2026年不动产登记代理人不动产登记法律制度政策考试真题及答案

2026年不动产登记代理人不动产登记法律制度政策考试练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.依据《不动产登记法》（2025年实施），下列不动产权利中不属于法定登记范围的是（）A.农村土地承包经营权B.在建建筑物抵押权C.居住权D.不动产租赁权（期限1年）参考答案：D解析：《不动产登记法》第5条明确法定登记的不动产权利范围包括：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，居住权，以及法律规定需要登记的其他不动产权利。租赁期限6个月以上的不动产租赁权可办理备案登记，不属于物权登记范畴，因此D选项不属于法定登记范围。2.甲因继承取得父母名下一套房屋的所有权，于2026年3月1日办理了继承公证，同年3月10日持公证文书申请不动产转移登记，3月15日登记机构完成登簿，3月18日甲领取不动产权证书。甲取得该房屋所有权的时间是（）A.2026年3月1日B.2026年3月10日C.2026年3月15日D.被继承人死亡时参考答案：D解析：《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承开始的时间为被继承人死亡时，不动产物权登记仅为后续处分的要件，不影响继承物权的取得时间，因此D选项正确。3.依据《不动产登记法》，下列哪种情形下登记机构应当对申请登记的不动产进行实地查看（）A.存量商品房转移登记B.预购商品房预告登记C.在建建筑物抵押权首次登记D.地役权首次登记参考答案：C解析：《不动产登记法》第19条明确规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构应当实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。因此C选项符合要求。4.甲、乙为夫妻，婚后共同出资购买一套房屋，登记在甲一人名下。后甲未经乙同意，擅自以市场价格将房屋出售给不知情的丙，双方办理了转移登记。下列说法正确的是（）A.乙有权追回房屋B.丙善意取得房屋所有权C.甲与丙的房屋买卖合同无效D.登记机构应当依职权撤销丙的不动产权证书参考答案：B解析：依据《民法典》第311条善意取得制度，丙作为善意第三人，以合理价格受让且已完成登记，符合善意取得构成要件，依法取得房屋所有权。乙无权追回房屋，仅可向甲主张损害赔偿；甲与丙的合同不存在无效事由，登记机构的登记行为合法，不得依职权撤销，因此B选项正确。5.下列关于不动产更正登记的说法，符合《不动产登记法》规定的是（）A.更正登记的申请人只能是不动产权利人B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正C.更正登记应当在受理申请之日起15个工作日内办结D.更正登记完成后，应当向申请人发放新的不动产权证书参考答案：B解析：《不动产登记法》第24条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。A选项错误，利害关系人也可申请更正登记；C选项错误，更正登记办结时限为10个工作日；D选项错误，若仅为登记簿记载笔误，不涉及权利证书内容错误的，无需更换证书，因此B选项正确。6.依据《不动产登记法》，异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内起诉，逾期不起诉的，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.60日参考答案：B解析：《不动产登记法》第25条第2款明确规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起十五日内，向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，逾期不起诉或者不申请仲裁的，异议登记失效。因此B选项正确。7.预购商品房办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）A.不发生物权效力B.处分行为无效C.预告登记自动失效D.处分行为效力待定参考答案：A解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。此处的处分行为仅不产生物权变动效果，但债权合同效力不受影响，因此A选项正确。8.下列哪种情形下，不动产登记机构应当作出不予登记的决定（）A.申请材料存在可以当场更正的错误B.申请登记的不动产权利归属存在争议尚未解决C.申请人未按照要求补充证明材料D.申请登记的不动产不能特定参考答案：D解析：《不动产登记法》第22条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中“不动产不能特定”属于违反物权客体特定原则，不符合登记基本条件，应当不予登记；A选项应当允许当场更正，B选项权属争议未解决是不予登记的法定情形，但D选项为更根本的登记要件缺失，本题最优选项为D。9.建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权（）A.可以单独转让B.一并处分C.