房地产经纪制度与政策真题解析（含详解）

房地产经纪制度与政策真题解析（含详解）1.房地产经纪人员职业资格实行注册管理制度，取得资格证书后无需登记即可开展经纪活动。2.房地产经纪服务收费全部实行市场调节价，各地住房和城乡建设主管部门不得设置政府指导价限制经纪机构自主定价。3.房地产经纪机构承接房屋出售经纪业务时，应当核验委托房屋的权属证书、委托人身份证明等材料，实地查看房屋核对实际状况。4.二手房交易当事人选择通过交易资金监管账户划转房款的，小额定金类款项无需纳入监管范围，经纪机构可以以自身名义暂时保管。5.房地产经纪服务合同应当由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。6.房地产经纪机构可以为交易当事人规避房屋交易税费等目的，就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利。7.从事住房租赁经纪业务的房地产经纪机构，应当在经营场所醒目位置公示住房租赁租赁合同示范文本。8.委托出售的房屋属于多人共有的，房地产经纪机构仅需核对占份额三分之二以上按份共有的同意证明即可承接业务。9.房地产经纪机构及其从业人员的信用档案信息仅对行业主管部门内部公开，社会公众无权查询。10.房地产经纪行业组织属于自律性组织，有权对违反行业自律规则的经纪机构和从业人员作出纪律处分。1.房地产经纪人职业资格登记的有效期为（）年。A.1B.3C.5D.102.房地产经纪机构在取得营业执照后，应当到（）主管部门办理备案手续。A.市场监督管理B.住房和城乡建设C.自然资源D.人力资源和社会保障3.房地产经纪机构在承接经纪业务前，无需主动向交易当事人告知的事项是（）。A.经纪服务收费标准及支付时间B.委托房屋的市场参考价格C.房屋交易涉及的税费种类及缴纳标准D.经纪机构其他客户的委托房源信息4.下列房地产经纪机构的经营行为中，属于合法合规范畴的是（）。A.以低价收房高价卖房的方式赚取交易差价B.帮助无购房资格的当事人伪造购房资质材料C.按照经纪服务合同约定的标准收取服务佣金D.扣留委托人的房屋权属证书用于其他业务抵押5.下列关于二手房交易资金监管的说法，正确的是（）。A.交易资金监管产生的利息归提供服务的经纪机构所有B.监管账户的资金划转应当在完成不动产转移登记后按约定进行C.交易当事人必须选择政府设立的监管账户进行资金监管D.房地产经纪机构可以随时申请划转监管账户中属于自身的佣金6.房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同属于（）性质的合同。A.委托合同B.中介（居间）合同C.承揽合同D.行纪合同7.房地产经纪机构承接房屋出租业务时，发现出租房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑的，应当（）。A.继续承接业务，仅告知承租人相关风险即可B.拒绝承接业务，同时向住房和城乡建设主管部门报告C.仅告知出租人该房屋不得对外出租即可，无需上报主管部门D.要求出租人缴纳风险保证金后承接业务8.房地产经纪行业主管部门接到当事人针对经纪机构的投诉后，应当在（）个工作日内作出是否受理的决定。A.3B.5C.7D.109.下列不属于房地产经纪从业人员信用档案记录内容的是（）。A.从业人员基本身份信息B.从业人员的年度收入情况C.从业人员良好行为记录D.从业人员不良行为及处罚记录10.房地产经纪机构未按规定办理备案的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处（）的罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下1.下列属于房地产经纪人依法享有的权利的有（）。A.