2026年物业管理末期梳理试题与参考答案

2026年物业管理末期梳理试题与参考答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《民法典》及2025年住房和城乡建设部发布的《住宅小区物业服务质量规范升级导则》，物业服务企业对物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分承担的核心责任是（）A.所有权B.处分权C.管理和维护义务D.收益所有权2.老旧小区改造过程中，利用小区共有道路新增停车位用于安装新能源汽车充电桩，产生的收益扣除物业服务企业合理管理成本后，归属应当是（）A.物业服务企业所有B.原建设单位所有C.全体业主共有D.属地街道办事处所有3.根据《民法典》关于业主共同决定事项的规定，业主大会会议采用书面征求意见形式召开，针对选聘物业服务企业事项进行表决，有效投票的前提条件是（）A.专有部分面积占比二分之一以上且业主人数占比二分之一以上业主参与B.专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上业主参与C.专有部分面积占比四分之三以上且业主人数占比四分之三以上业主参与D.专有部分面积占比三分之一以上且业主人数占比三分之一以上业主参与4.根据最新修订的《物业管理条例》，物业服务企业提前退出物业管理区域，未按规定移交相关资料和设施设备，经属地街道办事处督促后仍拒不移交的，可处多少金额的罚款（）A.一万元以上五万元以下B.三万元以上十万元以下C.五万元以上二十万元以下D.十万元以上五十万元以下5.对于物业管理区域内电梯故障危及人身安全，需要紧急动用住宅专项维修资金进行维修的，以下表述符合现行规定的是（）A.必须经过全体业主双三分之二以上投票同意后方可使用B.可以不需要全体业主表决，直接走绿色通道申请划转资金C.必须经过街道办事处组织全体业主签字确认后才能使用D.只能由建设单位先行垫付，维修完成后再从维修资金中划转6.业主委员会委员资格终止后，应当在多少日内将其保管的相关资料、印章移交业主委员会（）A.3日B.7日C.10日D.15日7.新建住宅物业交付前，建设单位应当按照规定交存首期住宅专项维修资金，首期维修资金交存的标准是（）A.按照住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八B.按照住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之二至百分之三C.按照当地住宅评估均价的百分之一至百分之二D.按照房屋买卖合同总价的百分之二至百分之三8.物业服务企业收取的物业费中，已经包含电梯运行能耗费用的前提下，再向业主单独收取电梯运行费的行为属于（）A.合理增值收费B.乱收费，违反价格管理规定C.允许收取，只要提前公示即可D.允许收取，用于电梯大中修储备9.业主转让住宅专有部分所有权，其交存的住宅专项维修资金余额处理方式是（）A.直接返还给原业主B.随房屋所有权一并转让给受让人C.收归全体业主共有D.收归维修资金管理部门所有10.物业管理区域内，业主停放车辆占用消防通道拒不改正的，物业服务企业应当首先采取的措施是（）A.直接锁车限制车辆通行B.向消防救援机构、公安机关报告C.自行拖离车辆产生费用由业主承担D.扣除业主缴纳的公共收益违约金11.业主大会成立后，住宅专项维修资金由（）负责管理A.属地住建部门维修资金管理中心B.业主大会自行开立账户管理C.物业服务企业代为管理D.属地街道办事处代为管理12.物业服务合同到期后，业主大会已经选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出的，新物业服务企业进入后，原物业服务企业不得主张（）A.退出前实际提供服务的物业费B.逾期退出期间的物业费C.物业服务成本支出补偿D.已经垫付的设施维修费用13.根据《无障碍环境建设法》，新建住宅小区物业管理区域应当按照要求配置无障碍设施，无障碍设施的日常维护责任由（）承担A.建设单位B.业主委员会C.物业服务企业D.属地残联14.物业服务企业应当在物业管理区域内建立消防安全管理制度，对公共消防设施进行巡查的频率要求是（）A.至少每日一次B.至少每周一次C.至少每月一次D.至少每季度一次15.首次业主大会会议的筹备经费由谁承担（）A.全体业主承担B.