房地产经纪专业人员高频错题集（带解析）

房地产经纪专业人员高频错题集（带解析）1.房地产经纪活动的核心功能是下列哪一项？A.降低交易成本B.促成不动产交易达成C.保障交易资金安全D.提升物业市场价值2.根据相关规定，房屋租赁合同订立后，租赁当事人应当在多长时间内到租赁房屋所在地住建部门办理登记备案？A.15日B.20日C.30日D.60日3.存量房普通商品住房买卖交易中，下列税费中属于法定由买方承担的是？A.个人所得税B.增值税及附加C.契税D.土地增值税4.房地产经纪服务合同以及业务相关资料的保存期限，自业务结束之日起不得少于多少年？A.3年B.5年C.10年D.15年5.业主与房地产经纪机构签订了独家出售代理合同，委托期限内业主自行将房屋卖给自己的同事，未通过该经纪机构，下列说法正确的是？A.业主无需向经纪机构支付佣金B.业主需按照合同约定向经纪机构支付佣金C.业主仅需支付一半佣金D.双方协商确定佣金金额，协商不成的无需支付6.下列房屋中，可以正常上市交易的是？A.已办理抵押登记且抵押权人未出具同意出售证明的房屋B.被人民法院依法查封的房屋C.满5年且已按规定补缴土地收益价款的经济适用住房D.已交付但尚未办理不动产权属证书的新建商品住房7.下列房地产经纪人员的行为中，符合客户信息保护规范的是？A.将委托客户的联系方式有偿提供给合作的装修公司B.经客户书面同意后，将客户的对接信息提供给合作的评估机构工作人员C.从经纪机构离职后，将原机构存储的客户信息带走用于自己新开展的业务D.为了促成交易，将买方的购房底价私自告知卖方8.下列关于住房公积金个人住房贷款的说法，正确的是？A.贷款期限最长不得超过20年B.只有在职职工才可以申请住房公积金贷款C.住房公积金贷款利率低于同期商业性个人住房贷款利率D.首套住房公积金贷款的首付比例统一为30%9.下列关于房地产经纪服务收费的说法，符合规范要求的是？A.可以在合同约定的服务费之外，向客户收取“跑腿费”“茶水费”B.应当明码标价，不得混合标价、捆绑收费C.为了抢占客源，可以以低于成本的价格收取服务费D.代收的交易税费可以计入经纪服务费统一收取10.房地产经纪人员承接房源查验业务时，下列哪项属于房屋物理状况查验的核心内容？A.房屋的抵押登记情况B.房屋内的户籍登记情况C.房屋墙面、顶面是否存在渗水痕迹D.房屋是否属于限售范围1.房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和（）的原则。2.新建商品住房预售的，房地产开发企业应当依法取得（）后方可对外公开销售。3.存量房普通商品住房买卖中，房屋持有时间满（）年的，出售时免征增值税及附加。4.房地产经纪人员执业时，应当佩戴全国统一式样的（），主动向服务对象公示身份信息。5.房屋租赁登记备案信息发生变更的，租赁当事人应当在变更之日起（）日内办理变更备案手续。6.房地产经纪机构承接经纪业务，应当与委托人签订（）形式的房地产经纪服务合同。7.按照服务方式划分，房地产经纪业务可以分为居间业务和（）业务两大类。8.经济适用住房上市交易时，应当按照规定补缴（）等土地收益相关价款。9.房地产经纪机构对外发布房源信息前，应当核验房源的不动产权属证书以及（）的身份证明材料。10.存量房交易资金监管的核心目的是保障（）的安全，防范交易资金挪用、欺诈等风险。1.房地产经纪人员可以同时在两个及以上房地产经纪机构注册执业。2.房屋承租人的优先购买权效力优先于房屋所有权人的近亲属购买权。3.房地产经纪服务合同应当由承办该业务的至少一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字，否则合同不发生效力。4.存量房买卖中，个人转让自用满5年且是家庭唯一生活住房的，免征个人所得税。5.已设定抵押登记的房屋一律不得上市交易。6.房地产经纪机构可以自行代收代管客户的交易定金、购房款，无需通过专用监管账户。7.房屋曾经发生过非正常死亡事件属于重大不利信息，房地产经纪人员应当如实向意向买方告知。8.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构可以直接收取购房人的购房款，无需划转至开发企业账户。