第七章物业承接查验细则-消防系统的现场查验细则

第一节总则1.1目的与依据为规范物业项目消防系统承接查验行为，明确查验内容、标准与方法，确保承接的消防系统符合国家法律法规、技术标准及物业服务合同约定，保障物业项目的消防安全，特制定本细则。本细则依据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》等相关法律法规及技术规范，并结合物业管理实际工作需求编制。1.2适用范围本细则适用于各类新建、改建、扩建物业项目在竣工验收合格后，物业服务企业承接查验阶段对消防系统的现场检查与验收工作。对于既有建筑的物业管理权转移，其消防系统的承接查验亦可参照本细则执行。1.3基本原则消防系统承接查验应遵循“客观公正、标准明确、全面细致、安全第一”的原则。查验人员应具备相应的专业知识和实践经验，确保查验结果的准确性和可靠性。第二节查验准备与资料核查2.1查验人员组成承接查验工作应由物业服务企业组织专业技术人员（可聘请消防专业工程师或有资质的第三方检测机构协助）进行，必要时可邀请建设单位、施工单位、监理单位相关人员共同参与。2.2查验工具与设备查验前应准备必要的工具和设备，如：万用表、照度计、声级计、风速仪、压力表、试水接头、卷尺、手电筒、相机或摄像机等，并确保其处于良好工作状态。2.3技术资料核查在现场查验前，应首先对消防系统的技术资料进行全面核查，主要包括但不限于：1.消防系统竣工图（包括系统图、平面图、设备布置图、电气原理图等）；2.消防设计审核意见书、消防验收意见书或备案凭证；3.各类消防设备、设施的产品合格证、使用说明书、安装调试记录、出厂检验报告；4.隐蔽工程验收记录；5.系统联动调试记录及合格证明文件；6.消防设施维护保养记录（若为二次承接）；7.消防控制室内的值班制度、应急预案等管理制度文件。资料核查应确保其完整性、真实性和有效性，与现场实际情况相符。第三节现场查验内容与方法3.1火灾自动报警系统3.1.1火灾报警控制器（含消防联动控制器）1.外观检查：设备安装牢固，外观完好，无明显损坏、锈蚀；指示灯、显示屏清晰完好；柜内布线整齐，标识清晰。2.功能测试：*自检功能：触发自检键，控制器应能自动检查本机所有指示灯、显示器和音响器件。*消音、复位功能：模拟火警信号，控制器发出报警声后，操作消音键，应能消除声响；报警状态下操作复位键，应能恢复正常监视状态。*报警功能：通过手动触发或专用测试工具触发至少一个火灾探测器或手动报警按钮，控制器应能准确显示报警部位、类型及时间。*联动功能：根据设计文件，模拟不同区域火警，检查相应的消防设备（如排烟阀、送风口、防火卷帘、电梯、应急照明、消防广播等）是否按预定逻辑程序动作。*主备电源切换功能：切断主电源，备用电源应能自动投入；恢复主电源，应能自动切换回主电源，且备用电源工作正常。*故障报警功能：人为制造探测器或线路故障，控制器应能准确报出故障类型和部位。3.1.2火灾探测器1.外观与安装：安装牢固、平整，无破损、污染；型号、规格与设计相符；安装位置、间距符合规范要求，避开遮挡物。2.功能测试：采用专用测试工具（如烟枪、热风机）对不同类型的探测器进行抽样测试（抽样比例不低于20%，且不少于10只，不足10只全部测试），探测器应能在规定时间内发出报警信号。3.1.3手动火灾报警按钮1.外观与安装：安装牢固，距地高度符合规范；按钮表面完好，玻璃片无破损。2.功能测试：手动按下按钮，按钮应能发出报警信号，控制器能准确接收并显示报警位置；报警按钮应有明显的动作指示。3.1.4消防联动模块、接口及指示装置1.外观检查：安装牢固，标识清晰，接线正确。