《智慧化税费申报与管理》课件 模块六 房产税·契税·土地增值税 教学课件

房产税·契税·土地增值税财产和行为税的智慧化申报与管理模块六财产和行为税智慧化申报与管理税种认知·应纳税额计算·申报管理·税收优惠财产和行为税·智慧化申报与管理01课程目录01房产税税务处理概念特点·纳税人·税率·计税依据与计算·申报·优惠02契税税务处理概念特点·纳税人·税率·计税依据与计算·申报·优惠03土地增值税税务处理概念特点·纳税人·税率·扣除项目·计算·清算·优惠财产和行为税·智慧化申报与管理02项目二模块六·财产和行为税房产税税务处理财产和行为税·智慧化申报与管理03任务一认识房产税—概念与特点房产税是以房屋为征税对象的财产税，区分经营使用方式分别计征概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年《房产税暂行条例》发布并实施，2011年修订。特点一·个别财产税属于财产税中的个别财产税，针对纳税人特定财产的价值或数量单独课征。特点二·区别计税依据区分房屋经营使用方式规定不同计税依据：自用按计税余值（从价），出租按租金收入（从租）。历史脉络中国自古即对房屋征税：周朝“廛布”、唐朝“间架税”、清末“房捐”等；现代制度以1986年《房产税暂行条例》为基石。财产和行为税·智慧化申报与管理04纳税人与征税范围纳税义务人为房屋产权所有人；征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区（不含农村）纳税人（产权所有人）产权属国家所有→经营管理单位纳税产权属集体和个人→集体单位、个人纳税产权出典→承典人纳税（区别于出租）所有人/承典人不在房屋所在地→代管人或使用人产权未确定及租典纠纷未解决→代管人或使用人无租使用房产→使用人代为缴纳征税范围城市国务院批准设立的市（市区、郊区、市辖县县城）县城未设市的县人民政府所在地建制镇省批准的建制镇，征税范围为镇人民政府所在地工矿区工商业发达、人口集中，尚未设镇建制的大中型工矿企业所在地（须省级批准）不含农村不征收房产税财产和行为税·智慧化申报与管理05税率—比例税率，从价与从租有别根据房产经营使用方式采用不同比例税率计税方式适用情形税率说明从价计征自用经营性房屋（按计税余值）1.2%年税率，按余值计征从租计征出租房屋（按租金收入）12%一般情况从租计征（优惠）个人按市场价格出租居住用房4%可暂减按4%要点提示区分经营使用方式是房产税的核心：从价对应1.2%，从租对应12%（居住4%），体现公平合理。财产和行为税·智慧化申报与管理06计税依据—从价·从租·地下建筑从价按原值减除余值；从租按租金收入；地下建筑按比例折算应税原值从价计征原值一次减除10%–30%后的余值（各地自定）原值含不可分割的附属设备（空调、消防等）改建扩建增加原值；换设备可扣减原值原值应包含地价；容积率<0.5按建筑面积2倍算地价从租计征以租金收入为计税依据（货币+实物）以劳务等抵付房租的，按同类租金水平核定出租方按租金收入计算缴纳房产税地下建筑具备房屋功能的地下建筑照章征税工业用途：原价的50%–60%为应税原值商业及其他：原价的70%–80%为应税原值与地上相连：视为整体按地上规定计征财产和行为税·智慧化申报与管理07应纳税额的计算从价、从租、地下建筑三种情形分别适用公式从价计征应纳税额=应税房产原值×(1−扣除比例)×1.2%从租计征应纳税额=租金收入×12%（个人居住用房4%）独立地下建筑应纳税额=应税房产原值×(1−扣除比例)×1.2%财产和行为税·智慧化申报与管理08纳税义务发生时间与征收管理纳税义务发生时间因取得/处置方式而异；按年计算、分期缴纳，在房产所在地申报原有房产用于生产经营：从生产经营之月起自建房屋用于生产经营：建成之日的次月起委托施工企业建设：办理验收手续之次月起购置新建商品房：房屋交付使用之次月起购置存量房：权属证书签发之次月起出租、出借房产：交付出租、出借之次月起开发企业自用/出租/出借商品房：使用或交付之次月起实物/权利状态变化终止纳税义务：截止到变化当月末纳税期限：按年计算、分期缴纳（具体期限由省级政府确定）|纳税地点：房产所在地，不在一地的分别申报财产和行为税·智慧化申报与管理09房产税纳税申报房屋产权所有人须据实办理纳税申报，房产原值或租金变化时及时变更登记申报义务人房屋产权所有人或纳税人为申报主体，须履行法定申报手续。