由当事人协商确定归属D.归国家所有参考答案：B解析：《民法典》第356条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，即“房随地走”原则，因此B选项正确。10.居住权自（）时设立。A.居住权合同生效B.居住权登记完成C.居住权人实际占有房屋D.不动产权证书发放参考答案：B解析：《民法典》第368条明确规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立，因此B选项正确。11.依据《不动产登记法》，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当（）A.根据原有登记资料予以重建B.通知权利人重新申请登记C.宣告原有登记失效D.申请同级人民政府予以确认参考答案：A解析：《不动产登记法》第13条规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构，因此A选项正确。12.甲公司以出让方式取得一宗工业用地的建设用地使用权，使用期限为50年，已经使用15年，现转让给乙公司，乙公司取得该建设用地使用权的剩余使用期限为（）A.50年B.35年C.40年D.70年参考答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第22条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，因此50-15=35年，B选项正确。13.下列关于宅基地使用权的说法，正确的是（）A.宅基地使用权可以抵押B.宅基地使用权的取得无需登记C.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准D.宅基地使用权的期限为70年参考答案：C解析：《民法典》第399条明确规定宅基地使用权不得抵押，A选项错误；《不动产登记法》将宅基地使用权纳入法定登记范围，经登记发生物权效力，B选项错误；《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，C选项正确；宅基地使用权无固定期限限制，D选项错误。14.不动产登记机构工作人员违反规定，错误登记给他人造成损害的，由（）承担赔偿责任。A.工作人员个人B.不动产登记机构C.本级人民政府D.申请登记的当事人参考答案：B解析：《民法典》第222条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，因此B选项正确。15.下列不动产登记类型中，属于依职权登记的是（）A.转移登记B.注销登记C.更正登记D.查封登记参考答案：D解析：查封登记是登记机构依据人民法院、人民检察院等有权机关的嘱托文书直接办理的登记类型，属于依职权（嘱托）登记，无需当事人申请；转移登记、注销登记、更正登记均以当事人申请为原则，因此D选项正确。16.地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，（）A.地役权不发生效力B.不得对抗善意第三人C.地役权合同无效D.不得转让参考答案：B解析：《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人，因此B选项正确。17.依据《不动产登记法》，不动产权属证书遗失、灭失，权利人申请补发的，不动产登记机构应当在其门户网站上刊发遗失、灭失声明，声明期为（）A.7个工作日B.15个工作日C.30日D.60日参考答案：B解析：《不动产登记法》第23条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，声明期为十五个工作日。声明期届满无异议的，不动产登记机构应当予以补发，因此B选项正确。18.甲将自己的房屋抵押给乙银行，办理了抵押权登记，后甲又将该房屋出租给丙，租期5年。现乙银行实现抵押权，将房屋拍卖给丁。下列说法正确的是（）A.原租赁合同对丁继续有效B.丁有权要求丙搬离房屋C.甲应当提前通知丙房屋抵押的情况D.乙银行实现抵押权时应当优先保障丙的承租权参考答案：B解析：《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题中租赁关系设立在抵押权登记之后，因此抵押权实现后，租赁关系不得对抗买受人丁，丁有权要求丙搬离，因此B选项正确。19.下列关于集体土地所有权登记的说法，错误的是（）A.集体土地所有权属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代为申请登记B.集体土地所有权登记应当进行公告，公告期不少于15个工作日C.集体土地所有权转移登记无需经村民会议同意D.集体土地所有权首次登记完成后，应当向权利人发放不动产权证书参考答案：C解析：集体土地所有权转移涉及集体重大财产处置，依据《土地管理法》《村民委员会组织法》规定，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，因此C选项说法错误，其余选项均符合登记规定。20.不动产登记费的收取标准是（）A.按照不动产的面积比例收取B.按照不动产的价值比例收取C.按件收取D.