2026年房地产经纪人试题(房地产交易制政策)模拟题(附答案)

2026年房地产经纪人试题(房地产交易制政策)模拟题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据2026年最新调整的住房限购政策，非本市户籍家庭在A市购房需满足"连续缴纳社保或个人所得税满48个月"的条件，其中"连续缴纳"的认定标准为：A.允许断缴不超过2个月且补缴后累计满48个月B.不得有断缴记录，补缴不计入连续期限C.断缴不超过3个月且在购房前6个月内补缴D.断缴不超过1个月且累计缴纳满60个月答案：B2.2026年3月，李某将其持有满4年的普通住房（建筑面积90㎡）以300万元出售，该住房为家庭唯一住房。根据最新契税、增值税政策，买方需缴纳契税（）万元，卖方需缴纳增值税（）万元。（契税税率1%，增值税税率5%）A.3；15B.1.5；0C.3；0D.1.5；15答案：B（注：2026年政策调整为普通住房满2年免征增值税；家庭唯一住房且面积≤90㎡，契税税率1%）3.关于存量房网签备案制度，下列表述正确的是：A.网签备案仅适用于新建商品房，存量房交易由买卖双方自行签订合同B.网签备案需在签订书面合同后30日内完成C.未完成网签备案的，不动产登记机构不予办理转移登记D.网签合同与纸质合同不一致时，以纸质合同为准答案：C4.张某通过经纪机构购买一套共有产权住房，该住房购房合同约定政府产权份额为30%。根据2026年共有产权住房管理办法，张某若需上市转让，需满足的条件是：A.取得不动产权证满5年，且按政府产权份额比例补缴土地收益等价款B.取得不动产权证满3年，无需补缴费用直接转让C.取得不动产权证满5年，政府优先回购后可转让D.取得不动产权证满2年，按市场评估价全额补缴政府份额答案：A5.王某以其名下住房设定抵押向银行贷款，办理抵押登记时，不动产登记机构发现该住房存在异议登记且未超过15日。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应：A.不予办理抵押登记B.办理抵押登记并注明异议登记存在C.要求异议登记申请人书面同意后办理D.先注销异议登记再办理抵押登记答案：A6.甲公司将其开发的商品房出租给乙公司，租赁期限为5年。根据2026年《住房租赁条例》，下列行为中合法的是：A.甲公司要求乙公司支付相当于6个月租金的押金B.租赁合同未约定租金调整方式，甲公司在第3年单方提高租金C.乙公司经甲公司书面同意，将房屋转租给丙公司D.甲公司在租赁期间将房屋出售，要求乙公司30日内搬离答案：C7.2026年5月，陈某购买二手房时发现卖方提供的不动产权证记载的房屋面积与实际测量面积相差8%（合同约定面积误差比绝对值超过3%可解除合同）。根据《商品房销售管理办法》及相关司法解释，陈某可行使的权利是：A.仅可要求卖方返还误差部分房价款B.可要求解除合同并要求卖方返还已付房款及利息C.只能接受面积差异，无权解除合同D.可要求卖方双倍返还误差部分房价款答案：B8.关于房地产交易资金监管，下列说法错误的是：A.监管资金包括定金、首付款、贷款资金等全部交易款项B.经纪机构可自行开立监管账户代收代付交易资金C.未纳入监管的存量房交易，不动产登记机构可不予办理转移登记D.监管资金需在完成转移登记后由监管机构划转给卖方答案：B9.2026年修订的《城市房地产管理法》新增"居住权登记"条款，下列关于居住权的表述正确的是：A.居住权可通过遗嘱设立，无需登记B.居住权期限最长不超过20年C.设立居住权的住宅可以出租，当事人另有约定的除外D.居住权消灭后，应当及时办理注销登记答案：D10.某房地产开发企业销售新建商品房时，未在销售场所公示《商品房预售许可证》，根据《城市商品房预售管理办法》，房地产主管部门可对其处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.5万元以上10万元以下C.违法所得1倍以上3倍以下D.3万元以上5万元以下答案：A11.李某通过继承取得一套住房（原产权人去世已满2年），现欲出售。根据2026年个人所得税政策，若该住房为李某家庭唯一住房且持有满5年，其个人所得税应：A.按转让收入的1%核定征收B.按（转让收入-房屋原值-合理费用）×20%征收C.免征个人所得税D.按转让收入的2%核定征收答案：C12.关于不动产预告登记，下列情形中预告登记失效的是：A.债权消灭后3个月内未申请注销登记B.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记C.预告登记权利人死亡D.不动产被依法查封答案：B13.2026年某城市调整二手房交易指导价机制，明确"银行贷款额度以网签合同价与指导价的较低者为准"。张某拟购买一套挂牌价400万元的住房，网签合同价380万元，指导价350万元。银行最多可发放贷款（）万元（假设首付比例30%）。