2026年法考建筑物区分所有权试题(附答案)

2026年法考建筑物区分所有权试题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《民法典》的规定，建筑物区分所有权由下列哪一项组成？A.专有权、共有权、相邻权B.专有权、共有权、共同管理权C.所有权、使用权、收益权D.专有权、地役权、共同管理权答案B解析《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即建筑物区分所有权由专有权、共有权、共同管理权构成。2.业主对建筑物专有部分行使所有权时，下列哪项行为不受限制？A.将住宅出租给他人居住B.拆除承重墙以扩大室内空间C.将阳台改为卫生间D.在专有部分内放置易燃易爆物品答案A解析《民法典》第272条规定，业主行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。拆除承重墙、改变房屋结构、存放危险物品均可能危及安全或损害他人权益，而正常出租不在此限。3.建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路外，其所有权归谁？A.国家B.开发商C.业主共有D.物业服务企业答案C解析《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。4.业主将住宅改变为经营性用房，需要满足下列哪项条件？A.经业主委员会同意B.经物业服务企业同意C.经有利害关系的业主一致同意D.经本栋楼全体业主一致同意答案C解析《民法典》第279条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。5.关于业主大会的决定，下列表述正确的是？A.对全体业主具有法律约束力B.仅对表决赞成的业主具有约束力C.对物业服务企业具有约束力D.对承租人具有约束力答案A解析《民法典》第280条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。6.业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当由多少人以上参与表决？A.全体业主过半数B.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主C.全体业主三分之二以上D.专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主答案B解析《民法典》第278条规定，筹集维修资金属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。7.业主对共有部分享有的权利和承担的义务，下列表述正确的是？A.可以放弃权利为由不履行义务B.可以不承担因共有部分产生的维修费用C.不得以放弃权利为由不履行义务D.共有部分收益归物业公司所有答案C解析《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。8.建筑物及其附属设施的维修资金，属于谁所有？A.全体业主共有B.物业服务企业代管C.业主委员会所有D.建设单位所有答案A解析《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。9.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以采取下列哪项措施？A.自行宣告决定无效B.请求人民法院予以撤销C.请求行政机关予以撤销D.拒绝缴纳物业费答案B解析《民法典》第280条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。10.关于物业服务企业或其他管理人的义务，下列哪项说法正确？A.接受业主的监督B.无需及时答复业主咨询C.可以擅自改变公共设施用途D.仅对业主委员会负责答案A解析《民法典》第285条规定，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业管理情况提出的询问，接受业主的监督。11.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当如何确定？A.一律归业主共有B.一律归建设单位所有C.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定D.归国家所有答案C解析《民法典》第275条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。12.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其所有权归谁？A.全体业主共有B.建设单位C.物业服务企业D.实际使用人答案A解析《民法典》第275条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。13.关于业主共同决定事项的表决规则，下列哪项表述正确？A.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意B.应当由专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意C.应当由全体业主一致同意D.由业主委员会决定答案A解析《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本题问的是“表决规则”的参与比例，故选A。