房源的核心优势与劣势，准备应对话术C提前了解客户的核心需求，匹配合适的带看房源D提前准备好鞋套、房源资料等物品E提前要求客户支付带看服务费4.存量房交易资金监管的作用包括（）A保障买方购房款安全，避免业主卷款跑路B保障业主能按时收到购房款，避免买方拖欠C杜绝交易过程中的偷税漏税行为D降低经纪机构的交易风险E缩短产权过户的办理时间5.下列关于房地产经纪佣金收取的说法，正确的有（）A佣金应当按照明码公示的标准收取B买卖双方可以协商约定佣金的承担方C经纪机构可以额外向客户收取加急办理过户的服务费，无需公示D交易未完成的，经纪机构一律不得收取任何费用E经纪机构收取佣金后应当向委托人开具正规发票6.房屋租赁经纪业务中，经纪人员需要告知承租方的注意事项包括（）A房屋的租赁期限不得超过20年B未经业主同意不得擅自改装房屋结构C租金必须按季度支付D租赁期间产生的水电燃气费由承租方承担（合同另有约定的除外）E承租期间房屋的自然损坏由承租方承担维修责任7.房地产经纪人员发布房源信息时，不得包含的内容有（）A虚假的房屋面积、报价B房屋的真实位置信息C承诺房屋升值潜力D未经业主同意的业主联系方式E房屋的装修实景图8.下列情况中，会导致存量房买卖合同无法正常履行的有（）A房屋被司法机关查封B买方不具备当地购房资格C业主未结清房屋的物业费D房屋存在共有权人，共有权人未同意出售E房屋的装修存在轻微破损9.房地产经纪人员接待业主出售委托时，需要核实的房屋基本信息包括（）A房屋的建筑面积、户型B房屋的建成年代、产权性质C房屋的抵押、租赁情况D业主的家庭收入情况E房屋是否有占用学籍的情况10.下列属于房地产经纪人员在交易过户阶段需要协助办理的事项有（）A协助买卖双方准备过户所需材料B代替买卖双方签署过户相关文件C陪同买卖双方到不动产登记中心办理手续D告知买卖双方过户需要缴纳的税费标准E协助买方办理购房贷款的面签手续1.案例1：某经纪机构经纪人小王承接了业主张先生的一套普通商品住房独家出售委托，委托报价280万元，委托有效期3个月。委托后第20天，小王匹配到客户刘女士，刘女士看房后出价275万元，小王和张先生沟通后，张先生表示最低278万元可以出售，小王随即告诉刘女士业主同意275万元的报价，让刘女士先转5万元意向金到小王个人账户，之后再安排双方见面签合同。请结合案例回答：小王的操作存在哪些违规之处？2.案例2：经纪人小李带客户周先生看了一套挂牌价320万元的房源，周先生对房源十分满意，当场表示愿意按挂牌价购买，要求小李尽快安排和业主签约。小李联系业主时，业主告知自己前一天已经和另一家经纪机构的客户签了买卖合同，但还没办理网签。小李认为自己的客户出价和原买家一样，而且还没网签，于是劝说业主和原买家违约，把房子卖给周先生，承诺可以帮业主承担部分违约金。请结合案例回答：小李的做法是否正确？会产生哪些风险？3.案例3：某经纪机构促成了王先生和李女士的存量房交易，合同约定房屋总价款240万元，佣金为总价款的2%，由买方王先生全额承担。过户完成后办理物业交割时，李女士隐瞒了自己拖欠了12000元物业费的事实，交割完成后物业找到王先生要求补缴拖欠的物业费，王先生认为经纪机构没有尽到核实义务，要求经纪机构承担这笔物业费，并且拒绝支付全额佣金。请结合案例回答：经纪机构是否需要承担补缴物业费的责任？王先生拒绝支付全额佣金的要求是否合理？1.请结合房地产经纪实操经验，论述存量房出售经纪业务从承接委托到完成物业交割的全流程核心操作要点及注意事项。2.当前房地产经纪行业经常出现“跳单”纠纷，请论述经纪机构及从业人员应当采取哪些措施防范“跳单”风险，出现“跳单”后应当如何维权？【标准答案及解析】一、判断题1.×解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪人员必须以所属经纪机构的名义承接业务、收取费用，不得以个人名义私自承接业务和收费。2.×解析：独家委托协议明确约定了委托有效期内经纪机构的专属服务权限，业主在此期间自行出售房屋的，属于违约行为，应当按协议约定向受托经纪机构支付佣金。3.√解析：提前到达约定地点是房地产经纪人员的基本服务规范，方便提前确认房屋状态、迎接客户，保障带看流程顺利开展。4.×解析：经纪机构需要同时核验交易双方的相关资质，包括买方的购房资格，否则可能导致交易无法完成，损害客户利益。5.√解析：房地产经纪服务实行明码标价制度，经纪机构应当公示所有收费项目及标准，不得收取任何未予明示的费用。6.×解析：带看过程中，经纪人员应当提醒客户自行查验房屋设施设备，如需触碰需要提前征得业主同意，避免设施损坏后产生纠纷。7.×解析：无论是否为独家委托，核验房屋产权信息都是经纪机构保障交易安全的法定义务，不能因业主的承诺而免除该义务。8.√解析：未经业主书面同意擅自发布房源信息，属于侵犯业主隐私的行为，因此发布房源前必须取得业主的书面授权。9.×解析：租赁经纪业务中，经纪人员必须核验出租方的房屋所有权证明，确认出租方具备房屋出租的合法权限，避免无权出租引发的纠纷。10.×解析：过户完成后，经纪人员还需要协助买卖双方完成物业交割、各项费用结清、房屋交接等后续服务，才算完成全部服务义务。