属地街道办事处承担C.建设单位承担D.物业服务企业承担二、多项选择题（每题2分，共20分）1.根据现行物业管理相关规定，下列属于物业服务企业应当公示在物业管理区域显著位置的信息有（）A.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准B.电梯、消防等专项设施设备的月度维保记录C.住宅专项维修资金的筹集、使用情况D.小区公共收益的收支明细、结余情况E.物业服务企业所有员工的个人薪资、身份信息2.下列属于业主可以合法拒缴物业费的情形有（）A.物业服务企业未按照合同约定提供服务，存在重大服务瑕疵，严重影响业主正常生活B.物业服务企业擅自提高物业费收费标准，未经过业主大会表决同意C.业主房屋长期空置，未实际入住使用小区D.业主对业主大会选聘物业服务企业的决议不服，不认可新物业的服务E.因开发商遗留的房屋质量问题，墙面漏水未修复3.下列属于业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项有（）A.筹集和使用住宅专项维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动D.选聘和解聘物业服务企业E.制定和修改管理规约4.物业服务企业的下列行为中，属于违规行为的有（）A.采取停止供电、供水、供气等方式催缴物业费B.将物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或个人C.公示公共收益收支明细，结余部分转入下一年度公共收益账户D.擅自占用业主共有区域设置广告牌，收益归自己所有E.配合属地政府做好垃圾分类引导、疫情防控等公共服务工作5.老旧小区引入专业化物业服务，下列关于物业费定价的表述正确的有（）A.可以实行政府指导价，由当地价格主管部门会同住建部门制定基准价格B.可以实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定C.低保家庭、特困家庭的物业费可以按规定申请政府补贴，不得要求业主个人承担D.老旧小区改造后的新增物业服务费用，必须全体业主签字同意才能收取E.利用公共区域停车、广告收益可以抵扣部分物业费，降低业主缴费负担6.下列属于物业服务企业应当承担的安全保障义务的有（）A.对物业管理区域内公共区域的安全隐患进行排查B.对出入物业管理区域的可疑人员进行必要的询问登记C.保障业主的人身财产安全不受任何损害D.配合公安机关做好治安防控工作E.发生安全事故时，及时采取救助措施并报告相关部门7.业主委员会委员不得有下列哪些行为（）A.挪用、侵占业主共有财产B.索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益C.利用职务之便要求物业服务企业减免本人或家属的物业费D.公开业主大会的表决结果和公示公共收益E.泄露业主的个人隐私信息8.关于前期物业服务合同，下列表述正确的有（）A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同自动终止C.前期物业服务合同的物业费一律由建设单位承担，业主不需要缴纳D.建设单位销售房屋时，应当将前期物业服务合同内容告知买受人E.前期物业服务合同到期后自动失效，不需要业主大会确认9.新能源充电桩建设过程中，利用业主共有区域建设充电桩，下列表述符合规定的有（）A.应当经过业主大会表决同意，符合小区规划要求B.建设产生的费用一律由物业服务企业承担C.充电桩运营产生的收益扣除成本后归全体业主共有D.物业服务企业可以收取合理的管理费用，用于充电桩日常巡查、维护E.业主个人安装自用充电桩，物业服务企业不得无故阻挠，应当配合提供相关资料10.物业管理区域内发生电梯故障导致人员被困，物业服务企业应当采取的正确措施有（）A.立即通知电梯维保单位到场救援B.安排工作人员到现场安抚被困人员C.及时报告市场监管部门和应急管理部门D.故障排除后，经检验合格方可重新投入使用E.为了避免麻烦，隐瞒故障情况不上报三、案例分析题（共65分）某建成于2008年的老旧住宅小区，共12栋住宅，486户业主，总建筑面积6.2万平方米，原由开发商下属的A物业服务企业提供前期物业服务，服务合同于2025年10月到期。2025年6月，该小区在属地街道办事处、住建部门的指导下首次筹备成立业主大会，选举产生了第一届业主委员会，所有筹备、选举程序均符合法定要求。