2026年物业管理常态温习试题及参考答案

2026年物业管理常态温习试题及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据2025年住建部修订的《住宅专项维修资金管理办法》，涉及电梯故障危及人身安全的紧急维修，业主大会未授权物业服务人动用维修资金简化流程的，物业服务人可直接向维修资金管理部门申请列支，其对应的表决要求是（）A.需要经专有部分面积占比三分之二以上且人数占占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决双过半同意B.不需要业主表决，可直接申请列支C.需全体业主过半数同意D.需业主委员会全体成员同意2.根据《民法典》物权编及物业管理相关司法解释，物业服务人已经按照约定和物业的使用性质，妥善履行了维修、养护、清洁等物业服务义务，业主仍以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费的，人民法院通常的处理方式是（）A.支持业主诉求，酌情减免物业费B.不予支持业主的拒交主张C.酌情减半收取物业费D.要求物业服务人举证后再裁判3.智慧物业管理场景中，物业服务人收集业主人脸信息用于门禁管理，下列做法符合《个人信息保护法》规定的是（）A.直接安装采集设备，默认业主同意采集B.征得业主明确同意，并为不同意采集人脸信息的业主提供刷卡、密码等替代验证方式C.只需要征得业主委员会同意即可采集，无需征得单个业主同意D.为了小区公共安全，可以不经过业主同意直接采集4.根据《物业管理条例》规定，首次业主大会筹备组中业主代表的产生方式为（）A.由街道办事处、乡镇人民政府直接指定B.由建设单位统一推举C.由业主自荐、业主推荐，经街道办事处、乡镇人民政府确认产生D.由前期物业服务企业推举产生5.物业服务合同终止后，原物业服务人应当在什么期限内退出物业服务区域，并移交相关资料、物业服务用房（）A.合同终止后15日内B.合同约定的期限内退出，没有约定的在合理期限内退出C.新物业服务人发出通知后3日内D.业主委员会提出要求后5日内6.根据《民法典》规定，住宅小区物业服务区域内利用业主共有部分产生的公共收益，所有权归属于（）A.物业服务人所有B.建设单位所有C.业主共有D.业主委员会所有7.根据《物业服务收费管理办法》，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出的性质为（）A.属于物业服务人的营业收入B.属于物业服务人的合法利润C.属于代管性质，归业主所有D.属于建设单位的收益8.物业服务区域内发生高空抛物伤人事件，物业服务人已经按照合同约定和相关规定安装了监控设备、采取了必要的安全防范措施，仍然无法查明具体侵权人的，关于物业服务人的责任，下列说法正确的是（）A.物业服务人应当承担全部赔偿责任B.物业服务人已经尽到安全保障义务，不需要承担补充赔偿责任C.物业服务人应当承担一半的补充赔偿责任D.物业服务人应当与侵权人承担连带责任9.根据《物业管理条例》，首次业主大会会议筹备组的组成人员不包括下列哪一主体（）A.业主代表B.建设单位代表C.街道办事处、乡镇人民政府代表D.原物业服务企业代表10.住宅专项维修资金产生的存储利息、增值收益，应当计入（）A.物业服务人公共收益账户B.住宅专项维修资金滚存账户，归维修资金所有C.业主委员会办公经费D.纳入当地财政非税收入账户11.根据现行全国性住宅小区物业管理服务一级标准，对业主提出报修的处理响应率要求不低于（）A.90%B.95%C.98%D.100%12.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时，其对共有部分享有的共有权和共同管理权利应当如何处理（）A.权利消灭，由新业主向业主委员会重新申请获得B.权利一并转让给房屋受让人C.由业主委员会收回重新分配D.由原业主保留共有收益分配权13.根据《民法典》规定，关于物业服务人转委托专项服务，下列说法正确的是（）A.任何转委托都必须经过业主大会全体同意B.转委托必须经过业主委员会三分之二以上成员同意C.保洁、秩序维护、设施设备专业维保等专项服务可以依法委托给第三方专业性服务企业，但物业管理整体事项不得整体委托给第三人D.任何专项服务都不得委托，物业服务人必须自行完成所有服务事项14.根据《物业管理条例》，下列哪一项不属于业主委员会应当组织召开业主大会临时会议的法定情形（）A.经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议B.业主委员会委员缺员达到总数三分之一，需要补选C.发生重大安全事故或者紧急事件需要及时处理D.业主共有停车位分配方案公示期满无异议，需要办理备案15.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循的原则不包括下列哪一项（）A.合理原则B.公开原则C.利润最大化原则D.费用与服务水平相适应原则16.新建住宅物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当按照规定将统一代收的住宅专项维修资金交至（）A.