房地产经纪专业人员全真模拟题（含解析）

房地产经纪专业人员全真模拟题（含解析）1.房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供居间、代理等有偿服务的经营活动。（）2.房地产经纪人员可以以个人名义承接房地产经纪业务并向委托人收取服务费用。（）3.在房地产卖方代理业务中，经纪机构应当在委托人授权范围内开展活动，交易产生的权利义务由委托人承担。（）4.存量房买卖交易中，增值税、个人所得税原则上由房屋买方承担。（）5.房地产经纪服务合同应当由承办该业务的至少1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签字，并加盖经纪机构公章。（）6.房屋交易网签备案的核心作用之一是防止同一房屋出现“一房多卖”的情形。（）7.按份共有房屋出售时，只需经占份额二分之一以上的按份共有人同意即可对外出售。（）8.商品房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后15日内，到租赁房屋所在地住建主管部门办理登记备案手续。（）9.房地产经纪人员为促成交易，可以向买方适当隐瞒房屋存在的未结清抵押信息，待交易完成后再告知相关方。（）10.存量房交易资金监管的核心目的是保障交易资金安全，避免出现买方付款后无法取得产权、卖方过户后无法收到房款的风险。（）1.房地产经纪的核心功能是（）A.维护房地产市场秩序B.提高房地产交易效率C.保障房地产交易公平D.降低房地产交易税费2.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在地住房和城乡建设主管部门办理机构备案手续。A.15B.30C.60D.903.下列关于房地产居间与房地产代理的差异表述，错误的是（）A.居间业务中经纪机构可以同时接受买卖双方的委托B.代理业务中经纪机构只能在委托人授权范围内开展活动C.居间业务中经纪机构可以直接代表委托人与第三方签订交易合同D.代理业务产生的法律后果直接由委托人承担4.房地产经纪人员承接存量房出售经纪业务前，应当首先核验的核心材料是（）A.房屋所有权人身份证明B.房屋不动产权属证书C.房屋装修施工合同D.房屋近1年水电缴纳凭证5.房地产经纪服务佣金的收费标准应当（）A.由经纪机构自主决定，无需向委托人公示B.按照当地政府指导价或市场调节价执行，并提前向委托人公示C.由交易双方协商确定，与经纪机构无关D.最高不得超过房屋成交价格的1%6.某城市规定首套普通商品住房商业性个人住房贷款最低首付比例为20%，居民李某购买该城市一套总价120万元的首套普通住房，李某最低需要支付的首付款金额是（）A.24万元B.30万元C.36万元D.48万元7.根据《中华人民共和国民法典》规定，房屋租赁合同的法定最长期限不得超过（）年，超过部分自动无效。A.10B.20C.30D.508.下列不属于房地产经纪人员应当履行的法定义务的是（）A.遵守行业法律法规和执业规范B.向委托人如实披露相关交易信息C.同时在两个及以上房地产经纪机构从业D.为委托人保守商业秘密和个人隐私9.存量房买卖交易办理不动产转移登记时，下列主体中不需要到场配合办理的是（）A.房屋出卖人B.房屋买受人C.承办该业务的房地产经纪人员D.不动产登记机构工作人员10.下列房地产经纪业务风险中，属于交易方信用风险的是（）A.经纪人员操作失误导致交易合同填写错误B.买方隐瞒自身征信不良问题导致贷款无法获批C.地方政策调整导致房屋交易税费上涨D.地震导致交易房屋出现结构性毁损1.下列业务中，属于房地产经纪机构可以合法承接的有（）A.新建商品房销售代理B.存量房买卖居间C.存量房租赁代理D.房屋交易抵押代办E.房地产开发项目融资服务2.房地产经纪服务合同应当包含的法定内容有（）A.