2.功能测试：通过控制器操作或模拟信号，检查输入模块的信号接收功能和输出模块的控制功能是否正常；指示装置显示应与实际状态一致。3.1.5消防控制室1.设置与环境：位置符合规范要求，有明显标识；室内整洁，通风良好，温度、湿度在设备允许范围内；设有消防专用电话总机、应急照明。2.设备配置：消防控制室内应至少设置火灾报警控制器、消防联动控制器、消防电话总机、消防应急广播控制装置、消防图形显示装置等设备，并运行正常。3.接地与防雷：系统接地装置的接地电阻应符合设计要求；应有防雷措施。3.2消火栓系统3.2.1室内消火栓1.外观与配置：消火栓箱安装牢固，箱门开启灵活，无变形、锈蚀；箱内配置齐全，包括水枪、水带、接口、消火栓按钮（若有）；水带长度、接口型号符合设计要求。2.功能测试：*开启消火栓阀门，检查有无漏水现象；*按下消火栓按钮（若有），消防水泵应能自动启动（在自动状态下）；*测量最不利点消火栓的静压和动压，应符合设计要求；*检查水带与接口、水枪与接口的连接是否紧密牢固。3.2.2室外消火栓1.外观与位置：安装牢固，无损坏、漏水；标识清晰，便于寻找和使用；周围无障碍物。2.功能测试：打开消火栓闷盖，检查有无存水、漏水；使用专用工具开启出水口，观察出水情况。3.2.3消防水泵接合器1.外观与标识：安装位置明显，有醒目标识，标明系统类型（如消火栓系统、喷淋系统）；接口类型符合要求，闷盖齐全。2.功能检查：检查止回阀、安全阀等附件是否完好；接口有无损坏、漏水。3.2.4消防水泵房1.水泵及控制柜：水泵外观完好，铭牌清晰；控制柜指示灯、按钮正常，能手动和自动（若有）启动水泵；水泵运行平稳，无异常噪音，压力、流量符合设计要求。2.管道与阀门：管道安装牢固，无锈蚀、泄漏；阀门开启状态正确，标识清晰；压力表指示正常。3.水池/水箱：水位正常，水质良好；进、出水管阀门开启正常；液位计、补水装置工作正常。4.备用电源：若有，检查备用电源（如柴油发电机）的启动和切换功能。3.3自动喷水灭火系统3.3.1报警阀组1.外观检查：安装位置、方向正确，组件齐全，无损坏、锈蚀；压力表指示正常。2.功能测试：*湿式报警阀：开启末端试水装置，水力警铃应在规定时间内发出报警声，压力开关应动作并向消防控制室发送信号，联动启动消防水泵。*干式报警阀/预作用报警阀：按照设计要求进行充气压力检查、排气试验或火灾探测器联动开启预作用阀试验，确保动作准确、可靠。3.3.2水流指示器、信号阀1.外观与安装：安装位置、方向正确，与管道连接紧密；标识清晰。2.功能测试：开启试水阀或手动操作信号阀，相应的水流指示器、信号阀应能向消防控制室发送报警信号。3.3.3末端试水装置1.设置与配置：安装在系统最不利点，组件齐全（压力表、试水阀、排水管）。2.功能测试：开启试水阀，检查出水压力、流量是否符合设计要求；排水是否畅通。3.3.4喷头1.外观与安装：型号、规格、安装方式、方向、间距符合设计和规范要求；无破损、变形、腐蚀、涂覆；溅水盘无遮挡物。2.特殊场所喷头：检查厨房、锅炉房等场所的高温喷头，仓库的早期抑制快速响应喷头等是否符合特定要求。3.3.5管道与支吊架1.外观检查：管道无严重锈蚀、变形、泄漏；支吊架安装牢固，间距符合规范要求。3.4防排烟系统3.4.1送风口、排烟口（阀）1.外观与安装：安装牢固，位置、方向正确；手动开启装置灵活；标识清晰。2.功能测试：手动或通过消防控制室远程操作，送风口、排烟口（阀）应能正常开启和关闭；动作信号应反馈至消防控制室。3.4.2防烟风机、排烟风机1.外观与安装：安装牢固，防护措施完好；风机铭牌清晰。2.