物业服务人的专用账户B.业主委员会的专用账户C.当地住房城乡建设部门设立的住宅专项维修资金专户D.当地街道办事处指定的专户17.关于业主的知情权，下列说法错误的是（）A.业主有权请求物业服务人公布并查阅小区公共收益的收支明细B.业主有权请求业主委员会公布并查阅住宅专项维修资金的使用情况C.业主仅能查询个人物业费缴纳情况，无权查询小区公共经费的整体收支情况D.业主有权查阅业主大会、业主委员会的会议记录和决议文件18.物业管理区域的划分应当考虑的核心因素不包括（）A.物业共用设施设备的关联性B.建筑物的整体规模C.社区治理和便民服务的需求D.开发建设单位的划分意愿19.业主以房屋存在质量问题未解决为由拒交物业费，下列说法正确的是（）A.房屋质量问题属于业主与建设单位之间的商品房买卖合同纠纷，除非物业服务人书面承诺承担质量维修责任，否则业主不能以此为由拒交物业费B.只要房屋存在质量问题，业主就有权拒交物业费C.业主可以直接拒交一半的物业费D.即使是物业服务人未履行维修义务导致的质量问题扩大，业主也不能拒交物业费20.在双碳目标背景下，绿色物业服务改造的重点不包括下列哪一项（）A.公共区域高耗能灯具更换为节能LED灯具B.电梯加装智能启停控制系统，降低空载能耗C.公共绿化采用智能滴灌控水系统，节约水资源D.拓宽绿化区域增加机动车停车位数量二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.根据《民法典》规定，物业服务人不得采取下列哪些方式催交物业费（）A.向业主发送书面催告函B.停止向业主供电、供水、供热、供燃气C.通过电话、短信提醒业主交纳物业费D.限制欠缴物业费业主进出小区、使用电梯等共有设施2.根据《民法典》物权编规定，下列选项中属于业主共有部分的有（）A.建筑区划内的道路，城镇公共道路除外B.建筑区划内的绿地，城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库D.占用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位3.根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金可以用于下列哪些支出（）A.物业保修期满后，物业共用部位的大中修和更新改造B.物业保修期满后，共用设施设备的大中修和更新改造C.物业服务人日常办公经费支出D.物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护支出4.根据《物业管理条例》，物业服务合同应当包含的核心内容有（）A.服务事项、服务标准、服务期限B.物业费收费标准、收费方式C.双方的权利义务、违约责任D.住宅专项维修资金的使用管理、公共收益管理、物业服务用房使用5.关于业主大会的表决规则，下列符合《民法典》规定的有（）A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数、参与表决人数过半数的业主同意B.筹集住宅专项维修资金，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意，不需要区分参与表决和全体业主C.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上、参与表决人数四分之三以上的业主同意D.改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动，适用特殊表决规则，要求与筹集维修资金一致6.物业服务人在物业服务区域内应当承担的安全保障义务包括下列哪些内容（）A.对公共消防设施进行日常维护管理，保障消防通道、疏散通道畅通B.对公共区域定期开展安全巡查，及时排查消除安全隐患C.对进出物业服务区域的外来人员、外来车辆进行必要的登记管理D.对业主家中的私人财产承担保管和保险责任7.下列属于物业服务人有权依法解除物业服务合同的情形有（）A.占小区总户数百分之十五以上的业主无正当理由连续十二个月欠交物业费，经书面催告后逾期仍不交纳，导致物业服务无法正常开展B.业主大会选聘新的物业服务人后，未按合同约定向原物业服务人交接相关费用，经催告后仍不履行结算义务C.因城市规划调整，物业服务区域整体纳入拆迁范围，合同无法继续履行D.前期物业服务合同到期，建设单位要求解除合同8.绿色物业管理的主要内容包括下列哪些方面（）A.生活垃圾分类投放引导、分类清运管理B.公共区域节能降碳改造、推广可再生能源利用C.小区生态绿化营造，减少化学农药和化肥的使用D.建立物业纠纷多元调解机制，及时化解业主矛盾9.业主委员会委员应当符合下列哪些条件（）A.具有完全民事行为能力，是本物业管理区域内的业主B.遵守国家法律法规，热心公益事业、责任心强、公正廉洁C.具有一定的组织协调能力，能够保证必要的工作时间参与业主委员会工作D.无欠交物业费、无损害业主共有利益的行为10.关于前期物业管理，下列说法正确的有（）A.前期物业管理是指业主、业主大会选聘新的物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理B.