14.业主将住宅出租给他人居住，承租人违反管理规约，物业公司应如何主张权利？A.只能要求业主承担责任B.只能要求承租人承担责任C.可以要求业主或承租人承担责任D.无权主张任何责任答案C解析《民法典》第286条规定，业主应当遵守法律、法规及管理规约。业主违反规定，损害他人合法权益的，物业服务企业可以要求其承担相应责任；物业使用人（如承租人）违反管理规约的，业主应当承担连带责任。因此物业公司可以要求业主或承租人承担责任。15.下列哪项事项属于业主共同决定事项中需经特别多数决的事项？A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会C.筹集建筑物及其附属设施的维修资金D.选聘和解聘物业服务企业答案C解析《民法典》第278条规定，筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施属于需经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上同意的特别多数决事项；其余事项为普通多数决（面积和人数均过半数同意）。16.业主甲将其住宅出租给乙，乙在房屋内开办小餐馆。下列表述正确的是？A.乙无需经任何业主同意即可开办B.只需经甲同意即可C.需经有利害关系的业主一致同意D.需经业主委员会同意答案C解析将住宅改变为经营性用房，不仅业主（甲）需经有利害关系的业主一致同意，实际使用人（乙）同样应遵守该规定。因此乙开办小餐馆也需经有利害关系的业主一致同意。17.关于业主撤销权行使的期限，下列哪项正确？A.自知道或者应当知道决定作出之日起一年内B.自决定作出之日起一年内C.自知道或者应当知道决定作出之日起六个月内D.没有期限限制答案A解析《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，业主请求撤销业主大会或业主委员会决定的，应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内行使。18.建筑区划内的绿地，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，其所有权归谁？A.国家B.全体业主共有C.建设单位D.物业服务企业答案B解析《民法典》第274条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。19.业主大会决定选聘物业服务企业，应当符合下列哪项表决规则？A.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意C.经全体业主过半数同意D.经专有部分面积占比三分之二以上的业主同意答案A解析选聘和解聘物业服务企业属于普通事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。20.业主对共有部分产生的收益（如电梯广告收入），扣除合理成本后，应当归谁？A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主共有D.建设单位答案C解析《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。二、多项选择题（每题2分，共30分）1.下列哪些属于业主的专有部分？A.业主购买的住宅房屋B.业主购买的车库（规划为专有部分）C.房屋内的承重墙D.房屋的外墙面答案AB解析专有部分是指具有构造上的独立性、利用上的独立性，能够登记为特定业主所有的房屋、车位等。承重墙和外墙面属于共有部分。2.下列哪些属于业主共有部分？A.电梯B.楼梯C.屋顶D.物业服务用房答案ABCD解析《民法典》第274条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。电梯、楼梯、屋顶等均属于共有部分。3.业主大会或者业主委员会的决定，对下列哪些主体具有法律约束力？A.全体业主B.物业使用人（承租人）C.物业继承人D.物业服务企业答案ABD解析业主大会的决定对业主具有约束力；物业使用人（如承租人）应遵守管理规约，也受其约束；物业服务企业作为合同相对方，也受相关决定约束。物业继承人尚未成为业主时，不受约束。4.下列哪些事项需要由业主共同决定？A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业答案ABCD解析《民法典》第278条第1款列举了九项由业主共同决定的事项，上述四项均在其中。5.关于业主对共有部分的权利义务，下列哪些说法正确？A.业主对共有部分享有使用、收益的权利B.业主可以放弃共有部分权利从而不承担义务C.业主转让专有部分时，其对共有部分的共有权一并转让D.业主不得以放弃权利为由不履行义务答案ACD解析《民法典》第273条规定，业主对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。专有部分转让的，共有部分的权利义务一并转让。6.关于维修资金的使用，下列哪些表述正确？A.维修资金属于业主共有B.筹集维修资金属于特别多数决事项C.使用维修资金需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意D.紧急情况下，可以不经业主共同决定直接使用维修资金答案AB解析《民法典》第278条规定，筹集维修资金属于特别多数决事项；使用维修资金属于普通多数决事项，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。