9.委托人故意隐瞒与交易有关的重要信息，给房地产经纪机构造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。10.住房公积金贷款的还款义务人只能是购房合同载明的购房人本人。1.请列出房地产经纪机构承接存量房买卖居间业务前，需要核验的房源核心信息。2.简述房地产经纪活动中禁止的不正当竞争行为主要有哪些。3.存量房租赁经纪服务中，房地产经纪人员应当向承租方重点告知的核心事项有哪些？4.简述存量房交易资金监管的主要作用。1.某经纪机构承接业主张某的存量房出售委托，该房屋为2019年8月登记取得不动产权证书的普通商品住房，建筑面积92平方米，张某家庭名下另有一套住房。买方李某为首次购房，双方协商成交价为180万元，当地规定首套住房90平方米以上契税税率为1.5%，个人所得税核定征收税率为1%，增值税及附加税率为5.3%。请计算本次交易中买卖双方总共需要缴纳的税费金额（不考虑印花税、登记费等其他杂费）。2.王某与某经纪机构签订独家出租代理合同，委托期限为2024年1月1日至2024年6月30日，约定佣金标准为1个月租金，若代理期内房屋成功出租，租金由经纪机构代收后转付王某。2024年3月10日，王某的朋友刘某想要承租该房屋，王某未告知经纪机构，直接与刘某签订了租赁合同。经纪机构得知后要求王某支付约定的佣金，王某认为自己是自行成交，无需支付佣金。请问经纪机构的要求是否合法？请说明理由。3.房地产经纪人员小李带客户赵某看房后，赵某对房源很满意，提出要跳过经纪机构直接和业主签订合同，以节省佣金，同时承诺私下给小李2000元好处费，小李同意并向赵某提供了业主的联系方式，之后赵某和业主私下完成交易，被经纪机构发现。请问小李的行为违反了哪些房地产经纪执业规范？需要承担哪些责任？4.买方陈某通过某经纪机构购买一套二手住房，完成过户手续后发现卫生间存在严重渗水问题，此前看房时业主用储物柜遮挡了渗水墙面，经纪人员也未进行仔细查验。陈某要求经纪机构赔偿维修损失，经纪机构认为渗水是业主故意隐瞒导致，和自身无关，拒绝赔偿。请问经纪机构是否需要承担赔偿责任？请说明理由。标准答案及解析一、单项选择题1.参考答案：B解析：房地产经纪的核心功能是促成不动产交易达成，A、C属于衍生作用，D不属于经纪机构的功能。2.参考答案：C解析：根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当办理租赁登记备案。3.参考答案：C解析：存量房买卖中，个人所得税、增值税及附加、土地增值税法定由卖方承担，契税法定由买方承担。4.参考答案：B解析：根据房地产经纪管理办法，经纪服务合同及相关资料保存期限自业务结束之日起不得少于5年。5.参考答案：B解析：独家代理合同委托期限内，委托人自行与第三方达成交易的，除合同另有约定外，应当按照约定支付佣金。6.参考答案：C解析：A需抵押权人同意、B查封房屋不得交易、D未取得不动产权证的房屋不能办理过户，不得上市交易；C选项满5年且补缴土地收益的经济适用房可以正常交易。7.参考答案：B解析：A属于泄露客户信息、C属于侵犯原机构商业秘密、D属于违背忠实义务，只有B选项经客户书面同意后提供信息符合规范。8.参考答案：C解析：A选项公积金贷款最长期限可达30年，B选项灵活就业人员缴存公积金的也可申请贷款，D选项首套公积金贷款首付比例最低可达20%，只有C选项说法正确。9.参考答案：B解析：A不得收取合同外费用、C不得低于成本价竞争、D代收税费不得计入服务费，B选项符合明码标价的规范要求。10.参考答案：C解析：A、B、D均属于房源权属及交易限制信息的查验内容，只有C属于房屋物理状况查验内容。二、填空题1.参考答案：诚实信用解析：房地产经纪活动的四大基本原则为自愿、平等、公平、诚实信用。2.参考答案：商品房预售许可证解析：新建商品房预售需取得商品房预售许可证方可对外销售。3.参考答案：2解析：存量房普通住房满2年出售的，免征增值税及附加。4.参考答案：房地产经纪人员职业资格登记牌解析：房地产经纪人员执业时需佩戴统一的职业资格登记牌，公示身份。