未来港写字楼营销定位【地产】

未来港-写字楼营销方向思考PART1本体条件分析,合肥楼市风起云涌的这一年，中辰集团携未来港产品正式启幕合肥省府门户，

首批云公馆产品热销，开盘狂销8成！B1#A#商办公寓（合计2.5万方）——5月启动认筹，8月启动销售，目前合计销售190套

。在外立面施工，预计7月交付；B1#写字楼（合计3.2万方）——预计10月启动销售，已施工至地上15层，预计封顶，

12月交付；B2#D#商办公寓（合计5.9万方）——待销售，正在挖土方，预计2018年交付C#商业配套（6667㎡，整体2.5万㎡）——待销售，正在挖土方，预计2018年交付16万方商务综合体，含云公馆/办公/商业

本体分析

C#

A#B1#B2#D#1、项目地理位置与政府政务机关直线距离：安徽省政府：

5KM包河区政府：

1KM要素大市场：

5KM滨湖会展中心：

3KM2、这些，意味着什么？中辰未来港，是安徽省政务中心关口要塞；中辰未来港，是一站式省服务中心的前沿阵地；

中辰未来港，是具有身份形象的必争之地；中辰未来港，是具有超前规划理念、具备升值保障的枢纽性价值领地。踞政务中心，新省府/区政府门户枢纽

区位分析n地块位于包河大道与大连路交口东北角，目前包河工业园区整体规划已经出台，项目处于合肥空港经济示范区；n本案以高铁为核心轨道经济带，距地铁1号线停靠站2.5公里，踞5号线1公里，高铁南站3公里，距离南门换乘中心4.5公里，距离滨湖核心区6公里；n本案紧邻包河大道、繁华大道、绕城高速等城市主干道，通达性良好。占财富资本，高铁商圈一线价值领地地段分析项目数值1写字楼总建面31633㎡2标准层建面1260㎡3梯户比5梯10户4户型面积90-250㎡5楼层25层6层高3.8m7大堂层高9.9m8大堂面积200㎡9总套数216套10商业配套2.5万方11电梯品牌通力电梯B1#写字楼体量较小，整体货量为216套

产品分析W劣势：

现项目所属板块商务集群效应不明显，缺乏办公热度；

项目周边人气较弱，直观地影响着目标客户群体对项目未来发展的预期和信心；

整体项目规模较小，产品配置较为一般形成不了客户直观信心；

存量房销售，签约时间较长，现阶段蓄客保温工作较难S优势：

交通便利：包河大道高架直达、轨道1/5号线、商务办公效率极大提高；

距包河区政府旁，位于包河区与滨湖区衔接枢纽，未来升值潜力提升。

准甲级写字楼、商业配套、商办公寓等配置给予未来运营提供了良好平台；找准客户痛点，打破常规以正合以奇胜。O机会：

包河与滨湖衔接枢纽，区域发展潜力较大；

周边生活配套及商业配套正在不断完善中；

写字楼货量少

，

去化较周边压力较小T威胁：

周边同质化竞品增多，未来竞争激烈；

客户对地块所处区域认同度较低。SWOT分析PART

ONE1、截止于9月27日，A#销售已达194套，去化率73%，剩余房源多为北向房源，年前基本去化完毕，目前不做营销重点；2

、

B1#已建至15层，年底交付，整体基础形象具备。截止至10月交付，签约周期共1年时间。 以B1#作为营销工作重点，实现前【50套】定购目标一个目标底前写字楼定购50套我们的目标——50套今天我们要解决的核心问题——销售目标如何实现？先看——【中辰创富大厦】经验借鉴总结下半年启动销售，迄今为止，写字楼已销售90%。在通过对它的销售总结中，我们得到了哪些新的启发？总结1：推广包装——以阵地包装为核心推广手段

同类代表项目项目价值和销售信息导入项目价值和销售信息导入客户获知和来访重要渠道桁架、框架广告渠道覆盖楼体巨幔核心渠道

项目围挡

路口大牌总结2：营销活动——嫁接商会/行业/自身等资源

同类代表项目合肥门窗幕墙行业协会会议--创富工坊产品推介“互联网

+园”平台分园企业签约仪式业主公司乔迁开业--现场项目宣传合肥桐城商会产品推介会书法鉴赏暨老业主联谊会业主联谊会u入驻客户：多为周边3-5公里范围内园区机械工程、信息科技类公司为主。u置业目的：创富工坊客群多以自用型客户为主，

