房地产经纪专业人员职业资格《专业能力》综合试题（含答案）

房地产经纪专业人员职业资格《专业能力》综合试题（含答案）一、判断题（共10题，每题2分，总计20分。请判断以下表述的正误，正确打√，错误打×）1.房地产经纪机构提供经纪服务过程中，可以在交易双方不知情的情况下赚取房屋交易差价。2.存量房买卖经纪服务中，协助交易双方办理不动产转移登记属于经纪服务的可选增值服务内容。3.出售按份共有的房屋时，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可依法对外出售。4.房地产经纪服务合同只需由承办该业务的经纪人员签字即可生效，无需加盖经纪机构公章。5.按照“认房又认贷”的住房贷款认定标准，买方家庭已拥有1套全款结清的住房，再次申请贷款购房时，按照第二套住房认定。6.不动产权属证书与不动产登记簿记载的内容不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。7.房地产经纪机构及从业人员对在服务过程中获悉的客户个人信息、商业秘密负有保密义务，不得违法向他人泄露。8.存量房租赁合同签订后，租赁双方可以自愿选择是否办理房屋租赁登记备案，不办理不影响合同效力。9.房地产经纪机构应当在完成全部经纪服务事项（即完成不动产转移登记）后，才可以向客户收取佣金。10.房地产经纪人员在承接房屋出售委托时，若业主告知房屋曾发生过非正常死亡事件（凶宅），经纪人员应当主动向意向买方告知该信息，不得隐瞒。二、单选题（共10题，每题2分，总计20分。每题只有1个正确答案，多选、错选、不选均不得分）1.房地产经纪服务的核心标的是A.房屋实体建筑B.房屋交易相关权益C.房屋区位增值空间D.房屋装修配套服务2.存量房买卖经纪服务中，不属于房地产经纪机构法定尽责告知义务的是A.房屋抵押、查封等权利限制情况B.周边同类房屋近6个月历史成交均价C.卖方的婚姻状况、收入等隐私信息D.房屋土地使用权性质及剩余使用年限3.以下类别的房屋中，可以正常上市交易的是A.未取得不动产权证的新建回迁房B.已被人民法院依法查封的商品住宅C.满5年且已补缴土地出让金的经济适用房D.已纳入政府征收公告范围的公有住房4.房地产经纪机构对于已完成的经纪服务合同，保存期限至少不得少于A.2年B.3年C.5年D.10年5.首套住房购房人购买建筑面积90平方米以下的普通存量住宅，适用的契税税率为A.1%B.1.5%C.2%D.3%6.以下工作内容中，不属于房地产经纪人员法定职业能力范围的是A.核验房屋产权归属及权利限制信息B.无公证委托时代客户签署房屋买卖合同C.协助交易双方办理不动产转移登记手续D.协助购房人办理住房贷款申请及面签手续7.存量房租赁经纪服务中，以下属于承租方应当履行的义务是A.承担房屋主体结构维修责任B.提供房屋权属证明原件核验C.按照合同约定按时足额支付租金D.主动告知房屋存在的抵押情况8.房地产经纪机构对外发布房源信息前，无需核实的内容是A.房屋所有权人身份证明真实性B.房屋不动产权属证书的有效性C.房屋内部装修材料的品牌及价格D.房屋是否存在司法查封等交易限制9.房地产经纪机构已尽到房源核验及风险告知义务的前提下，以下情形中无需退还已收取的买方佣金的是A.卖方伪造不动产权证导致交易撤销B.房屋纳入政府征收范围无法办理过户C.买方因工作地点调动主动放弃购房D.房屋存在未披露的大额抵押无法解押10.我国房地产经纪行业的自律管理组织是A.住房和城乡建设主管部门B.市场监督管理部门C.房地产经纪行业协会D.不动产登记中心三、多选题（共10题，每题2分，总计20分。每题有2-4个正确答案，多选、少选、错选、不选均不得分）1.房地产经纪服务应当遵循的核心原则包括A.诚实守信原则B.公平公正原则C.客户利益优先原则D.守法合规原则E.赚取合理差价原则2.存量房买卖经纪服务中，经纪机构应当核验的房屋产权信息包括A.房屋所有权人身份信息B.房屋抵押登记相关信息C.房屋司法查封限制信息D.房屋土地使用权性质E.