紧急情况下需要维修的，可依法直接使用，但《民法典》第281条第2款规定的是“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金”，并未完全免除程序，故D不选。7.下列哪些情形，业主请求撤销业主大会或者业主委员会的决定，人民法院应予支持？A.决定程序违反法律、法规B.决定内容违反法律、法规C.决定侵害业主合法权益D.决定违反管理规约答案ABC解析《民法典》第280条第2款规定，业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主可请求撤销。司法解释进一步明确，决定违反法律、法规或者程序违法，或侵害业主合法权益的，法院应予支持。违反管理规约不一定可撤销，但可能另行处理，故D不选。8.关于建筑物及其附属设施的管理，下列哪些说法正确？A.业主可以自行管理B.业主可以委托物业服务企业管理C.业主可以委托其他管理人管理D.必须委托物业服务企业管理答案ABC解析《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。9.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，下列哪些属于其义务？A.接受业主的监督B.及时答复业主对物业管理情况提出的询问C.可以擅自改变公共建筑和共用设施用途D.对业主违反管理规约的行为予以制止答案ABD解析《民法典》第285条规定，物业服务企业应接受业主监督，及时答复询问；不得擅自改变公共设施用途。对违法行为有权制止，故C错误。10.业主对专有部分进行装饰装修时，下列哪些行为被禁止或者受限？A.拆除承重墙B.在专有部分内铺设地暖C.改变房屋内部承重结构D.将没有防水要求的房间改为卫生间答案ACD解析拆除承重墙、改变承重结构、将无防水要求的房间改为卫生间，均危及建筑物安全或损害他人权益，为法律禁止。铺设地暖一般不影响安全，但需符合相关规范。11.下列哪些属于业主大会的职责？A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.决定维修资金的使用D.对业主违反管理规约的行为进行罚款答案ABC解析业主大会有权制定管理规约、选聘物业、决定维修资金使用。业主大会没有行政处罚权，不能对业主罚款。12.关于车位、车库的归属，下列哪些说法正确？A.规划用于停放汽车的车位、车库，可由当事人约定归属B.占用业主共有道路的车位，属于业主共有C.规划的车位、车库应当首先满足业主的需要D.建设单位可以将规划的车位、车库出售给非业主答案ABC解析《民法典》第275条规定了车位归属约定和共有道路车位归业主共有；第276条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位不得随意出售给非业主。13.下列哪些事项属于业主共同决定事项中的普通多数决事项？A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会C.改建、重建建筑物及其附属设施D.选聘和解聘物业服务企业答案ABD解析改建、重建建筑物及其附属设施属于特别多数决事项，其余为普通多数决事项。14.业主大会决定事项的表决，下列说法正确的有？A.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决B.普通事项需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.特别事项需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.表决无需计算业主人数，只按专有部分面积计算答案ABC解析《民法典》第278条规定了双三分之二参与、普通事项双过半同意、特别事项双四分之三同意。表决既算面积也算人数，故D错误。15.业主甲将房屋出租给乙，乙在屋内经营麻将馆，噪音扰民。对此，下列哪些主体有权请求乙停止侵害、排除妨害？A.受影响的业主B.业主委员会C.物业服务企业D.当地公安机关答案ABC解析根据《民法典》第286条，业主或物业使用人损害他人合法权益的，受侵害的业主、业主委员会、物业服务企业有权要求其停止侵害、排除妨害。公安机关不属于民事救济主体。三、不定项选择题（每题2分，共20分）1.某小区业主大会决定将电梯广告收入用于补充维修资金，但业主李某认为该决定未征求其意见，侵害其权益。下列说法正确的是？A.业主大会的决定对李某有约束力B.李某可以请求人民法院撤销该决定C.李某应当先向业主委员会提出异议D.电梯广告收入属于业主共有，业主大会有权决定其用途答案ABD解析业主大会决定对全体业主有约束力；若侵害李某合法权益，李某可在一年内请求法院撤销。电梯广告收入属于共有部分收益，归业主共有，业主大会有权决定其用途。法律未规定必须先向业委会提异议。2.某小区规划的地下车库，开发商将其中的20个车位出售给小区外的王某，其余车位出租给业主。下列说法正确的有？A.开发商出售车位给王某，侵犯了业主的优先购买权B.开发商应当首先满足业主的需要，故该出售行为违法C.王某购买车位后，可以自由使用，但应遵守管理规约D.该地下车库如占用共有道路，则属业主共有答案BCD解析《民法典》第276条规定，规划的车位、车库应当首先满足业主的需要，因此开发商将车位出售给业主以外的人违反该规定。业主对车位没有法定优先购买权，故A错误。王某作为受让人，应遵守管理规约。若车库占用共有道路，则属于业主共有。3.某小区业主委员会换届后，新一届业委会决定解除原物业服务企业，并聘请新物业。