商品房预售资金监管实施细则

商品房预售资金监管实施细则为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及相关规定，结合本地区实际情况，制定本实施细则。第一章总则第一条【监管目的与依据】本细则旨在通过行政监管与银行金融服务的结合，对商品房预售资金实行全过程、全方位的监管，确保资金专款专用，有效规避房地产开发项目烂尾风险，促进房地产市场平稳健康发展。本细则依据国家有关法律、法规和住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的相关指导意见制定。第二条【适用范围】凡在本行政区域内取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，其预售资金的收存、支出、使用及监督管理，均适用本细则。本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按照合同约定支付的定金、首付款、购房贷款（包括住房公积金贷款和商业按揭贷款）以及其他形式的全部购房款。第三条【监管原则】商品房预售资金监管遵循“政府主导、银行配合、全程监管、专款专用、节点控制、确保交付”的原则。预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记（即俗称的大产证）并解除监管止。第四条【监管部门职责】住房和城乡建设主管部门（以下简称住建部门）是商品房预售资金监管的主管部门，负责本行政区域内商品房预售资金监管工作的组织实施与监督管理。其主要职责包括：（一）制定预售资金监管操作规程；（二）核定预售资金监管额度及各节点用款比例；（三）负责预售资金监管系统的建设、维护和管理；（四）监督检查开发企业、监管银行履行预售资金监管职责的情况；（五）建立开发企业、监管银行诚信档案，对违法违规行为进行查处。中国人民银行分支机构、银保监部门负责指导商业银行做好预售资金监管账户的管理工作，监督商业银行违规拨付、挪用预售资金的行为。第二章监管账户设立与管理第五条【账户设立原则】商品房预售资金监管实行“一个预售许可证对应一个监管账户”的原则。开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择一家商业银行的分支机构作为监管银行，设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。第六条【监管协议签订】开发企业设立监管账户时，应当与住建部门、监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》。监管协议应当载明监管账户名称、账号、监管项目名称、监管范围、监管额度、违约责任等内容。监管协议是开发企业、监管银行、住建部门三方权利义务的法律依据，一经签订，各方必须严格遵守。第七条【账户公示要求】监管账户设立后，开发企业应当在商品房销售现场、住建部门门户网站以及销售合同中显著位置公示监管账户账号、监管银行等信息。购房人应当将购房款直接存入该监管账户，不得存入其他账户。开发企业不得提供非监管账户账号诱导购房人缴存购房款。第八条【账户变更与注销】在监管期间，原则上不得变更监管银行。确因特殊原因需要变更监管银行的，开发企业应当向住建部门提出申请，经原监管银行、新监管银行及住建部门三方同意后，办理账户变更手续，并解除原监管协议，签订新监管协议。账户变更期间，暂停该项目的预售资金拨付。项目完成不动产首次登记后，开发企业可向住建部门申请解除预售资金监管。住建部门核实后，通知监管银行解除监管，注销监管账户。第三章预售资金缴存管理第九条【全额缴存要求】商品房预售资金必须全部直接存入监管账户。开发企业不得直接收取现金，不得以转账、换取购物卡、提供其他服务等任何名义或方式截留、挪用预售资金。第十条【定金与首付款缴存】购房人缴纳定金、首付款时，开发企业应当指导购房人通过监管银行营业网点柜台、预售资金监管专用POS机、网上银行等方式，将资金直接存入监管账户。监管银行应当按缴款通知书或购房合同约定金额，核对购房人缴存信息，确认资金足额到账后，向购房人出具缴存凭证。第十一条【按揭贷款资金缴存】购房人办理商业按揭贷款或住房公积金贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将贷款资金全额划转至监管账户，不得划转至开发企业其他账户。开发企业、贷款银行及公积金中心应在贷款发放合同中明确资金划入监管账户的条款。第十二条【资金入账核对】监管银行应当按日将监管账户的收支明细数据上传至住建部门预售资金监管系统。住建部门通过监管系统对预售资金入账情况进行实时监控，发现入账金额与合同约定金额不符的，系统自动预警，住建部门应当及时核查处理。第十三条【不明资金处理】对于监管账户中因汇款信息错误等原因形成的无法对应具体购房人的不明资金，开发企业应当在收到银行通知后5个工作日内进行清理，明确资金归属。逾期未清理的，住建部门可暂停该项目的资金拨付。第四章预售资金使用管理第十四条【监管额度核定】预售资金监管额度是确保项目按期竣工交付所需的最低资金保障，由住建部门根据项目工程预算、施工合同、项目交付标准及风险等级等因素综合核定。监管额度=工程建设费用总额（含建筑安装、室内外装饰装修、配套设施建设等费用）×风险系数。风险系数根据开发企业信用等级、项目类型等因素确定，一般为1.0至1.2。第十五条【重点监管资金与超额资金】监管账户内的资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指达到监管额度的资金，必须专项用于本项目建设。超出监管额度的资金为非重点监管资金，开发企业在确保重点监管资金足额的前提下，可优先用于偿还本项目开发贷款、税费或其他合理支出，具体使用计划需报住建部门备案。第十六条【资金使用节点与比例】重点监管资金按照工程建设进度节点进行拨付。