房地产经纪制度与政策真题库（含详解）

房地产经纪制度与政策真题库（含详解）1.房地产经纪人协理可以独立开展房地产经纪业务并签署经纪服务合同。2.房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在地县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。3.房地产经纪机构促成当事人签订房地产交易合同后，除非双方另有约定，否则即便交易后续未能完成过户，也有权收取约定的佣金。4.共同共有房屋对外出售的，只要占份额二分之一以上的共有人同意即可进行交易。5.房地产经纪服务合同应当由承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，并加盖房地产经纪机构公章。6.商品房屋租赁的期限最长不得超过20年，超过20年的部分无效。7.房地产经纪机构为了方便交易，可以自行代收代管买卖双方的交易资金，无需纳入专用监管账户管理。8.房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪机构执业的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，并处1万元以上3万元以下罚款。9.已经设定抵押的房屋，在抵押存续期间一律不得对外出售。10.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构可以在佣金之外向购房人收取团购费、服务费等未在明码标价中公示的费用。1.下列不属于我国房地产经纪专业人员职业资格等级的是（）A.高级房地产经纪人B.房地产经纪人C.房地产经纪人协理D.见习房地产经纪人2.房地产经纪机构办理备案的法定受理部门是（）A.县级以上市场监督管理部门B.县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门C.县级以上自然资源主管部门D.县级以上税务主管部门3.房地产经纪服务合同等业务记录的保存期限，应当不少于（）年A.2B.3C.5D.104.下列属于房地产经纪机构合法经营行为的是（）A.如实向交易双方告知房屋已知的瑕疵信息B.协助交易双方签订阴阳合同逃避税费C.代收客户交易资金后存入机构法定代表人个人账户D.向客户隐瞒与交易有关的重要信息5.商品房屋租赁合同登记备案的法定申请主体是（）A.出租人B.承租人C.房屋租赁双方当事人D.提供服务的房地产经纪机构6.房地产经纪人员在执业过程中泄露客户商业秘密或者个人隐私的，最高可处以（）的罚款A.1万元B.3万元C.5万元D.10万元7.下列房屋中可以依法出租的是（）A.未取得建设工程规划许可证的违章建筑B.已被司法机关依法查封的房屋C.权属存在争议的房屋D.符合安全标准的已购公有住房8.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上住建部门责令停止销售，给予警告，并处（）的罚款A.1万元以上3万元以下B.2万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下9.通过房地产经纪机构达成的存量房交易，交易资金应当划入（）进行监管A.房地产经纪机构的对公账户B.承办经纪人员的个人账户C.存量房交易资金专用监管账户D.卖方的个人账户10.房地产经纪专业人员职业资格证书的登记有效期为（）年，有效期届满需要继续执业的，应当按规定办理延续登记A.1B.3C.5D.终身1.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示的内容包括（）A.营业执照和机构备案证明文件B.服务项目、服务内容、收费标准C.存量房交易资金监管方式D.承办业务的房地产经纪人员的资格证书信息E.过往客户的交易信息和联系方式2.下列属于房地产经纪人员应当履行的义务的有（）A.遵守执业规范和职业道德B.不得同时受聘于两个及以上房地产经纪机构执业C.为客户保守商业秘密和个人隐私D.按规定参加继续教育，提升执业能力E.要求委托人提供与交易有关的真实资料3.房地产经纪服务合同应当包含的法定内容有（）A.交易双方和经纪机构的基本信息B.服务项目、服务标准和服务完成时限C.佣金的数额、支付方式和支付时间D.违约责任和纠纷解决方式E.房屋的最终交易价格4.下列情形中，房地产经纪机构不得收取佣金的有（）A.未促成交易双方签订合法有效的交易合同B.故意隐瞒房屋重要瑕疵导致交易合同被撤销C.与卖方串通隐瞒房屋抵押信息，给买方造成损失D.已促成合同成立，但因买方单方面违约导致无法办理过户E.