2025年中国新建商品住宅年度报告

11 卷首语《求是》杂志文章提出“政策要一次性给足，不能采取添油宏观经济稳中有进，坚持内需主导，政策转向系统性愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享1 2愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享22中国新建住宅市场在政策全力托底与市场内生调整的博弈中，整体呈现出“总量收缩，新宅市场供需双降，开发投资、销售面积、销售额、销售均价等核心指标均出现明显2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业从“增长引擎”彻底转向“民生预计2026新宅市场调整周期进入尾声，销售端表现好于投资端，核心指标下探但跌幅显导读3愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享33统计数据篇2025年中国国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%。规模以上工业增加值同比增长5.9%。服务业增加值同比增长5.4%。社会消费品零售总额同比增长3.7%。货物进出口总额同比增长3.8%。中国经济增速在世界主要经济体中名列前茅，中国经济彰显基础稳、优势多、韧性强、潜力大的显著特征，长期向好的基本面没有变，为房地产市场长期稳健前行提供下跌。住宅新房库存总量仍在增加，在成交持续偏弱的背一、房地产开发投资完成情况投资下行一方面是各地落实“控增量”的正向反应，另一方面也占据稀缺地段、集结顶级资源的“好房子”项目刺激改善需求，以此吸引开发企业躬身入局，整体投资稳定。广大非核心全国房地产开发投资增速-10.3%-9.8%-9.9%-10.3%-10.7%-10.6%-10.7%-11.2%-12.0%-12.9%-13.9%-14.7%-15.9%-17.2% 4愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享442025年，住宅施工面积、新开工面积、竣工面积持续处于较大跌幅区间，停缓工面积占比提升，保交楼压力仍在。随二、新建商品房销售和待售情况个百分点。销售量创2008年以来新低，较2021年高点（15.65亿平方米）腰斩，销量跌破中长期中枢（10亿㎡）。二商品房销售额下降12.6%。其中住宅销售额7.33亿元，同比下降13.0%，降幅收窄4.6个百分点。销售额已回落至全国新建商品房销售面积及销售额增速-2.1%-2.6%-2.9%-2.8%-4.0%-3.5%-2.1%-2.6%-2.9%-2.8%-4.0%-4.7%-5.5%-4.7%-6.8%-7.8%-8.7%-6.8%-7.8%-3.2%-3.8%-3.0%-3.2%-3.8%-5.1%-5.5%-12.9%-5.1%-5.5%-6.5%-7.9%-7.3%-6.5%-7.9%-9.6%-11.1%-12.6%-17.1%新建商品房销售额新建商品房销售面积新建商品房销售额5愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享55 全国新建商品住宅销售核心数据面积同比增长（%）22.4%5.3%2.2%3.2%销售额同比增长（%）36.2%5.3%均价同比增长（%）5.7%8.7%7.5%4.2%8.1%8.1%8.7%9.0%9.7%7.3%数据来源：国家统计局、瑞联平台2025年末，住宅现房待售面积高达4.02亿平方米，同比上升2.8%。相对2022年（18.4%）、2023年（22.9%）、2024年（18.0%）而言，库存增长已经得到了遏制。商品住宅现房库存、开工未售量维持在高位，仍呈供需失衡的格整体来看，2025年中国新建住宅市场在政策全力托底与市场内生调整的博弈中，整体呈现出“总量收缩，结构分化”全国新建商品住宅成交价量图面积（万平方米）均价（元/㎡）9,7949,7949,6539,9719,9499,6539,9079,7989,9499,9239,7619,8649,595数据来源：国家统计局、瑞联平台2024年“止跌回稳”一揽子楼市松绑新政曾带来短暂2024年“止跌回稳”一揽子楼市松绑新政曾带来短暂非常好，但是进入下半年，跌幅在明显加快。12月，房企年底集中冲量，核心城市高品质住宅供应的增加对新房销售 6愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享66三、房地产开发企业到位资金情况全国房地产开发企业本年到位资金增速-3.6%-3.7%-4.1%-6.2%-5.3%-6.2%-7.5%-8.0%-8.4%-9.7%-11.9%-13.4%-17.0%2025年，房地产开发企业资金端未见明显好转，行业资金压力主要来源于销售回款（定金及预收款销售回款下滑本资金通过政策性银行传导至地方城投和房企，有助于缓解企业流动性压力。