投资

型客户仅占10%比例。总结3：客户半径——以工业园区自用型客户为主系列电子信系列机械工

同类代表项目系

1列系1列1

生卫活生服务2

3

4系列1系列1印刷制作教育培训2系列1投资10…系列1自用90…6%9%13%6%6%21、招商先行——基于片区人气较薄，为提高项目人气，拿出写字楼中间3个楼层进行简装修，并进行对外招商，提高项目人流量。招商政策：如三年起租，

1年免租等。2、老带新维护——项目老带新、新带新客户比例较多，在销售过程中，注意老客户回访和维护，并制定相应的老带新客户优惠。老带新政策：物业费抵用券总结4：实施策略——招商先行＆核心客户维护

同类代表项目成功要素总结从创富大厦看未来港写字楼产品营销趋势：——未来写字楼趋势除了产品本身的精心打磨之外，在写字楼的增值服务、核心客户导入手段上形成产品差异化，提高本案软性竞争力。营销推广•

有选择性进行媒体

组合，核心重视以

阵地包装、楼体亮

化等包装展示，拓

宽项目展示面。客户半径•

核心客户半径为本

案3-5公里范围内的工业园区客户，以

及周边写字楼、高

端办公群体客户。物业服务•

专业的物管公司为

写字楼营造出良好

办公环境，重视物

业服务、提高物管

质量至关重要。招商先行•

根据项目实际需要，前期可以进行部分

楼层招商运营，提

高项目人气。营销活动•

重视渠道类活动组

合，如圈层类活动、企业交流联系以及

老客户关系维护、组织。PART2未来市场研判

史上最严“限贷”政策！8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则

：查有2套房，

征信有一笔住房贷款未结清的，

拒绝贷款。

而按

照此前的消息

，查有两套房，

征信有一笔贷款未结清

,需支付六成首付。

这堪称合肥史上最严厉的限贷政

策

，也对7月1日执行的信贷政策的补充和升级

合肥大步迈入”2万时代“随着旭辉庐州府的开启

，打响了合肥楼市

“2万时代

，

”第一枪。

以来，合肥已出现11宗全国总价

地王、

单价地王以及溢价率超过100%的

「三高」地块

，

随着长三角经济一体化的大发展，合肥未

来具有很强的投资价值。

政策环境

生逢其时，政策开始变“天”序号地块楼面价1政务-融创ZWQTA-025号171002蜀山-禹洲W1603号110833包河-建发S1510号187504庐阳-海亮N1606号181505瑶海-保利E1603号121806高新-皖新BB-5-1号131257新站-华地QTD208号103648经开-华邦观筑里54599滨湖-葛洲坝BH-08号2210110肥东-万科FD16-12号1125011肥西-融创【】

13号12682

市场环境

地王再见地王，市场已然不同

备注：合肥最新各区地王图。合肥，已非你昨日所想！2008-合肥办公市场供销走势200820092010201120122013201420152016(1-8月）供应面积78.159.3110.1150.5111128.2126.2145.6125.9成交面积40.956.290.59677.986.369.468.6111.9

供求比21.11.31.61.41.51.82.11.1大势看好，但办公市场依然不容乐观市场分析：合肥写字楼市场年均成交在70-80万方左右，往年库存积压较为严重。随着整体市场火爆，市场销售量较往年火爆，但超过1/2为商办公寓成交带动。

微观环境年份库存·万㎡2008年37.22009年3.12010年19.62011年54.52012年33.12013年41.956.877（1-8月）14合计337.2库存巨大，写字楼后续去化压力较大以目前月均14万㎡去化速度计算，在不计2008年写字楼库存积压以及后续市场供应，去化速度需要：337万㎡|24个月

微观环境对比/楼栋徽商总部广场南翔智慧新城合肥金融港加侨国际广场建面12万㎡4.4万㎡41.9万㎡9万㎡外立面石材玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙层数26层28层26层28层标准层面积1565