已完成全部约定服务，但委托人拒绝支付佣金5.存量房买卖网签制度的主要作用包括（）A.防止一房多卖，保障交易安全B.规范交易流程，提升交易效率C.提高交易透明度，减少信息不对称D.为交易资金监管提供依据E.降低交易双方的法定税费负担6.下列属于房地产经纪行业自律组织的职责的有（）A.制定行业执业规范和服务标准B.组织开展经纪人员继续教育和业务培训C.对违规的经纪机构和人员作出行政处罚D.受理公众对经纪机构和人员的投诉E.配合相关部门开展行业检查和治理工作7.下列情形中，承租人可以单方面解除房屋租赁合同的有（）A.租赁房屋被司法机关依法查封，无法正常使用B.租赁房屋权属存在争议，导致承租人无法使用C.租赁房屋出现重大安全隐患，危及承租人人身安全D.出租人未按约定时间交付房屋，经催告后仍不交付E.承租人因工作调动需要更换居住城市8.房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务时，应当查验的委托方资料包括（）A.商品房预售许可证或者商品房现售备案证明B.国有土地使用权证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.房地产开发企业的营业执照和开发资质证书9.下列情形中，会导致房地产经纪专业人员的职业资格登记被注销的有（）A.死亡或者丧失民事行为能力B.受到刑事处罚C.连续3年未从事房地产经纪业务D.同时在两个及以上房地产经纪机构执业，情节严重E.未按规定完成继续教育10.下列关于房地产经纪服务收费的说法，符合规定的有（）A.经纪机构应当明码标价，公示所有收费项目和标准B.经纪机构不得收取任何未在公示范围内的费用C.经纪服务佣金必须由买卖双方各承担50%D.实行市场调节价的经纪服务收费，由交易双方和经纪机构协商确定E.经纪机构可以通过赚取交易差价的方式补充佣金收入1.案例：甲房地产经纪机构的执业经纪人张某接待了售房委托人李某，李某拟出售的房屋为其与妻子王某婚后共同出资购买，不动产权证书仅登记在李某一人名下。李某告知张某自己已与王某协商一致同意出售房屋，张某未要求李某提供王某同意出售的书面证明，便将房屋对外发布房源信息，随后促成李某与买方赵某签订了存量房买卖合同，赵某向李某支付了5万元定金。后王某得知此事后明确表示不同意出售房屋，导致交易无法继续履行。问题：（1）张某在执业过程中存在哪些违规行为？（3分）（2）赵某的5万元定金损失应当由哪些主体承担责任？（3分）2.案例：乙房地产经纪机构承接了出租人刘某的房屋出租委托，双方约定经纪服务佣金为1个月的房屋租金，佣金在促成租赁合同签订后支付。后乙机构促成刘某与承租人陈某签订了租期为2年的房屋租赁合同，刘某按约定支付了佣金。合同履行3个月后，陈某因个人工作变动提前解除租赁合同，刘某认为租赁期限未届满、交易未完全履行，要求乙机构退还全部佣金。问题：（1）乙机构是否需要向刘某退还佣金？请说明理由。（3分）（2）陈某提前解除合同的违约责任应当向谁承担？请说明理由。（3分）3.案例：丙房地产经纪机构为卖方周某和买方吴某提供存量房买卖经纪服务，房屋实际成交价格为200万元。丙机构工作人员为了帮助双方减少税费缴纳额度，提议签订两份买卖合同：一份是载明成交价格200万元、用于双方实际履行的“阴合同”，另一份是载明成交价格150万元、用于办理网签和纳税申报的“阳合同”，周某和吴某均表示同意并签订了两份合同。后吴某因资金周转困难无法继续履行合同，周某要求按照200万元的合同约定主张违约金，吴某则主张应当按照150万元的备案合同履行。问题：（1）丙机构的行为属于什么违规行为？会面临哪些行政处罚？（3分）（2）两份合同的效力如何？应当以哪份合同作为履行依据？（3分）1.结合我国房地产经纪行业的发展现状，论述推行存量房交易资金监管制度的必要性，以及当前我国主流的交易资金监管模式。2.根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，论述房地产经纪人员在执业过程中不得从事的禁止性行为，以及违反相关规定应当承担的法律责任。参考答案及解析一、判断题1.参考答案：×。解析：房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下开展经纪业务，不得独立签署经纪服务合同，也不得独立承接应当由房地产经纪人承接的业务。2.参考答案：√。解析：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构备案的时限为领取营业执照后30日内，受理部门为县级以上住建（房地产）主管部门。3.参考答案：√。