该决定仅获得专有部分面积占比40%的业主且人数占比40%的业主同意。该决定效力如何？A.有效，因为已获得参与表决业主的过半数同意B.无效，因为参与表决的业主未达到双三分之二的要求C.可撤销，因为侵害了其他业主的表决权D.效力待定，需要开发商追认答案B解析选聘物业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积和人数双过半数同意。本题参与比例仅为40%，未达双三分之二，决定无效。4.业主王某装修房屋时，将房屋内的承重墙拆除，导致楼上墙体开裂。下列说法正确的有？A.王某违反了《民法典》关于业主行使专有权的规定B.楼上业主可以要求王某赔偿损失C.物业服务企业应当制止王某的行为D.王某的行为属于对专有部分的合法处分答案ABC解析拆除承重墙危及建筑物安全，属于对专有部分行使所有权的限制，违反法律。楼上业主可要求赔偿，物业应制止。D错误。5.某小区业主委员会未经业主大会授权，擅自与物业公司签订服务合同，将物业费提高20%。该合同效力如何？A.有效，业委会有权决定物业费B.无效，因为业委会无权超越授权范围C.可撤销，因为业主可撤销业委会的决定D.效力待定，需要业主大会追认答案D解析业委会超越授权擅自签约，属于无权代理。合同效力待定，业主大会追认后有效，否则无效。但本题中业委会的行为本身可被撤销，合同效力待定更准确。6.某小区业主大会决定利用共用电梯设置广告，并将收入用于补贴物业费。业主赵某以“电梯广告影响居住安宁”为由，起诉请求撤销该决定。下列说法正确的有？A.电梯属于共有部分，业主大会有权决定其经营用途B.业主大会的决定对赵某有约束力C.赵某必须证明该决定侵害其合法权益，否则法院不予支持D.电梯广告收入应归全体业主共有答案ABCD解析电梯属于共有部分，业主大会有权决定其经营方式。决定对业主有约束力，赵某如主张撤销，需证明侵害其合法权益。广告收入在扣除成本后归业主共有。7.关于业主行使共同管理权，下列哪些说法正确？A.业主可以委托代理人参加业主大会B.业主可以书面委托他人代为行使表决权C.业主应当参加业主大会，不得委托他人D.业主大会可以决定委托代理的事项答案ABD解析《民法典》第278条及相关司法解释允许业主委托代理人参加业主大会并行使表决权。业主大会也可以就委托代理事项作出决定。C错误。8.某小区未成立业主大会，仅由业主委员会代为行使职权。下列哪些事项必须由业主共同决定？A.制定管理规约B.选聘物业服务企业C.决定改建建筑物D.决定普通维修事项答案ABC解析制定管理规约、选聘物业、改建建筑物均属于法定业主共同决定事项。普通维修事项可由业主大会或业委会依授权决定，但并非必须共同决定。9.业主刘某将房屋出租给张某，张某在房屋内从事违法犯罪活动。对此，下列哪些说法正确？A.刘某作为业主，应当对张某的违法犯罪行为承担刑事责任B.刘某如果知情，应当承担相应法律责任C.物业服务企业可以制止张某的行为D.其他业主无权干涉答案BC解析业主将房屋出租，对承租人负有监督义务。如果知情或放任，应承担相应责任；物业服务企业有义务制止违法行为；其他业主可依据相邻关系等主张权利。A中刘某并不当然承担刑事责任，D错误。10.某小区业主委员会决定将小区内一块共有空地改建为收费停车场，并对外经营。该决定仅经业委会成员一致通过，未经业主大会表决。该决定效力如何？A.有效，业委会有权决定共有部分经营B.无效，因为改变共有部分用途应由业主共同决定C.可撤销，业主可以起诉撤销D.待定，需要物业公司同意答案BC解析将共有空地改为停车场并对外经营，属于改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定。业委会无权单独决定，因此该决定无效或可撤销。业主可以请求撤销。四、案例分析题（共30分）案例：某住宅小区共有12栋楼，业主共600户。2025年6月，小区业主大会通过书面表决方式对以下事项进行表决：（1）筹集维修资金对小区电梯进行更换；（2）选聘乙物业公司替代原甲物业公司；（3）将小区内一块公共绿地改建为健身活动场所。表决结果如下：-事项（1）：共有500户业主参与表决，其专有部分面积占建筑物总面积的70%。其中400户同意，其专有部分面积占参与表决面积的75%。-事项（2）：共有450户业主参与表决，其专有部分面积占建筑物总面积的65%。其中300户同意，其专有部分面积占参与表决面积的55%。-事项（3）：共有480户业主参与表决，其专有部分面积占建筑物总面积的68%。其中350户同意，其专有部分面积占参与表决面积的60%。此外，业主王某将自家住宅改为民宿经营，每日有陌生人进出，引起同楼邻居不满。邻居要求王某停止经营，王某以其享有专有权为由拒绝。小区业委会多次要求王某恢复住宅用途，王某不予理睬。问题：1.事项（1）、（2）、（3）的表决是否分别有效？请说明理由。（12分）2.王某将住宅改为民宿经营的行为是否合法？邻居和业委会可以如何维权？（10分）3.若王某认为业主大会关于更换电梯的决定程序违法，他可以如何救济？（8分）答案：1.（1）事项（1）无效。筹集维修资金属于特别多数决事项。根据《民法典》第278条，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，即至少400户（600×2/3）且面积占比至少2/3。本题参与表决500户、面积占比70%，符合参与条件。但特别事项须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。本题同意户数为400户，占参与表决人数（500户）的80%，超过3/4；同意面积占参与表决面积的