㎡1800㎡1775

㎡B：

1280㎡，C：

1045㎡层高3.65米3.9m4.2m3.75m面积段115-1560㎡49-1840㎡250-410㎡B：80—1200

，C：33-1045整层划分12户12户23户B#15户，C#24户电梯日立日立西子奥的斯蒂森克虏伯空调中央空调中央空调中央空调中央空调大堂高度11m9.5m10.2米11m大堂面积140㎡不详不详150

㎡物管费用2.8元/㎡3.2元/㎡/月4元/㎡/月3.8元/㎡/月物管公司长城物业新亚物业丽岛物业新亚物业停车位971个10000个38031000个公摊33%26%27%32%设计单位安徽省建筑科学研究设计院大为建筑工程有限公司中国建筑第八工程局合肥建工商业体量9000㎡不详不详6.9万方交付时间现房6月30日底10月31日竞品市场写字楼体量较大，产品配置水平一般

竞品配置对比/楼栋南翔汽车智慧新城徽商总部广场合肥金融港加侨国际广场绿地中心徽盐世纪广场认筹时间7月内部开盘5月2月A#2013年3月6月开盘时间未定2013年5月6月4月A#2013年6月8月销售楼栋1#写字楼A#B#C#A1-6#、A10-13#B#C#（A#自持）A#B#C#(D#大客户)2#（1#自持）总房源264套，合计3.96万方870套，

12万㎡899套，

18万㎡B：294

，C：

528套2200套，22万㎡134套，

1.44万㎡、总去化整层销售，暂未开盘860套，

11.84万㎡646套B:52

，C:28套328套

，2.5万㎡暂无备案月均去化暂未开盘8套，约1000㎡11套，3000㎡28套，

1200㎡9套，680㎡暂无备案销售优惠暂未开盘全款97折，按揭98折交5千享1万全款98折，按揭99折全款98折，按揭99折交5千享1万首开价格6300元/㎡4800元/㎡7500元/㎡B：9000

，C：750011000元/㎡10000元/㎡目前售价6300元/㎡5888元/㎡8000元/㎡B：9000

，C：850012000元/㎡11500元/㎡租金水平预计20-30元/㎡/月28元/㎡/月预计40元/㎡/月50元/㎡/月65元/㎡/月45元/㎡/月交付时间6月30日现房底12月AB#现房C#7月2018年底竞品楼盘月均去化800-1000㎡，去化水平不一

竞品成交绿地客户资源库

政府转介型企业徽商总部广场

南翔汽车新城

合肥金融港绿地中心

徽盐世纪广场政府转介型企业企业相关大客户竞品核心客户资源以企业大客户、政府转介型为主【徽商总部广场】

【南翔汽车新城】【合肥金融港】【绿地中心】【徽盐世纪广场】

核心客群省直工商联相关企业汽车园区私营业主徽盐集团关系户项目概况开发商安徽新徽联投资发展有限公司项目位置大连路与河北路交口东北角物业类型写字楼、商业总占地面积26988㎡总建筑面积150000㎡开盘时间2013.7.13交付时间现房停车位971核心卖点省工商联开发项目介绍——由三栋写字楼，由3栋26层写字楼、8000方商业组成,是一家集商务办公、工商联直属行政服务窗口、综合商业配套等多功能服务于一体的商务集聚体。徽商总部广场——大连路与河北路交口东北角

竞品代表项目LB#写字楼

LC#写字楼

LA#写字楼

写字楼概况写字楼面积15万㎡写字楼标准甲级大堂面积1565

㎡大堂层高11

米标准层面积约1565㎡标准层层高3.65米电梯品牌日立梯户比6梯12户外立面石材停车位971个物业公司长城物业总层高26层物业费2.8元/㎡使用率67%入住率30%徽商总部广场——大连路与河北路交口东北角

竞品代表项目u

销售分析——1、项目整层面积约1560㎡，整层价格约900万，目前A#B#核心为21家工商联企业内部资源销售；

C#为面向市场散售；2、A#B#共578间，

C#292间，合计剩余10套，整体基本售罄。u

客户分析——1、省工商联关系客户：

一般为整层需求客户，通过工商联渠道介绍，价格较低约5000元/

㎡左右；2、周边厂房企业：

一般需求为200-300㎡。主要为办公环境改善，用于临时办公、客户接待咨询等；3、投资客群：需求面积在200

㎡左右，客户区域不定，受价格吸引，同时看好高铁片区的发展潜力。销售情况认筹时间

开盘时间2013/5/31销售优惠全款97折按揭98折销售楼层A#-C#首开价格4800目前售价5888面积区间115-1560租金预估28销售进度尾盘交付时间现房徽商总部广场——大连路与河北路交口东北角