按照登记类型差别收取参考答案：C解析：《民法典》第223条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定，因此C选项正确。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.依据《不动产登记法》，当事人可以申请不动产预告登记的情形有（）A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.不动产买卖D.不动产抵押E.房屋租赁参考答案：ABCD解析：《不动产登记法》第26条规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。房屋租赁不属于预告登记适用范围，因此ABCD正确。2.下列不动产登记类型中，不收取不动产登记费的有（）A.预告登记B.查封登记C.注销登记D.更正登记E.因登记机构错误导致的更正登记参考答案：BCE解析：依据《不动产登记收费管理办法》，查封登记、注销登记、预告登记不收取登记费；更正登记若因登记机构错误导致的，免收登记费，权利人自行申请的正常收取。因此BCE正确。3.不动产登记申请书应当载明的事项包括（）A.申请人基本情况B.不动产坐落、面积、用途等自然状况C.申请登记的类型D.申请登记的原因E.不动产交易价格参考答案：ABCD解析：《不动产登记法》第16条规定，不动产登记申请书应当载明下列事项：（一）申请人的姓名或者名称、身份证明类型、身份证明号码、联系方式；（二）不动产的坐落、界址、面积、用途等自然状况；（三）申请登记的类型；（四）申请登记的原因及事实依据；（五）申请人签字或者盖章；（六）申请日期。不动产交易价格不属于申请书必填内容，仅在涉及税费核缴时提供相关材料，因此ABCD正确。4.下列属于不动产登记申请材料的有（）A.不动产权属来源证明材料B.登记原因证明文件C.不动产界址、空间界限、面积等材料D.申请人身份证明材料E.不动产价值评估报告参考答案：ABCD解析：《不动产登记法》第17条规定，申请人申请不动产登记，应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产价值评估报告仅在特定登记情形（如抵押登记涉及国资评估要求）下提供，不属于通用申请材料，因此ABCD正确。5.依据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校的教育设施D.所有权有争议的财产E.正在建造的建筑物参考答案：ABCD解析：《民法典》第399条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。正在建造的建筑物属于可抵押财产，因此ABCD正确。6.下列关于不动产登记信息查询的说法，符合规定的有（）A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记资料C.人民法院可以依法查询、复制与案件有关的不动产登记资料D.不动产登记信息可以随意向社会公开E.不动产登记机构应当对查询人的查询行为予以保密参考答案：ABCE解析：《不动产登记法》第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。第28条规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。不动产登记信息仅法定主体可依规查询，不得随意公开，因此ABCE正确。7.不动产登记机构应当履行的职责包括（）A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对申请登记的不动产进行评估E.法律、行政法规规定的其他职责参考答案：ABCE解析：《民法典》第212条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机构不得要求对不动产进行评估，因此ABCE正确。8.下列情形中，应当办理不动产注销登记的有（）A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.不动产被依法没收、征收D.不动产权利期限届满未续期E.不动产权利人姓名发生变更参考答案：ABCD解析：《不动产登记法》第28条规定，有下列情形之一的，当事人应当申请注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产权利人姓名变更应当办理变更登记，而非注销登记，因此ABCD正确。9.下列关于居住权登记的说法，正确的有（）A.设立居住权应当申请首次登记B.居住权转让的，应当办理转移登记C.居住权消灭的，应当办理注销登记D.居住权登记应当在不动产登记簿上记载居住权人、居住期限、居住范围等事项E.居住权可以继承参考答案：ACD解析：《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此居住权不存在转移登记，也不得继承，BE选项错误；ACD选项均符合居住权登记的相关规定，因此正确。10.依据《不动产登记法》，不动产登记机构应当不予登记的情形有（）A.申请登记的不动产不能特定B.存在尚未解决的权属争议C.申请登记的权利超过规定期限D.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明材料E.