房地产经纪操作实务模拟卷（含答案）

房地产经纪操作实务模拟卷（含答案）1.房地产经纪机构承接房屋出售委托业务时，应当与业主签订的核心委托文件是？A.看房确认书B.房屋出售经纪服务协议C.房源信息登记表D.客户需求登记表2.房地产经纪人员开展社区驻守拓客的核心优势是？A.精准触达周边有租售需求的业主及客户，获客成本较低B.覆盖全市所有潜在客户群体C.不受天气、时间等外部因素限制D.无需掌握专业经纪知识即可开展3.带看房屋过程中，业主临时提出要将挂牌价上涨5万元，经纪人员第一时间应当采取的措施是？A.直接向客户转达业主涨价的要求，让客户考虑是否接受B.当场指责业主违反委托约定，要求业主按原报价交易C.第一时间安抚客户情绪，单独与业主核实涨价原因及最终涨幅D.直接终止本次带看，带客户离开现场4.下列选项中，不属于存量房买卖合同必备条款的是？A.房屋基本坐落及权属信息B.房屋成交总价款及支付方式C.经纪机构佣金支付标准及支付时间D.房屋交付时间及违约责任5.按照全国大部分城市现行的首套房商业贷款政策，购买普通商品住房的最低首付比例为？A.15%B.20%C.30%D.40%6.下列关于房地产经纪佣金收取的说法，正确的是？A.可以向买卖双方各收取总房款3%的佣金，不受当地政策限制B.只能向房屋出售方收取佣金，不得向买方收取C.收取佣金后可以根据客户要求不提供发票D.应当明码标价，不得收取任何未提前公示的费用7.房地产经纪机构承接房源时开展房源核验的核心目的是？A.帮助业主提高房屋挂牌价格B.确认房屋权属清晰，不存在抵押、查封等限制交易的情形C.收集业主个人隐私信息用于其他业务拓展D.减少后续带看的时间成本8.房地产经纪人员带客户看房前要求客户签署看房确认书的核心作用是？A.记录客户的购房需求，方便后续匹配房源B.证明经纪机构已向客户提供带看服务，防范后续跳单纠纷C.约定房屋的最终成交价格D.约定后续佣金的收取标准9.下列关于存量房交易资金监管的说法，正确的是？A.仅适用于贷款购房的客户，全款购房无需纳入监管B.仅适用于一线城市的存量房交易，三四线城市无需监管C.除当地政策另有约定外，所有存量房交易的房款都应当纳入资金监管账户D.资金监管账户由经纪机构自行开设，资金由经纪机构支配10.下列情形中，房地产经纪人员应当主动回避该业务的是？A.房屋出售方是经纪人员的直系亲属B.房屋购买方是经纪人员的远房亲戚C.经纪人员此前曾经看过该套房屋D.房屋购买方与经纪人员姓氏相同1.房地产经纪服务合同应当由签名，并加盖房地产经纪机构公章后方可生效。2.按照现行税收政策，存量普通商品住房持有满年出售的，可免征增值税。3.房源信息核心六要素包括房屋坐落、建筑面积、户型、产权情况、、周边配套设施。4.客户跳单是指客户跳过为其提供房源匹配、带看等服务的经纪机构，直接与签订交易合同的行为。5.房地产经纪人员带客户看房时，应当提前分钟到达约定地点，做好房屋通风、资料整理等准备工作。6.存量房买方申请商业住房贷款时，需要向银行提供的核心征信证明材料是。7.房屋出租方委托经纪机构出租房屋时，应当提供的核心权属证明文件是。8.房地产经纪机构收取佣金前，应当与委托人签订书面的，明确约定佣金金额、支付时间、服务内容等条款。9.存量房办理交易过户前，经纪人员应当核实房屋是否存在、查封、行政限制等影响交易的情形。10.房地产经纪人员应当对业务开展过程中获取的委托人信息严格保密，否则需承担相应法律责任。1.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并直接向客户收取佣金。（）2.业主委托出售的房屋存在未结清的抵押的，必须还清贷款解除抵押后才能上市交易。（）3.客户委托经纪机构购买房屋时，无需提供身份证明材料，经纪机构也无需核验其购房资格。（）4.房地产经纪服务合同只要有委托人签字即可生效，不需要加盖经纪机构公章。（）5.为了促成交易，经纪人员可以在未征得业主同意的情况下，向客户承诺房屋内的所有家具家电都附赠给买方。（）6.存量房出售时，房屋持有满五年且是业主家庭唯一住房的，可免征个人所得税。（）7.为了提高成交概率，经纪人员可以向客户隐瞒房屋曾经发生过非正常死亡事件的瑕疵信息。（）8.房屋租赁交易中，客户向业主支付定金后若违约不承租，业主有权不予退还定金。（）9.经纪机构可以直接代收客户的购房款，不需要纳入官方资金监管账户。（）10.房地产经纪人员只需要熟悉交易流程即可，不需要掌握当地的限购、限贷政策。（）1.请简述房地产经纪机构承接房源委托时需要核验的核心内容。2.