竞品代表项目

竞品代表项目

徽商总部广场——大连路与河北路交口东北角定位语/推广语——安徽省工商联企业总部基地推广总结——整体以21家安徽省工商联单位相关企业入驻为主，整体以总部基地形式进行推广。

竞品代表项目

徽商总部广场——大连路与河北路交口东北角入驻企业——多为周边3-5公里范围内园区建设工程类、装饰设计类及科技节能型公司为主。

系列1,装饰设计,

6,13%系列1,投资开发,

5

,11%

系列1,教育培训,

1,

2%

系列1,其他,3

,

7%

系列1,建设工程,

14,

31%入驻企业分析

系列1,金融商贸,

3,

7%系列1,科技节能,

7,

16%

系列1,仪器设备,

6,13%1、核心客群：项目核心客群主要依靠自身企业客户网，上下游朋介类客户为主，与此同时，

降低写字楼准入标准，

吸引微型办公客户群体入驻；2、产品配置：在与周边竞品写字楼产品配置上而言

，本案无明显优势，整体处于合肥中端写字楼标准；3、销售去化：从整体和个案销售来看

，房源去化主要依靠大客户资源

，散售去化速度较差；4、竞品分布：以本案为核心，处于新老楼盘交替阶段

，各家产品产品同质化严重，未来竞争格局严峻。1、实行差异化产品和销售策略；2、注重企业渠道资源客户维护O

对本案的营销启示

产品小结PART3写字楼营销策略执行第二阶段：持续热销期本案营销策略计划执行第一阶段：蓄客期以省府之势运筹世界资本

70-1300㎡云端商务空间震撼启幕商务领袖擎领未来70-1300㎡云端商务空间全城预约中省府门户以尊崇礼遇极致

7088元/㎡起云端办公礼遇上一阶层9月第三批次房源加推11月首批房源预约3月部分楼层招商启动5月第二批次加推营销节点营销主题第一阶段：集中蓄客期【10月-1月】>>指导思想：工业园区信息全覆盖，潜在客户初步摸排>>重点事项：针对工业园区厂房、高端住宅、管委会进行沟通和摸排>>资源整合：精美礼品制作申请、社区桁架/路口桁架广告资源、项目周边户外广告位确定，商会/管委会企业名录沟通。u实行内外场联动销售的创新模式，将销售团队以周为单位、分为内外场两组，启用外场拓客工作；u

内场小组主以日常案场接待为主，外场小组针对周边写字楼、工业厂区、商会寻找更多自用客户。u

除了内外场联动外，通过礼品、渠道、活动、扫楼展开外场客户拓展工作。拓客（外场）自用型客户为主销售（内场）投资型客户

+自然型客户创新销售模式：调动销售员积极性，组建拓客团队，以外场带销售1、渠道策略——执行策略——【物料准备】：宣传海报、平面图、普礼等；【导入方式】：1、抄送写字楼入驻企业水牌，利用网络，并寻找关键人和联系方式；2、与写字楼洽谈，在入驻较为密集写字楼摆放咨询展台，并派发单页和赠送小额礼品；3、对写字楼客户进行上门送礼、陌拜，并结合现场活动进行上门邀约。核心渠道1——项目周边写字楼及自身资源对本区域写字楼自营客户及中大型企业主、

管理层进行陌拜、

送礼、活动邀约等方式争取升级改善的客户资源核心渠道3——嫁接包河工业区管委会资源嫁接包河工业园管委会资源

，寻找管委会资源，并沟通入园企业名录和联系方式，案场进行陌拜和礼品赠送，并结合后期案场活动进行活动邀约。包河工业园区入园企业名录（部分）核心渠道4——集团关键网客户寻找1、搭建项目写字楼合作单位【call客】