房屋对应学区划分范围3.房地产经纪服务合同的必备内容包括A.服务项目及服务标准B.佣金金额及支付方式C.交易房屋的基本信息D.交易各方的违约责任E.经纪机构的兜底赔偿责任4.房地产经纪人员在带领买方看房过程中，正确的做法包括A.提前与业主确认房屋可进入带看的时间B.如实告知买方房屋存在的渗水、噪音等瑕疵C.为促成交易隐瞒房屋周边即将建设垃圾转运站的规划D.提醒买方注意观察房屋内部结构、装修损耗情况E.主动告知买方房屋的土地使用权剩余年限5.通常情况下，存量房交易中应当由卖方承担的税费包括A.增值税及附加B.个人所得税C.契税D.不动产登记费E.划拨性质房屋上市需补缴的土地出让金6.房地产经纪机构不得承接的经纪业务包括A.未取得不动产权证的预售商品房转让业务B.已办理抵押登记且未解除抵押的存量房买卖业务C.房屋产权存在权属争议的交易业务D.共有房屋未经全部共同共有人同意的出售业务E.业主委托出售的曾发生非正常死亡事件的房屋业务7.住房商业贷款审批过程中，银行会重点审核的内容包括A.借款人的个人征信记录B.借款人的收入证明及银行流水C.交易房屋的房龄及评估价值D.借款人的学历学位水平E.借款人的婚姻状况及家庭住房套数8.房地产经纪人员的职业道德要求包括A.不得泄露客户的个人隐私及商业秘密B.不得同时在两个及以上房地产经纪机构执业C.不得向客户收取经纪服务合同约定外的其他费用D.不得诋毁同行的专业能力及行业声誉E.不得为客户提供合法的税费筹划建议9.存量房租赁经纪服务中，经纪人员应当明确告知承租方的内容包括A.房屋租金的支付周期及支付方式B.房屋的最长租赁期限限制C.房屋是否允许承租方转租D.业主是否同意承租方对房屋进行装修改造E.业主的家庭收入及工作单位信息10.房地产经纪机构办理存量房交易网签备案时，需要提交的材料包括A.存量房买卖合同原件B.交易双方的身份证明材料C.房屋不动产权属证书原件D.对应的房地产经纪服务合同E.房屋装修施工及材料清单四、案例分析题（共3题，每题6分，总计18分。请结合材料回答问题，要求逻辑清晰、依据充分）案例1：甲房地产经纪机构经纪人员小李接待了业主张某的出售委托，张某委托出售其名下A小区100平方米商品住宅，告知小李该房屋为满五唯一住房，无抵押无查封，挂牌价200万元。小李仅核验了张某身份证及不动产权证原件，未到不动产登记部门核验产权档案，即将房源信息对外发布。之后买方王某到店咨询，告知自己是首套购房，预算200万元以内，对税费成本较为敏感。小李带王某看房后告知该房屋为满五唯一住房，仅需缴纳1%契税，王某十分满意，随后三方签订房屋买卖合同，约定成交价198万元，买方承担全部交易税费，王某向张某支付5万元定金，向甲机构支付2%佣金共3.96万元。后续办理产权核验时发现，该房屋为张某2021年购入，仅满2年，不属于满五唯一住房，需额外缴纳1%个人所得税1.98万元、5.3%增值税及附加10.494万元，王某认为甲机构未尽核验义务要求解除合同并退还全部佣金，张某称自己记错购房时间，不同意承担额外税费。请回答：（1）甲机构及经纪人员小李在本次服务中存在哪些未尽义务的行为？（2）王某要求退还佣金的诉求是否合理？请说明理由。（3）本次交易产生的额外税费损失应当由谁承担？案例2：乙房地产经纪机构经纪人员小赵接待了刚毕业的大学生刘某的租房委托，刘某预算3000元/月，要求租赁地铁站步行10分钟以内的一居室。小赵为其匹配了业主陈某委托出租的一居室，月租金2800元，距离地铁站步行5分钟，刘某看房后同意承租。小赵告知刘某需支付1个月租金作为经纪佣金、3个月租金作为押金，且需提前15天支付下一期租金，刘某无异议，三方签订了1年期房屋租赁合同。租赁半年后，陈某因自身原因要收回房屋，要求刘某1个月内搬离，刘某认为自己无过错，要求陈某承担违约责任，同时要求乙机构退还部分佣金。请回答：（1）乙机构在本次服务过程中是否存在未尽告知义务的情形？（2）刘某要求乙机构退还部分佣金的诉求是否合理？请说明理由。（3）陈某单方要求解除租赁合同的，应当承担哪些违约责任？