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热销新房定价系列|与二手比：常态的折价与溢价天花板 1、定价中枢略高于1、47%项目折价，热销通行证是“不比二手贵太多”2、均值高低与城市能级无关，与二手替代分流强弱有关3、7城中刚需溢价能力远强于改善，合理的解释是产品代际差4、结论与建议：热销项目相对定价能力与周边二手存量的质量更密切在成交总量长期低位、项目间分化持续加剧的市场环境下，城市、板块甚至项目单纯讨论“成交了多少”已难以解释市场真实结构。更本质的问题是：热销项目究竟凭什么卖得掉？除了常年断供或核心区位的稀缺、新规产品超常规得房率和硬件配置之外，更为关键因为热销项目比周边同类二手房还便宜、因为它可以卖得比三公里范围内同类新房定价还低。价格比（热销新房成交均价÷周边同类二手房成交均价）正是回答这一问题的关键指标，它剥离了城市间绝对房本系列研究基于pti普睿数智云监测数据，选取北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、天津、武汉、西安等全国热点9个城市2026年上半年新房成交套数排名前10项目共90个楼盘为样本，以不同面积段房型与周边同类1278个二手小区成交价格逐一配对研究。按面积段，100平方米以下为刚需、100—定价中枢略高于1、47%项目折价，热销通行证是“不比二手贵太多”总体来看，90个热销项目与1278个对比样本的价格比均值为1.047、中位数为1.026，标准差0.317，区间[0.32,2.82]。均值与中位数双双贴近1.0，说明热销新房相对周边同类二手房几乎不存在系统占5.0%、1.5及以上占5.7%;溢价20%以上合计26.8%,溢价50%以上仅5.7%,但最高值达2.82,是中数量占比(%)数据来源：pti普睿数智云取值区间北京西安42.1%22.1%杭州23.1%广州深圳存量。剔除这类样本后成都主体相当稳健，溢价0.97、武汉1.12对0.94、西安1.08对0.99。仅上海(1.25对1.33)、深圳(0.86对0.88)、天津(0.89对北京广州深圳天津成都改善价格比均值刚需价格比均值中位数价格比折价前10项目中，改善产品占7席，广州独占4席。共同特征同样清晰：项目周边存在价格坚挺的成两条边界合起来给出一个反直觉但重要的结论：热销项目的相对定价能力，主要不是自身产品力，而结论与建议：热销项目相对定价能力与周边二手存量的质量更密切第二，溢价存在明确天花板且由城市决定，溢价50%第四，分化程度分两类：板块梯度型（上海、广州）城市均值几无解释力；体系约束型（天津、深1、拿地层面，应把“周边二手存量的年代与品质结构”提升为核心研判维度——在老旧存量密集的2、定价层面，应区分市场类型：板块梯度型市场

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