平台，

在集团关系网基础上

，

挖掘潜在客户。；2、在企业内网发布公告，成功转介客户成交，可获得5000元转介奖励。中辰集团合作单位企业名录（部分）2、推广策略——阵地包装——秉承“线下为主，线上为辅”的营销策略推广，以阵地包装为核心展示着重项目【阵地包装】渠道覆盖，重点就项目围挡、大牌、楼体进行综合利用。户外大牌：项目周边大牌更换项目围挡：项目围挡画面更换亮化字：北向亮化字安装2、推广策略——售楼部包装——针对售楼部部分展示画面进行更换，并结合写字楼营销，通过室内包装，提高整体商务办公气息。（具体售楼部包装，后期将以包装方案进行体现）2、推广策略——户外广告投放——以项目所在区域为中心向周边辐射，选择性投放1-2块楼体、高炮、液晶屏等形式的户外广告，作为长期媒体渠道。（价格参考：40-50万元/年）位置1：包河大道与大连路交口位置2：包河大道与繁华大道交口西南角位置3：庐州大道与繁华大道交口向东50m位置4：繁华大道与庐州大道交口向西跨街大牌位置5：包河大道高速收费站入口位置6：包河大道高速收费站出口位置7：绕城高速和高铁南站落客平台南面2、推广策略——社区桁架/路口桁架投放——以项目所在区域为中心向周边辐射，选择性投放1-2块楼体、高炮、液晶屏等形式的户外广告，作为长期媒体渠道。（路口桁架价格参考：

6000元/月/块、

社区桁架价格参考：

2000元/月/块））2、推广策略——线上媒体信息维护——与及时性媒体做好信息互动，通过网络信息覆盖潜在客户。365地产家居网新安房产网我爱铺网合房网安居客搜房网

微信朋友圈传播

微信公众平台推送

房产网站/APP推送【辅助次要网络媒体】做适当关注、灌水，保障项目信息传播热度【三大核心推广媒体】占用核心媒体资源，注重客户持续维护2、推广策略——微信平台功能功能作用说明楼盘动态采写每周更新微网站项目网站，全面解析项目一键拨号和导航在线互动自动回复系统设置恢复关键词微游戏在线互动，定期更新答题闯关在线互动，增加黏着度微请帖在线互动，客户沟通微贺卡在线互动，客户沟通优惠券在线互动奖励360度全景看房项目全景、铺位在线看置业顾问服务系统置业顾问网络名片后台统计与运营统计每日、每周、每月浏览数据2、推广策略——微微信推广计划——1、完善现有微信平台公众号页面，丰富完善内容，并综合利用朋友圈资源转发和飞机稿投送。2、投放微信朋友圈定向推广，持续引导市场关注。。序号物料内容1标准层平面图2写字楼海报3写字楼楼书4大牌广告画面5围墙广告画面6定制礼品物料7写字楼销售说辞8写字楼客户百问说辞9价值体系提炼3、销售物料筹备——>>>

销售/展示物料物料工作筹备结合写字楼推售节点，进行相关销售物料、展示物料设计与筹备，为下一步写字楼销售奠定基调

台灯蓝牙音响价格参考：

50-100元台灯蓝牙音响价格参考：

50-100元台灯蓝牙音响价格参考：

50-100元>>>

礼品物料工作筹备：圈层客户拜访3、销售物料筹备——台灯蓝牙音响价格参考：

100-200元台灯蓝牙音响价格参考：

100-200元台灯蓝牙音响价格参考：

100-200元台灯蓝牙音响价格参考：

50-100元3、销售物料筹备——>>>

礼品物料工作筹备：陌拜普发礼品针对写字楼上门陌拜客户及写字楼定点，通过普发礼品获得潜在客一定关注度。定制烟灰缸价格参考：

15-20元定制鼠标垫价格参考：

1-2元定制抽纸盒价格参考：

1-2元第二阶段：热销期【2月-6月】>>指导思想：工业园区资源深入，并逐步向周边区域辐射>>重点事项：针对工业园娱乐场所、滨湖区写字楼集群、高端社区进行深入>>资源整合：写字楼电梯框架广告、高端社区道闸广告，做好活动蓄势1、核心渠道1——滨湖区域写字楼及自身资源对本区域写字楼自营客户及中大型企业主、