案例3：丙房地产经纪机构承接了业主林某的房屋出售委托，房屋挂牌价150万元，林某告知经纪人员小周该房屋是其与妻子李某的婚后共同财产，李某同意出售但人在外地无法到场签字。小周随后接待了买方方某，方某对房屋十分满意，双方谈妥成交价148万元，小周告知方某李某在外地可由林某代签合同，后续补签即可，方某同意后签订了房屋买卖合同，林某代李某在合同上签字，方某支付了10万元定金。之后李某从外地返回，明确表示不同意出售房屋，认为自己未签字合同无效，要求解除合同，方某认为自身无过错，要求双倍返还定金。请回答：（1）本次签订的房屋买卖合同是否有效？请说明理由。（2）丙机构及经纪人员小周在本次服务中存在哪些过错？（3）方某要求双倍返还定金的诉求是否合理？应当由谁承担赔偿责任？五、论述题（共2题，每题11分，总计22分。要求观点明确、结合行业实际、逻辑清晰）1.结合房地产经纪行业实际，论述存量房买卖业务中房地产经纪人员应当履行的核验义务范围，以及未尽核验义务应当承担的法律责任。2.当前部分房地产经纪机构存在虚假房源发布、隐瞒房屋瑕疵、违规赚取差价等乱象，请结合行业监管要求及职业规范，论述提升房地产经纪人员专业能力、规范经纪服务行为的可行路径。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：×。解析：《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构不得赚取交易差价，所有服务报酬仅能为合同约定的佣金，该行为属于严重违规。2.参考答案：×。解析：协助办理不动产转移登记是存量房买卖经纪服务的基本服务内容，不属于可选增值服务。3.参考答案：√。解析：《民法典》规定，处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，另有约定的除外。4.参考答案：×。解析：房地产经纪服务合同必须加盖经纪机构公章，同时由承办业务的两名以上经纪人员签字方可生效。5.参考答案：√。解析：认房又认贷的标准下，只要家庭名下有登记的住房，无论贷款是否结清，再次购房均按二套认定。6.参考答案：×。解析：《不动产登记暂行条例》规定，不动产权属证书与登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。7.参考答案：√。解析：房地产经纪人员负有法定的保密义务，不得违法泄露客户个人信息及商业秘密。8.参考答案：√。解析：房屋租赁登记备案属于行政管理要求，未办理备案不影响租赁合同的法律效力。9.参考答案：×。解析：佣金收取时点可由经纪服务合同自行约定，通常在交易合同签订、网签完成等节点即可收取，无需等待不动产转移登记完成。10.参考答案：√。解析：凶宅属于影响买方购房决策的重要信息，经纪人员应当主动如实告知，隐瞒该信息将承担欺诈责任。二、单选题答案及解析1.参考答案：B。解析：房地产经纪服务的核心是促成房屋交易，服务标的是房屋交易相关的权益，而非房屋实体本身。2.参考答案：C。解析：卖方的婚姻状况、收入等隐私信息不属于应当告知买方的内容，除非涉及共有产权处置等必要情形。3.参考答案：C。解析：满5年且补缴土地出让金的经济适用房取得完全产权，可正常上市交易，其余三类房屋均存在交易限制。4.参考答案：C。解析：《房地产经纪管理办法》规定，经纪服务合同保存期限不得少于5年。5.参考答案：A。解析：首套购房90平方米以下普通住宅契税税率为1%，90平方米以上为1.5%。6.参考答案：B。解析：经纪人员无客户公证授权的情况下，不得代客户签署房屋买卖合同，否则属于越权代理。7.参考答案：C。解析：按时支付租金是承租方的核心义务，其余选项均为出租方的义务。8.参考答案：C。解析：房屋装修材料品牌及价格不属于房源发布前必须核验的核心信息，产权真实性、交易限制为必核内容。9.参考答案：C。解析：买方因自身原因主动放弃购房属于买方违约，经纪机构已完成服务的无需退还佣金，其余情形均为卖方或不可归责于买方的原因，需按约定退还佣金。