房地产经纪操作实务考前押题试卷（含答案）

房地产经纪操作实务考前押题试卷（含答案）1.房源信息私盘制模式下，所有承接业务的房地产经纪人均可直接联系房源业主获取房源最新信息。2.客源开拓的缘故法是指房地产经纪人员利用自身的亲友、同事、邻居等熟人关系挖掘潜在客户的方法。3.房屋实地查看必须由房地产经纪人员带领交易双方共同到场完成，不得由经纪人员单独到场查看。4.存量房买卖合同网签备案后，未经双方协商一致并注销网签，不得就同一房屋再次签订买卖合同办理网签。5.房地产经纪服务佣金应当在交易双方签订买卖合同后一次性全额收取，不得分期收取。6.出租方出售租赁期限未满的房屋时，无论承租方是否同意，都必须保障承租方的优先购买权。7.个人住房商业贷款评估业务只能由贷款银行指定的第三方评估机构完成，不得由买卖双方自行委托评估。8.房地产经纪人员核验房屋权属信息时，应当陪同业主到不动产登记部门查询不动产登记簿信息，不得仅以业主提供的权属证书作为核验依据。9.房地产经纪服务合同应当由执行该业务的至少一名房地产经纪人员签字，并加盖经纪机构公章方可生效。10.存量房交易资金监管的范围仅包括购房首付款，贷款部分不需要纳入监管范围。1.房地产经纪服务的核心价值是（）A.为交易双方代办过户、贷款等延伸服务B.提供真实交易信息、撮合双方达成交易C.为业主提升房屋出售价格D.为客户争取最低的购房价格2.根据房地产经纪执业规范，住宅类房屋独家出售委托的有效期最长不得超过（）A.6个月B.1年C.2年D.3年3.下列客源分类中，属于A类优先级客户的是（）A.1个月内有成交意向，购房预算、需求明确，具备购房资格B.3个月内有成交意向，购房需求较为清晰，预算仍有浮动C.6个月内有成交意向，暂无购房资格，正在了解市场行情D.1年以上有成交意向，仅初步咨询区域房价水平4.存量房买卖交易中，普通住宅免征增值税的最低持有年限是（）A.2年B.3年C.5年D.10年5.房地产经纪人员开展房屋实地查看工作时，不需要携带的工具是（）A.激光测距仪B.高清相机C.房屋权属证书复印件D.实地查看记录表6.按照全国房地产经纪服务收费指导标准，住宅类存量房买卖经纪服务佣金总额最高不得超过成交总价的（）A.1%B.2%C.3%D.5%7.下列防范存量房“一房多卖”风险的措施中，最具有法律效力的是（）A.要求业主缴纳高额履约保证金B.第一时间办理买卖合同网签备案C.扣押业主的不动产权属证书原件D.要求业主出具不得再次出售的承诺书8.房地产经纪人员带领客户实地看房时，下列做法正确的是（）A.提前10-15分钟到达约定地点，做好带看前准备B.主动替业主回答房屋质量、权属相关的所有问题C.为提升客户意向，刻意隐瞒房屋周边的垃圾站、高压线等不利配套D.带看结束后直接要求客户当场支付意向金锁定房源9.房屋租赁经纪服务中，下列不属于出租方应当承担的义务的是（）A.向承租方提供真实有效的房屋权属证明B.承担房屋正常使用过程中的维修义务C.全额支付租赁经纪服务佣金D.配合承租方完成房屋实地查看及交接10.存量房交易中，买方为刚需首套购房者，房屋建筑面积为105平方米，当地首套住房90平方米以上契税税率为1.5%，成交总价为210万元，买方需要缴纳的契税金额为（）A.21000元B.31500元C.42000元D.63000元1.房地产经纪服务合同的必备条款包括（）A.委托标的房屋的基本信息B.委托服务期限C.服务内容及服务标准D.佣金金额、支付方式及支付时间E.双方的违约责任及争议解决方式2.房地产经纪人员承接房源委托时，需要核验的房屋核心信息包括（）A.房屋权属是否清晰，是否存在共有权人B.房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制交易的情形C.房屋实际面积、户型与不动产权属证书记载是否一致D.房屋近3年的历史交易价格E.房屋是否属于违法建筑、已纳入征收范围等禁止交易的类型3.房地产经纪人员开拓客源信息的常用合法方法包括（）A.缘故法（利用自身熟人圈层挖掘客户）B.门店接待法C.互联网平台推广法D.社区公益活动拓展法E.陌生拜访法4.存量房普通住宅买卖交易中，属于买方需要缴纳的税费有（）A.契税B.增值税C.个人所得税D.不动产登记费E.印花税5.房地产经纪人员开展房屋实地查看时，需要记录的核心内容包括（）A.房屋的户型、朝向、楼层、采光通风情况B.房屋装修现状、附带的家具家电及设施设备情况C.房屋周边的交通、教育、医疗、商业等配套情况D.业主的最低心理出售价格E.房屋是否存在漏水、墙体开裂等质量瑕疵6.