管理层进行陌拜、

送礼、活动邀约等方式争取升级改善的客户资源现场活动进行上门邀约。

执行策略——【物料准备】：宣传海报、平面图、普礼等；【导入方式】：1、抄送写字楼入驻企业水牌，利用网络，并寻找关键人和联系方式；2、与写字楼洽谈，在入驻较为密集写字楼摆放咨询展台，并派发单页和赠送小额礼品；3、对写字楼客户进行上门送礼、陌拜，并结合1、核心渠道2——嫁接网站圈层活动资源嫁接我爱铺网、徽商杂志、安徽生活网、万家热线等圈层活动网站资源，进行冠名获得客户资源。执行策略——【物料准备】：易拉宝、项目宣传海报、定制化遮阳板、汽车四件套等；

【导入方式】：（1）对相关线人等实现全面经纪人模式，店内工作人员介绍成功客户买铺，可享一定比例的返点；（2）与门店沟通，

门店内摆放项目信息宣传易拉宝；（3）与门店店沟通，店内休息室摆放项目楼书海报等；（4）对客人进行礼品赠送，包括定制化遮阳板等；1、核心渠道3——周边汽车4S店/高端会所定点洽谈2、活动渠道1——产品发布会暨云公馆客户答谢会

时间地点：3月，天鹅湖大酒店

参与人员：500人

预期效果：媒体关系奠定和维护，奠定媒体圈初步项目认知。

活动形式：邀请云公馆前期购买客户，以及写字楼意向客户，及各大媒体，就项目整体规划、写字楼产品推售进行讲解,并结合客户答谢活动，形成良好的市场口碑。2、活动渠道2——省府经济区发展暨商务价值论坛

时间地点：63月，中辰假日酒店

参与人员：

100人

预期效果：客户信心奠定，市场美誉度传播。

活动形式：就项目所处省府经济区，结合高铁商圈、省府商圈进行综合论证，提高客户信心。2、活动渠道3——重点商会联谊活动

时间地点：持续进行

，线下以售楼部为主

，决赛在世纪金源大酒店

预期效果：依托商会平台、挖据潜在客户、辅助行销。

活动方式：邀请桐城商会、工业园庐江商会以及区域各商会知名人士参加联谊活动，可利用酒会的形式，借助主题活动，加强交流与沟通

，达到挖据潜在客户之目的2、推广策略——道闸广告——根据前期社区桁架/路口桁架效果进行评估

，可适当增加高端社区道闸。以市场为导向，推售过程中坚持两大原则——01房源推售上，物业随着楼层递增价值越高，推售由低区往高区进行销售；02价格表现上，结合周边竞品销售价格，并结合增值期间，进行合理定价；关于项目整体推售，我们认为项目【推售策略】前期先就大客户资源进行摸查，优先以整层客户为心销售对象

，实际销售阶段以散户为主。23-25F为自持云端商务物业，用于后期大客户整层预留或中辰集团总部办公预留房源。16-22F：推售时间5月定位：高区办公（中高端企业，私企老板）销售策略：散户销售销售价格

：8600元/㎡8-15F：推售时间12月定位：中区办公（投资自用、可商可住）销售策略：散户销售销售价格

：8300元/㎡4-7F：推售时间11月定位：低区办公（投资

，微型/过渡型企业）销售策略：散户销售销售价格

：7900元/㎡4-7F低区8F-15F中区23-25F云端商务16-22F高区明珠广场商圈滨湖商圈高铁商圈写字楼启迪科技城8000高速中央广场10000南翔智慧新城6300天润国际大厦6600徽盐世纪广场11500徽商总部广场5800尚泽大都会7500合肥金融港8500美生中央广场8000区域均价7500元/㎡10000元/㎡7500元/㎡本案类比均价区间为8000-8500元/㎡项目【价格策略】

静态市场均价约8000元/㎡市场比较法：在与同类产品比较，本案B1#理论均价为8000-8500元/㎡本案所在高铁商圈，平均价格区间在7500-8000元/㎡；

临近商圈（明珠广场商圈、滨湖商圈）

，价格区间在7500-10000元/㎡。

在结合本案商圈

，及周边商圈价格对比，

建议本案理论均价在8000-8500元/㎡。指标比重本项目加侨国际广场南翔智慧新城徽商总部广场合肥金融港美生中央广场道路交通25%19201312