央行同时表示，2026年还有一定降准降四、房地产开发景气指数国房景气指数93.8993.7193.7993.8993.7193.7993.6693.5593.2693.3093.2693.0392.5592.7692.5592.4291.8991.457愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享772025年全国房地产开发和销售情况表指标绝对量指标绝对量房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房房屋施工面积（万平方米）房屋施工面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房房屋新开工面积（万平方米）房屋新开工面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房房屋竣工面积（万平方米）房屋竣工面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房商品房销售额（亿元）商品房销售额（亿元）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房商品房待售面积（万平方米）商品房待售面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房房地产开发企业到位资金（亿元）房地产开发企业到位资金（亿元）其中：国内贷款其中：国内贷款利用外资利用外资自筹资金自筹资金定金及预收款 定金及预收款 个人按揭贷款个人按揭贷款 8愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享88作为“十四五”规划的收官之年，2025年“拼经济稳增长”重要性不言而喻。房地产永远都是经济的一块重要基石，在力度上，用好用足政策空间，加强逆周期调节。提高财政赤字率，加大支出强度，为稳经济保驾护航。在效率上，大力优化支出结构，更加注重惠民生、促消费、增后劲。在时机上，做到主动靠前发力，增强政策前瞻性和针对性。“促进房地产市场止跌回稳”的财政政策包括两个方面。一，调整相关税收政策，降低交易、开发环节的税收负担，推动政策落实，让政策效应充分发挥出来。二，扩大专项债的使用范围。在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。支持城市政府收回收施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储各地持续优化公积金贷款政策，厦门、济南等地优化住房套数认定，昆明、岳阳等地优化提取余额支付首付款。北京、广州南沙区优化土地供应结构，杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴，广州、南宁等地推进收购存量商品房。扩大国内需求，推动科技创新和产业创新，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好”。会议重申“稳住楼市”，表明中央对稳楼市工作的重视，促进房地产止跌回稳依然是2025年的重点2025年是检验政策落地效果的重要年份。从31个任务。“好房子”不仅仅是指绿色、低碳、智能、安全的房屋，更包括功能性提升，社区配套完善，空间与美学结合，适应性与文化融合，以满足市民日益增长的居住需求和城市发展的高质量标准。超过21个省市专项部署“好房子”建去库存方面，土地专项债加速落地。其中广东率先发行用于规模和执行速度均超市场预期。北京发行462.9亿元专项债券，主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。 9愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享99一季度，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场总体运行平稳，重点城市一二手住宅成交量分别已连续两个、四个季度同比增长，市场“止跌回稳”取得一定3月5日全国两会召开，《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，“建设好房子”提速住宅产品迭代《工作报告》提出年内将持续推动房地产市场“止跌回稳”的目标，强调稳住楼市在稳定宏观全局中的重要性，房地产政策进入“稳市场”与“建模式”并行的新阶段。报告用历史最大篇幅部署房地产政策，重点提及“因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设‘好房子’”，供需两端协同发力。对于需求端，将货币政策从“稳健”调整为“适度宽松”，预计5年期以上LPR将进一步下调，居民购房成本将大幅降低。加力实施城中村改造和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力。供给端则强调“控增量与活存量”。土地供应“提质减量”，供给逻辑从“增量扩张”向3月，各地政策优化集中在调整公积金贷款、加大购房补贴力度等方面。此外，多地落地配套政策利用“房票安南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易。深圳出台城市更新法规探索房票制度，涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等方面，有望解决市场化主导下资金平衡问题。杭州、苏州、宁波等地加大公积金贷款政策优化力度。南京、沈阳、大连、青岛等地加大购房补贴力度、家装以旧换新力度，进一步降低会议指出要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，政策思路精准连贯，提升市场底部共识。房地产逐渐回归消费品属性，会议提出“加大高品质住房供给”。住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等方面加强了住宅建设要求，“好房子”形成品质代差。