节点设定及相应的重点监管资金留存比例（指监管账户内剩余的重点监管资金占监管额度的比例）一般设定如下：节点名称节点条件重点监管资金留存比例备注主体结构封顶主体结构顶层楼板完成浇筑，经监理单位确认不低于80%确保基础及主体工程资金安全竣工验收项目完成五方（建设、勘察、设计、施工、监理）责任主体验收不低于60%确保装修及设备安装资金不动产首次登记完成项目初始登记，取得大产证不低于5%保留少量资金用于维修基金垫付或遗留问题处理交付使用项目实际交付给购房人，完成交房手续0%具备解除监管条件注：具体留存比例可根据各地实际情况及项目风险等级进行动态调整。第十七条【用款申请流程】开发企业申请使用重点监管资金，应当向住建部门提交以下材料：（一）《商品房预售资金使用申请表》；（二）监理单位出具的工程建设进度证明文件；（三）用于支付工程款、材料款、设备款等的合同、发票及付款凭证（或拟付款计划）；（四）其他需要证明的材料。第十八条【审核与拨付】住建部门收到申请后，应当在3个工作日内完成审核。审核通过的，向监管银行出具《资金拨付通知单》；审核未通过的，应当书面说明理由。监管银行收到《资金拨付通知单》后，应当在2个工作日内将资金直接支付给施工企业、材料供应商等相关收款单位，不得支付给开发企业，不得现金支付。第十九条【农民工工资支付】为保障农民工合法权益，开发企业在申请使用预售资金时，必须优先足额支付经人社部门核定的农民工工资。对于存在拖欠农民工工资行为的项目，住建部门应当暂停该项目的预售资金拨付，直至拖欠问题解决。第二十条【紧急用款机制】当发生工程进度异常、存在重大质量安全隐患或突发公共卫生事件等紧急情况，危及工程质量和施工安全时，开发企业可申请紧急用款。经住建部门组织核实并报请同级人民政府批准后，可突破节点比例限制拨付资金，资金使用过程需接受全过程审计。第五章监督管理与风险防控第二十一条【动态核查机制】住建部门应当建立日常巡查与随机抽查相结合的动态核查机制。定期对项目工程进度、预售资金缴存及使用情况进行现场核查，核对账实是否相符。发现开发企业有虚报工程进度、提供虚假材料套取资金等行为的，应当立即责令整改，并暂停拨付。第二十二条【银行监管责任】监管银行应当履行以下监管职责：（一）建立预售资金监管台账，逐笔登记资金收存、支出情况；（二）配合住建部门开展预售资金监管检查，提供相关账户资料；（三）发现开发企业违规挪用资金、账户资金异常流动等情况，应当立即停止拨付，并向住建部门报告；（四）未经住建部门出具《资金拨付通知单》，不得擅自拨付资金。监管银行未履行监管职责，造成预售资金流失的，应当承担相应的赔偿责任，并记入银行征信档案。第二十三条【开发企业违规责任】开发企业存在以下违规行为的，由住建部门责令限期整改，整改期间暂停网签及资金拨付，并按规定予以处罚；情节严重的，暂停其预售资格，记入企业征信黑名单，并向社会公示：（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；（二）以收取其他款项、提供账户等方式变相逃避预售资金监管的；（三）提供虚假材料、虚报工程进度骗取资金的；（四）擅自截留、挪用预售资金的。第二十四条【信息共享与公示】住建部门应当会同自然资源和规划、人民银行、银保监等部门建立信息共享机制，实现预售许可、网签备案、不动产登记、银行按揭贷款发放、资金监管等信息互联互通。住建部门应当定期向社会公布预售资金监管情况，接受社会监督。购房人有权查询本人购房款在监管账户中的存入、支出情况，开发企业和监管银行应当配合提供查询服务。第二十五条【舆情监测与应急处置】住建部门应当建立房地产市场风险监测预警机制，对监管账户资金长期不足、工程进度严重滞后、信访投诉集中等项目进行重点监测。一旦发现资金链断裂风险，应当立即启动应急处置预案，接管监管账户，统筹资金使用，确保项目续建和交付。第六章附则第二十六条【解释权】本细则由住房和城乡建设主管部门负责解释。第二十七条【施行日期】本细则自发布之日起施行。在本细则施行前已取得《商品房预售许可证》且未解除监管的项目，可按照原规定执行，也可申请参照本细则执行。第二十八条【配套文件】本细则未尽事宜，住建部门可根据实际需要制定相应的操作指引、示范文本等配套文件，作为本细则的补充。第二十九条【动态调整】根据房地产市场形势变化和政策调整，住建部门可会同相关部门对本细则中的监管额度、节点比例等核心参数进行适时评估和动态调整，报同级人民政府批准后实施。第三十条【法律冲突适用】本细则与国家、省later颁布的法律、法规和政策不一致的，按国家、省later的规定执行。第三十一条【细则效力】本细则作为商品房预售资金监管的具体操作规范，是开发企业、银行、监理单位及相关政府部门开展工作的直接依据。任何单位不得擅自降低监管标准或简化监管程序。第三十二条【争议解决】在预售资金监管过程中发生的行政争议，当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。因银行违规拨付资金造成的民事纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁或诉讼途径解决。第三十三条【特殊项目规定】对于保障性住房、人才公寓等政策性商品房项目的预售资金监管，可参照本细则执行，也可由相关部门根据项目特点另行制定专门规定。第三十四条【账户安全管理】监管银行应当按照金融管理规定，加强监管账户的安全管理，防范网络金融风险，确保监管资金安全。开发企业应当妥善保管监管账户的预留印鉴、支付密码器等安全工具，防止被盗用或冒用。第三十五条【监理单位责任】监理单位在预售资金监管中应当履行客观、公正的职责，对出具的工程建设进度证明文件的真实性、准确性负责。监理单位与开发企业串通，出具虚假证明文件的，依法承担相应责任，并记入行业信用档案。第三十六条【审计监督】审计部门应当依法对商品房预售资金监管情况进行审计监督。对审计发现的违纪违法问题，移送有关部门处理。第三十七条【档案管理】住建部门、监管银