经纪服务的项目、内容、完成标准B.经纪服务的收费标准、支付时间和支付方式C.委托人和经纪机构的权利义务D.交易房屋的基本信息E.违约责任和纠纷解决方式3.房地产经纪人员在发布存量房出售信息前，应当核实并向潜在买方主动披露的房屋重要信息包括（）A.房屋是否存在未结清抵押B.房屋是否被司法机关查封C.房屋内是否发生过非正常死亡事件D.房屋周边是否有已获批的公共服务设施规划E.房屋原装修的实际成本4.下列行为中，属于房地产经纪人员明确禁止的违规行为有（）A.捏造散布涨价信息，哄抬区域房价B.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务C.侵占、挪用房地产交易资金D.协助交易双方签订“阴阳合同”规避交易税费E.为买卖双方提供交易资金监管政策咨询服务5.下列条件中，属于申请住房公积金个人住房贷款需要满足的基本要求有（）A.连续足额缴存住房公积金达到当地规定的期限B.具有稳定的职业和收入，信用状况良好C.已签订合法有效的房屋买卖合同D.已支付符合规定比例的购房首付款E.名下已有2套及以上住房的也可正常申请6.下列情形中，房屋出租人有权单方解除租赁合同的有（）A.承租人未经出租人同意擅自转租房屋B.承租人逾期不支付租金累计超过合同约定期限C.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构D.承租人利用承租房屋从事违法犯罪活动E.承租人因工作调动需要提前解除合同7.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构应当完成的工作内容有（）A.项目销售前的市场调研和客群定位B.制定项目营销推广和销售执行方案C.协助购房人与开发企业签订商品房买卖合同D.为购房人办理不动产登记提供协助服务E.承担项目交付后的工程质量保修责任8.房地产经纪机构为防范存量房买卖交易风险，可以采取的合理措施有（）A.严格核验房屋权属状况和权利人身份B.协助买卖双方选择正规交易资金监管渠道C.提醒买卖双方如实申报交易价格D.代为保管买卖双方的不动产权属证书原件和银行卡E.明确告知买卖双方交易流程中的各类潜在风险9.下列技能中，属于房地产经纪人员应当具备的核心职业技能有（）A.房屋核验和产权调查技能B.客户接待和需求分析技能C.交易谈判和合同签订技能D.专业房地产估价技能E.交易税费和贷款额度计算技能10.下列工作中，属于房地产经纪行业自律管理范畴的有（）A.制定房地产经纪行业执业规范和服务标准B.组织房地产经纪专业人员职业资格考试C.对违法违规的经纪机构作出行政处罚决定D.开展房地产经纪人员继续教育和培训E.受理对房地产经纪机构和人员的投诉并进行调解1.案例材料：王某委托甲房地产经纪机构出售其名下一套位于A市的90平方米普通商品住房，房屋不动产权属证书的登记时间为2019年5月，该房屋是王某家庭唯一住房。2023年8月，经甲经纪机构撮合，王某与首次购房的买方李某达成交易意向，房屋成交总价为180万元，当地规定首套90平方米及以下住房契税税率为1%，满2年住房免征增值税，满5年唯一住房免征个人所得税。问题：（1）判断该房屋是否满足“满五唯一”的税费免征条件，说明理由。（2分）（2）计算本次交易中买方李某需要缴纳的契税金额。（2分）（3）列举甲经纪机构在本次交易中至少2项禁止开展的行为。（2分）2.案例材料：张某委托乙房地产经纪机构承租一套住房，经纪人员刘某带看了赵某所有的一套两居室住房，张某对房屋状况、租金水平均满意，准备签订租赁合同。刘某告知张某需要先支付1万元“意向金”，表示如果赵某同意按约定条件出租，意向金直接转为租赁定金，如果赵某不同意则全额退还意向金。张某支付意向金3天后，刘某告知张某赵某不同意出租，且意向金已经交给赵某无法退还，只能帮张某另外匹配其他房源。