依法发起设立房地产经纪机构B.要求委托人提供与交易有关的证明材料C.拒绝执行委托人发出的违法指令D.同时在两个及以上房地产经纪机构执业E.为委托人保守商业秘密2.房地产经纪机构办理备案手续时，应当提交的材料有（）。A.营业执照副本B.法定代表人身份证明C.固定经营场所的产权或使用权证明D.房地产经纪人员的职业资格证书和劳动合同E.近三年的经营业绩证明3.房地产经纪服务合同应当包含的必备内容有（）。A.当事人的基本身份信息及联系方式B.经纪服务的内容、服务标准及完成判定标准C.经纪服务收费标准、支付时间及方式D.违约责任及纠纷解决方式E.委托房屋的历史成交价格4.房地产经纪机构不得承接的经纪业务有（）。A.未依法取得不动产权属证书的房屋出售业务B.已抵押且经抵押权人同意转让的房屋出售业务C.司法机关依法查封的房屋出租业务D.符合上市交易条件的保障性住房出售业务E.产权存在争议的房屋出售业务5.下列属于房屋买卖交易环节应当缴纳的税费的有（）。A.增值税B.契税C.房产税D.个人所得税E.城市维护建设税6.房地产经纪机构从事住房租赁经纪业务时，不得实施的行为有（）。A.赚取房屋出租、承租之间的租金差价B.为不符合安全标准的房屋提供经纪服务C.诱导承租人使用高利率的住房租金贷款D.优先向承租人推荐符合条件的保障性租赁住房E.泄露承租人的个人身份及财产信息7.下列关于共同共有房屋出售经纪业务的说法，正确的有（）。A.应当取得全体共有人的同意B.共有人之间有约定的从其约定C.仅需取得占份额三分之二以上共有人的同意即可D.应当核验全体共有人的身份证明材料E.共有人不能到场的，应当核验其出具的合法授权委托书8.房地产经纪信用档案的信息采集来源包括（）。A.经纪机构和从业人员自行申报的信息B.行业主管部门日常监督检查获取的信息C.社会公众投诉并查证属实的信息D.行业自律组织作出的奖励及处分信息E.经纪机构的内部绩效考核信息9.房地产经纪行业自律组织的主要职责有（）。A.制定行业自律规则和执业规范B.组织经纪人员职业资格考试及继续教育C.对经纪机构和从业人员的执业行为进行监督检查D.对违规经营的经纪机构作出吊销营业执照的处罚E.调解经纪活动中产生的行业纠纷10.房地产经纪机构为交易当事人签订“阴阳合同”提供便利的，可能面临的处罚有（）。A.责令限期改正B.记入房地产经纪信用档案C.处1万元以上3万元以下罚款D.取消房地产经纪机构备案E.直接追究法定代表人的刑事责任1.某房地产经纪机构A的经纪人张某，承接了业主李某的一套住宅出售委托，李某告知张某该房屋是其与妻子王某的婚后共同财产，王某目前在外地工作，同意出售但暂时无法回来签字，李某提出可以代王某签字。张某为了尽快促成交易获取佣金，没有要求李某提供王某的书面授权委托书，就与李某签订了经纪服务合同。之后张某带客户刘某看房，刘某对房屋满意，张某在未告知刘某房屋属于夫妻共同财产、共有人王某未到场签字的情况下，促成李某和刘某签订了房屋买卖合同，刘某支付了5万元定金。之后王某从外地返回，明确表示不同意出售房屋，导致房屋买卖合同无法履行，刘某要求退还双倍定金并赔偿其交通、误工等损失共计2万元。问题：（1）本案中经纪机构A及经纪人张某存在哪些违规行为？（3分）（2）刘某的损失应当由哪些主体承担赔偿责任？请说明理由。（3分）2.2023年5月，市民陈某委托某房地产经纪机构B购买一套二手房，双方签订了房地产经纪服务合同，约定经纪服务佣金为房屋成交价格的2%，支付时间为完成不动产转移登记当日。后经纪机构B促成陈某与业主赵某签订了房屋买卖合同，成交价格为150万元。在办理不动产转移登记手续前3天，经纪机构B要求陈某提前支付全部佣金3万元，陈某以合同约定的支付时间未到为由拒绝。经纪机构B便扣押了陈某提交的购房资格证明材料，导致过户手续延迟15天办理，陈某因延迟交房向赵某支付了1万元违约金。