新国标促进产品创新，新建住4月，美国关税霸凌甚嚣尘上，我国外贸发展面临的风险挑战明显增多，也对楼市带来较大推出了支持就业、稳定外贸发展、促进消费、积极扩大有效投资以及营造稳定发展的良好环境等五个方面的政策“组4月各地政策优化集中在优化公积金政策、降低购房门槛等方面。郑州、福州、海口、苏州、青岛、佛山等地优化公积金政策金政策，包括提高公积金贷款额度、调整贷款最低首付比例、调整二套房存贷挂钩机制。深圳、杭州、南京、昆明、青岛、无锡等地进一步降低购房门槛，包括购房补贴，“以旧换新”，取消限售限价，出台“低月供”融产品。四川省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。东莞调整适用于土地增值税免征在中美关税摩擦背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。整体来看，对市场体量和规模的托举还待强化，宏观政策有望聚力攻坚，降准、降息等金融政策将迅速落地，以夯实 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享10本月整体楼市仍面临较大下行压力，住宅市场分化延续，部分城市成交持续降温，观望情绪蔓延。当前楼市调整的时“4.25”政治局会议定调之后，5月7日，金下调”三箭齐发。央行宣布，降低存款准备金率0.5个百分点，预计将市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率10个基点。同时，降低个人住房公积金贷款利率25个基点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。加快完善与房地产发展项目新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金5月20日，贷款市场报价利率(LPR)迎来年内首次下调，同日各大银行均对存款利率进行了调整，新一轮降息潮来袭。贷款市场报价利率(LPR)调降了10个基点，1年期及5年期以上LPR分别调整为3.0%、3.5%。国有大行、股份制银行、5月，中央多部委继续加码对城市更新支持，城市更新将带动“地产-基建-消费”产业链联动，在稳增长、扩内需民生的重要作用进一步显现。15日，中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新的顶层设计进一步完善。26日，自然资源部提出要通过搭建交流平台、加大宣传力度等方式，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验，出台更多实用有效的用地政策，来助力城市更新行动。同日，财政部宣布将立足于“三个聚焦”来支5月，多地积极探寻促进需求的新路径，出台稳楼市政策让全球经济前景面临严峻挑战。从国内角度来看，制造业和房地产对冲，消费、投资、出口“向新而行”，构筑出了土地市场也有所恢复。二季度楼市有转弱势头，市场信心依旧偏弱。北京、上海、深圳、成都经历阶段性调整但整体保持韧性，部分二线城市及三四线城市延续探底行情，“分化”成上半年楼市关键词。整体来看，在当前的经济环境之下，居民收入能力及预期下降叠加人口老龄化的趋势，市场对房价趋向持谨慎的态度。市场在分化中寻找新平衡，上半年，中央和监管部门频繁发声释放政策利好，持续落地具体“稳楼市”举措。各地也积极出台政策落实中央精神，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等多个方面作出部署，共同推动行业整体止跌回稳。“4.30”政治局会议明确6月13日，国务院常务会议表述从4月“持续巩固房地产市场稳定态势”微调为“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放了政策进一步加力的积极信号。释放了政策进一步加力的积极信号。国常会提出构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。会议指出“进一步优化现有目前，“9.26”新政效应基本消化殆尽，楼市信心修复及供需关系优化仍需时间，完成止跌企稳目标还需更强力的政愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享11在全球贸易保护主义升级、地缘冲突持续发酵的宏观逆风中，上半年我国国内生产总值(GDP)增速为5.3%，“三驾马车”中出口、消费增速温和上升，投资指标偏弱。“以旧换新”政策对消费的提振作用较显著，消费成为促进上半年城市更新是地产主题贯穿本年中央会议的关键词，通过城市更新来激活存量土地，释放对于住房及产业的增量需求，为“今年以来重点领域风险有力有效防范化解”，房地产政策效果一定程度得到肯定。会议指出，宏观政策要持续发力、适时加力。财政政策要更加积极，加快政府债券发行使用，提高资金使用效率，兜牢基层“三保”（保基本民生、保工资、保运转）底线。货币政策要适度宽松，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。后续各地专项债收地、此次会议地产着墨较少，重点落在城市更新。“要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。几十年的狂飙突进，城市四梁八柱已经搭建好，目前要在存量提质增效和城市内涵式发展中寻找新动力。以存量优化替代增量扩张，结合房地产新模式，通过政策与市场协同，实现城市功能提升、风险可控和可持2025年以来，住宅市场依旧在调整中前行，销售走势呈现“先稳后降、波动调整”的特征。