问题：（1）本案中刘某的做法存在哪些违规之处？（3分）（2）张某可以通过哪些合法途径维护自身权益？（3分）3.案例材料：丙房地产经纪机构承接了开发企业丁公司的新建商品房项目销售代理业务，在销售过程中，经纪人员王某向购房人孙某宣传该项目周边3年内将建成市级重点小学，小区绿化率达到40%，但王某并未核实相关规划文件的真实性。实际上该小学的建设规划尚未获批，小区实际规划绿化率仅为35%。孙某听信宣传购买了该项目一套住房，收房时发现宣传内容与实际情况不符，要求丙经纪机构承担赔偿责任，丙经纪机构称宣传内容是丁公司提供的，应当由丁公司承担责任。问题：（1）王某的行为违反了房地产经纪人员的哪些执业规范？（3分）（2）孙某的损失应当由谁承担赔偿责任，说明理由。（3分）1.请结合房地产经纪行业实际，论述房地产经纪服务中如实告知义务的主要内容，以及经纪机构和人员违反该义务需要承担的法律责任。2.当前我国存量房交易中“阴阳合同”问题较为突出，请分析“阴阳合同”产生的主要原因，以及房地产经纪机构和人员应当如何防范该类风险。【标准答案及解析】一、判断题1.参考答案：对解析：该表述符合《房地产经纪管理办法》中对房地产经纪活动的定义，属于基础概念考点。2.参考答案：错解析：房地产经纪业务必须由经纪机构统一承接，经纪人员不得以个人名义承接业务、收取费用，属于从业规范基础考点。3.参考答案：对解析：房地产代理属于委托代理，经纪机构在授权范围内开展活动的法律后果由委托人承担，属于业务类型基础考点。4.参考答案：错解析：存量房买卖交易中，增值税、个人所得税原则上由卖方承担，契税由买方承担，属于交易税费基础考点。5.参考答案：对解析：《房地产经纪管理办法》明确要求经纪服务合同应当由至少1名经纪人或2名经纪人协理签字，并加盖机构公章，属于合同管理基础考点。6.参考答案：对解析：网签备案后同一房屋无法再次办理网签手续，可以有效防范一房多卖风险，属于交易流程基础考点。7.参考答案：错解析：按份共有房屋出售时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，另有约定的除外，属于法律基础考点。8.参考答案：错解析：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内办理登记备案手续，属于租赁业务基础考点。9.参考答案：错解析：房屋抵押信息属于影响交易的重要信息，经纪人员应当如实向交易双方披露，不得隐瞒，属于从业规范基础考点。10.参考答案：对解析：交易资金监管是将交易资金存入第三方监管账户，满足约定条件后再划转，核心作用是保障交易资金安全，属于风险防范基础考点。二、单选题1.参考答案：B解析：房地产经纪通过提供专业服务降低交易双方的信息成本和时间成本，核心功能是提高交易效率，其余属于衍生功能。2.参考答案：B解析：《房地产经纪管理办法》明确规定经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内办理备案手续。3.参考答案：C解析：居间业务中经纪机构仅作为交易撮合方，不得直接代表任何一方签订交易合同，代理业务中经纪机构可以在授权范围内代表委托人签订合同。4.参考答案：B解析：承接存量房出售业务首先需要核验房屋不动产权属证书，确认房屋权属清晰、权利人具备处置权，其余属于后续核验内容。5.参考答案：B解析：房地产经纪服务收费实行政府指导价或市场调节价，收费标准应当提前向委托人公示，不得收取未公示的费用。6.参考答案：A解析：最低首付款=房屋总价×最低首付比例=120×20%=24万元。7.参考答案：B解析：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。8.参考答案：C解析：房地产经纪人员不得同时在两个及以上经纪机构从业，属于明确禁止的行为，其余均为经纪人员应当履行的义务。