A.266（380×70%）B.245（350×70%）C.280（400×70%）D.306（380×80%）答案：B14.王某将其名下住房赠与非直系亲属张某，该住房购入价100万元，现评估价200万元。根据2026年赠与税费政策，张某需缴纳的契税为（）万元（契税税率3%），王某需缴纳的增值税为（）万元（增值税税率5%）。A.6；10B.0；0C.6；0D.0；10答案：A（注：非直系亲属赠与视同销售，需缴纳增值税；受赠方需缴纳契税）15.某房地产经纪机构为促成交易，协助买方伪造社保缴纳记录以符合限购条件。根据《房地产经纪管理办法》，县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门可对该机构处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上20万元以下答案：A16.关于房屋租赁合同备案，下列说法正确的是：A.备案为合同生效要件，未备案合同无效B.备案由承租人单方申请办理C.备案信息应包含出租住房的面积、租金、租赁期限等D.备案后租赁期限不得超过原备案期限答案：C17.2026年某城市推行"带押过户"模式，张某欲出售已抵押的住房，买方李某申请新的抵押贷款。关于"带押过户"流程，正确的顺序是：①办理转移登记及新抵押权登记②原抵押权人、新抵押权人、买卖双方签订协议③买方申请贷款审批④注销原抵押权登记A.③→②→①→④B.②→③→④→①C.③→②→④→①D.②→③→①→④答案：A18.某小区业主将住宅改变为经营性用房，未征得利害关系业主同意。根据《民法典》，利害关系业主可采取的救济措施是：A.向物业部门投诉要求恢复原状B.直接要求该业主排除妨害、赔偿损失C.向房地产主管部门申请行政处罚D.只能通过业主委员会协商解决答案：B19.2026年修订的《不动产登记暂行条例》新增"电子不动产权证书"，下列关于电子证书的表述错误的是：A.电子证书与纸质证书具有同等法律效力B.权利人可通过不动产登记平台自主下载电子证书C.电子证书需加盖电子印章，无需纸质印章D.电子证书丢失后不可补办纸质证书答案：D20.甲、乙按份共有一套住房（甲占60%，乙占40%），甲欲转让其份额。根据《民法典》，下列表述正确的是：A.甲需经乙同意方可转让B.乙在同等条件下享有优先购买权C.甲转让份额后，乙的共有份额自动变更为50%D.甲可自由转让，无需通知乙答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.2026年某城市限购政策规定"暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房"。下列情形中，购房人具备购房资格的有：A.本市户籍家庭，现有2套住房均为宅基地自建房B.本市户籍家庭，现有1套住房为继承所得，1套为商品房C.本市户籍家庭，现有2套住房，其中1套已办理出售网签但未完成转移登记D.本市户籍家庭，现有1套住房，拟购买第2套共有产权住房答案：AD2.根据2026年契税优惠政策，下列情形中可享受契税减免的有：A.个人购买家庭唯一住房（建筑面积89㎡）B.企业承受房屋用于提供社区养老服务C.夫妻因离婚分割共同房产办理产权转移D.个人购买非普通住房（建筑面积144㎡，家庭第二套住房）答案：ABC3.下列属于《城市房地产管理法》规定的禁止转让房地产的情形有：A.司法机关依法查封的房屋B.未依法登记领取权属证书的房屋C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.已抵押但经抵押权人书面同意转让的房屋答案：ABC4.房屋租赁合同中，出租人的主要义务包括：A.按照约定将房屋交付承租人B.维修租赁物（当事人另有约定的除外）C.保证承租人对租赁物的占有和使用D.不得擅自提高租金答案：ABCD5.根据《不动产登记暂行条例》，下列不动产权利需办理登记的有：A.集体土地所有权B.宅基地使用权C.地役权D.居住权答案：ABCD6.房地产经纪机构在存量房交易中，不得从事的行为有：A.为不符合交易条件的经济适用房提供经纪服务B.隐瞒房屋存在抵押的真实情况C.代收代付交易资金（未设立监管账户）D.要求买卖双方分别支付佣金答案：ABC7.关于异议登记，下列说法正确的有：A.异议登记申请人需提供初步证据证明登记簿记载错误B.异议登记期间，登记机构暂停办理该不动产的处分登记C.异议登记失效后，申请人就同一事项再次申请异议登记的，不予受理D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任答案：ACD8.2026年某城市推行存量房"全程网办"交易模式，买卖双方可通过线上平台完成的事项包括：A.签订电子买卖合同B.申请不动产转移登记C.缴纳契税及印花税D.查询交易进度及电子证书答案：ABCD9.