凤凰8月28日，中央发布《关于推动城市高质量发展的意见》，对城市发展方式转型作出全面部署，这份城市发展“路线图”是对7月中央城市工作会议的具体落实。《意见》提出激活城市存量资源潜力，推进城中村和危旧房改造，系统推进中国城市发展战略由规模扩张进入高质量内涵式发展阶段，后续城市建设重点将从增量新建到存量的提质升级。未来城市发展在向运营要效益，城市更新、“好房子”迭代、存量盘活等已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，8月8月，北京、上海住宅限购政策出现重大转向。9日，北京公布放松五环外限购政策以及加大住房公积金支持力度。25日，上海跟进放松外环外限购政策，并加大住房公积金支持力度，优化商贷利率、住房房产税政策，力度明显大于北北京、上海接连放松限购标志着“止跌回稳”仍是核心目标，并仍将践行国常会6月底“更大力度止跌回稳”和8月中“有力巩固止跌回稳”的要求，将对其他城市的需求端政策进一步放松起到示范作用，为即将到来的“金九银十”奠愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享12本月楼市延续温和修复态势，销售量季节性回升，核心热点城市改善型项目入市节奏加快，带动改善性需求持续释放，推动社会综合融资成本稳中有降。金融部门为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超1.6万亿元，租赁性住房贷款中国的货币政策坚持以我为主，兼顾内外均衡，实施适度宽松的货币政策，为经济持续向好和金融市场稳定运行创造蝶效应”，对经济基本面及房地产市场是一个长时效的利好。北京、上海、深圳三巨头楼市新政与美联储降息的共振，中国房地产市场正处于深度调整与转型的关键阶段，楼市政策从“行政调控”向“市场调节”的深刻转型。在这场博弈中，政策制定者需平衡“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，开发商需适应“高杠杆、高周转、高负债”模式终结前三季中国经济顶住压力稳步前行，彰显中国经济基础稳、优势多、韧性强、潜力大的显著特征，长期向好的基本面没有变。为实现全年5%左右的经济增长目标，推动“十四五”圆前三季度国民经济运行总体平稳，GDP同比增长510月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，首次将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质。本规划有关房地产篇幅较以往有所增加，明确“推动房地产高质量发展”，并作为民生领域重点任务。其中提到“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，“优化保障性住房供给”，“因城施策增加改善性住房供给”，“建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅”，“实施房屋品质提升工程、物业服务质量提升行动”，“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。“十四五”时期在防风险、渐进告别旧模式取得积极成效后，“十五五”房地产行业将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”高质量发展，以城市2025年以来2025年以来，各地因城施策，主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积极信号并落地具体政策。近期各地政策节奏进一步加快，累计出台21次税费补贴与优惠类政策，同时12次发文推进“好房子”经过多轮政策放松后，各地楼市政策已基本实现“应出尽出”，处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。但各地稳市场政策逐渐显现边际效愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联平台研报系列仅供分享1311月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会，强调城市更新是推动城市高质量发展的必由之路，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，高质量开展城市更新工作。“十五五”规划提出“盘活用好低效用地”，“坚持城市内涵式发展，大议为城市更新指明了更加系统化、高质量的发展方向，建立可持续的城市更新模式是重点。本次推进会中再次强调做好专项规划、建立可持续的投融资体系等，各项新机制将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有重庆、海南、郑州、开封、大庆等地优化购买存量住房的公积金提取方式，放宽购房的公积金提取条件。广州2026年起出让居住用地100%实施装配式建筑。四川省鼓励各地“一“十五五”规划提出，完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。本月，成都、杭州、重庆、贵州、南宁、佛山、常州等地通过鼓励收购存量房用作保障性住房，允许自持商业物业调整和转让等政策，推动存量住房实现销售盘活。此外，2025年多所高校购买、租赁存量房改造为学生宿舍，解决宿舍短缺问题的同时，盘活周边存量房。湖北大学收购武汉城建·水岸352套存量商品房用作学生宿舍，是全国首个高校“以购代建”收央会议大概率