请简述房地产经纪人员在带客户看房前需要做好的准备工作。3.请简述存量房交易过程中常见的核心风险有哪些。4.请简述房地产经纪机构防范客户跳单的主要措施。1.业主张某委托某经纪机构出售其位于甲市主城区的普通商品住房，该房屋不动产权证登记时间为2021年7月，建筑面积89平方米，是张某家庭唯一住房，挂牌报价110万元。买方刘某符合首套房购房资格，最终双方以108万元成交，刘某申请商业贷款，当地首套房最低首付比例为20%，增值税税率为5.3%，个人所得税税率为1%。请计算本次交易中刘某需要支付的最低首付款金额，以及本次交易涉及的增值税、个人所得税分别为多少。2.经纪人员王某带客户李某看了一套挂牌价145万元的三居室，李某对房屋格局、位置都很满意，但表示报价比自己的最高预算高7万元，希望王某帮忙和业主议价。请写出王某在本次议价环节的核心操作步骤。3.业主赵某将自己名下的一套两居室委托经纪机构出租，挂牌租金为3200元/月，客户孙某看中该房屋后，提出两个要求：一是要求赵某更换屋内老旧的定频空调为新的变频空调，二是要求每月租金降低150元。请写出经纪人员协调双方达成租赁意向的核心沟通要点。4.某经纪机构促成了卖方陈某和买方林某的存量房交易，双方约定成交价格为210万元，经纪服务佣金为总房款的2%，由买卖双方各承担50%。过户前林某找到经纪机构，称自己首付款支出后剩余资金不足以缴纳6万元的交易税费，希望经纪机构先为其垫付10万元税费，承诺过户后1个月内还清并支付1000元利息。请分析该经纪机构是否可以答应林某的要求，并说明理由，同时写出该场景下经纪机构的正确应对方式。===标准答案及解析===一、单项选择题1.参考答案：B解析：房屋出售经纪服务协议是明确经纪机构与业主委托关系、权利义务的核心法律文件，承接房源必须签订该协议，其余选项均不属于核心委托文件。2.参考答案：A解析：社区驻守是在目标小区固定点位开展拓客，精准触达小区内有租售需求的业主及周边有购房需求的客户，获客成本低，其余选项错误：社区驻守仅能覆盖周边小范围人群，受天气时间限制，需要经纪人员掌握专业知识才能有效获客。3.参考答案：C解析：遇到业主临时涨价，首先要避免客户产生不满情绪，先安抚客户，再单独和业主核实情况，避免当场激化矛盾，其余选项均为错误操作。4.参考答案：C解析：佣金支付标准是房地产经纪服务合同的约定内容，不属于存量房买卖合同的必备条款，其余选项均为买卖合同必备条款。5.参考答案：B解析：目前全国大部分城市首套普通商品住房的最低商业贷款首付比例为20%。6.参考答案：D解析：房地产经纪佣金收取必须明码标价，不得收取未公示的费用，其余选项错误：佣金收取比例不得超过当地政策上限，可以按约定向买卖双方收取，收取佣金必须开具正规发票。7.参考答案：B解析：房源核验的核心目的是确认房屋权属清晰，不存在交易限制，保障后续交易安全，其余选项均不属于核验目的。8.参考答案：B解析：看房确认书的核心作用是证明经纪机构已提供带看服务，是后续发生跳单纠纷时的核心证据，其余选项均不属于其核心作用。9.参考答案：C解析：除当地政策另有约定外，所有存量房交易房款都应当纳入官方监管的资金账户，保障交易资金安全，其余选项错误：全款、贷款购房都需要纳入监管，所有城市都要推行资金监管，监管账户由官方指定，不由经纪机构支配。10.参考答案：A解析：当房屋交易的一方是经纪人员的直系亲属时，经纪人员应当主动回避，避免利益输送，其余情形无需回避。二、填空题1.参考答案：承办该业务的两名及以上房地产经纪专业人员解析：按照房地产经纪管理办法，经纪服务合同需要由两名及以上取得经纪职业资格的从业人员签名，加盖机构公章后方可生效。2.参考答案：2解析：现行税收政策规定，普通住房持有满2年出售的，免征增值税。3.参考答案：交易报价（或售价/租金）解析：房源六要素包含交易报价，是匹配客户需求的核心信息。4.参考答案：房屋出售方（或业主）解析：跳单的核心定义是客户跳过经纪机构直接与业主签订交易合同，规避支付佣金。5.参考答案：15解析：行业规范要求经纪人员带看应当提前15分钟到达现场，做好准备工作。6.参考答案：个人信用报告解析：个人信用报告是银行审核贷款资质的核心征信材料。7.参考答案：不动产权证书（或房屋所有权证）解析：不动产权证书是证明房屋权属归属的核心证明文件。8.参考答案：房地产经纪服务合同解析：佣金收取的前提是签订书面经纪服务合同，明确约定相关条款，避免后续纠纷。9.参考答案：抵押解析：抵押、查封、行政限制都是影响存量房交易的常见情形，过户前必须核实。10.