相对于普通多家委托，独家出售委托的优势包括（）A.业主委托意愿更强，配合度更高B.经纪机构资源投入更充足，房屋推广效率更高C.避免多家经纪机构频繁骚扰业主D.成交价格更贴合市场合理水平E.经纪机构可以收取超出指导标准的佣金7.下列属于房地产经纪服务明确禁止的行为有（）A.除交易资金监管要求外，私自代收代管客户交易资金B.向交易双方隐瞒与房屋交易有关的重要不利信息C.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务D.协助交易双方签订阴阳合同规避交易税费E.如实告知交易双方房屋存在的质量瑕疵8.房屋租赁经纪服务中，承租方需要向经纪机构提供的必备资料包括（）A.合法有效的身份证明B.收入证明（需办理租赁贷款时提供）C.征信报告（需办理租赁贷款时提供）D.房屋不动产权属证书E.购房资格证明9.存量房交易资金监管的核心作用包括（）A.防范“一房多卖”、业主卷款跑路的风险B.保障交易资金安全，避免买卖双方资金纠纷C.缩短交易流程，提升交易效率D.减少交易环节，降低交易成本E.保障买方能顺利取得房屋产权、卖方能顺利拿到房款10.房地产经纪人员在撮合交易双方价格谈判时，正确的沟通技巧包括（）A.保持中立立场，公平协调双方的诉求B.针对双方的价格分歧，提出合理的折中解决方案C.优先保障委托方的利益，刻意损害另一方的合法权益D.及时安抚双方的负面情绪，避免谈判破裂E.隐瞒双方的真实报价，赚取差价1.案例背景：某房地产经纪机构经纪人小周承接了业主张某的住宅出售委托，该房屋建筑面积94平方米，不动产权属证书登记已满2年、不满5年，属于张某家庭唯一住房，挂牌价192万元。小周接待了客户刘某，刘某为首次购房，具备当地购房资格，预算190万元左右，意向购买该区域三居室用于自住，对房屋装修要求较低。请结合资料回答下列问题：（1）本次交易中卖方张某需要缴纳的税费有哪些？（2）若双方最终成交价为188万元，当地首套住房90平方米以上契税税率为1.5%，刘某需要缴纳的契税金额为多少？（3）小周在撮合双方交易时，需要重点协调的核心诉求有哪些？2.案例背景：经纪人小陈带客户王某查看业主赵某的一套出租房源，该房源月租金4000元，租赁期限要求1年起租，王某对房源比较满意，私下和小陈提出要跳过经纪机构直接和赵某签订租赁合同，承诺给小陈2000元红包作为感谢，不需要小陈所在机构开具服务费发票。请结合资料回答下列问题：（1）小陈的正确做法是什么？（2）王某提出的行为属于房地产经纪行业中的哪类违规行为？（3）若小陈接受了王某的红包，会面临哪些处罚？3.案例背景：经纪人小李为业主林某的一套存量房办理出售网签手续时，发现该房屋存在130万元的银行抵押贷款尚未结清，林某表示自己没有足够资金偿还贷款办理解押，要求买方支付的70万元首付款直接打给自己用于偿还部分贷款解押，买方担心资金安全不同意该方案，双方陷入僵局。请结合资料回答下列问题：（1）该场景下如果买方直接将首付款打给林某解押，存在的核心风险是什么？（2）作为经办经纪人，你可以提出哪些合理的解决方案化解僵局？（3）为防范该类风险，经纪机构在承接房源委托时应当提前做好哪些工作？1.结合房地产经纪操作实务要求，论述存量房买卖全流程中房地产经纪人员需要承担的核心职责，以及对应环节的主要风险防控要点。2.结合当前房地产经纪行业发展现状，论述提升房地产经纪服务客户满意度的核心措施。【标准答案及解析】一、判断题1.参考答案：×。解析：私盘制模式下，房源仅由录入的专属经纪人负责维护对接业主，其他经纪人需要联系业主的必须通过专属经纪人对接，不得直接联系业主。2.参考答案：√。解析：缘故法是客源开拓的基础方法之一，核心是利用经纪人员自身的熟人圈层挖掘潜在客户，客户信任度较高。3.参考答案：×。解析：房屋实地查看可以由经纪人员单独到场完成查看并记录信息，带领买方看房时也可由经纪人员和买方到场，不需要双方必须同时到场。4.参考答案：√。解析：网签备案具有排他性，同一房屋只能存在一个有效网签合同，未注销现有网签的情况下无法办理新的网签。5.参考答案：×。解析：佣金的收取时点可由双方在经纪服务合同中约定，既可以一次性收取，也可以按交易节点分期收取。6.参考答案：×。解析：承租方优先购买权存在例外情形，如房屋按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋出售给近亲属的，承租方不享有优先购买权。7.参考答案：√。解析：个人住房商业贷款的评估主体必须是贷款银行认可的第三方评估机构，不得由买卖双方自行委托，否则评估结果银行不予认可。