问题：（1）经纪机构B要求提前支付佣金以及扣押陈某购房材料的行为是否合法？请说明理由。（3分）（2）陈某的1万元违约金损失可以通过哪些途径主张赔偿？（3分）3.某房地产经纪机构C专门从事住房租赁经纪业务，2023年8月，该机构承接了业主周某的一套房屋出租委托，周某告知该房屋属于农村自建房，未取得不动产权属证书也没有办理建设工程规划许可证，愿意支付1个月租金作为经纪佣金。经纪机构C觉得佣金水平较高，便承接了该业务，将房屋出租给了刚毕业的大学生吴某，双方签订了1年的住房租赁合同，吴某支付了半年租金12000元及1个月押金2000元，同时向经纪机构C支付了经纪佣金2000元。2023年10月，该房屋被当地城管部门认定为违法建筑，要求限期拆除，吴某被迫搬离，产生了搬家费、临时住宿费等损失共计3000元。问题：（1）经纪机构C承接该出租业务的行为是否符合规定？请说明理由。（3分）（2）吴某的各项损失应当如何主张赔偿？（3分）1.请结合《房地产经纪管理办法》等相关制度规定，论述房地产经纪机构在承接房屋买卖经纪业务过程中应当履行的核验义务，以及未履行核验义务应当承担的法律责任。2.当前部分房地产经纪机构存在收取“茶水费”“好处费”、赚取交易差价、虚假宣传房源信息等违规经营行为，严重侵害了交易当事人的合法权益。请结合我国房地产经纪行业监管要求，论述应当从哪些方面完善房地产经纪行业监管体系，规范经纪机构经营行为。标准答案及解析一、判断题1.参考答案：×。解析：我国房地产经纪人员职业资格实行登记管理制度，取得资格证书的人员，经登记后方可以房地产经纪人员名义从事经纪活动，不存在注册管理制度。2.参考答案：×。解析：房地产经纪服务收费实行市场调节价为主，对涉及民生的住宅买卖、租赁经纪服务，各地可以根据实际情况制定政府指导价，引导经纪机构合理定价。3.参考答案：√。解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构承接经纪业务，应当核验委托人身份证明、房屋权属证书，实地查看房屋状况，确保房源信息真实。4.参考答案：×。解析：二手房交易的定金、首付款、购房款等所有交易资金都应当纳入监管账户管理，经纪机构不得私自保管任何交易资金。5.参考答案：√。解析：房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，符合法定要求。6.参考答案：×。解析：房地产经纪机构不得为当事人签订“阴阳合同”规避税费提供便利，该行为属于明确禁止的违规行为。7.参考答案：√。解析：从事住房租赁经纪业务的机构应当在经营场所公示租赁示范合同、收费标准、投诉电话等信息，属于法定公示义务。8.参考答案：×。解析：按份共有房屋出售需要占份额三分之二以上共有人同意，但共同共有房屋出售需要全体共有人同意，经纪机构应当区分共有性质核验同意证明。9.参考答案：×。解析：房地产经纪信用档案信息依法向社会公开，任何单位和个人都有权查询。10.参考答案：√。解析：房地产经纪行业组织作为自律性组织，有权根据自律规则对违规机构和人员作出通报批评、取消会员资格等纪律处分。二、单选题1.参考答案：B。解析：房地产经纪人职业资格登记有效期为3年，有效期届满需要继续从事经纪活动的，应当在有效期届满30日前申请延续登记。2.参考答案：B。解析：房地产经纪机构备案的主管部门是住房和城乡建设主管部门，市场监管部门负责营业执照登记，自然资源部门负责不动产登记。3.参考答案：D。解析：其他客户的委托房源信息属于经纪机构的商业秘密，同时也涉及其他委托人的隐私，无需向交易当事人告知，其余三项均属于应当主动告知的事项。4.参考答案：C。解析：按照合同约定收取佣金是经纪机构的合法权利，其余三项均属于明确禁止的违规行为。5.参考答案：B。解析：监管资金利息归交易当事人所有，当事人可以自主选择监管机构，佣金的划转应当符合合同约定的条件，选项B表述正确。