业主委员会成立后，收到超过60%业主的联名反馈，指出A公司在服务过程中存在多处问题：一是小区公共区域停车、户外广告收益近五年从未向业主公示，业主多次要求公示均被A公司拒绝，业主怀疑A公司侵占公共收益；二是小区2号栋单元电梯投入使用已经17年，近一年来频繁出现停运、滑梯故障，多次被维保单位指出存在重大安全隐患，需要立即更换核心部件，预算费用约28万元，A公司多次表示需要动用住宅专项维修资金，但一直以部分低楼层业主签字不同意为由，不推进申请流程，导致电梯带故障运行；三是小区中心花园公共绿化枯死超过320平米，A公司一年多未补植，单元楼生活垃圾清运经常延迟2-3天，夏天小区多处出现垃圾异味，三栋楼的单元门禁损坏超过半年，A公司一直未维修。2025年8月，业主委员会按照法定程序组织召开业主大会会议，就是否续聘A物业服务企业进行表决，提前15日在小区所有单元门公告了表决事项和召开时间，最终表决结果统计为：本次业主大会专有部分面积占总建筑面积比例68%的业主参与表决，业主人数占总人数比例65%的业主参与表决，其中同意续聘A公司的业主占参与表决人数的32%，占参与表决专有部分面积的31%，不同意续聘的占参与表决人数的68%，占参与表决专有部分面积的69%。业主委员会随后在小区公告表决结果，决定不续聘A公司，经过公开招投标选聘了新的B物业服务企业，约定2025年11月1日进场交接。A公司收到公告后提出异议，认为本次业主大会召开程序违法，参与表决的业主未达到总人数的三分之二，表决结果无效，不同意退出小区，同时将128户欠缴物业费的业主起诉至法院，要求业主补缴拖欠的物业费及违约金。A公司还提出，小区电梯更换部件需要全体业主双三分之二同意，现在达不到法定比例，因此无法动用维修资金，无法推进维修的责任不在A公司。此外，小区共有102户业主提出，自己没有收到表决通知，也没有参与投票，不认可本次表决结果，同时因为A公司物业服务不到位，所有业主都有权拒缴当期物业费，要求驳回A公司的诉讼请求。结合案例回答下列问题：1.本次业主大会关于不续聘A物业服务企业的表决结果是否合法？请说明理由。（15分）2.A公司提出电梯维修无法推进的主张是否正确？结合现行住宅专项维修资金使用规定说明理由。（15分）3.部分业主提出因物业服务不到位，所有业主都有权拒缴全部物业费的主张是否合法？请说明处理此类纠纷的基本原则。（20分）4.A公司拒不移交物业管理区域和相关资料，业主委员会可以通过哪些合法途径解决问题？（15分）参考答案一、单项选择题1.C解析：根据《民法典》第二百七十一条、第二百八十二条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分产生的收益属于业主共有，物业服务企业仅受业主委托对共有部分承担管理和维护义务，不享有所有权、处分权，因此C选项正确，ABD错误。2.C解析：根据《民法典》第二百八十二条及住建部《城镇住宅小区共有资源管理暂行办法》规定，利用业主共有部分改建停车位、建设公共充电桩产生的收益，扣除物业服务企业合理的运营、管理成本后，剩余收益归全体业主共有，物业服务企业应当每季度公示收支明细，因此C选项正确。3.B解析：《民法典》第二百七十八条明确规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，因此B选项正确。4.C解析：最新修订的《物业管理条例》规定，物业服务企业拒不移交资料和设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款，因此C选项正确。5.B解析：根据现行《住宅专项维修资金管理办法》及各地配套新规，电梯故障危及人身安全属于紧急使用维修资金的情形，可启用绿色通道，不需要经过业主表决程序，直接申请划转资金，因此B选项正确。6.C解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会，因此C选项正确。7.A解析：首期住宅专项维修资金交存标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，这是现行统一规定，因此A选项正确。8.B解析：物业费已经包含电梯运行费的情况下，不得重复收费，单独收取电梯运行费属于价格违法行为，因此B选项正确。9.B解析：业主转让房屋所有权，住宅专项维修资金余额随房屋一并转让，不需要返还原业主，因此B选项正确。