8.参考答案：√。解析：不动产权属证书可能存在伪造、信息未更新的问题，必须以不动产登记部门查询的不动产登记簿信息作为权属核验的最终依据。9.参考答案：√。解析：房地产经纪服务合同生效的要件包括至少一名承办业务的经纪人员签字、加盖经纪机构公章，两者缺一不可。10.参考答案：×。解析：存量房交易资金监管范围包括全部购房款，既包含首付款，也包含商业贷款、公积金贷款部分。二、单项选择题1.参考答案：B。解析：房地产经纪的核心是居间服务，即为交易双方提供真实信息、撮合交易，代办服务属于延伸服务，CD选项违反经纪中立原则。2.参考答案：B。解析：根据房地产经纪执业规范，住宅类独家委托有效期最长不得超过1年，到期后可双方协商续签。3.参考答案：A。解析：A类客户为最高优先级客户，特征是成交周期短、需求清晰、具备购房资格，是经纪人员重点维护的客户类型。4.参考答案：A。解析：我国现行存量房交易税费政策规定，普通住宅持有满2年出售的免征增值税。5.参考答案：C。解析：房屋权属证书复印件是权属核验阶段的资料，实地查看阶段仅需要携带测量工具、记录工具、拍摄工具即可。6.参考答案：B。解析：全国住宅类存量房买卖经纪服务收费指导标准为买卖双方合计最高不超过成交总价的2%。7.参考答案：B。解析：网签备案具有行政公示效力，是防范一房多卖最有效的法律措施，其余选项均不具备强制法律效力。8.参考答案：A。解析：带看时经纪人员应当提前到场做好准备，B选项涉及权属、质量的问题应当由业主亲自回答，C选项不得隐瞒不利信息，D选项不得强制要求客户支付意向金。9.参考答案：C。解析：租赁经纪服务佣金的支付主体可由双方约定，不属于出租方的法定义务，其余选项均为出租方法定义务。10.参考答案：B。解析：契税=成交总价×税率=2100000×1.5%=31500元。三、多项选择题1.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均为房地产经纪服务合同的必备条款，缺一不可。2.参考答案：ABCE。解析：房屋历史交易价格不属于房源核验的必备内容，其余选项均为核心核验内容。3.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均为合法的客源开拓方法。4.参考答案：ADE。解析：增值税、个人所得税由卖方承担，契税、登记费、印花税由买方承担。5.参考答案：ABCE。解析：业主心理底价属于房源保密信息，不需要记录在实地查看记录表中，其余选项均为实地查看需要记录的核心内容。6.参考答案：ABCD。解析：独家委托的佣金仍需符合收费指导标准，不得超出规定收取，其余选项均为独家委托的优势。7.参考答案：ABCD。解析：E选项属于经纪人员应当履行的告知义务，不属于禁止行为。8.参考答案：ABC。解析：房屋权属证书由出租方提供，购房资格证明是存量房买卖时买方需要提供的资料，其余选项均为承租方需要提供的资料。9.参考答案：ABE。解析：资金监管不会缩短交易流程、减少交易环节，也不会降低交易成本，核心作用是保障资金安全和交易顺利完成。10.参考答案：ABD。解析：CE选项违反经纪执业规范，属于禁止行为，其余选项均为正确的沟通技巧。四、案例分析题（1）卖方需要缴纳的税费：个人所得税（1分），印花税（0.5分）。解析：房屋满2年不满5年，免征增值税，满5唯一才免征个税，因此需要缴纳个税和印花税。（2）契税金额=1880000×1.5%=28200元（1.5分）。（3）核心协调诉求：①协调成交价格，匹配业主张某的报价和客户刘某的预算（1分）；②协调交易流程节点，满足双方的付款、过户时间要求（1分）；③协调房屋交接的相关事宜，包括家具家电的留存、物业费的结清等（1分）。（1）正确做法：拒绝王某的请求，向王某说明跳单行为的违规性质及需要承担的违约责任，引导王某通过正规流程签订租赁合同（2分）。（2）该行为属于“跳单”（也称为跳中介），同时如果小陈接受红包，属于收取回扣、侵占机构利益的违规行为（1分）。（3）面临的处罚：①经纪机构有权解除与小陈的劳动合同，要求其返还违规所得，并扣除相应绩效（1分）；②房地产经纪行业组织有权将其纳入行业黑名单，限制其从事房地产经纪业务（1分）；③情节严重的，可能面临治安管理处罚甚至刑事责任（1分）。（1）核心风险：林某拿到首付款后可能不用于解押，而是挪作他用，导致房屋无法过户，甚至出现一房多卖的情况，买方首付款损失无法追回（2分）。（2）解决方案：①引导双方通过正规的交易资金监管账户划转首付款，解押资金由林某自行筹集或者通过