前期物业服务合同虽然约定了期限，但是期限届满前，业主大会选聘新的物业服务人并签订的物业服务合同已经生效的，前期物业服务合同自动终止C.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房，用于物业服务人开展服务D.业主在收房后，入住前的前期物业费全部由建设单位承担，业主不需要交纳三、案例分析题（共60分）案例一（30分）：某地级市建成于2017年的商品住宅小区，总建筑面积12万平方米，总户数1024户，共规划建设10栋住宅，其中1号楼1单元配备两台乘客电梯，投入使用已经9年。2026年2月，1号楼1单元1台电梯运行过程中发生主钢丝绳断裂故障，造成两名业主被困电梯1.5小时，经当地市场监督管理部门现场勘查鉴定，认定该电梯曳引机、钢丝绳、控制系统等主要部件磨损老化严重，已经不符合安全运行标准，需要立即停机整体更换，更换全部主要部件的总费用预估为35万元。该小区已经依法交存了住宅专项维修资金，小区维修资金账户剩余资金足够支付本次更换费用，该小区2022年首次召开业主大会选举产生业主委员会，业主大会未就紧急情况下动用维修资金的简化流程作出授权约定。物业服务企业向业主公示了更换方案和动用维修资金的申请后，部分业主提出，动用维修资金必须经过全体业主三分之二以上表决同意才能申请，否则不能动用；部分低楼层业主提出自己几乎不乘坐该单元电梯，不应当使用自己交存的维修资金，因此明确不同意动用维修资金更换电梯。双方陷入争议后，物业服务企业为了避免发生安全事故，直接暂停了该电梯的运行，导致该单元12层共24户业主无法正常出行，引发业主集体向街道办事处投诉。问题：1.本案中更换故障电梯是否符合紧急动用住宅专项维修资金的条件？请说明理由。（10分）2.本案中低楼层业主以从不使用电梯为由不同意动用维修资金，该主张是否合法？请说明理由。（10分）3.物业服务企业直接暂停电梯运行的做法是否合法？请说明本案正确的处理流程。（10分）案例二（30分）：某2020年交付的新建商品住宅小区，总建筑面积20万平方米，总户数1560户，小区交付后于2024年召开首次业主大会选举产生业主委员会，目前由建设单位选聘的前期物业服务企业提供服务，物业费实行包干制，每年收取物业费总额约890万元。小区规划中，占用业主共有道路和公共广场设置了82个地面公共停车位，由物业服务企业对外出租，每个车位每月租金300元；小区南外立面和主入口广场共设置了三块户外商业广告牌，每年广告经营收入约13万元；小区每个单元大堂都安装了智能快递柜，快递柜运营企业每年向物业服务企业支付场地使用费合计3.2万元。物业服务企业主张，小区公共收益属于物业服务人经营所得，扣除15%的经营管理成本后，剩余部分全部用于补充物业服务经费，不需要向业主公示，也不需要移交业主委员会管理。2026年5月，共有210名业主联名要求业主委员会向人民法院提起诉讼，要求物业服务企业公示2020年交付以来所有公共收益的收支明细，并将扣除合理成本后的剩余公共收益返还给全体业主。问题：1.本案中哪些收入属于小区公共收益？公共收益的所有权归属于谁？（10分）2.物业服务企业提出的公共收益扣除15%管理费后补充物业服务经费的主张是否合法？请说明理由。（10分）3.业主联名要求公开公共收益的主张是否符合法律规定？公共收益应当如何管理使用？（10分）参考答案一、单项选择题参考答案1.B解析：根据2025年住建部修订的《住宅专项维修资金管理办法》，发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，物业服务人可以不经业主表决程序，直接向维修资金管理部门申请列支维修资金，本案属于电梯故障危及人身安全的紧急情形，不需要业主表决即可申请。2.B解析：根据《民法典》第九百四十四条以及最高人民法院相关司法解释，物业服务人已经按照约定和法律规定履行了物业服务义务，业主仅以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒交物业费的，人民法院不予支持。3.B解析：根据《个人信息保护法》规定，处理自然人个人信息应当征得自然人同意，物业服务人采集业主人脸信息用于门禁管理，除了征得业主同意外，还必须为不同意采集人脸信息的业主提供可替代的验证方式，不得强制采集。4.C解析：根据《物业管理条例》规定，首次业主大会筹备组中的业主代表由业主自荐、业主推荐产生，最终由街道办事处、乡镇人民政府确认，符合规定。5.B解析：《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，因此B选项正确。6.C解析：《民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，因此所有权归全体业主。7.C解析：根据《物业服务收费管理办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。8.B解析：《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。本案中物业服务人已经尽到安全保障义务，因此不需要承担责任。