6.参考答案：B。解析：房地产经纪服务合同是经纪机构向委托人提供订立交易合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，属于中介（居间）合同性质。7.参考答案：B。解析：经纪机构发现出租房屋属于违法建筑的，应当拒绝承接业务，同时向主管部门报告，不得为违法建筑提供经纪服务。8.参考答案：B。解析：根据房地产经纪投诉处理相关规定，主管部门应当在5个工作日内作出是否受理的决定。9.参考答案：B。解析：从业人员的收入情况属于个人隐私，不属于信用档案记录内容，其余三项均属于信用档案应当记录的内容。10.参考答案：B。解析：《房地产经纪管理办法》规定，经纪机构未按规定备案的，逾期不改正可处1万元以上3万元以下罚款。三、多选题1.参考答案：ABC。解析：选项D属于明确禁止的行为，选项E属于房地产经纪人的义务，而非权利，正确答案为ABC。2.参考答案：ABCD。解析：经纪机构备案无需提供近三年经营业绩证明，新设立的机构也可以办理备案，其余四项均为必备备案材料。3.参考答案：ABCD。解析：委托房屋的历史成交价格不属于经纪服务合同的必备内容，其余四项均为法定必备内容。4.参考答案：ACE。解析：已抵押经抵押权人同意的房屋、符合上市条件的保障性住房均可以正常承接经纪业务，其余三项均属于不得承接的业务范围。5.参考答案：ABDE。解析：房产税属于房屋持有环节缴纳的税费，交易环节无需缴纳，其余四项均为交易环节应当缴纳的税费。6.参考答案：ABCE。解析：优先推荐保障性租赁住房属于政策鼓励的行为，其余四项均为禁止实施的行为。7.参考答案：ABDE。解析：选项C是按份共有房屋的出售要求，共同共有房屋需要全体共有人同意，因此选项C错误。8.参考答案：ABCD。解析：经纪机构内部绩效考核信息不属于信用档案采集范围，其余四项均为合法采集来源。9.参考答案：ABCE。解析：吊销营业执照属于市场监督管理部门的行政处罚权限，行业自律组织无权实施，其余四项均为行业自律组织的职责。10.参考答案：ABCD。解析：只有当违规行为情节严重构成犯罪的，才会追究相关人员的刑事责任，一般违规行为不会直接追究法定代表人刑事责任，因此选项E错误。四、案例分析题1.参考答案及评分标准：（1）违规行为：①未核验房屋共有人的同意证明及授权委托书，承接不符合要求的经纪业务（1分）；②未向购房人刘某如实告知房屋属于共有财产、共有人未签字的重要信息，未尽到如实告知义务（1分）；③促成存在交易障碍的房屋签订买卖合同，损害交易当事人合法权益（1分）。（2）责任承担：①李某作为委托人，隐瞒共有人不同意出售的事实，应当承担双倍返还定金的责任（1分）；②经纪机构A及张某未尽到核验及告知义务，存在过错，应当对刘某的2万元损失承担连带赔偿责任（1分）；③刘某有权要求李某退还双倍定金，同时要求经纪机构A赔偿其误工、交通等损失（1分）。2.参考答案及评分标准：（1）行为性质：均不合法（1分）。理由：①经纪机构B应当按照合同约定的时间收取佣金，无权要求提前支付（1分）；②经纪机构B无权扣押委托人的购房资格证明材料，该行为属于侵害委托人合法权益的违规行为（1分）。（2）主张途径：①与经纪机构B协商要求赔偿损失（1分）；②向当地住房和城乡建设主管部门或者房地产经纪行业协会投诉，要求调解赔偿（1分）；③向人民法院提起诉讼，要求经纪机构B承担赔偿责任（1分）。3.参考答案及评分标准：（1）不符合规定（1分）。理由：根据相关规定，经纪机构不得为未取得建设工程规划许可证的违法建筑提供经纪服务，经纪机构C明知房屋属于违法建筑仍承接业务，属于违规行为（2分）。（2）损失主张：①吴某有权要求业主周某退还剩余租金、押金共计10000元，并赔偿搬家费、住宿费等损失3000元（1分）；②有权要求经纪机构C退还经纪佣金2000元，并对上述损失承担连