参考答案：个人隐私及商业秘密解析：泄露委托人的个人隐私及商业秘密属于违法行为，需要承担相应法律责任。三、判断题1.参考答案：×解析：按照规定，经纪人员必须以经纪机构的名义承接业务，不得以个人名义承接业务、收取佣金。2.参考答案：×解析：目前全国已经全面推行存量房带押过户政策，存在抵押的房屋不需要提前解押即可办理交易过户。3.参考答案：×解析：经纪机构需要核验买方的身份证明及购房资格，不符合购房资格的客户无法办理过户。4.参考答案：×解析：经纪服务合同必须加盖经纪机构公章才具备法律效力，仅有委托人签字的合同无效。5.参考答案：×解析：经纪人员不得在未征得业主同意的情况下，擅自向客户承诺任何超出委托范围的条件，否则需要承担相应责任。6.参考答案：√解析：现行税收政策规定，存量房满五年且是业主家庭唯一住房的，免征个人所得税。7.参考答案：×解析：房屋的瑕疵信息（包括凶宅等非正常信息）应当如实告知客户，隐瞒属于欺诈行为，客户有权撤销交易并要求赔偿。8.参考答案：√解析：按照民法典规定，定金罚则为给付定金的一方违约的，无权要求返还定金，收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。9.参考答案：×解析：经纪机构不得代收交易房款，所有房款必须纳入官方资金监管账户，避免资金挪用风险。10.参考答案：×解析：房地产经纪人员必须熟悉当地的限购、限贷等调控政策，才能准确为客户提供服务，避免交易失败。四、简答题1.答题要点及评分标准：（1）权属核验：核验不动产权证书的真实性，确认权属人身份，核实房屋是否存在抵押、查封、行政限制等限制交易的情形（1分）；（2）自然状况核验：核实房屋的坐落、面积、户型、楼层、装修情况、配套设施是否与挂牌信息一致，是否存在质量瑕疵（1分）；（3）交易资格核验：核实房屋是否符合当地上市交易条件，是否属于限售范围（1分）；（4）业主意愿核验：确认业主出售/出租的真实意愿，核实其报价、交易条件、交房时间等信息是否真实有效（1分）。2.答题要点及评分标准：（1）提前和业主确认带看时间，确认房屋可正常进入，提前告知业主客户的基本情况及核心需求（1分）；（2）提前15分钟到达带看现场，做好房屋通风、采光展示、水电测试等准备工作，准备好房屋相关资料（1分）；（3）提前和客户确认带看时间、地点，告知客户带看的注意事项，提前了解客户的核心关注点（1分）；（4）提前规划带看路线，准备好带看所需的看房确认书、名片、房源资料等物品（1分）。3.答题要点及评分标准：（1）房屋权属风险：房屋存在抵押、查封、权属有争议等情形导致无法过户（1分）；（2）交易资金风险：交易资金未纳入监管，出现资金挪用、诈骗等情形（1分）；（3）政策风险：客户不符合限购、限贷政策导致无法过户或贷款审批失败（1分）；（4）违约风险：买卖双方任意一方因个人原因违约，导致交易终止（1分）。4.答题要点及评分标准：（1）带看前必须与客户签署看房确认书，明确约定双方权利义务，留存带看证据（1分）；（2）带看过程中避免客户和业主私自交换联系方式，全程陪同带看（1分）；（3）交易磋商阶段由经纪人员主导，尽量避免买卖双方私下接触（1分）；（4）提前向客户说明跳单需要承担的法律责任，引导客户通过正规途径完成交易（1分）。五、应用题1.解题思路及评分标准：解题思路：根据题干给出的条件，结合税收政策及贷款政策分别计算即可。（1）最低首付款：成交总价×最低首付比例=108万×20%=23.6万元（2分）；（2）增值税：房屋持有时间为2021年7月到交易时间已满2年，普通住房，符合免征增值税条件，增值税为0（2分）；（3）个人所得税：房屋持有满2年但不满5年，不符合个税免征条件，个税=成交总价×个税税率=108万×1%=1.08万元（2分）。评分标准：三个计算结果各2分，计算过程正确结果错误扣1分，未说明增值税免征理由扣1分。2.解题思路及评分标准：解题思路：议价环节需要分别沟通买卖双方的真实底价，协调双方达成一致。（1）第一时间安抚客户情绪，明确告知客户会尽力和业主沟通议价，同时了解客户能够接受的最高报价以及付款方式等交易条件（1分）；（2）单独和业主沟通，告知业主客户的报价情况，同时说明客户的优势（比如付款方式好、可以尽快过户等），询问业主能够接受的最低报价（2分）；（3）若双方报价仍有差距，分别与双方沟通，说明当前市场行情，引导双方各让一步，缩小报价差距（2分）；（4）待双方报价达成一致后，第一时间组织双方签订意向协议，锁定交易条件（1分）。评分标准：答出核心步骤即可，表述合理酌情给分，缺少核心沟通环节