二、单项选择题1.B解析：房源核验的核心是确认房屋产权的合法性与真实性，这是保障交易安全的基础，其余选项均属于房源信息收集的常规内容，不属于核心核验内容。2.C解析：独家委托的优势包括减少业主被骚扰的概率、保障经纪机构的服务投入、提升推广精准度，并不会降低客户的议价空间，议价空间由市场行情、业主意愿等因素决定。3.C解析：遇到业主临时调价的情况，首先要安抚客户情绪，避免激化矛盾，再单独和业主沟通调价原因，确认是否有协商空间，不得直接传递信息引发双方对立，也不得隐瞒真实价格。4.C解析：经纪机构明码标价需要公示的内容包括服务项目、收费标准、投诉电话等，经纪人员的薪酬属于机构内部信息，无需对外公示。5.D解析：办理产权过户需要提供买卖双方身份证明、存量房买卖合同、房屋原契税完税证明等材料，征信报告是办理购房贷款时需要的材料，不属于过户必备材料。6.B解析：被司法机关查封的房屋、违章建筑、产权有争议的房屋均不具备上市交易资格，取得不动产权证的普通商品住房可以正常委托出售。7.C解析：意向金不属于定金，不具备定金罚则的法律效力，业主不同意出售房屋的，经纪机构需要将意向金全额退还客户，无需承担双倍赔付责任。8.C解析：《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构应当保存经纪业务记录，保存期限不得少于5年。9.C解析：带看房源的顺序一般按照匹配度从低到高或房屋条件从普通到优质排列，优先带看条件最好的房源会拉高客户预期，后续房源很难满足客户需求，不利于促成交易。10.D解析：房屋维修基金跟随房屋所有权转移，无需单独结清，水、电、物业费、燃气费等均需要在物业交割时结清。三、多项选择题1.ABC解析：承接出售委托时，需要核验业主身份证明、房屋不动产权证书、房屋的抵押查封等产权限制情况，业主征信报告、物业费缴纳记录不属于承接委托阶段的必备核验材料。2.ABD解析：隐瞒房屋重大质量缺陷、协助签订阴阳合同、挪用客户资金均属于房地产经纪人员的禁止行为，为客户匹配房源、明示佣金标准属于合法合规的服务内容。3.ABCD解析：带看前需要提前和业主确认时间、了解房源优劣势、匹配客户需求、准备相关物料，经纪机构不得向客户收取带看服务费。4.ABD解析：交易资金监管可以保障买卖双方的资金安全，降低经纪机构的交易风险，无法杜绝偷税漏税行为，也不会缩短产权过户的办理时间。5.ABE解析：佣金需要按公示标准收取，承担方可由买卖双方协商约定，收取佣金后应当开具正规发票，加急服务费等额外收费也需要明码公示，交易未完成但经纪机构已经按约定完成部分服务的，可按约定收取相应费用，并非一律不得收取。6.ABD解析：法律规定租赁期限不得超过20年，未经业主同意不得擅自改装房屋结构，租赁期间水电燃气费一般由承租方承担（合同另有约定的除外），租金支付方式由双方协商确定，房屋自然损坏由出租方承担维修责任。7.ACD解析：发布房源信息不得包含虚假的面积、报价，不得承诺房屋升值潜力，不得未经同意发布业主联系方式，房屋真实位置、装修实景图属于可以正常发布的内容。8.ABD解析：房屋被查封、买方无购房资格、共有权人未同意出售均会直接导致合同无法正常履行，未结清物业费、装修轻微破损属于物业交割阶段可以解决的问题，不影响合同履行。9.ABCE解析：承接出售委托时需要核实房屋的建筑面积、户型、建成年代、产权性质、抵押租赁情况、学籍占用情况，业主的家庭收入情况不属于需要核实的房屋信息。10.ACDE解析：过户阶段经纪人员需要协助准备过户材料、陪同到登记中心办理手续、告知税费标准、协助办理贷款面签，不得代替买卖双方签署任何过户相关文件，必须由本人签字确认。四、案例分析题（1）小王隐瞒业主的真实报价，向客户传递虚假信息，违背了诚实信用的执业原则，属于欺诈客户的行为。（2）小王要求客户将意向金转入个人账户，违反了资金管理规定，经纪业务的所有相关款项必须转入经纪机构对公账户，从业人员不得私自收取客户资金。（3）小王未安排买卖双方见面沟通价格就收取意向金，未尽到如实告知义务，极易引发交易纠纷。解析：本题考察房地产经纪人员的基本执业规范，诚实信用、资金安全是经纪业务的核心准则。（1）劝说业主违约违背了经纪人员的职业道德，会损害经纪机构及从业人员的行业声誉，违反诚信经营的基本要求。（2）业主与原买家已经签订的买卖合同具备法律效力，无论是否办理网签，业主违约都需要承担相应的违约责任，小李承诺承担部分违约金可能会给经纪机构带来经济损失。（3）这种恶性竞争行为会扰乱行业正常秩序，情节严重的可能会被监管部门处罚，甚至面临行业禁入。解析：本题考察合同效力及经纪执业合规性知识点，网签仅为行政备案手续，不影响合法签订的合同的法律效力。1.参考答案及评分标准：（1）经纪机构需要承担补缴物业费的连带责任（2分），因为经纪机构有义务在物业交割前核实房屋各项费用的缴纳情况，未尽到核实义务的，应当承担相应责任。（2）王先生拒绝支付全额佣金的要求不完全合理（2分），因为经纪机构已经促成交易完成，且过户手续已办理，完成了核心服务义务，仅未尽到交割阶段的核实义务，可以酌情扣除部分佣金，而非全额拒付（2分）。解析：本题考察经纪机构的服务义务边界，核心服务完成后客户不得全额拒付佣金，但经纪机构未尽到附属服务义务的，需要承担相应责任。五、