申报内容房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况据实申报。变更登记住址变更、产权转移、新建/改建/扩建/拆除致原值或租金变化的，及时办理变更。申报方式向当地税务机关办理纳税申报，并按规定期限缴纳税款。提醒：房产税按年计算、分期缴纳，需结合当地税务机关规定的申报期限执行。财产和行为税·智慧化申报与管理10房产税税收优惠政策法定减免以“自用/非营业”为核心；特殊减免涵盖企业办学、大修、公租房等一、法定减免（免征）国家机关、人民团体、军队自用的房产国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产（学校、医疗、托幼等）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产个人拥有的非营业用房产（居民住房）二、特殊减免企业办学校/医院/托幼自用；毁损危房停用；基建工地临时房施工期免；大修连续停用半年以上免；商品房出售前不征；按政府定价出租公有/廉租住房免；公租房租金收入免；农产品批发市场/农贸市场自用房产土地暂免。财产和行为税·智慧化申报与管理11项目三模块六·财产和行为税契税税务处理财产和行为税·智慧化申报与管理12任务一认识契税—概念与特点契税是向产权承受人征收的财产转移税，由“买方”纳税概念契税是以所有权权属发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，具有广辟财源、保护合法产权、调节财富分配的意义。特点一·财产转移税以发生转移的土地、房屋为对象；权属未发生转移的不征契税。特点二·由承受人缴纳一般税种由卖方纳税，契税由承受人（买方）纳税，承认不动产转移生效。核心要点契税的本质是“产权受让方的取得税”——买方在依法纳税后，其合法权益受法律保护。财产和行为税·智慧化申报与管理13纳税人与征税范围境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。征税对象发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围土地使用权出让国家将土地使用权让与土地使用者土地使用权转让出售、赠与、互换（含土地使用权）房屋买卖以货币为媒介出卖房产所有权的交易房屋赠与/互换无偿赠与，或互换房屋并就可能差额计税财产和行为税·智慧化申报与管理14税率—幅度比例税率3%～5%省级政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定并备案，可确定差别税率幅度比例税率：3%～5%具体适用税率确定程序•由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出•报同级人民代表大会常务委员会决定•报全国人大常委会和国务院备案•可对不同主体、地区、类型住房确定差别税率要点契税法定税率为幅度税率，各地实际执行税率（如3%、4%、5%）由省级政府依法确定。财产和行为税·智慧化申报与管理15计税依据与应纳税额计算计税依据不含增值税；应纳税额=计税依据×适用税率转移方式计税依据确定土地使用权出让/出售、房屋买卖合同确定的成交价格（含货币、实物、其他经济利益对应价款）赠与等无价格转移税务机关参照市场价格依法核定的价格土地使用权/房屋互换所互换的土地使用权、房屋价格的差额计算公式应纳税额=计税依据×适用税率财产和行为税·智慧化申报与管理16契税征收管理与申报纳税义务发生为合同签订（或文书生效）当日；办理权属登记前申报缴纳纳税义务发生时间签订土地、房屋权属转移合同当日取得其他权属转移合同性质凭证当日法院/仲裁/监察文书等生效当日改变用途/条件应补税的情形当日纳税期限依法办理权属登记手续前申报缴纳合同不生效/无效/被撤销可退还已缴税款纳税地点：土地、房屋所在地的税务机关申报：填报《财产和行为税税源明细表》（契税部分），并提交身份证件、权属转移合同、价款支付凭证等；减免税按规定附送或留存备查。