5.参考答案：30解析：租赁备案信息变更的，需在30日内办理变更手续。6.参考答案：书面解析：房地产经纪服务合同应当采用书面形式。7.参考答案：代理解析：房地产经纪业务按服务方式分为居间、代理两大类。8.参考答案：土地出让金解析：经济适用房上市需补缴土地出让金等土地收益价款。9.参考答案：委托人解析：发布房源前需核验不动产权属证书和委托人的身份证明，确认委托资格。10.参考答案：交易资金解析：交易资金监管的核心目的是保障交易资金安全。三、判断题1.参考答案：×解析：房地产经纪人员不得同时在两个及以上经纪机构执业。2.参考答案：×解析：房屋所有权人将房屋卖给近亲属的，承租人的优先购买权不予支持。3.参考答案：√解析：房地产经纪服务合同需由至少1名经纪人或2名经纪人协理签字方可生效。4.参考答案：√解析：个人转让自用满5年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，即“满五唯一”免税政策。5.参考答案：×解析：已抵押的房屋经抵押权人同意，办理解押手续后可以上市交易。6.参考答案：×解析：交易定金、购房款应当通过专用监管账户划转，经纪机构不得自行代收代管。7.参考答案：√解析：房屋非正常死亡事件属于影响交易决策的重大不利信息，经纪人员应当如实告知。8.参考答案：×解析：新建商品房销售代理业务中，购房款应当直接转入开发企业预售资金监管账户，经纪机构不得直接收取。9.参考答案：√解析：委托人故意隐瞒重要信息造成经纪机构损失的，应当承担赔偿责任。10.参考答案：×解析：购房人的配偶、符合条件的直系亲属也可以作为共同还款人偿还公积金贷款。四、简答题（1）房源权属信息：核验不动产权属证书，确认房屋所有权人、共有权人情况，是否存在抵押、查封等权利限制；（2）房源物理信息：核验房屋面积、户型、房龄、装修情况、是否存在渗水、墙体开裂等物理瑕疵；（3）交易限制信息：核验房屋是否属于限售范围，政策性住房是否满足上市交易条件；（4）委托人身份信息：核验委托人身份证明，确认委托人是否为产权人，是否具备委托资格，共有权人是否同意出售；（5）房源使用信息：核验房屋是否存在租赁、占用等影响交付的情况。（1）以低于服务成本的价格收取服务费，进行恶性价格竞争；（2）发布虚假房源、虚假优惠等信息进行虚假宣传，误导客户；（3）捏造、散布虚假事实，诋毁其他房地产经纪机构、从业人员的商业信誉；（4）采用给予回扣、贿赂等方式招揽业务；（5）串通交易一方当事人，损害另一方当事人的合法权益；（6）冒用其他知名经纪机构的名义开展业务。（1）房屋的租金标准、支付周期、支付方式；（2）租赁期限、押金标准及退还规则；（3）房屋的使用要求、维修责任划分；（4）房屋是否存在抵押、查封等可能影响租赁的权利限制；（5）是否允许转租、是否允许对房屋进行装修改造；（6）租赁期间的物业费、水电费等相关费用的承担主体。（1）保障交易双方的资金安全，防范卖方卷款跑路、买方逾期付款的风险；（2）防范经纪机构违规挪用交易资金的风险，规范经纪机构执业行为；（3）实现交易资金划转与产权过户挂钩，保障“钱证两清”，减少交易纠纷；（4）规范房地产交易市场秩序，防范交易欺诈行为；（5）为交易双方提供资金托管服务，降低交易信任成本。五、应用题1.答题要点及评分标准：（1）判断增值税免征：该房屋2019年8月取得产权证，交易时已满2年，普通住房满2年免征增值税及附加，该部分2分；（2）个人所得税计算：该房屋不属于满五唯一住房，个人所得税=180万元×1%=1.8万元，由卖方承担，该部分2分；（3）契税计算：买方为首次购房，房屋面积92平方米，适用1.5%税率，契税=180万元×1.5%=2.7万元，由买方承担，该部分1分；（4）总税费=1.8万元+2.7万元=4.5万元，该部分1分。2.答题要点及评分标准：（1）判断：经纪机构的要求合法，该部分2分；（2）理由：双方签订的是独家出租代理合同，合同合法有效，对双方具有约束力，该部分1分；（3）独家代理合同的核心特征是，在委托期限内，无论是否通过受托经纪机构促成交易，委托人都应当按照约定支付佣金，除非合同另有明确约定排除自行成交的支