10.参考答案：C。解析：房地产经纪行业协会是行业自律组织，其余选项均为行政主管部门或公共服务机构。三、多选题答案及解析1.参考答案：ABCD。解析：房地产经纪机构不得赚取差价，E选项错误，其余均为核心服务原则。2.参考答案：ABCD。解析：学区划分属于配套信息，不属于房屋产权核验范围，其余均为产权核心信息。3.参考答案：ABCD。解析：兜底赔偿责任不属于经纪服务合同的必备内容，可由双方自行约定，其余均为必备条款。4.参考答案：ABDE。解析：隐瞒房屋周边不利规划属于违规行为，C选项错误，其余均为正确做法。5.参考答案：ABE。解析：契税、不动产登记费由买方承担，其余税费通常由卖方承担。6.参考答案：ACD。解析：已抵押的房屋可承接业务，只要后续办理解押即可；凶宅可承接业务，只要如实告知买方即可，因此BE选项错误。7.参考答案：ABCE。解析：借款人学历不属于银行贷款审批的核心审核内容，其余均为重点审核项。8.参考答案：ABCD。解析：经纪人员可以为客户提供合法的税费筹划建议，E选项错误，其余均为职业道德要求。9.参考答案：ABCD。解析：业主的收入及工作单位属于隐私信息，无需告知承租方，其余均为应当告知的租赁核心条款。10.参考答案：ABCD。解析：房屋装修清单不属于网签备案需要提交的材料，其余均为必备材料。四、案例分析题答题要点及评分标准案例1评分标准：每小问2分，共6分（1）未尽义务行为：①未到不动产登记部门核验房屋产权档案，仅核验了业主提供的证件，未核实房屋是否满五唯一的真实情况；②未如实向买方告知房屋的真实产权及税费信息，向买方传递了错误的税费信息；③未履行房源核验的法定职责，服务存在重大过失。（答出2点即可得2分）（2）王某的诉求合理（1分）。理由：甲机构未尽到房源核验义务，向买方提供了虚假的房源信息，导致买方的购房成本超出预期，合同无法正常履行，经纪机构未完成约定的服务事项，应当退还全部佣金（1分）。（3）额外税费损失应当由业主张某承担主要责任，甲机构承担连带责任（1分）。张某故意或过失隐瞒房屋的真实产权年限，是导致税费损失的主要原因，甲机构未尽核验义务，存在过错，应当承担连带责任（1分）。案例2评分标准：每小问2分，共6分（1）乙机构不存在未尽告知义务的情形（1分）。乙机构已将佣金、押金、租金支付方式等核心租赁条款全部告知刘某，不存在隐瞒或遗漏（1分）。（2）刘某的诉求不合理（1分）。理由：乙机构已促成租赁合同签订，完成了全部经纪服务事项，合同履行过程中因业主单方违约导致合同解除，不属于经纪机构的责任，因此无需退还佣金（1分）。（3）陈某应当承担的违约责任包括：①退还刘某剩余租期的租金及全部押金；②按照租赁合同约定支付违约金，若合同未约定违约金的，应当赔偿刘某的搬家费、临时住宿费用等实际损失；③提前1个月通知的，无需额外支付代通知金，未提前通知的还需支付1个月租金作为代通知金（答出2点即可得2分）。案例3评分标准：每小问2分，共6分（1）该合同属于效力待定合同，最终无效（1分）。理由：该房屋为夫妻共同财产，李某未签字也未追认林某的代签行为，因此合同对李某不发生法律效力，属于无效合同（1分）。（2）过错包括：①未要求林某提供李某同意出售房屋的公证授权委托书，仅听信林某的口头承诺；②未向买方告知共有房屋代签的法律风险，诱导买方签订存在效力瑕疵的合同；③未履行共有产权房屋出售的核验义务，服务存在重大过失（答出2点即可得2分）。（3）方某的诉求合理（1分）。赔偿责任应当由林某承担主要责任，丙机构承担连带责任，林某隐瞒李某不同意出售的事实，是导致合同无效的主要原因，丙机构未尽核验义务存在过错，应当对定金返还承担连带责任（1分）。五、论述题答题要点及评分标准第1题（11分）：（1）核验义务范围（答出4点即可得6分）：①主体核验：核验出售方、买受方的身份真实性，确认其具备民事行为能力；②产权核验：核验不动产权证真实性，到不动产登记部门查询产权档案，确认房屋是否存在抵押、查封、预告登记等权利限制，确认房屋的产权人数量、共有性