解析：佣金的支付条件是促成交易合同成立，除非经纪服务合同另有约定，否则交易后续是否完成过户不影响佣金的收取，因交易一方违约导致过户失败的，由违约方承担相应损失。4.参考答案：×。解析：共同共有房屋出售需要全体共同共有人同意，按份共有房屋出售需要占份额三分之二以上的按份共有人同意，二分之一的份额要求不符合法律规定。5.参考答案：√。解析：《房地产经纪管理办法》明确要求经纪服务合同需要满足签名和盖章的双重要求，签名人员可以是1名经纪人或者2名经纪人协理。6.参考答案：√。解析：根据《民法典》关于租赁合同的规定，租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效，续租的同样适用该规定。7.参考答案：×。解析：房地产经纪机构不得自行代收代管交易资金，存量房交易资金必须纳入专用监管账户管理，保障交易资金安全。8.参考答案：√。解析：该处罚标准出自《房地产经纪管理办法》第三十七条，针对经纪人员多机构执业的违规行为。9.参考答案：×。解析：根据《民法典》规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按照约定，转让抵押财产的应当及时通知抵押权人，并非一律不得出售。10.参考答案：×。解析：房地产经纪机构的收费必须明码标价，不得收取任何未予标明的费用，新建商品房代理业务中额外收取团购费等行为属于违规收费。二、单项选择题1.参考答案：D。解析：我国房地产经纪专业人员职业资格分为高级房地产经纪人、房地产经纪人、房地产经纪人协理三个等级，不存在见习房地产经纪人的等级设置。2.参考答案：B。解析：房地产经纪机构备案的法定受理部门是县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门，市场监管部门负责营业执照登记，自然资源部门负责不动产登记。3.参考答案：C。解析：《房地产经纪管理办法》要求经纪服务合同等业务记录的保存期限不少于5年，自服务合同终止之日起计算。4.参考答案：A。解析：如实告知房屋瑕疵是经纪机构的法定义务，其余选项均属于明确禁止的违规行为。5.参考答案：C。解析：商品房屋租赁合同登记备案需要由租赁双方共同申请，经纪机构可以协助办理，但不是法定申请主体。6.参考答案：B。解析：泄露客户商业秘密或者个人隐私的，由县级以上住建部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处1万元以上3万元以下罚款。7.参考答案：D。解析：违章建筑、查封房屋、权属有争议的房屋均属于不得出租的房屋类型，符合安全标准的已购公有住房可以依法出租。8.参考答案：B。解析：《商品房销售管理办法》第四十三条规定，代理销售不符合销售条件的商品房的，处2万元以上3万元以下罚款。9.参考答案：C。解析：存量房交易资金必须划入专用监管账户，禁止存入经纪机构或者经纪人员的私人账户，也不得直接划入卖方账户，避免资金挪用风险。10.参考答案：B。解析：房地产经纪专业人员职业资格登记有效期为3年，有效期届满前3个月需要按规定办理延续登记。三、多项选择题1.参考答案：ABCD。解析：客户交易信息和联系方式属于客户隐私，不得对外公示，其余选项均属于应当公示的内容。2.参考答案：ABCD。解析：要求委托人提供相关真实资料属于房地产经纪人员的执业权利，其余选项均属于法定义务。3.参考答案：ABCD。解析：房屋最终交易价格是房屋买卖合同的核心内容，不属于经纪服务合同的必备条款。4.参考答案：ABC。解析：佣金支付条件是促成合同成立，因交易一方违约导致过户失败的，经纪机构有权收取佣金，DE情形下无需退还佣金。5.参考答案：ABCD。解析：交易税费是按照法定标准收取，网签制度不具备降低税费的作用，其余选项均属于网签的法定作用。6.参考答案：ABDE。解析：行政处罚属于行政主管部门的法定职权，行业自律组织仅能采取行业惩戒措施，无行政处罚权。7.参考答案：ABCD。解析：承租人因个人原因调动不属于可以单方面解除合同的法定情形，需要与出租人协商一致解除，否则需要承担违约责任。8.参考答案：ABCDE。解析：承接新建商品房销售代理业务需要查验开发企业的资质、项目的五证等资料，确保项目符合销售条件。9.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均属于会导致经纪人员资格登记被注销的情形。10.参考答案：ABD。解析：佣金的承担比例由交易双方协商确定，没有必须各承担50%的规定；赚取交易差价属于明确禁止的违规行为。四、案例分析题1.参考答案及评分标准2.参考答案及评分标准3.参考答案及评分标准五、论述题1.参考答案及评分标准（1）必要性：①保障交易资金安全，防范经