9.D解析：首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，不包括原物业服务企业代表，因此D选项正确。10.B解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的存储利息、增值收益应当转入维修资金滚存使用，归全体业主所有，因此B选项正确。11.D解析：现行一级住宅小区物业服务标准中，明确要求业主报修响应率达到100%，维修及时率不低于98%，因此D选项正确。12.B解析：《民法典》第二百七十五条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，因此B选项正确。13.C解析：《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但是不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三人，因此C选项正确。14.D解析：业主共有停车位分配方案公示无异议后只需要备案即可，不属于法定应当召开业主大会临时会议的情形，因此D选项符合题意。15.C解析：物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，不包括利润最大化原则，因此C选项符合题意。16.C解析：新建商品住宅的维修资金，由建设单位代收后统一交至住建部门设立的维修资金专户，因此C选项正确。17.C解析：《民法典》明确规定业主享有知情权，有权查询公共收益、维修资金等公共收支信息，因此C选项说法错误，符合题意。18.D解析：物业管理区域划分主要考虑设施设备关联性、建筑规模、社区治理需求，不需要考虑开发建设单位的意愿，因此D选项符合题意。19.A解析：房屋质量问题是业主与建设单位的合同纠纷，物业服务人不承担房屋质量保修责任，除非物业服务人自愿承诺承担责任，否则业主不能以此拒交物业费，因此A选项正确。20.D解析：增加停车位不属于绿色节能改造的内容，因此D选项符合题意。二、多项选择题参考答案1.BD解析：《民法典》第九百四十四条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，同时也不得限制业主进出小区、使用共有设施，因此BD选项当选。2.ABD解析：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，所有权归建设单位，不属于业主共有，因此C选项错误，ABD正确。3.AB解析：住宅专项维修资金用于保修期满后的大中修和更新改造，日常维修养护从物业费中支出，因此AB正确，CD错误。4.ABCD解析：以上四项均属于物业服务合同的法定内容，因此全选。5.ACD解析：筹集维修资金的表决要求是经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决双四分之三同意，不是全体业主三分之二同意，因此B错误，ACD正确。6.ABC解析：物业服务人不需要对业主私人财产承担保管责任，因此D错误，ABC正确。7.ABC解析：前期物业服务合同到期后，业主大会未选聘新物业的，合同继续有效，建设单位无权要求解除，因此D错误，ABC正确。8.ABC解析：纠纷调解不属于绿色物业管理的内容，因此D错误，ABC正确。9.ABCD解析：以上四项均属于业主委员会委员的任职条件，因此全选。10.ABC解析：业主收房后，物业费由业主承担，因此D错误，ABC正确。三、案例分析题参考答案案例一参考答案：1.本案中更换故障电梯符合紧急动用住宅专项维修资金的条件。理由：根据现行住宅专项维修资金管理规定，电梯故障危及人身安全，属于法定的紧急维修情形，符合紧急动用维修资金的适用条件。本案中经市场监管部门鉴定，案涉电梯主要部件严重老化，不符合安全运行标准，一旦继续运行极有可能造成人身伤亡事故，属于危及人身安全的紧急情况，满足紧急动用维修资金的要求，即使业主大会未授权简化流程，也可以不经业主表决直接申请列支，因此符合条件。2.低楼层业主的主张不合法。理由：电梯属于小区全体业主的共有设施设备，所有业主都依法享有共有权，也应当共同承担维修费用，维修资金是全体业主共同交存的专项资金，用于共有设施的大中修。低楼层业主虽然使用电梯的频率较低，但仍然享有使用电梯的权利，也承担共同维修的义务，不能以不使用为由拒绝承担维修责任，更不能阻止电梯的紧急更换，因此其主张不合法。3.物业服务企业直接暂停电梯运行的做法不合法，虽然出发点是为了避免安全事故，但侵害了业主正常通行的权利。正确处理流程为：第一，第一时间将电梯停机，设置封闭安全警示，引导业主从单元内另一台正常电梯通行，同时协调电梯维保单位采取临时安全管控措施，尽可能为行动不便的业主提供临时通行协助，避免影响业主基本出行；第二，立即向街道办事处、住建部门维修资金管理科室、市场监管部门特种设备监管科室报告电梯故障情况、鉴定结果和维修更换方案，按照要求提交紧急动用维修资金的申请材料；第三，按照规定将电梯故障鉴定报告、维修方案、费用预算、维修单位资质等信息在小区公告栏、业主微信群同步公示，主动和提出异议的业主沟通解释，说明紧急维修的必要性和政策规定，争取业主的理解和支持；第四，维修资金审核拨付到位后，立即组织施工单位进场更换，全程公示施工进度和费