功能测试：手动或通过消防控制室远程启动风机，风机应能正常运转，无异响；风速、风量应符合设计要求；运行信号应反馈至消防控制室；主备电源切换功能正常。3.4.3防火阀、排烟防火阀1.外观与安装：安装位置（如风管穿越防火分区处、空调机房等处）正确；阀门关闭严密。2.功能测试：手动操作，阀门应能灵活关闭；模拟火灾温度（或通电），排烟防火阀应能自动关闭，并反馈信号至消防控制室。3.4.4系统联动测试模拟火灾，检查相应区域的防排烟设施是否按设计要求启动，如：开启着火层及相邻层的排烟口，启动排烟风机；开启相关楼梯间及前室的送风口，启动送风机等。3.5消防应急照明和疏散指示系统3.5.1消防应急照明灯1.外观与安装：安装位置、高度符合规范；灯具完好，无破损；应急电源指示灯正常。2.功能测试：切断正常照明电源，应急照明灯应能自动点亮，且照度符合规范要求；持续照明时间应满足设计要求（一般不应小于90分钟）；检查光源完好性。3.5.2疏散指示标志1.外观与安装：安装位置、间距、指示方向符合规范；标志清晰，无破损、褪色；应急电源指示灯正常。2.功能测试：切断正常照明电源，疏散指示标志应能保持清晰可见，且具有应急电源的标志应能自动点亮；灯光型标志的亮度应符合要求；方向指示应准确无误。3.6灭火器1.配置检查：灭火器的类型、规格、数量、设置位置、保护距离应符合设计和规范要求。2.外观检查：灭火器压力指示器指针应在绿色区域；瓶体无明显变形、锈蚀、损伤；喷嘴、压把等部件完好；铅封完好；生产日期、下次维保日期清晰。3.功能检查：随机抽取部分灭火器进行实操检查（如二氧化碳灭火器称重，干粉灭火器检查喷射软管和喷嘴）。3.7防火分隔设施3.7.1防火门1.外观与材质：门体、门框完好，无破损；材质符合防火等级要求；闭门器、顺序器、密封条等配件齐全完好。2.功能测试：防火门应能自动关闭，关闭严密；双扇门应有顺序关闭功能；常闭式防火门应保持关闭状态；防火锁应功能正常。3.7.2防火卷帘1.外观与安装：安装牢固，轨道顺畅；帘板、卷轴无变形、损坏。2.功能测试：*手动操作：通过手动拉链或手动速放装置，卷帘应能灵活升降。*电动操作：通过按钮或消防控制室远程控制，卷帘应能正常升降，到位后能自动停止；运行平稳，无异响。*联动功能：模拟火灾信号，防火卷帘应能按设计要求（一步降或两步降）动作，并反馈信号至消防控制室。*限位功能：卷帘上升、下降到限位位置应能自动停止。3.7.3防火墙、防火窗等检查防火墙是否完整，有无孔洞、缝隙；防火窗玻璃完好，启闭灵活，关闭严密。3.8其他消防设施根据物业项目实际配置，还应查验气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防电梯、消防电话系统、应急广播系统等。其查验内容和方法参照相关技术规范和设计文件执行。第四节问题处置与记录4.1问题记录对查验过程中发现的所有不符合项，应详细记录其位置、类型、程度及相关图片或视频证据，并及时与建设单位（或原物业服务企业）确认。4.2问题分类将发现的问题按严重程度进行分类，如：1.严重缺陷：影响系统主要功能实现或存在重大安全隐患的问题。2.一般缺陷：不影响系统主要功能实现，但影响使用或美观的问题。4.3整改要求对于发现的问题，应向建设单位（或原物业服务企业）发出书面整改通知，明确整改内容、时限和要求。第五节查验结果与报告5.1查验结果汇总查验工作完成后，应对所有查验内容进行汇总，统计合格项、不合格项数量及比例。5.2编制查验报告根据查验记录和结果汇总，编制《消防系统承接查验报告》，主要内容包括：1.查验概况（时间、地点、人员、范围等）；2.资料核查情况；3.现场查