财产和行为税·智慧化申报与管理17契税税收优惠政策法定减免覆盖机关、非营利、民生及征收征用等；特殊减免含住房与重组优惠一、法定减免（免征）机关/事业单位/社会团体/军事单位承受用于办公、教学、医疗、科研、军事设施非营利学校、医疗机构、社会福利机构承受用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产婚姻关系存续期间夫妻之间变更；法定继承人继承承受外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受因征收、征用重新承受；因不可抗力灭失住房重新承受（免征或减征）二、特殊减免（住房为主）个人购买家庭唯一住房：≤140㎡减按1%，>140㎡减按1.5%；二套住房：≤140㎡减按1%，>140㎡减按2%；售后回租、公租房购买、棚户区改造、离婚分割共同财产均免征。财产和行为税·智慧化申报与管理18项目四模块六·财产和行为税土地增值税税务处理财产和行为税·智慧化申报与管理19任务一认识土地增值税—概念与特点以转让房地产取得的增值额为征税对象，实行四级超率累进税率概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税（1994年开征）。增值额为征税对象转让收入减除法定扣除项目后的余额，土地房屋合并征收征税面较广境内转让房地产并取得收入者，除免税外均应缴纳扣除法+评估法一般用扣除法；旧房及特殊情形用评估价格法四级超率累进税率按增值率分级计征，税率30%–60%按次征收每次转让行为按取得增值额征一次税财产和行为税·智慧化申报与管理20纳税人与征税范围转让国有房地产并取得收入的单位和个人为纳税人；以有偿转让为限纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。征税范围（有偿转让）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。范围界定要点国有土地按国家法律规定属于国家所有的土地；国有土地使用权指依法享有的使用权利地上建筑物建于土地上的一切建筑物，含地上地下各种附属设施附着物附着于土地不能移动、一经移动即损坏的物品不征情形不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为财产和行为税·智慧化申报与管理21税率—四级超率累进税率以增值率为依据分级计征，最低30%、最高60%（表6-4-1）级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%0%2超过50%～100%的部分40%5%3超过100%～200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%说明土地增值税按增值率（增值额÷扣除项目金额）分级适用税率，并可用速算扣除系数简便计算。财产和行为税·智慧化申报与管理22应税收入与扣除项目应税收入为不含增值税的全部价款及经济利益；扣除项目含五大类应税收入额转让房地产的全部价款及有关经济利益（不含增值税）实物收入按市场价折算为货币收入无形资产收入经评估后折算为货币收入外币收入按收款日或当月1日市场汇价折合人民币准予扣除项目①取得土地使用权支付的金额地价款及国家统一规定的有关费用（含契税）②房地产开发成本土地征用及拆迁补偿、前期工程、建安、基础设施、公共配套、开发间接费③房地产开发费用利息可分摊并提供证明据实扣（≤5%）；否则按（①+②）的10%内扣④与转让有关的税金城建税、印花税、教育费附加等⑤财政部其他扣除房企可按（①+②）加计20%扣除；旧房按评估价/发票加计财产和行为税·智慧化申报与管理23应纳税额的计算先算增值额与增值率，再按超率累进税率（速算扣除法）计征增值额增值额=收入额−扣除项目金额增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%应纳税额税额=增值额×适用税率−扣除项目金额×速算扣除系数财产和行为税·智慧化申报与管理24征收管理与土地增值税清算合同签订7日内申报；符合条件的开发项目须进行清算纳税义务与地点纳税义务发生：转让房地产合同签订之日起7日内申报纳税地点：房地产所在地主管税务机关预售收入可按规定预征，决算后多退少补清算受理—应清算房地产开发项目全部竣工、完成销售整体转让未竣工决算开发项目直接转让土地使用权清算受理—可要求清算已竣工验收，转让面积占可售面积85%以上（或剩余出租/自用）取得预售许可证满三年仍未销售完毕申请注销税务登记但未办理清算手续财产和行为税·