9.参考答案：C解析：不动产转移登记需要买卖双方到场，不动产登记机构工作人员负责办理，经纪人员可以提供协助但不属于必须到场的主体。10.参考答案：B解析：信用风险是指交易方不履行约定的风险，买方隐瞒征信问题属于信用风险，A属于操作风险，C属于政策风险，D属于不可抗力风险。三、多选题1.参考答案：ABCD解析：房地产经纪机构可以承接居间、代理、代办等与交易相关的服务，不得承接房地产开发融资、担保等超出经营范围的金融类业务。2.参考答案：ABCDE解析：选项所列内容均属于《房地产经纪管理办法》规定的经纪服务合同应当包含的法定内容。3.参考答案：ABCD解析：房屋抵押、查封、非正常死亡事件、周边规划等均属于影响交易决策的重要信息，应当主动披露，房屋装修成本不属于必须披露的信息。4.参考答案：ABCD解析：选项E属于经纪机构可以提供的正常咨询服务，其余均属于明确禁止的违规行为。5.参考答案：ABCD解析：名下已有2套及以上住房的，不符合住房公积金贷款的申请条件，其余均为公积金贷款的基本申请条件。6.参考答案：ABCD解析：承租人因工作调动需要提前解除合同的，属于承租人违约，出租人可以主张违约金但无权单方要求继续履行合同，其余情形下出租人有权单方解除合同。7.参考答案：ABCD解析：工程质量保修责任由开发企业承担，不属于经纪机构的工作内容，其余均为新建商品房销售代理业务的常规内容。8.参考答案：ABCE解析：经纪机构不得随意代为保管交易方的权属证书原件、银行卡等重要物品，避免产生侵占风险，其余均为合理的风险防范措施。9.参考答案：ABCE解析：专业房地产估价是房地产估价师的执业范围，经纪人员仅需要具备房屋价格初步估算能力，不需要专业估价技能，其余均为经纪人员的核心职业技能。10.参考答案：ABDE解析：对违法违规的经纪机构作出行政处罚属于行政主管部门的职责，不属于行业自律管理范畴，其余均为行业自律组织的工作内容。四、案例分析题1.参考答案及评分标准：（1）不满足“满五唯一”免征条件（1分）。理由：该房屋不动产权属证书登记时间为2019年5月，到2023年8月交易时仅满4年，不满5年，因此不符合满五唯一的要求（1分）。（2）李某应缴纳契税金额=180万元×1%=1.8万元（2分，计算过程和结果各1分）。（3）禁止性行为包括但不限于：协助双方签订阴阳合同规避税费；隐瞒房屋的重要信息；代收代付交易资金超出监管范围；收取合同约定以外的其他费用等，列举任意2项即可得2分，每项1分。2.参考答案及评分标准：（1）违规之处：①未向张某明确告知意向金的性质、划转条件和风险（1分）；②未经张某同意擅自将意向金交付给出租人赵某（1分）；③拒绝退还意向金，侵害了张某的合法财产权益（1分）。（2）维权途径包括：①与乙经纪机构协商退还意向金（1分）；②向当地住房和城乡建设主管部门或房地产经纪行业协会投诉（1分）；③向人民法院提起诉讼要求退还意向金并承担相应损失（1分）。3.参考答案及评分标准：（1）违反的执业规范：①未核实宣传信息的真实性，向购房人发布虚假宣传信息（1分）；②未尽到如实告知义务，误导购房人作出交易决策（1分）；③违反了诚实守信的执业原则，损害了购房人合法权益（1分）。（2）应当由丙经纪机构和丁公司承担连带赔偿责任（1分）。理由：王某作为丙经纪机构的从业人员，其执行工作任务造成他人损害的，应当由丙经纪机构承担侵权责任（1分）；丁公司作为开发企业，是宣传信息的提供方，存在过错，应当承担连带赔偿责任（1分）。五、论述题（1）如实告知义务的主要内容（6分）：①向委托人告知房地产经纪服务的内容、收费标准、交易流程等基本信息（1分）；②向出售方告知房屋核验的要求、市场价格行情、交易税费等信息（1分）；③向买受方告知房屋的权属状况、抵押查封情况、质量瑕疵、周边配套规划等影响交易决策的重要信息（1分）；④向交