共有产权住房的产权特点包括：A.购房人与政府按份共有产权B.上市转让时需按比例补缴政府产权份额收益C.不得用于出租经营D.购房人可根据经济条件逐步购买政府产权份额答案：ABD10.关于房地产抵押，下列表述正确的有：A.以已出租的房屋抵押的，原租赁合同继续有效B.抵押期间，抵押人转让抵押财产需经抵押权人同意C.同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的先于未登记的受偿D.预购商品房贷款抵押的，需办理抵押预告登记答案：ACD三、案例分析题（共5题，每题6分，根据背景材料回答问题）（一）背景材料：2026年4月，上海户籍居民陈某（已婚，家庭名下已有1套住房）通过某经纪机构看中一套位于浦东新区的二手住房（建筑面积120㎡，不动产权证登记日期为2022年3月，原购房价200万元，现挂牌价500万元）。经协商，卖方李某同意以480万元成交。陈某拟申请商业贷款300万元，首付180万元。经纪机构在签约前核实发现：①该住房存在未结清的抵押贷款（余额80万元）；②李某为单身，该住房为其唯一住房；③陈某家庭名下住房为2018年购买的普通住房（建筑面积90㎡）。问题1：该住房是否符合上市交易条件？说明理由。答案：符合。根据规定，已抵押的房产经抵押权人同意可以转让（或通过"带押过户"方式交易），该住房已取得不动产权证满2年（2022年3月至2026年4月），无其他禁止转让情形（如查封、限制交易等）。问题2：计算卖方李某需缴纳的增值税、个人所得税（增值税税率5%，个人所得税核定征收率2%）。答案：增值税：免征（普通住房满2年免征增值税）。个人所得税：480万元×2%=9.6万元（注：该住房为李某唯一住房但持有未满5年，不满足满五唯一免征条件，按核定征收）。问题3：陈某购买该住房是否需缴纳房产税？若需缴纳，计算2026年应纳税额（上海房产税税率0.4%，人均免税面积60㎡，陈某家庭3人）。答案：需缴纳。陈某家庭原有住房面积90㎡，新购住房面积120㎡，家庭总住房面积210㎡；家庭免税面积3×60=180㎡，应税面积210-180=30㎡。2026年应纳税额=30㎡×480万元÷120㎡×0.4%=30×4×0.4%=0.48万元（注：应税单价按新购住房单价计算）。（二）背景材料：2026年5月，张某（非A市户籍）通过虚假社保缴纳记录（经纪机构协助伪造）与卖方王某签订《存量房买卖合同》，约定6月30日前办理网签及过户手续。6月15日，A市限购政策调整，非户籍购房社保年限由48个月延长至60个月。6月20日，张某伪造社保记录被查实，不动产登记机构拒绝办理网签。问题1：张某与王某签订的合同是否有效？说明理由。答案：合同有效。合同效力与购房资格无关，张某因违反限购政策无法履行合同属于履行不能，不影响合同本身效力。问题2：经纪机构应承担哪些法律责任？答案：①由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案；②处以1万元以上3万元以下罚款；③对直接责任人员处以1万元以下罚款；④给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。问题3：王某可主张哪些权利？答案：①解除合同；②要求张某承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失）；③要求经纪机构与张某承担连带责任（因经纪机构存在过错）。（三）背景材料：2026年7月，甲公司将其开发的"阳光小区"3号楼（共100套）进行预售，取得《商品房预售许可证》（证载可售房源为1-50号）。甲公司为快速回笼资金，擅自将51-100号房源以"内部认购"方式出售，与购房人签订《认购协议》并收取定金。8月，购房人发现该部分房源未取得预售许可，集体投诉至房地产主管部门。问题1：甲公司"内部认购"行为是否合法？说明法律依据。答案：不合法。根据《城市商品房预售管理办法》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，包括以认购、预订等方式收取费用。问题2：房地产主管部门应如何处理甲公司？答案：①责令停止违法行为；②没收违法所得；③并处已收取的预付款1%以下的罚款；④将违法行为记入信用档案，向社会公示。问题3：购房人签订的《认购协议》效力如何？购房人可主张哪些权利？答案：协议无效（因违反法律强制性规定）。购房人可主张：①要求甲公司返还已收取的定金及利息；②赔偿损失（如因信赖利益造成的损失）。（四）背景材料：2026年9月，李某将其名下住房出租给陈某，签订《房屋租赁合同》约定："租赁期限3年，月租金8000元，押金2万元；陈某不得擅自装修，否则李某有权解除合同并没收押金"。2027年1月，陈某未经李某同意，对房屋进行简单装修（花费1万元）。李某发现后要求解除合同，陈某不同意，双方发生争议