申请材料不齐全参考答案：ABCD解析：《不动产登记法》第22条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。申请材料不齐全的，登记机构应当一次性告知申请人补充材料，而非直接不予登记，因此ABCD正确。三、综合分析题（共2题，每题30分，共60分）（一）案例背景甲市A区的张某与李某为夫妻关系，二人于2018年婚后共同出资购买了一套建筑面积120㎡的商品住宅，登记在张某一人名下，不动产权证书号为A区201800123号。2025年10月，张某私下持该不动产权证书，伪造了李某同意出售房屋的声明，与不知情的王某签订房屋买卖合同，约定成交价格为180万元，当日王某支付了50万元首付款。2025年11月5日，张某与王某共同向A区不动产登记中心申请转移登记，提交了登记申请书、双方身份证明、不动产权证书、房屋买卖合同、伪造的配偶同意出售声明等材料。登记中心工作人员对材料进行形式审查后，于2025年11月12日完成登簿，向王某核发了不动产权证书。2025年12月，李某发现房屋被出售，向A区不动产登记中心提出异议，要求撤销王某的不动产权证书，并提交了结婚证、房屋出资证明、张某伪造声明的笔迹鉴定报告等材料。请结合《民法典》《不动产登记法》的相关规定，回答下列问题：1.王某是否构成善意取得该房屋所有权？请说明理由。（10分）参考答案：王某构成善意取得。理由如下：根据《民法典》第311条，善意取得的构成要件包括：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中：①王某作为买受人，对张某伪造配偶同意声明的行为不知情，房屋登记在张某一人名下，王某已尽到合理注意义务，属于善意；②房屋成交价格180万元符合市场正常交易价格，属于合理对价；③已经完成不动产转移登记并核发证书，符合善意取得的全部构成要件，因此王某依法取得房屋所有权。2.李某的救济途径有哪些？请分别说明依据。（10分）参考答案：李某的救济途径包括：（1）向张某主张损害赔偿。依据《民法典》第311条第2款，受让人依据善意取得制度取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。张某作为无处分权人擅自处分夫妻共同财产，给李某造成财产损失，李某可向其主张赔偿。（2）若登记机构存在过错，可向登记机构主张赔偿责任。依据《民法典》第222条，因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。若登记机构在审查过程中未尽到合理审慎义务，未核实配偶同意声明的真实性，存在过错的，李某可要求登记机构承担相应赔偿责任。（3）可就张某的伪造行为向公安机关报案，追究其相应的行政或刑事责任。张某伪造配偶同意出售声明，涉嫌伪造证明材料，违反治安管理处罚法甚至刑法的相关规定，李某可报案要求追究其法律责任。3.不动产登记中心收到李某的异议后，应当如何处理？请说明程序要求。（10分）参考答案：不动产登记中心应当按照以下程序处理：（1）受理李某的异议申请，核验李某的身份证明、与房屋的利害关系证明（结婚证、出资证明）、登记错误的证据材料（笔迹鉴定报告）。（2）告知李某可申请更正登记或异议登记：若李某能提供王某书面同意更正的材料，可直接办理更正登记；若王某不同意更正，李某可申请异议登记，登记机构应当在1个工作日内将异议事项记载于登记簿。（3）告知李某应当在异议登记之日起15内向人民法院提起确权诉讼或侵权诉讼，逾期不起诉的，异议登记失效。（4）若李某提交人民法院生效的法律文书证明房屋权属归其所有，登记机构应当依据生效法律文书办理相应登记；若人民法院生效判决确认王某善意取得有效，登记机构应当维持现有登记，驳回李某的更正申请。（5）若经核查，登记机构工作人员在登记过程中存在玩忽职守、滥用职权的，应当依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。（二）案例背景乙市B区某房地产开发公司甲于2023年通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，土地用途为商住混合，出让年限为商业40年、住宅70年，不动产权证书号为B区202300456号。2024年甲公司在该宗地上开发建设“悦湖湾”住宅小区，其中1-2层为商业用房，3-25层为住宅，2025年12月项目竣工验收合格。2026年1月，甲公司向B区不动产登记中心申请办理房屋所有权首次登记，提交了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、房屋测绘报告等材料。2026年2月，购房人赵某与甲公司签订商品房预售合同，购买该小区5栋1502号住宅，建筑面积98㎡，总价款120万元，赵某支付了全部购房款，双方约定2026年6月交付房屋，交房后90日内办理转移登记。2026年3月，赵某为保障将来实现物权，向登记机构申请办理预购商品房预告登记。2026年4月，甲公司因资金周转困难，将包括赵某所购房屋在内的整栋商业用房抵押给乙银行，申请办理在建建筑物抵押权登记。请结合相关法律规定，回答下列问题：1.甲公司申请房屋所有权首次登记，除题目中已提交的材料外，还需要提交哪些材料？登记机构应当履行哪些审查职责？（10分）参考答案：（1）还需提交的材料包括：①登记申请书