10.B解析：占用消防通道属于违法行为，物业服务企业没有执法权，发现后应当立即向消防救援机构、公安机关报告，因此B选项正确。11.B解析：业主大会成立后，应当按照规定自行开立住宅专项维修资金账户，由业主大会负责管理，因此B选项正确。12.B解析：原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，不得主张逾期退出期间的物业费，因此B选项正确。13.C解析：根据《无障碍环境建设法》规定，住宅小区的无障碍设施由物业服务企业负责日常维护，因此C选项正确。14.C解析：根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，物业服务企业对公共消防设施至少每月进行一次巡查，因此C选项正确。15.C解析：首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，因此C选项正确。二、多项选择题1.ABCD解析：物业服务企业不需要公示员工个人薪资和身份信息，其余四项均属于法定应当公示的内容，因此正确选项为ABCD。2.AB解析：房屋空置不能作为拒缴物业费的合法理由，除非合同有明确约定；对选聘决议不服、开发商房屋质量问题也不能成为拒缴物业费的理由，仅当物业服务存在重大瑕疵、擅自提价时业主可合法拒缴，因此正确选项为AB。3.ABC解析：《民法典》规定，筹集维修资金、改建重建建筑、改变共有部分用途从事经营活动这三项事项，需要参与表决的双四分之三同意，其余事项仅需要参与表决的过半数同意，因此正确选项为ABC。4.ABD解析：公示公共收益、配合公共服务工作都是合法行为，停电催缴、全部转委托、侵占公共收益都属于违规行为，因此正确选项为ABD。5.ABCE解析：老旧小区物业费不需要全体业主签字同意，符合业主大会表决程序即可收取，其余四项表述均正确，因此正确选项为ABCE。6.ABDE解析：物业服务企业承担合理范围内的安全保障义务，不可能保障业主人身财产不受任何损害，其余四项均属于物业服务企业应当承担的安全保障义务，因此正确选项为ABDE。7.ABCE解析：公开业主大会决议和公共收益是业主委员会的合法职责，其余四项都是违规行为，因此正确选项为ABCE。8.ABD解析：前期物业服务合同的物业费由业主承担，建设单位仅承担交付前的物业费，自动到期也需要业主大会确认，因此CE错误，ABD表述正确。9.ACDE解析：利用共有区域建设公共充电桩的费用不需要物业服务企业承担，一般由运营方或者申请业主承担，其余四项表述均正确，因此正确选项为ACDE。10.ABCD解析：电梯故障导致人员被困必须及时上报处置，不得隐瞒，因此E错误，ABCD表述正确。三、案例分析题1.本次表决结果合法。理由：根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，法定生效条件为：专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可生效。本案中，参与表决的专有部分占比68%，业主人数占比65%，满足双三分之二以上参与的法定要求，同时不同意续聘的业主占参与表决的专有部分和人数比例均达到68%、69%，超过参与表决的过半数要求，因此表决结果合法有效，对全体业主具有约束力。部分业主未收到通知不影响整体表决结果的效力，业主委员会已经按照法定程序提前公告了表决事项，已经履行了通知义务，因此该异议不成立。2.A公司的主张不正确。理由：根据现行《住宅专项维修资金管理办法》以及住建部关于简化维修资金使用流程的规定，对于电梯故障危及人身安全的紧急情形，住宅专项维修资金使用可以启动绿色通道，不需要经过全体业主表决同意的程序。具体流程为：由业主委员会或者物业服务企业提出紧急使用申请，经属地街道办事处或者维修资金管理部门确认存在安全隐患后，即可直接划转资金用于维修，不需要征得所有业主同意，即使部分业主不同意，也不影响紧急维修的推进。本案中，案涉电梯已经被认定为存在重大安全隐患，符合紧急使用维修资金的条件，A公司以部分业主不同意为由不推进维修，不符合现行规定，主张不成立。3.该主张不合法，处理此类纠纷的基本原则如下：第一，主体区分原则，物业费是物业服务企业基于物业服务合同提供服务的对价，个别物业服务瑕疵不代表所有业主都有权拒缴物业费，仅对主张权利且实际受到瑕疵影响的业